Jan 4, 2021 von Peter Kelly | Alle, Developer Insights
Fragen Sie sich, wie Sie Bauträger werden können?
In diesen modernen Zeiten suchen immer mehr Australier nach Wohlstand. Und warum nicht?
Es ist nichts Falsches daran, bequem leben zu können oder etwas für Ihre Kinder zurückzulassen.
Während die Menschen früher in bestehende Immobilien investiert haben, um Wohlstand zu schaffen, untersuchen mehr Menschen stattdessen die Entwicklung von Immobilien.
Und das aus gutem Grund – Sie können einen ernsthaften Gewinn erzielen, indem Sie Land unterteilen und ein Doppelbelegungsprojekt bauen.
Das Wichtigste zuerst und es gibt keinen Weg daran vorbei, wenn Sie lernen möchten, wie man ein Bauträger wird, dann müssen Sie einen ziemlich starken Appetit auf Lernen haben.
Wissen ist Macht, und es ist auch Geld.
Es gibt viele bewegliche Teile in diesem Spiel, und Sie müssen Ihren Kopf um alle von ihnen wickeln und ein gutes Verständnis für jeden von ihnen haben.
Hohe Einsätze, aber hohe Belohnungen
Immobilienentwicklung ist ein Spiel mit hohen Einsätzen und einigen ernsthaften Belohnungen, aber auch die Risiken sind erheblich.
Wenn Sie es ernst meinen, Bauträger zu werden, müssen Sie Zeit und Mühe investieren, um so viel wie möglich über den Lebenszyklus der Immobilienentwicklung zu lernen.
Es ist nicht die Art von Dingen, die Sie bei der Arbeit lernen möchten, weil Sie ernsthaftes Geld verlieren können, so schnell Sie es schaffen können.
Recherchieren Sie selbst
Sie können es sich nicht leisten, die Informationen Dritter als Tatsache zu betrachten.
Wenn Sie einen entspannteren, weicheren Weg suchen, sollten Sie andere Investitionsmöglichkeiten untersuchen. Aber denken Sie daran, dass es keine Investition ohne Risiko gibt.
Es lohnt sich
Die gute Nachricht ist, wenn Sie ein Kaninchenloch hinuntergehen, kann ich Ihnen aus Erfahrung sagen, dass die Entwicklung von Wohnimmobilien mit mehreren Einheiten, wie z. B. nebeneinander liegende Doppelbelegung und Stadthausprojekte, ein großartiges Kaninchenloch ist.
Die Belohnungen können sehr fruchtbar sein. Wir sprechen über schöne große Stapel von Gewinn.
In diesem Fall möchten Sie vielleicht etwas über die Kapitalertragsteuer auf Immobilienentwicklung erfahren – etwas, das Sie nicht erschrecken, sondern begeistern sollte, da es bedeutet, dass Sie Geld verdienen.
Was haben erfolgreiche Bauträger gemeinsam?
Gemeinsame Attribute erfolgreicher Entwickler sind Geduld und Disziplin.
Sie brauchen die Geduld, sich die Zeit zu nehmen, um die relevanten Recherchen für jedes bewegliche Teil durchzuführen, und die Kontrolle, um Entscheidungen zu treffen, die auf nichts anderem als Fakten basieren – keine Emotionen.
Entscheidungen basierend auf Ihren Gefühlen in diesem Spiel zu treffen, ist ein todsicherer Weg, um abzustürzen und zu brennen.
Es gibt keine Eile. Wenn Sie sich beeilen und stolpern, werden Sie es vermasseln (möglicherweise für immer), und die Gelegenheit, ein Bauträger zu werden, wird an Ihnen vorbeigehen.
Es wird immer mehr Websites und Möglichkeiten geben, also ziehen Sie nicht den Auslöser, bis Sie sicher sind, dass Sie das Wissen und Verständnis des Entwicklungsprozesses haben.
Ihre Zahlen müssen auch felsenfest sein. Sie können es sich hier nicht leisten, Zahlen zu hinterfragen und zu schätzen. Kennen Sie Ihre Budgets und Ihr Endergebnis und halten Sie sich daran.
In diesem Artikel beschreiben wir die 20 wichtigsten Tipps, um zu lernen, wie man ein Immobilienentwickler wird.
Wie man eine Machbarkeit macht
Eine Machbarkeit ist, wenn Sie die Zahlen für Ihr vorgeschlagenes Projekt knacken. Nur weil eine Website entwickelt werden kann, bedeutet dies nicht, dass dies der Fall sein sollte.
Jede einzelne Entwicklungskosten muss für Ihre Machbarkeit zu halten und Wert berücksichtigt werden.
Es sollten nur zwei Variablen in Ihrer Machbarkeit vorhanden sein, Ihr Baupreis und Ihr Verkaufspreis. Den Rest müssen Sie sehr fest im Griff haben.
Hier ist eine Dual Occupancy Fallstudie, die andere Dinge teilt, die Sie berücksichtigen müssen.
Durchführung der Due Diligence
Dies ähnelt der Machbarkeit; Tatsächlich sollte der Prozess parallel sein. Sie können nicht einfach eine Website auf den verschiedenen Immobilienportalen finden und wissen, ob sie für die Entwicklung geeignet ist.
Sie müssen lernen, ob eine Site ein erstklassiges Potenzial hat. Denken Sie daran, nehmen Sie Emotionen aus der Gleichung.
Wir haben gesehen, wie Menschen an bestimmte Orte oder Wohnungen gebunden wurden und ihren Gefühlen freien Lauf ließen. Es kann in einer Katastrophe enden.
Sie müssen sich mit Dingen wie wesentlichen Diensten, Belastungen, Orientierung und Rückschlägen befassen, um nur einige zu nennen.
Am Ende des Tages, wenn eine Site nicht jedes Kästchen ankreuzt, fahren Sie fort und finden Sie eine, die dies tut. Eine detaillierte Due Diligence sollte Ihnen klar sagen, was Ihr Umzug sein sollte.
Kennen Sie den Immobilienmarkt
Sie müssen sich ein Bild vom Markt in Ihrem gewählten Bereich machen. Wissen, was verkauft und was nicht.
Auf diese Weise beginnen Sie herauszufinden, was Käufer wollen und was nicht.
Kennen Sie die Marktzyklen
Immobilien sind wie jeder Markt – sie sind anfällig für Schwankungen. Sie müssen diese Marktschwankungen genau verstehen und wissen, was dies für ein Projekt bedeutet.
Wir sagen gerne, dass ein guter Bauträger in jedem Markt Geld verdienen kann.
Es geht nicht darum, auf den richtigen Zeitpunkt zu warten; Es geht darum, mit dem zu arbeiten, was Sie haben.
Lernen Sie den Entwicklungsprozess
Die Entwicklung umfasst einen ganzen Prozess, von der Vorplanung über die Unterteilung und Dokumentation bis hin zum Bau der Stadthäuser und schließlich zum Verkauf des Plans.
Sie müssen diesen gesamten Prozess in- und auswendig kennen. Wenn Sie nicht die Zeit oder den Wunsch haben, sollten Sie einen professionellen Projektmanager einstellen.
Denken Sie daran, hier gibt es keine Verknüpfungen.
Ihr Entwurf
Sie müssen einen Fachmann beauftragen, Ihre Doppelwohnungen zu entwerfen.
Ein guter Architekt oder Zeichner ist auch nicht billig, also müssen Sie dafür ein Budget haben.
Etwas Betriebskapital haben
Es sei daran erinnert, dass Banken keine Entwurfskosten oder andere Planungskosten finanzieren, sondern nur Landkäufe und Baukosten.
Entwicklungsfinanzierung und Finanzierungsstrategien
Sie möchten immer noch lernen, wie man Bauträger wird? Geldangelegenheiten in diesem Spiel müssen Sie in der Lage sein, Mittel für Ihre Entwicklung zu leihen.
Entwicklungsfinanzierung ist ein bisschen anders als ein Wohnungsbaudarlehen oder ein Investitionskredit.
Sie sind in der Regel bei einem höheren Zinssatz suchen, und es gibt ein paar andere Dinge zu beachten.
Denken Sie daran, dass Sie auch hier nicht in Banken eingesperrt sind. Es gibt ein paar andere Optionen, um Nicht-Bank-Immobilien-Entwicklung Darlehen zu sichern.
Standortausrichtung
Informationen zur Standortausrichtung. Niemand möchte die ganze Zeit in der Dunkelheit oder in einem kalten Haus leben. Aus diesem Grund sind Standorte mit Nord- oder Nordostausrichtung von größter Bedeutung.
In der Regel vermeiden wir nach Süden oder Südwesten ausgerichtete Standorte, um nicht zu sagen, dass wir niemals einen Standort in Betracht ziehen würden und jedes Projekt anders ist.
Site Dimensions
Dies ist sehr wichtig, da es darüber informiert, wie viele Eigenschaften (und Unterteilungen) Sie in einem Block erreichen können.
Im Laufe der Zeit werden Sie Dimensionen sehen und automatisch wissen, was auf viel erreicht werden kann.
Stadtplanungsprozess
Mit dem Stadtplanungsprozess erhalten Sie Ihre Baugenehmigung für das Projekt.
Es ist nicht ungewöhnlich, dass Anfänger den Unterschied zwischen einer Baugenehmigung und einer Baugenehmigung nicht verstehen, also habe ich einen Artikel geschrieben, um diese Verwirrung hier zu beseitigen.
Jede lokale Regierung (Rat) wird ihre übergeordneten Regeln und Vorschriften in Bezug auf ihr Planungsschema haben. Sie brauchen jemanden, der dies für Sie navigiert.
Der Rat wird Sie immer um weitere Informationen bitten, daher müssen Sie in der Lage sein, entsprechend und rechtzeitig zu reagieren.
Jeder Bereich hat auch seine eigenen Bearbeitungszeiten, also wissen Sie, dass Sie immer warten müssen.
Plan der Unterteilung
Ihr Landvermesser gibt Ihnen eine große Liste von Aufgaben mit einer Reihe von Unterlagen, die Sie ausfüllen müssen, damit Ihre Unterteilung genehmigt werden kann. Dies geschieht normalerweise zu Beginn Ihres Builds.
Die Verwaltung dieses Plans ist von entscheidender Bedeutung. Sie können keine separaten betitelten Lose ohne diese verkaufen.
Sobald der Bau im Gange ist, ist eines der wichtigsten Dinge, die Sie verwalten müssen, Ihr Plan der Unterteilungsanwendung.
In Victoria gibt es ein Online-Portal namens Vermessung und Planung durch elektronische Anwendungen und Empfehlungen, kurz SPEAR.
Es macht im Wesentlichen die Einreichung und Bearbeitung Ihrer Subdivision Planungsgenehmigung schneller und einfacher für Sie als Antragsteller.
Es erleichtert auch den Rat und die Befassungsbehörden.
Bald nach dem Start des Builds erhalten Sie von Ihrem Landvermesser eine umfassende Liste von Aufgaben sowie relevante Unterlagen, die für die Genehmigung Ihrer Unterteilung erforderlich sind.
Alle diese Aufgaben müssen erledigt werden. Um es kurz zu machen, ohne dies werden Sie kein Geld für Ihre Immobilien sehen, weil Sie Ihre Verkäufe nicht abrechnen können.
Wenn Sie nicht sicher sind, ob Sie Ihre eigene Immobilie unterteilen können, finden Sie es hier heraus.
Baubarkeit
Baubarkeit bedeutet, einen kostengünstigen Bau für Ihre Wohnungen zu finden.
Hier geht es darum, Geld für Ihren Build zu sparen, aber auch für Geld.
Nehmen Sie zum Beispiel Ihre Stiftungen. Eine Betonplatte mag einfach erscheinen, aber es gibt jede Menge Optionen, und eine Größe passt nicht allen.
Es hängt von Ihrem Standort ab, und Ihr Ingenieur muss dies berücksichtigen. Vielleicht möchten sie es einfach ausprobieren und mit ihrem Tag weitermachen, Aber hier gibt es massive Variablen.
Baudokumentation – Und Ausschreibung
Sie benötigen eine umfassende Liste der Baudokumentation, damit ein Bauherr mit den Arbeiten beginnen kann. Nachfolgend finden Sie eine nützliche Liste einiger Dokumentationen, aus denen Ihr Ausschreibungspaket für Bauherren besteht.
- Baupläne set
- Landschaftsplan Set
- Energiebericht
- Engineering Plan Set
- Ein vorgeschlagener Plan der Unterteilung
- Energieplan Set
- Arbeitsplan Set
- Befestigungen armaturen und Oberflächen Spezifikationen
- Berechnungen
- Bodentest
Sobald Sie Ihren dicken Stapel Papierkram haben, ist es Zeit, einen geeigneten Duplex-Hausbauer zu finden und Ihren Build auszuschreiben.
Der Bauprozess
Sie müssen ein grundlegendes Verständnis dafür haben, wie Stadthäuser in diesem Spiel gebaut werden.
Sie müssen kein Experte sein, aber Sie müssen die Grundlagen kennen. Von Fundamenten bis hin zu Oberflächen und allem dazwischen.
Wesentliche Dienstleistungen und straßenseitige Anschlüsse
Wie oben in Ihrem Antrag erwähnt, benötigen Ihre Wohnungen Anschlüsse für Gas, Wasser, Strom und Internet.
Ohne straßenseitigen Anschlusspunkt handelt es sich um eine kostspielige Installation, also haben Sie all dies im Voraus herausgefunden.
Projektmanagement
Ein Wohnimmobilienentwicklungsprojekt ist genau das – ein Projekt. Und es ist verdammt kompliziert, wenn Sie die Sprache verzeihen.
Es gibt so viele Variablen, versteckte Teile und bewegliche Aspekte, dass Sie ein solider Projektberater sein müssen, um alles zu überwachen.
Wenn Sie keine Erfahrung im Entwicklungsmanagement haben und nicht bereit sind zu lernen, sollten Sie überdenken, ob dies die richtige Investition für Sie ist.
Oder beauftragen Sie eine Firma wie Little Fish, das schwere Heben für Sie zu erledigen.
Verhandlungsgeschick
Während eines Projekts haben Sie viele Verhandlungen – mit Ihrem Designer, mit Ihrem Vermesser, mit Ihrem Erbauer, Ihrem Handelsvertreter und Ihrem Förderer.
Sie möchten einen exzellenten Service erhalten und gleichzeitig einen Gewinn erzielen.
Akzeptieren Sie niemals ein erstes Angebot oder Gebot. Gehen Sie immer wieder an den Verhandlungstisch. Seien Sie bereit, wegzugehen, wenn Sie nicht das bekommen, was Sie brauchen, um Ihr Projekt für Sie rentabel zu machen.
Denken Sie daran, hier dreht sich alles um das Endergebnis. Aber verbrenne auch keine Brücken.
Build-Verträge verstehen
Sie müssen Build-Verträge gut verstehen. Und Sie müssen Ihren gewählten Builder dazu bringen, sich dazu zu verpflichten, ein Projekt pünktlich und im Rahmen des Budgets zu liefern.
Achten Sie auf Variationen. Dies sind Änderungen an dem Projekt, wie es im Gange ist.
Bauherren lieben sie, weil sie sie in Rechnung stellen können. Ein Baumeister wird es immer für die Größe anprobieren, also alles schriftlich und unterschrieben haben.
Stellen Sie außerdem sicher, dass in Ihrem Vertrag eine Schadensersatzklausel enthalten ist. Das heißt, wenn das Projekt Überstunden macht, muss der Bauherr Ihnen Ihre Verluste aus diesem Grund erstatten.
Bei Little Fish werden wir keinen Vertrag ohne eine pauschale Schadensersatzklausel abschließen. Wir empfehlen Ihnen, dasselbe zu tun.
Umgang mit Entwicklungsrisiken
Denken Sie daran, wie oben erwähnt, ist dies ein Spiel mit hohem Risiko und hoher Belohnung. Sie müssen in der Lage sein, Risiken zu managen und zu mindern, bevor und sobald sie entstehen.
Es gibt finanzielle Risiken wie Zinserhöhungen, Risiken mit dem Bau wie Verzögerungen (daher die pauschalierte Schadensersatzklausel) und Marktschwankungen.
Ein guter Bauträger weiß, wie man mit Entwicklungsrisiken umgeht und trotzdem einen Gewinn erzielt, also müssen Sie das auch wissen, wenn Sie noch lernen möchten, wie man ein Bauträger wird.
So bauen Sie Beziehungen auf – Ihre Netzwerke sind wichtig
In diesem Spiel benötigen Sie ein Netzwerk. Sie müssen Designer, Architekten, Bauherren, Handelsvertreter, Anwälte und noch einige mehr kennen.
Dies ist Teil der Positionsbeschreibung. Lassen Sie Ihre Netzwerke für Sie arbeiten. Wenn Sie nicht bereit sind, in diese Beziehungen zu investieren, möchten Sie vielleicht woanders nach Wohlstand suchen.
Randnotiz: Ein weiterer Artikel, der einen Besuch wert ist, ist dieser, wie man ein Immobilienentwickler wird.
Einpacken
Also, die oben genannten einundzwanzig Tipps sollten Sie gut auf Ihrem Weg zu lernen, wie man ein Bauträger zu werden. Eines Tages könnten Sie sogar als großer Immobilienentwickler enden, man weiß es einfach nie!
Wenn Sie ernsthaft zeitarm sind und nicht die Zeit und Mühe aufwenden können, um all dies zu lernen, haben Sie kein Glück.
Es gibt eine zweite Option. Sie können mit einer Immobilienentwicklungsgesellschaft wie Little Fish zusammenarbeiten, die das gesamte Risiko mindert und das ganze schwere Heben in Ihrem Namen erledigt.
In der Tat, in den meisten, wenn nicht in allen Fällen, auch wenn Sie es selbst tun könnten, wenn Sie mit jemandem wie uns zusammenarbeiten, werden Sie Ihr Projekt schneller abschließen, als wenn Sie es selbst tun würden.
Dies geschieht durch die Nutzung unserer Effizienz und Netzwerke. Bei jemandem wie Little Fish zahlen Sie für alle oben aufgeführten Anbieter und Lieferanten Großhandel statt Einzelhandel.
Wir wissen, wie viel Dinge kosten und wie lange sie dauern.
Mit unserem kundenspezifischen Projektportal können Sie so viel oder so wenig mitverfolgen, wie Sie möchten.
Wir sind durchgehend transparent und halten nichts zurück, sodass Sie im Portal einchecken und am Arbeitsplatz lernen können.
Ein Teil von dem, was wir tun, ist auch zu erziehen, also halte dich nicht zurück zu fragen.
Rufen Sie uns an 1300 799 277 für eine kostenlose Beratung.
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