jak podejmować rozsądne finansowo decyzje dotyczące oczyszczania środowiska
przez: JEFF CARNAHAN
wiele lat temu, kiedy byłem młodszym mężczyzną, czekającym na życie, aby nauczyć mnie lekcji, których potrzebuję, miałem brązową, czterodrzwiową Ford Maverick z 1976 roku. To nie było ładne, i na pewno nie było fajne, ale zaprowadziło mnie do szkoły i do pracy, a czasami dostarczało odważną dziewczynę I mnie do kina w sobotni wieczór. Spędziłem czas potrzebny na wymianie oleju i wymianie filtrów, ale w większości uważałem za oczywiste, jak ważne jest to dla mnie. Pewnego dnia, w drodze do jakiegoś miejsca, usłyszałem okropny brzęk i po prostu umarł. Pierwsza myśl w mojej głowie brzmiała: „o nie! Ile mnie to będzie kosztowało?”Po 50 dolarach holowania do sklepu i po kilku godzinach oczekiwania, mechanik zadał mi pytanie:” cóż synu, chcesz to uruchomić, czy chcesz to naprawić?”
Ponieważ liczyłem grosze w tym czasie, zdecydowałem się na minimalną ilość pracy, aby mój samochód działał i natychmiast wrócił na drogę za najtańszą możliwą kwotę, zamiast inwestować czas i pieniądze w poprawne naprawienie go. Nie będę cię zanudzał szczegółami, ale zapewniam cię, że kiedy ten stary Maverick zmarł na dobre wkrótce potem, zostałem bez transportu i żałuję, że nie podjąłem innej decyzji kilka miesięcy wcześniej. To była dla mnie ważna lekcja, którą trzymam przy sobie.
: NAPRAW WSZYSTKO DOBRZE, A INWESTYCJA ZAPŁACI WIĘCEJ NIŻ ZA SIEBIE.
chciałbym powiedzieć, że wystarczył mi tylko jeden incydent, aby nauczyć się tej lekcji. To zabawne, jak życie daje Ci możliwości uczenia się.
większość z nas ma przykład tego, jak doświadczyliśmy tej sytuacji w przeszłości, ale kiedy tego typu decyzje muszą być podejmowane w biznesie, jest to jeszcze trudniejsze. Z Twojego doświadczenia wynika, że było to podczas naprawy pralni chemicznej lub podczas mocowania nieszczelnego dachu, a nawet gdy próbowałeś szybko naprawić ten Temperamentny kocioł? Sprzątanie środowiska prawdopodobnie nie przychodzi do głowy większości ludzi, ale dokładnie to samo dotyczy ich. Istnieją trzy elementy do radzenia sobie z problemem zanieczyszczenia środowiska:
- natychmiastowe powstrzymanie narażenia ludzi na chemikalia, które mogą wystąpić;
- usuwanie zanieczyszczeń na miejscu i poza miejscem; oraz
- uzyskanie Pisma od państwowej agencji regulacyjnej o zamknięciu lub zaprzestaniu dalszych działań.
po przeprowadzeniu niezbędnych prac, aby zatrzymać narażenie ludzi, pojawia się pytanie: „teraz chcesz, aby było czyste, czy po prostu chcesz zamknięcia przepisów?”Może to być postawienie wózka przed koniem, ale zostawmy dyskusję o tym, dlaczego natychmiastowe zatrzymanie narażenia ludzi jest priorytetem i nie podlega negocjacjom w późniejszym wydaniu, i skupmy się na interakcji między sprzątaniem a zamykaniem przepisów.
CO OZNACZA „CZYSZCZENIE” W SPRZĄTANIU ŚRODOWISKA?
wykonując sprzątanie środowiska, Istnieje bardzo niewiele podstaw do użycia słowa „czysty”. Prawdziwe czyste nigdy nie występuje. Istnieją tylko różne poziomy nie do końca, a w pewnym momencie jest „wystarczająco czysty”. W świecie skażenia środowiska Wiele osób wyznacza standardy, kiedy nieruchomość można nazwać „wystarczająco czystą”. Większość regulatorów martwi się głównie o dwie rzeczy poza obecnym składnikiem narażenia człowieka:
- zapewnienie, że problem zanieczyszczenia jest coraz lepszy, a nie gorszy
- zapewnienie, że nie ma zagrożenia przyszłego narażenia ludzi lub środowiska
Wierzcie lub nie, twoja nieruchomość nie musi być w ogóle bardzo czysta, aby te pola zostały sprawdzone. Inne strony, które będą decydować, czy Twoja nieruchomość jest wystarczająco czysta, to przyszli nabywcy i ich kredytodawcy finansowi. Będą nie tylko sprawdzać, czy masz zamknięcie regulacyjne, ale będą również wykorzystywać ogólny stan środowiska nieruchomości, aby pomóc określić jej praktyczną wartość. Jest to składnik, który często jest pomijany przy podejmowaniu decyzji, jak czyste jest „wystarczająco czyste”. Jeśli pieniądze nie zostaną wydane podczas pierwszego pęknięcia w środek ochrony środowiska, może to kosztować znaczną ilość pieniędzy później w postaci niższej wartości nieruchomości, gdy nadszedł czas na sprzedaż, lub wymóg dodatkowych prac środowiskowych do wykonania, aby nawet przyciągnąć wykwalifikowanych nabywców.
: SZTUKĄ JEST ZNALEZIENIE WŁAŚCIWEJ RÓWNOWAGI MIĘDZY WYDAWANIEM PIENIĘDZY NA AKTYWNE OCZYSZCZANIE ŚRODOWISKA, A PRZYSZŁYMI KOSZTAMI, KTÓRE MOGĄ SIĘ POJAWIĆ. BĘDZIE TO TROCHĘ INNE DLA WIĘKSZOŚCI OSÓB STOJĄCYCH PRZED TYMI DECYZJAMI, ALE PODSTAWOWY PROCES MYŚLOWY POZOSTAJE TAKI SAM.
CO OZNACZA ZAMKNIĘCIE REGULACYJNE DLA PRALNI CHEMICZNYCH?
niektóre państwowe organy regulacyjne ds. środowiska bardzo przepisały normy oczyszczania, które zostały wprowadzone w odniesieniu do regulowanych chemikaliów i są oparte na niektórych scenariuszach narażenia ludzi z uwzględnieniem różnych sposobów użytkowania gruntów. Na przykład standard oczyszczania tetrachloroetenu (PCE lub Perc) jest znacznie mniej rygorystyczny w przypadku nieruchomości, które mają i pozostaną w charakterze komercyjnym lub przemysłowym, w przeciwieństwie do budynków mieszkalnych. Dzieje się tak dlatego, że użytkownicy nieruchomości komercyjnych spędzają w nich znacznie mniej czasu niż użytkownicy mieszkalni i angażują się w działania, które znacznie rzadziej narażają ich na kontakt ze skażeniem podpowierzchniowym niż użytkownicy mieszkalni. Tak więc nawet jeśli organy regulacyjne ściśle stosują standardy czyszczenia, ich definicja czystości jest inna dla nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych.
inne państwa pozwalają osobie lub podmiotowi biznesowemu odpowiedzialnemu za zanieczyszczenie (strona odpowiedzialna lub RP) decydować o tym, jak czyste jest wystarczająco czyste, dając im możliwość określenia bieżącego użytkowania gruntów bardziej szczegółowo z ograniczeniami czynu ograniczającymi rodzaj działań, które mogą wykonywać właściciele nieruchomości i użytkownicy. Klasycznym przykładem jest przekształcenie zanieczyszczonej nieruchomości w parking, a następnie wprowadzenie ograniczenia lub Przymierza, które stanowi, że nieruchomość musi zawsze pozostać parkingiem i musi być utrzymywana w ten sposób, aby nikt nie mógł wejść w kontakt z zanieczyszczeniem. W tym scenariuszu nie ma potrzeby usuwania zanieczyszczeń znacznie poza to, co jest konieczne, aby zapobiec ich rozprzestrzenianiu się na inne nieruchomości poza kontrolą właściciela. Obecność dobrze utrzymanej powierzchni parkingu i towarzyszące jej ograniczenia w zasadzie usuwają „ryzyko” narażenia ludzi. Ten rodzaj zamknięcia regulacyjnego nazywany jest”zamknięciem opartym na ryzyku”. Wiele RPs początkowo uwielbiają zatrudniać takie zamknięcia oparte na ryzyku, ponieważ są one znacznie tańsze początkowo niż te środki zaradcze, w których występuje znaczna ilość sprzątania. Ale pamiętaj o małej historii o moim starym Fordzie Mavericku. „Chcesz to naprawić, czy po prostu chcesz to uruchomić?”Cóż, czy chcesz, aby było czyste, co przywraca nieruchomość do uczciwej wartości rynkowej i zapewnia bardziej solidny zestaw opcji ponownego użycia, czy po prostu chcesz zamknięcia przepisów, które nie przywróci nieruchomości do uczciwej wartości rynkowej i ograniczy przyszłe opcje ponownego użycia?
rozliczanie się za czysto oparte na ryzyku Zamknięcie zamiast znaczącego aktywnego sprzątania może negatywnie wpłynąć na wartość twojej nieruchomości. Nie mówię, że całkowite wyeliminowanie wpływu na środowisko jest mądre, a nawet możliwe. W większości przypadków nie jest nawet realistyczne zakładanie, że każda cząsteczka zanieczyszczenia może zostać usunięta z gleby, wód gruntowych i gazu glebowego po uwolnieniu środowiska. Jako takie, prawie każdy środek zawiera pewien składnik oczyszczania opartego na ryzyku. Jak wspomniałem nieco wcześniej, sztuką jest znalezienie odpowiedniej równowagi, która obejmuje nie tylko twoje pragnienia i potrzeby dotyczące korzystania z nieruchomości po zamknięciu, ale także bierze pod uwagę twoją zdolność do ponoszenia znacznych kosztów aktywnego środka zaradczego.
właściciele firm i nieruchomości powinni chcieć zarówno zamknięcia przepisów, jak i sprzątania środowiska
sprzątanie środowiska jest bardzo kosztownym przedsięwzięciem i może mocno obciążać firmę. W zależności od tego, jak działa Twoja firma, odpowiedzialność za zanieczyszczenie może spoczywać na Tobie osobiście. Zanim podejmiesz decyzję o tym, jak czyste jest wystarczająco czyste, dokładnie rozważ wszystko, na co możesz sobie pozwolić. Jeśli możesz to huśtać, inwestycja w czystszą witrynę zwróci się w przyszłości. Pamiętaj, aby wziąć pod uwagę wszystkie swoje aktywa finansowe, które mogą być wykorzystane do zapłaty za sprzątanie środowiska.
WSKAZÓWKA :PAMIĘTAJ, ŻE WCZEŚNIEJSZE KOMERCYJNE OGÓLNE POLISY UBEZPIECZENIOWE MOGĄ ZOSTAĆ URUCHOMIONE, ABY ZAPŁACIĆ ZA SPRZĄTANIE ŚRODOWISKA. ZWŁASZCZA, ŻE W PRZESZŁOŚCI DOCHODZIŁO RÓWNIEŻ DO WIĘKSZOŚCI UWOLNIEŃ ŚRODOWISKOWYCH.
wykorzystując jak największą moc czyszczenia i wybierając najlepszą opcję czyszczenia, możesz przywrócić wartość zanieczyszczonej nieruchomości do przyszłego zwrotu. Chciałbym, aby decyzja, którą podjąłem z powrotem z moim Fordem Maverickiem była: „chcę, aby działał i chcę, aby był naprawiony.”Podobnie jak w przypadku wielu pralni chemicznych, lepiej będzie, jeśli uzyskasz zamknięcie regulacyjne i sprzątanie.
skontaktuj się z nami, aby omówić wykorzystanie oczyszczania środowiska w celu przywrócenia wartości nieruchomości.
jak widać w Cleaner& Launderer
Jeff Carnahan, Prezes EnviroForensics
Jeff Carnahan, LPG, ma ponad 20 lat doświadczenia w doradztwie środowiskowym i rekultywacji. Jego ekspertyza techniczna koncentruje się na badaniu i interpretacji podziemnych uwolnień substancji niebezpiecznych w celu oceny i kontroli skutków ryzyka i kosztów. Przez ostatnią dekadę skupiał się na byciu partnerem w branży pralniczej i jest częstym współpracownikiem krajowej publikacji pralniczej Cleaner & Launderer. Jest liderem w branży, rozumiejąc, że ryzyko środowiskowe obejmuje nie tylko koszty sprzątania, ale także znaną i nieznaną odpowiedzialność osób trzecich.