Le rêve américain d’accession à la propriété n’a pas été freiné par la pandémie de COVID-19 et le ralentissement économique qu’elle a provoqué.
Au quatrième trimestre de 2020, il y en avait environ 82.8 millions de ménages occupés par leur propriétaire aux États-Unis, selon les données du Bureau du recensement récemment publiées. Le nombre de propriétaires a augmenté d’environ 2,1 millions par rapport à l’année précédente. Selon les données non corrigées des variations saisonnières du quatrième trimestre, cela correspond à la plus forte augmentation nette antérieure du nombre de propriétaires qui s’est produite pendant le boom immobilier entre 2003 et 2004 (2,1 millions).
Après avoir chuté au lendemain de l’épidémie de coronavirus, les ventes de maisons existantes aux États-Unis ont rebondi et les ventes annuelles ont atteint leur plus haut niveau depuis 2006. La vigueur de l’activité dans l’immobilier résidentiel soulève des questions quant à savoir si la pandémie est associée à une expansion de l’accession à la propriété.
Les dénombrements des logements occupés et des propriétaires proviennent de l’Enquête actuelle sur la population/ Enquête sur les logements vacants. Cette enquête n’est pas la seule du Bureau du recensement à fournir des estimations du taux d’accession à la propriété, mais elle est la seule à produire des estimations sur une base trimestrielle, plutôt qu’annuelle. Le nombre de propriétaires et les taux d’accession à la propriété utilisent les estimations révisées à partir du deuxième trimestre de 2000. Le bureau n’a pas publié d’estimations révisées pour les trimestres avant le deuxième trimestre de 2000.
La pandémie de coronavirus a eu un impact sur la collecte de données sur l’accession à la propriété en 2020. Les ménages font partie de l’échantillon de l’enquête pour une période totale de 8 mois. Ils sont interrogés en personne deux fois. Le Bureau du recensement a suspendu toutes les entrevues en personne de mars 2020 à juin 2020. Au lieu d’entrevues en personne, le bureau a tenté d’effectuer des entrevues téléphoniques. Les entretiens personnels ont repris à partir de juillet dans certaines régions du pays et, en septembre, ils étaient possibles dans tout le pays. Pour novembre et décembre, les entrevues en personne ont été suspendues dans certaines régions. Par conséquent, les taux de réponse à l’enquête ont été plus faibles qu’avant la pandémie. Les taux de réponse pour octobre, novembre et décembre 2020 étaient respectivement de 81 %, 80 % et 77 %. Le taux de réponse moyen pour les mêmes mois de 2019 était de 84 %.
Les changements dans les procédures de collecte de données pourraient avoir eu une incidence sur les estimations du taux d’accession à la propriété pour le quatrième trimestre de 2020. Sur la base de l’échantillon complet, le taux d’accession à la propriété a augmenté de 0,7 point de pourcentage par rapport à l’année précédente. Le Bureau du recensement a publié des estimations supplémentaires pour les quatrième trimestres de 2019 et 2020 où l’échantillon était limité aux zones géographiques où les entretiens en personne étaient autorisés au quatrième trimestre de 2020. Sur cette base, le taux d’accession à la propriété estimé a augmenté de 0,4 point.
Les estimations du revenu médian ajusté des ménages en 2019 ont été tirées de l’Enquête sur la population actuelle de 2020, Suppléments sociaux et économiques annuels (ASEC). Les fichiers de microdonnées ASEC ont été fournis par l’IPUMS de l’Université du Minnesota. Les estimations sont exprimées en dollars de 2019 et sont mises à l’échelle pour refléter un ménage de trois personnes.
Une partie de la croissance de l’accession à la propriété est attribuable à la croissance globale de l’économie et du nombre de ménages aux États-Unis au fil du temps. L’ajout de 2,1 millions de propriétaires en 2020 représente une augmentation annuelle de 2,6 %. Il s’agit de la septième plus forte augmentation en pourcentage des propriétaires de maison datant de 1965.
Une part importante de l’augmentation du nombre de propriétaires s’est produite depuis le début de l’épidémie de coronavirus en février. Le nombre net de propriétaires est en hausse de 1,6 million depuis le premier trimestre 2020.
Sans surprise, l’explosion du nombre de propriétaires a également stimulé le taux d’accession à la propriété. Au quatrième trimestre 2020, 65,8 % des ménages étaient propriétaires de leur logement, contre 65,1 % un an plus tôt. Cette augmentation de 0,7 point de pourcentage du taux d’accession à la propriété n’est pas la plus importante jamais enregistrée (le taux a augmenté de 0,9 point de 1994 à 1995), mais elle est néanmoins importante.
Le taux d’accession à la propriété en 2020 demeure inférieur au sommet historique de 69,2 % atteint en 2004. Depuis 1965, le taux d’accession à la propriété était en moyenne de 65,3 % (selon les données du quatrième trimestre).
L’augmentation du taux d’accession à la propriété au cours de la dernière année a été plus prononcée parmi certains groupes démographiques. Il a augmenté de 1,2 point de pourcentage pour les ménages dirigés par une personne âgée de 65 ans ou plus. Dans le même temps, la variation du taux chez les ménages des groupes d’âge plus jeunes n’était pas statistiquement significative.
L’accession à la propriété parmi les ménages ayant un chef de famille blanc a augmenté d’environ 0,8 point de pourcentage entre 2019 et 2020. Mais les taux pour les chefs de famille d’une autre race ou d’une autre ethnie restent nettement inférieurs au taux d’accession à la propriété des Blancs et n’ont pas augmenté de manière significative. Le taux d’accession à la propriété en Asie s’élève désormais à 59,5%; le taux hispanique est de 49,1%. Le taux des ménages dirigés par un chef de famille noir est de 44,1 %, bien loin du pic de 49,4 % enregistré en 2003.
L’augmentation du taux d’accession à la propriété de 2019 à 2020 a été plus importante pour les ménages dont le revenu familial était inférieur à la médiane nationale. Le taux a augmenté de 0,9 point de pourcentage pour ces ménages, contre une augmentation de 0,6 point pour les ménages les plus aisés (ces derniers n’étant pas statistiquement significatifs).
Les taux d’accession à la propriété continuent d’être plus élevés dans le Midwest et le Sud que dans le Nord-Est et l’Ouest. L’accession à la propriété a augmenté d’au moins un point de pourcentage dans le Midwest et le Sud, mais est restée statistiquement inchangée dans le Nord-Est et l’Ouest.
Le boom de l’accession à la propriété s’est produit à une époque qui a entraîné des défis financiers pour de nombreux Américains. La pandémie a entraîné de fortes pertes d’emplois en 2020, mais elles ont surtout touché les jeunes adultes et les travailleurs occupant des emplois à bas salaires. Ces deux groupes sont moins susceptibles d’être des acheteurs potentiels d’une maison. La Réserve fédérale de New York a constaté que le pointage de crédit médian des emprunteurs hypothécaires pour la première fois en 2020 était d’environ 740. Un pointage de crédit de 700 ou plus est généralement considéré comme bon, et la médiane pour 2020 était « plus élevée » que jamais, remontant à 2002.
Dans le même temps, les taux d’intérêt ont atteint des niveaux records en 2020, ce qui a facilité la tâche de ceux qui étaient sur le marché d’une maison.
De plus, les revenus des ménages étaient à un niveau record avant le début de la pandémie. Le revenu médian ajusté des ménages était d’environ 80 700 $ en 2019, en hausse par rapport à 76 000 $ en 2018. Et les revenus des ménages ont atteint des records pour la plupart des groupes d’âge.
Enfin, l’augmentation nette du nombre de propriétaires reflète un ralentissement des saisies. Avant la pandémie, le taux de forclusion était bien inférieur à son pic de 2010. Alors que la récession a rendu plus difficile pour certains propriétaires de rester à jour sur leurs paiements hypothécaires, les moratoires de forclusion ont jusqu’à présent empêché de nombreux propriétaires de perdre leur maison.