navpoint / Januar 17, 2013
Es gibt drei Haupttypen von Leasingraten, aber die Interpretation dieser verschiedenen Typen durch einen Vermieter kann variieren. Dies ist eine grundlegende Übersicht über jeden dieser Typen:
NNN – Triple Net – Diese Art von Leasingrate beinhaltet den Basismietpreis plus die drei N’s. Ein „N“ steht für Grundsteuern, eines für Sachversicherungen und das letzte „N“ steht für Common Area Maintenance (CAMs). Dreifachnetze werden oft fälschlicherweise als „Nocken“ bezeichnet, aber technisch gesehen ist CAM nur ein Teil der Dreifachnetze, und Versicherungs- und Grundsteuern sind die anderen Teile. Common Area Maintenance (CAMs) umfassen in der Regel Elemente wie, aber nicht beschränkt auf: die Parkplatzbeleuchtung, Landschaftsgestaltung, Schneeräumung – die Menge schwankt von Jahr zu Jahr, und alle anderen Wartung / Reparatur von öffentlichen Bereichen (Flure, Toiletten, etc.), manchmal auch inklusive einer Hausverwaltungsgebühr. Diese Gebühren werden zusammengefasst, um eine geschätzte Rate für dieses Jahr bereitzustellen. Nach Jahresende werden die tatsächlichen Ausgaben abgeglichen und den Mietern wird entweder die Differenz zwischen den geschätzten und den tatsächlichen Ausgaben für das Jahr in Rechnung gestellt oder gutgeschrieben. Diese Art von Leasingrate wird beworben als:
Leasingrate: $ 20.00 / SF NNN (Geschätzter NNN = $ 3.25 / SF), was bedeutet, dass der Basismietpreis $ 20.00 pro Quadratfuß pro Jahr beträgt und die Immobilienkosten, einschließlich Grundsteuern und Versicherung, werden auf $ 3.25 pro Quadratfuß pro Jahr geschätzt, obwohl sie von Jahr zu Jahr schwanken können.
Dies bedeutet, dass, wenn Sie einen Raum mieten, der 1.200 SF ist, die Grundmiete pro Monat $ 2.000,00 pro Monat beträgt (berechnet als 1.200 Quadratmeter x $ 20,00 geteilt durch 12 Monate im Jahr = $ 2.000), plus $ 325,00 pro Monat für Steuern, Versicherungen und Common Area Maintenance (CAMs), für eine monatliche Gesamtmietrate von $ 2.325,00.
In Einzelhandelsimmobilien wie Einkaufszentren kann Wasser manchmal in CAM enthalten sein, aber in der Regel zahlen Mieter Gas und Strom direkt an die Anbieter.
Die Absicht eines Triple Net Lease ist, dass die Grundmiete dem Vermieter eine Nettorendite über alle Grundsteuern, Sachversicherungen und die Instandhaltung des Gemeinschaftsraums für die Immobilie hinaus bietet.
FSG – Full-Service Brutto – Bei dieser Art von Leasingrate sind alle Kosten in der Leasingrate enthalten. Daher umfasst die Leasingrate Grundmiete, Grundsteuern, Sachversicherung, Wartungskosten für den Gemeinschaftsbereich und in der Regel Nebenkosten. Diese Art von Leasingrate wird beworben als:
Leasingrate: $ 20.00 / SF / YR FSG
Dies bedeutet, dass, wenn Sie einen Raum mieten, der 1.200 SF ist, die Bruttomiete pro Monat $ 2.000,00 beträgt.
MG – Modifiziertes Brutto – Diese Art von Leasingrate wird ähnlich wie das Full-Service-Bruttoleasing für das erste volle Jahr der Leasinglaufzeit behandelt, unterscheidet sich jedoch für den Rest der Leasinglaufzeit geringfügig. Ein modifizierter Bruttomietvertrag verwendet einen sogenannten Basisjahreskostenstopp, um den Vermieter vor Erhöhungen der Grundsteuern, der Sachversicherung und der Unterhaltskosten für Gemeinschaftsräume in zukünftigen Jahren der Mietdauer zu schützen. Der Basisjahreskostenstopp ist der tatsächliche Gesamtaufwand für die Immobilie (Grundsteuer, Sachversicherung und CAM-Kosten) für das gesamte Jahr, in dem der Mietvertrag beginnt. Ein Mieter mit einem Basisjahreskostenstopp ist dafür verantwortlich, seinen anteiligen Anteil an Erhöhungen der Immobilienkosten über den Basisjahreskostenstopp hinaus zu zahlen. Diese Art von Leasingrate wird beworben als:
Leasingrate: $ 20.00 / SF / JAHR MG
Dies bedeutet, dass, wenn Sie einen Raum mieten, der 1,200 SF ist, die Miete pro Monat $ 2,000.00 für das erste volle Jahr der Mietdauer beträgt. Für zukünftige Jahre in der Leasinglaufzeit beträgt die Miete pro Monat 2.000,00 USD zuzüglich etwaiger Ausgaben über das Basisjahr. Zum Beispiel:
Wenn ein Mieter im Januar 2021 einen modifizierten Bruttoleasingvertrag für 1,200 SF unterzeichnet, entspricht der Kostenstopp für das Basisjahr des Mieters den tatsächlichen Gesamtkosten für Immobilien (Grundsteuer, Sachversicherung und CAM) für das Kalenderjahr 2021. Nehmen wir an, die Immobilienkosten im Jahr 2021 für eine Immobilie mit 4.800 Quadratmetern betragen 10,00 USD / SF oder insgesamt 48.000,00 USD. Dieser Mieter hätte einen Kostenstopp für das Basisjahr 2021 von $ 10.00 / SF. Nehmen wir nun an, die tatsächlichen Immobilienkosten für 2022 betragen 10.20 USD / SF oder 48,960.00 USD. Dieser Mieter wäre für seinen Anteil an der Erhöhung der Immobilienkosten um 0,20 USD / SF für das Jahr 2022 verantwortlich. Da der Mieter 25% des Gebäudes einnimmt, müsste der Mieter zusätzlich 240,00 USD pro Jahr oder 20,00 USD pro Monat zahlen.
Dieser Prozess würde für die verbleibenden Jahre der Leasinglaufzeit fortgesetzt, ohne dass sich der Kostenstopp für das Basisjahr ändert. Wenn die tatsächlichen Immobilienkosten in zukünftigen Jahren der Mietdauer geringer sind als der Basisjahreskostenstopp, dann ist es die Entscheidung des Vermieters, ob er dem Mieter einen Kredit anbietet oder nicht.
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