Problemer når du kjøper en eiendom som trenger en leieforlengelse?
så, du har funnet drømmen flat og laget ditt tilbud – og det har blitt akseptert-og så begynner noen å nevne leieavtalen. Det hadde 99 år da det startet, men nå er det ned til 74 år. Synd, hvis det hadde blitt utvidet før det gikk under 80 år noen ville ha spart seg en pen penny, men likevel, her er vi-alt perfekt, med unntak av leieavtalen.
så hva er løsningen? Enkelt, få selgeren til å tjene en melding som søker en leieforlengelse og få dette overført til deg når du kjøper leiligheten. Høres lett gjør det ikke?
vel det burde være, men det kan være noen få hikke underveis-men det sier seg selv at du trenger å få en advokat ombord som vet hva de gjør, for å redusere risikoen for at det går galt og koster deg mye penger.
Så, hva trenger du å vite? For det første, sørg for at utøveren er en ekspert – for EKSEMPEL ET alep-medlem. For det andre, ta en titt på disse praktiske tipsene for å kjøpe en eiendom med fordelen av en leieforlengelse:
hvordan selgeren kan hjelpe deg med å unngå to års ventetid(og spare penger)
For det Første vil du ikke kunne gjøre dette med mindre selgeren har eid eiendommen i minst to år og kvalifiserer for retten til å utvide. Hvis de gjør det, kan de overføre dette til deg og spare deg for to års ventetid (og noen økte kostnader ettersom leieavtalen blir kortere og eiendomsverdiene øker i mellomtiden).
Hva om de allerede har varslet? – det er greit-forutsatt at kravet ikke er trukket tilbake eller forlatt. Hvis dette har skjedd, må de vente et år fra det punktet hvor kravet var ‘tapt’ før du starter igjen.
Hva om det er et skifterettssalg? Vel, bør det fortsatt være mulig å utvide forutsatt at avdøde ville ha kvalifisert når de døde (dvs. de eide eiendommen i minst to år) og forutsatt også at eksekutorer tjene varsel innen to år for å få ’tildeling av skifterett’ å håndtere boet.
Ok, men hva om min drøm flat er i en auksjon?
her posisjonen kan bli komplisert av det faktum at du er begrenset til’ standard ‘ auksjon vilkår (ferdigstillelse innen 28 dager, så dette har en tendens til å være kontanter kjøpere bare) og det faktum at med mindre selgeren har tilbudt å tjene innkallingen i ‘spesielle forhold’ som er angitt i auksjonen pakken så vil du ikke ha noen juridisk rett til å insistere på at de tjener et varsel.
Husk, hvis du kjøper en eiendom på auksjon så hvis budet er akseptert, så du anses å ha utvekslet kontrakter der og da. Med andre ord noen etterforskning og’ due diligence ‘ inkludert spørsmål om leieavtalen forlengelse må gjøres opp foran, før du går til auksjonen rommet og bud.
så, forutsatt at jeg kan få selgeren til å legge merke til hva annet trenger jeg å vite?
Forutsatt at selgeren vil spille ball de beste tingen å gjøre vil være å ordne å ha varsel servert mellom utveksling og ferdigstillelse. På denne måten blir selgeren ikke bundet til å starte prosessen før de er forpliktet til å selge, og du er juridisk bundet til å kjøpe leiligheten fra dem.
det er også normalt for dem å be deg om å erstatte dem mot eventuelle kostnader som påløper med utleier i å undersøke kravet. Dette er fordi du ville være ansvarlig for disse hvis du hadde servert varsel og vil være ansvarlig for dem ved fullføring av leieforlengelseskrav sammen med noen andre ‘gjenvinnbare’ kostnader også.
når vi handler for en kunde som kjøper, overtar vi normalt varselet for å minimere risikoen på dette tidspunktet i prosessen.
når kravet er fullført, må det være riktig tildelt deg, og hvis dette ikke er gjort, vil kravet på grunn av ulike tekniske juridiske årsaker anses å bli trukket tilbake.
vil leieavtalen forlenges ved ferdigstillelse hvis jeg gjør dette?
I et ord, ‘nei.’
en viktig ting å innse i alt dette er at hvis leieforlengelsen utføres i henhold til lov, vil leieavtalen ikke bli forlenget når du fullfører kjøpet av leiligheten. Hvis leieavtalen har en kortere leieavtale som ikke er egnet for utlånsformål, vil du ikke kunne kjøpe leiligheten hvis boliglånet ditt trenger leieavtalen som skal forlenges ved ferdigstillelse.
Men hvis den nåværende leielengden ikke er et problem for utlåner, så så mye jo bedre, da du sannsynligvis ikke trenger å betale for leieforlengelsen til ca 6-9 måneder nedover linjen. Dette vil gi deg litt tid til å spare opp for ytterligere utgifter.
det eneste opprinnelige utlegget (bortsett fra de profesjonelle kostnadene)vil være et innskudd på 10% av beløpet frem som tilbudstallet i den første innkallingen.
behovet for verdivurdering råd
hvis du kjøper en eiendom med en kort leieavtale så du absolutt trenger verdivurdering råd.
Dette er av to grunner; for det første, hvis leieavtalen er ‘kort’, må du vite at en passende justering er gjort til prisen du betaler for å gjenspeile dette.
For Det Andre, for å starte leieforlengelsesprosessen, trenger du en verdsettelsesrapport utført av en landmåler som spesialiserer seg på lovbestemte leieforlengelser.
landmåleren rolle vil være å bidra til å gi deg en ide om noen viktige fremtidige kostnader. For det første, den sannsynlige prisen som du vil ende opp med å betale for leieforlengelsen og for det andre den riktige ’tilbudsprisen’ for å legge inn innkallingen. Hvis dette tallet er for lavt kan du risikere kravet blir holdt for å være ugyldig-men også det er en risiko for at du kan betale for mye for leiligheten.
derfor kan du ikke ønsker å stole på noen visninger av leieavtalen forlengelse pris levert av selger eller eiendomsmegler. I første omgang kan du finne en online lease utvidelse kalkulator. Denne typen kalkulator er imidlertid ingen erstatning for riktig verdsettelsesråd.
hva om leieavtalen må forlenges ved ferdigstillelse slik at jeg kan kjøpe eiendommen?
den eneste måten dette kan fungere på er om det er mulig å gjøre en avtale med utleier / freeholder direkte. Hvis dette skjer, så forutsatt at friholderen vil spille ball, kan leieforlengelsen gis ved ferdigstillelse og til og med betales ut av inntektene ved salg av eiendommen.
dette høres ideelt ut – så hva er fangsten? Det kan være ingen – forutsatt vilkårene i avtalen stable opp, og det er viktig at prisen og andre vilkår er sett på tett, ideelt av en landmåler.
men det er to mulige problemer – en er at utleier kanskje ikke vil tilby vilkår som er like sjenerøse som de som er under vedtekten – (dette vil gi deg ytterligere 90 år-så hvis leieavtalen er 74 år, vil dette gå tilbake til 164 år. Også vil det ikke være mer bakken leie å betale.
I Tillegg, hvis freeholderen ønsker å selge deg en leieforlengelse, kan de tilby en løpetid på 99 eller 125 år og kan også ønske å beholde en grunnleie. Forutsatt at grunnleien ikke er overdreven, vil dette ikke forårsake noen problemer, men det er uheldige tilfeller der leien dobler med svært korte intervaller og er høy til å begynne med, noe som faktisk kan gjøre eiendommen usalgbar. Så du trenger spesialist råd til å sjekke ut vilkårene for noen ‘avtale’ å sørge for at det ikke er en brodd i halen.
Til slutt, selvfølgelig, hvis eiendommen ikke kan kjøpes med ut leieavtalen blir utvidet så freeholder kan vite dette og bruke dette til sin fordel i å forhandle vilkårene i noen ‘frivillig’ avtale.
Mark Chick Er Partner Og Leder Av Utleier & Leietaker team På Biskop & Sewell . For å diskutere noen av problemene i denne artikkelen eller bygslet saker generelt, vennligst send e-post [email protected] eller besøk www.bishopandsewell.co.uk.
