problemen bij het kopen van een onroerend goed dat een huurovereenkomst nodig heeft?
u hebt dus de droomflat gevonden en uw bod gedaan en het is geaccepteerd-en dan begint iemand de huurovereenkomst te vermelden. Het had 99 jaar toen het begon, maar nu is het gedaald tot 74 jaar. Jammer, als het was verlengd voordat het ging onder 80 jaar iemand zou hebben bespaard zichzelf een mooie cent, maar toch, hier zijn we-alles perfect, behalve voor de huurovereenkomst.
Wat is de oplossing? Eenvoudig, krijgen de verkoper om een bericht te dienen op zoek naar een lease-uitbreiding en hebben deze overgedragen aan u wanneer u de flat te kopen. Klinkt makkelijk, niet?
het zou wel moeten, maar er kunnen een paar problemen zijn onderweg – maar het spreekt vanzelf dat u een advocaat aan boord moet halen die weet wat hij doet, om het risico te verkleinen dat het fout gaat en u veel geld kost.
dus, wat moet u weten? Ten eerste, zorg ervoor dat de beoefenaar een expert is – zoals een ALEP-lid. Ten tweede, kijk eens naar deze handige tips voor het kopen van een onroerend goed met het “voordeel” van een huurovereenkomst:
hoe de verkoper u kan helpen een wachttijd van twee jaar te vermijden (en u geld te besparen)
Ten eerste zult u dit niet kunnen doen tenzij de verkoper het onroerend goed ten minste twee jaar in eigendom heeft en in aanmerking komt voor het recht op verlenging. Als ze dat doen, kunnen ze dit recht doorgeven aan u en bespaart u de twee jaar wachten (en een aantal verhoogde kosten als de huurovereenkomst wordt korter en onroerend goed waarden stijgen in de tussentijd).
wat als zij al een kennisgeving hebben gedaan? – dat is prima-mits de vordering niet is ingetrokken of opgezegd. Als dit is gebeurd, moeten ze een jaar wachten vanaf het moment waarop de claim ‘verloren’ is gegaan voordat ze opnieuw beginnen.
wat als het een erfelijke verkoop is? Nou, het moet nog steeds mogelijk zijn om uit te breiden op voorwaarde dat de overledene zou hebben gekwalificeerd toen ze stierven ( dat wil zeggen dat ze het eigendom voor ten minste twee jaar) en op voorwaarde dat ook de executeurs dienen de kennisgeving binnen twee jaar na het krijgen van de ‘grant of probate’ om te gaan met de nalatenschap.
Ok, maar wat als mijn droomflat in een veiling is?
hier kan de situatie worden gecompliceerd door het feit dat u beperkt bent tot de ‘standaard’ veilingvoorwaarden (voltooiing binnen 28 dagen, dus dit is meestal alleen contante kopers) en het feit dat, tenzij de verkoper heeft aangeboden om de kennisgeving in de ‘bijzondere voorwaarden’ in het veilingpakket te doen, u geen wettelijk recht hebt om te eisen dat zij een kennisgeving doen.
onthoud dat als u een onroerend goed koopt op een veiling, als uw bod wordt aanvaard, dan wordt u geacht daar en dan contracten te hebben uitgewisseld. Met andere woorden elk onderzoek en ‘due diligence’ met inbegrip van vragen over de huurovereenkomst uitbreiding zal moeten worden gedaan van tevoren, voordat u naar de veiling kamer en bieden.
dus, ervan uitgaande dat ik de verkoper een bericht kan laten bezorgen, wat moet ik nog meer weten?
ervan uitgaande dat de verkoper zal meespelen, is het beste om te zorgen dat de kennisgeving wordt gedaan tussen de uitwisseling en de voltooiing. Op deze manier is de verkoper niet verplicht om het proces te starten totdat ze zich ertoe verbinden om te verkopen en u wettelijk verplicht bent om de flat van hen te kopen.
het is ook normaal dat zij u vragen om hen schadeloos te stellen voor alle kosten die de verhuurder maakt bij het onderzoeken van de claim. Dit is omdat u aansprakelijk voor deze zou zijn als u de kennisgeving had geserveerd en zal aansprakelijk zijn voor hen bij het voltooien van de lease-uitbreiding claim samen met een aantal andere ‘recupereerbare’ kosten ook.
wanneer wij optreden voor een klant die koopt, nemen wij normaal gesproken de Kennisgeving over om het risico op dit moment in het proces tot een minimum te beperken.
bij het voltooien van de aanvraag moet de aanvraag naar behoren aan u worden toegewezen en als dit niet gebeurt, wordt de aanvraag om verschillende technische juridische redenen geacht te zijn ingetrokken.
wordt de huurovereenkomst verlengd bij voltooiing als ik dit doe?
In één woord, ” nr.”
een belangrijk ding om te beseffen in dit alles is dat als de huurovereenkomst wordt uitgevoerd onder de wet dan de huurovereenkomst niet zal worden verlengd op het moment dat u voltooit op uw aankoop van de flat. Als de lease heeft een kortere lease die niet geschikt is voor het uitlenen doeleinden, dan zul je niet in staat zijn om de flat te kopen als uw hypotheekverstrekker moet de lease worden verlengd bij voltooiing.
echter, als de huidige lease lengte geen probleem is voor uw geldschieter, dan des te beter, omdat u waarschijnlijk niet voor de lease verlenging hoeft te betalen tot ongeveer 6-9 maanden later. Dit laat je wat tijd om te sparen voor de verdere kosten.
de enige initiële uitgave (afgezien van de beroepskosten) is een aanbetaling van 10% van het vooruitbetaalde bedrag, zoals het bod in de eerste kennisgeving van vordering is vermeld.
de behoefte aan waarderingsadvies
als u een onroerend goed met een short lease koopt, dan heeft u zeker waarderingsadvies nodig.
Dit is om twee redenen; Ten eerste, als de huurovereenkomst “kort” is, dan moet u weten dat een passende aanpassing is aangebracht aan de prijs die u betaalt om dit weer te geven.
ten tweede hebt u, om het leaseverleningsproces te starten, een waarderingsrapport nodig dat wordt uitgevoerd door een landmeter die gespecialiseerd is in wettelijke leaseverlengingen.
de taak van de landmeter zal zijn u een idee te geven van enkele belangrijke toekomstige kosten. Ten eerste, de waarschijnlijke prijs die u uiteindelijk zal betalen voor de lease-verlenging en ten tweede, de juiste ‘aanbod’ prijs in de kennisgeving van de vordering. Als dit cijfer te laag is kunt u het risico lopen dat de claim ongeldig wordt verklaard – maar er is ook een risico dat u te veel betaalt voor de flat.
daarom wilt u misschien niet vertrouwen op enig inzicht in de huuruitbreidingsprijs die door de verkoper of de makelaar wordt verstrekt. In eerste instantie, kunt u een online lease extension calculator te vinden. Echter, dit soort rekenmachine is geen vervanging voor een goede waardering advies.
wat als de huurovereenkomst moet worden verlengd bij voltooiing, zodat ik het pand kan kopen?
de enige manier waarop dit kan werken is als het mogelijk is om rechtstreeks een deal met de verhuurder / eigenaar te sluiten. Als dit gebeurt, dan op voorwaarde dat de eigenaar meespeelt, kan de huurovereenkomst worden verleend bij voltooiing en zelfs worden betaald uit de opbrengst van de verkoop van het pand.
dit klinkt ideaal-dus, wat is de adder? Er kan geen sprake zijn-op voorwaarde dat de voorwaarden van de deal stapelen en het is essentieel dat de prijs en andere voorwaarden goed worden bekeken, idealiter door een surveyor.
maar er zijn twee mogelijke problemen – een is dat de verhuurder niet zo Royale voorwaarden wil aanbieden als die onder het statuut – (dit zou u een extra 90 jaar geven-dus als de huurovereenkomst 74 jaar is, gaat dit terug tot 164 jaar. Ook zal er geen grondhuur meer te betalen zijn.
bovendien kan de eigenaar, indien hij u een verlenging van de huurovereenkomst wil verkopen, een termijn van 99 of 125 jaar aanbieden en een erfpacht behouden. Op voorwaarde dat de grondhuur niet buitensporig is zal dit geen problemen veroorzaken, maar er zijn ongelukkige gevallen waarin de huur met zeer korte tussenpozen verdubbelt en om te beginnen ‘hoog’ is, waardoor het onroerend goed in feite onverkoopbaar kan worden. Dus je hebt specialistisch advies nodig om de voorwaarden van een ‘deal’ te controleren om ervoor te zorgen dat er geen steek in de staart zit.
ten slotte, natuurlijk, als het onroerend goed niet kan worden gekocht zonder dat de huurovereenkomst wordt verlengd, dan kan de eigenaar dit weten en dit in zijn voordeel gebruiken bij het onderhandelen over de voorwaarden van een “vrijwillige” deal.
Mark Chick is Partner en hoofd van het verhuurder & Huurderteam bij Bishop & Sewell. Om een van de kwesties in dit artikel of erfpacht zaken in het algemeen te bespreken, kunt u een e-mail sturen [email protected] of bezoek www.bishopandsewell.co.uk.
