navpoint / 17 janvier 2013
Il existe trois principaux types de taux de location, mais l’interprétation par le propriétaire de ces différents types peut varier. Voici un aperçu de base de chacun de ces types:
NNN – Triple Net – Ce type de taux de location comprend le taux de location de base plus les trois N. Un « N » représente les impôts fonciers, un pour l’assurance des biens et le « N » final représente l’entretien des espaces communs (CAMs). Les triples filets sont souvent appelés à tort « CAMES », mais techniquement, les CAM ne sont qu’une partie des triples filets, et les assurances et les taxes foncières sont les autres parties. L’entretien des espaces communs (CAM) comprend généralement des éléments tels que, mais sans s’y limiter: les lumières du stationnement, l’aménagement paysager, le déneigement – dont le montant fluctue d’une année à l’autre, et tout autre entretien / réparation des espaces communs (couloirs, toilettes, etc.), incluant parfois également des frais de gestion immobilière. Ces frais sont regroupés pour fournir un taux estimatif pour cette année. Après la fin de l’exercice, les dépenses réelles sont rapprochées et les locataires sont facturés ou crédités de la différence entre les dépenses estimatives et réelles pour l’année. Ce type de taux de location est annoncé comme suit:
Taux de location: 20,00 / / PC NNN (Estimé NNN = 3,25/ / PC), ce qui signifie que le taux de location de base est de 20,00 per par pied carré par année et les dépenses de propriété, qui comprennent les taxes foncières et les assurances, sont estimées à 3,25 per par pied carré par année, bien qu’elles puissent fluctuer d’une année à l’autre.
Cela signifie que si vous louez un espace de 1 200 PC, le loyer de base par mois sera de 2 000,00 $ par mois (calculé comme 1 200 pieds carrés x 20,00 divided divisé par 12 mois dans l’année = 2 000 $), plus 325,003 par mois pour les taxes, les assurances et l’entretien des espaces communs (CAMs), pour un taux de location mensuel total de 2 325,00 $.
Dans les propriétés commerciales telles que les centres commerciaux, l’eau peut parfois être incluse dans la CAM, mais généralement les locataires paient le gaz et l’électricité directement aux fournisseurs.
L’intention d’un bail triple net est que le loyer de base procure au propriétaire un rendement net en plus de tous les impôts fonciers, de l’assurance des biens et de l’entretien des parties communes de la propriété.
FSG – Service complet brut – Ce type de taux de location inclut toutes les dépenses dans le taux de location. Par conséquent, le taux de location comprend le loyer de base, les taxes foncières, l’assurance des biens, les coûts d’entretien des espaces communs et, généralement, les services publics. Ce type de taux de location est annoncé comme suit:
Taux de location: 20 $.00 / SF / YR FSG
Cela signifie que si vous louez un espace de 1 200 PC, le loyer brut par mois sera de 2 000,00 $.
MG – Taux brut modifié – Ce type de taux de location est traité de la même manière que le taux brut pour services complets pour la première année complète de la durée du bail, mais diffère légèrement pour le reste de la durée du bail. Un bail brut modifié utilise ce qu’on appelle un Arrêt des dépenses de l’année de base pour comptabiliser et protéger le propriétaire contre les augmentations des impôts fonciers, de l’assurance des biens et des coûts d’entretien des espaces communs au cours des années futures de la durée du bail. L’arrêt des dépenses de l’année de référence est le total réel des dépenses de la propriété (taxe foncière, assurance de la propriété et coûts de la CAM) pour l’année complète au cours de laquelle le bail commence. Un locataire ayant un arrêt des dépenses de l’année de référence est responsable du paiement de sa part proportionnelle des augmentations des dépenses foncières au-delà de l’Arrêt des dépenses de l’année de référence. Ce type de taux de location est annoncé comme suit:
Taux de location: 20,00 MG / PC / AN MG
Cela signifie que si vous louez un espace de 1 200 PC, le loyer par mois sera de 2 000,00 for pour la première année complète de la durée du bail. Pour les années futures de la durée du bail, le loyer par mois sera de 2 000,00 $ plus toutes les dépenses au cours de l’arrêt des dépenses de l’année de base, le cas échéant. Par exemple :
Si un locataire signe un bail brut modifié pour 1 200 PC en janvier 2021, l’arrêt des dépenses de l’année de base du locataire est égal au total réel des dépenses immobilières (taxe foncière, assurance immobilière et CAM) pour l’année civile 2021. Disons que les dépenses immobilières en 2021 pour une propriété de 4 800 pieds carrés sont de 10,00/ / PC ou de 48 000,00 total au total. Ce Locataire aurait un Arrêt des dépenses de l’année de base 2021 de 10,00/ / PC. Supposons maintenant que les dépenses immobilières réelles de 2022 sont de 10,20/ / PC ou de 48 960,00 $. Ce locataire serait responsable de sa part de l’augmentation de 0,20SF/PC des dépenses foncières pour l’année 2022. Comme le Locataire occupe 25 % de l’immeuble, il devra payer 240,00 $ de plus par année ou 20,00 $ par mois.
Ce processus se poursuivrait pour les années restantes de la durée du bail, sans modification de l’arrêt des dépenses de l’année de référence. Si les dépenses immobilières réelles des années futures de la durée du bail sont inférieures à l’arrêt des dépenses de l’année de base, c’est au propriétaire de décider s’il offre ou non un crédit au locataire.
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