Jan 4, 2021 door Peter Kelly / All, Developer Insights
In deze moderne tijd zijn steeds meer Australiërs op zoek naar rijkdom. En waarom niet?
er is niets mis met comfortabel willen kunnen leven of iets achter te laten voor uw kinderen.
terwijl mensen vroeger probeerden te investeren in bestaand onroerend goed voor het genereren van rijkdom, onderzoeken meer mensen in plaats daarvan de ontwikkeling van onroerend goed.
en om een goede reden-u kunt een serieuze winst maken door grond onder te verdelen en een project met dubbele bewoning te bouwen.
eerste dingen eerst en er is geen ontkomen aan, als je wilt leren hoe je een property developer moet worden, dan moet je een behoorlijk grote eetlust hebben om te leren.Kennis is macht, en het is ook geld.
er zijn een heleboel bewegende delen in dit spel, en je moet je hoofd om ze allemaal heen wikkelen en een goed begrip hebben van elk van hen.
High Stakes maar High Rewards
Vastgoedontwikkeling is een high stakes spel met enkele serieuze beloningen, maar de risico ‘ s zijn ook aanzienlijk.
als u serieus bent om een projectontwikkelaar te worden, dan moet u de tijd en moeite steken om zoveel mogelijk te leren over de levenscyclus van de projectontwikkeling.
het is niet het soort ding dat je wilt leren op het werk, omdat je serieus geld kunt verliezen, zo snel als je kunt het maken.
doe uw eigen onderzoek
u kunt het zich niet veroorloven om informatie van derden als feit te nemen; u moet geloofwaardige bronnen vinden en uw eigen onderzoek doen, er is geen snelkoppeling.
als u een meer ontspannen, zachtere manier wilt, wilt u misschien andere investeringsmogelijkheden onderzoeken. Maar vergeet niet dat er niet zoiets is als een investering zonder risico.
het is de moeite waard
het goede nieuws is, als je een konijnenhol in gaat, kan ik je uit ervaring vertellen dat multi-unit woningontwikkeling, zoals naast elkaar dubbele bewoning en herenhuisprojecten, een geweldig konijnenhol is om in te gaan.
de beloningen kunnen zeer vruchtbaar zijn. We hebben het over mooie grote stapels winst.
In dat geval wilt u misschien meer weten over vermogenswinstbelasting op vastgoedontwikkeling – iets dat u niet bang zou moeten maken, maar u eerder zou moeten opwinden, gegeven het betekent dat u geld verdient.
wat hebben succesvolle projectontwikkelaars gemeen?
veelvoorkomende attributen van succesvolle ontwikkelaars zijn geduld en discipline.
je hebt het geduld nodig om de tijd te nemen om het relevante onderzoek te doen dat nodig is voor elk bewegend onderdeel, en controle om beslissingen te nemen op basis van niets anders dan feiten – geen emotie.
beslissingen nemen op basis van je gevoelens in dit spel is een zekere manier om te crashen en te branden.
er is geen haast. Als je haast en struikelt, zul je het verknoeien (potentieel voor altijd), en de mogelijkheid om een projectontwikkelaar te worden zal je voorbij gaan.
er zullen altijd meer sites en mogelijkheden zijn, dus haal de trekker niet over totdat je er zeker van bent dat je de kennis en het begrip van het ontwikkelingsproces hebt.
uw cijfers moeten ook rotsvast zijn. Je kunt het je niet veroorloven om te twijfelen en te gokken. Ken uw budgetten en uw bottom lines en vasthouden aan hen.
in dit artikel schetsen we de 20 belangrijkste tips om te leren hoe je een projectontwikkelaar kunt worden.
hoe doe je een haalbaarheid
haalbaarheid is wanneer je de cijfers van je voorgestelde project cruncht. Alleen omdat een site kan worden ontwikkeld, betekent niet dat het moet.
elke afzonderlijke ontwikkelingskosten MOETEN in aanmerking worden genomen om uw haalbaarheid vast te houden en te waarderen.
er zouden slechts twee variabelen in uw haalbaarheid moeten zijn, uw bouwprijs en uw verkoopprijs. De rest moet je heel strak aanpakken.
hier is een case study voor dubbele bezetting die andere dingen deelt die u moet overwegen.
Hoe moet Due Diligence worden uitgevoerd
dit is vergelijkbaar met de haalbaarheid; in feite moet het proces parallel lopen. Je kunt niet zomaar een site vinden op de verschillende portals voor onroerend goed en weten of het geschikt is voor ontwikkeling.
u moet weten of een site potentieel heeft. Denk eraan, haal emotie uit de vergelijking.
we hebben gezien dat mensen gehecht raken aan bepaalde sites of woningen en hun gevoelens het over laten nemen. Het kan eindigen in een ramp.
u moet kijken naar zaken als essentiële diensten, lasten, oriëntatie en tegenslagen om er maar een paar te noemen.
aan het eind van de dag als een site niet elk vakje aanvinkt, ga dan verder en zoek er een die dat wel doet. Het doen van gedetailleerde due diligence moet u duidelijk vertellen wat uw verhuizing moet zijn.
ken de vastgoedmarkt
u moet een idee krijgen van de markt in het door u gekozen gebied. Weet wat verkoopt en wat niet.
op deze manier begint u erachter te komen wat kopers willen en wat ze niet willen.
ken de marktcycli
onroerend goed is zoals elke markt – het is gevoelig voor fluctuaties. Je moet een goed begrip hebben van deze variaties in de markt en wat het betekent voor een project.
we willen graag zeggen dat een goede projectontwikkelaar geld kan verdienen in elke markt.
het gaat niet om het wachten op het juiste moment; het gaat om het werken met wat je hebt.
Leer het ontwikkelingsproces
er is een heel proces voor de ontwikkeling, van voorplanning tot onderverdeling, documentatie tot aan de bouw van de herenhuizen en de uiteindelijke verkoop van het plan.
u moet dit hele proces van binnen en van buiten kennen. Als u niet de tijd of wens, overwegen het gebruik van een professionele projectmanager.
onthoud, er zijn hier geen snelkoppelingen.
uw ontwerp
u moet een professional inschakelen om uw woningen voor twee personen te ontwerpen.
een goede architect of tekenaar is ook niet goedkoop, dus je moet hiervoor begroot hebben.
enig bedrijfskapitaal
Er zij aan herinnerd dat banken geen ontwerpkosten of andere planningskosten financieren, maar alleen grondaankopen en bouwkosten.
ontwikkelingsfinanciering en financieringsstrategieën
wil je nog steeds leren hoe je projectontwikkelaar wordt? Geld is belangrijk in dit spel, je moet in staat zijn om geld te lenen voor uw ontwikkeling.
het verkrijgen van ontwikkelingsfinanciering is iets anders dan het verkrijgen van een woninglening of een investeringslening.
u kijkt meestal naar een hogere rente, en er zijn een paar andere dingen om rekening mee te houden.
onthoud dat u hier ook niet vast zit in banken. Er zijn een paar andere opties om niet-bancaire vastgoedontwikkeling leningen veilig te stellen.
Siteoriëntatie
weet van siteoriëntatie. Niemand wil de hele tijd in duisternis leven of in een koud huis. Noord-of noord-oosten gerichte sites zijn prime vanwege dit.
meestal vermijden we op het zuiden of zuidwesten gerichte sites, om niet te zeggen dat we er nooit één zouden overwegen elke site en elk project is anders.
Siteafmetingen
dit is super belangrijk omdat het aangeeft hoeveel eigenschappen (en onderverdelingen) u kunt bereiken op een blok.
na verloop van tijd zult u dimensies zien en automatisch weten wat er op veel bereikt kan worden.
Stedenbouwproces
het stedenbouwproces is de manier waarop u uw bouwvergunning krijgt om het project uit te voeren.
het is niet ongewoon voor beginnende ontwikkelaars om het verschil tussen een bouwvergunning en een bouwvergunning niet te begrijpen, dus schreef ik een artikel om die verwarring hier op te helderen.
elke lokale overheid (Raad) zal zijn overkoepelende regels en voorschriften hebben met betrekking tot zijn planningsschema. Je hebt iemand nodig om dit voor je te navigeren.
de Raad zal u ook altijd om verdere informatie verzoeken, dus u moet in staat zijn om tijdig en adequaat te reageren.
elk gebied heeft ook zijn eigen verwerkingstijden, dus weet dat je altijd een wachttijd hebt.
Subdivisieplan
uw landmeter geeft u een grote lijst met taken, met een hoop papierwerk dat u moet invullen om uw subdivisieplan goed te keuren. Dit gebeurt meestal als uw bouw begint.
het beheer van dit plan is essentieel. U kunt geen afzonderlijke kavels met een titel verkopen zonder dit.
zodra de bouw aan de gang is, is een van de belangrijkste dingen die u moet beheren uw plan van onderverdeling toepassing.
in Victoria is er een online portal genaamd The Surveying and Planning through Electronic Applications and Referral, afgekort SPEAR.
het maakt de indiening en verwerking van uw indelingsvergunning voor u als aanvrager in wezen sneller en gemakkelijker.
het maakt het ook gemakkelijker voor de Raad en de verwijzingsautoriteiten.
kort na het begin van de bouw ontvangt u een uitgebreide lijst met taken van uw landmeter, samen met relevante documentatie die nodig is voor de goedkeuring van uw onderverdeling.
al deze taken moeten worden uitgevoerd. Om een lang verhaal kort te maken, zonder dit, zult u geen geld zien voor uw eigenschappen, omdat u niet in staat zult zijn om uw verkoop te regelen.
als u niet zeker weet of u uw eigen woning kunt onderverdelen, vindt u hier.
Bebouwbaarheid
Bebouwbaarheid betekent het uitzoeken van een kosteneffectieve bouw voor uw woningen.
Dit draait allemaal om geld besparen op je build, maar ook om bang for buck.
Neem bijvoorbeeld je foundations. Een betonnen plaat lijkt misschien eenvoudig, maar er zijn hopen opties, en een maat past niet iedereen.
het hangt af van uw locatie, en uw ingenieur moet dit in gedachten houden. Misschien willen ze gewoon doorgaan met hun dag, maar er zijn enorme variabelen hier.
bouwdocumentatie-en aanbesteding
u hebt een uitgebreide lijst met bouwdocumentatie nodig om met de werkzaamheden te kunnen beginnen. Hieronder is een handige lijst van een aantal van de documentatie die zal deel uitmaken van uw bouwers tender pakket.
- Civiele plannen set
- terreininrichting set
- Energie verslag
- Engineering plan
- Een plan van verkaveling
- Energie plan
- plan van aanpak, stelt u
- montage van Inrichtingen en afwerking specificaties
- Berekeningen
- Bodem test
Zodra je jouw dikke stapel papierwerk, het is tijd om te zoeken naar een geschikt duplex woning bouwer en tedere uw build.
het bouwproces
u moet een basiskennis hebben van hoe townhomes worden gebouwd in dit spel.
u hoeft geen expert te zijn, maar u moet de grondbeginselen kennen. Van funderingen tot afwerkingen en alles daartussenin.
essentiële diensten en Straataansluitingen
zoals hierboven vermeld in uw haalbaarheid, hebben uw woningen gas -, water -, stroom-en internetaansluitingen nodig.
zonder een aansluitpunt aan de straatzijde kijkt u naar een dure installatie, dus heb dit allemaal van tevoren uitgezocht.
projectbeheer
een project voor de ontwikkeling van woningen is gewoon dat – een project. En het is een verdomd ingewikkelde als je me de taal vergeeft.
er zijn zoveel variabelen, verborgen delen en bewegende aspecten dat je een solide projectadviseur moet zijn om alles te overzien.
als u geen ervaring hebt met development management en niet bereid bent om te leren, dan moet u overwegen of dit de juiste investering voor u is.
of neem een bedrijf als Little Fish aan om het zware werk voor u te doen.
onderhandelingsvaardigheden
gedurende een project zult u veel onderhandelingen hebben – met uw ontwerper, met uw landmeter, met uw bouwer, uw Verkoopagent en uw transporteur.
u wilt uitstekende diensten krijgen terwijl u winst maakt.
Accepteer nooit een eerste bod of bod. Ga altijd terug naar de onderhandelingstafel. Wees bereid om weg te lopen als je niet krijgt wat je nodig hebt om uw project levensvatbaar te maken voor u.
onthoud, het draait allemaal om de bottom line hier. Maar verbrand ook geen bruggen.
Build Contracts
u moet een goed begrip hebben van build contracts. En je moet ervoor zorgen dat je gekozen bouwer zich inzet om een project op tijd en binnen het budget te leveren.
pas op voor variaties. Dit zijn veranderingen in het project terwijl het aan de gang is.
bouwers houden van ze omdat ze er rekening mee kunnen houden. Een bouwer zal altijd proberen het op voor de grootte, dus hebben alles schriftelijk en ondertekend.
zorg er ook voor dat u een geliquideerde schade clausule in uw contract heeft. Dit betekent dat als het project overuren loopt, de bouwer moet u vergoeden voor uw verliezen als gevolg hiervan.
bij Little Fish gaan we geen contract aan zonder een clausule inzake schadevergoeding. Wij stellen voor dat u hetzelfde doet.
hoe om te gaan met ontwikkelingsrisico ‘ s
onthoud, zoals we hierboven al zeiden, dat dit een spel is met een hoog risico en een hoge beloning. Je moet in staat zijn om risico ‘ s te beheren en te beperken voor en als ze zich voordoen.
er zijn financiële risico ’s zoals rentestijgingen, risico’ s met de build-achtige vertragingen (vandaar de clausule inzake geliquideerde schade) en marktschommelingen.
een goede projectontwikkelaar weet hoe hij met ontwikkelingsrisico ‘ s om moet gaan en toch winst moet maken, dus u moet dit ook weten als u nog steeds graag wilt leren hoe u een projectontwikkelaar kunt worden.
relaties opbouwen-uw netwerken zijn essentieel
u hebt een netwerk nodig in dit spel. Je moet ontwerpers, architecten, bouwers, verkoopagenten, advocaten en nog wat kennen.
dit maakt deel uit van de positiebeschrijving. Laat uw netwerken voor u werken. Als u niet bereid bent om te investeren in deze relaties, wilt u misschien elders zoeken voor het genereren van rijkdom.
kant opmerking: Een ander artikel dat de moeite waard is is dit artikel over hoe je een vastgoedontwikkelaar wordt.
het afronden van
dus, de bovenstaande eenentwintig tips zou je goed op weg moeten zijn om te leren hoe je een projectontwikkelaar wordt. Op een dag kun je zelfs eindigen als een grote vastgoedontwikkelaar, je weet maar nooit!
Als u ernstig tijdloos bent en de tijd en moeite die nodig zijn om dit alles te leren niet kunt besteden, hebt u geen pech.
er is een tweede optie. U kunt samenwerken met een vastgoedontwikkelingsbedrijf zoals Little Fish, die alle risico ‘ s beperken en namens u al het zware werk doen.
in de meeste, zo niet alle gevallen, zelfs als u het zelf zou kunnen doen samen met iemand zoals wij, zult u uw project voltooid krijgen en sneller dan wanneer u het zelf doet.
dit gebeurt door gebruik te maken van onze efficiëntie en netwerken. Met iemand als Little Fish, je betaalt groothandel in plaats van detailhandel voor alle hierboven genoemde aanbieders en leveranciers.
we weten hoeveel dingen kosten en hoe lang ze duren.
met ons aangepaste projectportaal kunt u zo veel of zo weinig volgen als u wilt.
we zijn helemaal transparant en houden niets achter, zodat u kunt inchecken op het portaal en leren op het werk.
een deel van wat we doen is ook onderwijzen, dus hou het vragen niet in.
bel ons op 1300 799 277 voor een gratis consult.
Filled under: all Developer Insights