Problemi a pagare il mutuo? Hai opzioni
Si potrebbe chiedere di modifica mutuo ipotecario se sei:
- Vivendo difficoltà finanziarie a causa del coronavirus
- Avere problemi a rendere i pagamenti mensili del mutuo
- Attualmente in tolleranza mutuo, ma preoccupato per ciò che accadrà quando finisce tolleranza
La buona notizia è, l’aiuto è disponibile. Ma le opzioni di mutuo sollievo non sono one-size-fits-all.
A seconda delle circostanze, si potrebbe beneficiare di una modifica di prestito. Oppure, si potrebbe essere in grado di perseguire un altro viale come un rifinanziamento. Ecco cosa dovresti sapere sulle tue opzioni.
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In questo articolo (Vai a…)
- Che cosa è la modifica del prestito?
- Come funziona la modifica del mutuo
- Modifica del prestito contro rifinanziamento
- Modifica del prestito contro tolleranza
- Chi ha diritto a una modifica?
- Come richiedere una modifica del prestito
- Programmi di modifica dei mutui
- La modifica è una buona idea?
- Alternative
- Modifica prestito FAQ
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Che cosa è modifica prestito?
Modifica prestito è quando un creditore si impegna a modificare i termini del mutuo di una casa per aiutarli a evitare di default e mantenere la loro casa durante i periodi di difficoltà finanziarie.
L’obiettivo di una modifica mutuo ipotecario è quello di ridurre i pagamenti del mutuatario in modo che possano permettersi il loro prestito mese per mese. Questo è in genere fatto abbassando il tasso ipotecario o estendendo il termine di rimborso del prestito.
“Una modifica del mutuo ipotecario non sostituisce il tuo mutuo per la casa esistente o il tuo creditore”, spiega Karen Condor, esperta di finanza e assicurazioni con Loans.org.
“Tuttavia, ristruttura il prestito nell’interesse di renderlo più gestibile quando si verificano difficoltà nel rendere i pagamenti ipotecari.”
Come funziona la modifica del prestito ipotecario
Con una modifica del prestito, l’importo totale del capitale dovuto non cambierà.
“Ma il creditore può accettare un tasso di interesse più basso, una durata del prestito ridotta o un periodo di pagamento più lungo”, afferma Elizabeth Whitman, avvocato e membro amministratore di Whitman Legal Solutions, LLC.
Una di queste strategie potrebbe contribuire a ridurre i pagamenti mensili del mutuo e/o l’importo totale degli interessi che si paga a lungo termine.
Modifica può anche includere il passaggio da un mutuo a tasso variabile a un mutuo a tasso fisso e rotolamento tasse in ritardo nel vostro capitale, aggiunge Condor.
Nota, la modifica del prestito ha lo scopo di rendere un mutuo più conveniente mese per mese. Ma spesso si tratta di estendere la durata del prestito o l’aggiunta di mancati pagamenti di nuovo nel prestito – che può aumentare l’importo totale degli interessi pagati.
Rifinanziamento in un nuovo prestito, d’altra parte, spesso riduce il pagamento mensile e il costo totale degli interessi.
Modifica del prestito vs. rifinanziare
Un rifinanziamento è in genere il primo piano d’azione per i proprietari di abitazione che hanno bisogno di un pagamento ipotecario inferiore.
Rifinanziamento può sostituire il prestito originale con uno nuovo che ha un tasso di interesse più basso e/o un più lungo termine. Questo può offrire una riduzione permanente dei pagamenti di mutuo ipotecario senza influenzare negativamente il vostro credito.
Tuttavia, i mutuatari che attraversano difficoltà finanziarie potrebbero non essere in grado di rifinanziare.
Possono avere difficoltà a qualificarsi per il nuovo prestito a causa di un reddito ridotto, punteggio di credito inferiore o debiti imprevisti (come le spese mediche).
In questi casi, il proprietario della casa potrebbe beneficiare di una modifica mutuo ipotecario.
Modifica prestito è di solito riservato per i proprietari di abitazione che non sono ammissibili a rifinanziare a causa di un disagio finanziario.
Modifica mutuo è di solito riservato per i mutuatari che non si qualificano per un rifinanziamento e hanno esaurito altre possibili opzioni di mutuo sollievo.
“Con una modifica del prestito, lavori con la tua banca o creditore esistente sulla modifica dei termini del tuo mutuo esistente”, spiega David Merritt, un avvocato contenzioso di finanza al consumo con Bernkopf Goodman, LLP.
” Se hai inadempiente sul mutuo esistente, è probabile che il credito è stato influenzato negativamente al punto in cui un nuovo creditore sarebbe diffidente per darvi un nuovo prestito.”
” In genere un rifinanziamento non è possibile in questa situazione”, afferma Merritt.
Ciò significa che non esiste un vero e proprio concorso tra modifica del prestito e rifinanziamento. L’opzione giusta per voi dipenderà lo stato del vostro prestito corrente, le vostre finanze personali, e ciò che il creditore ipotecario si impegna a.
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Modifica del prestito contro tolleranza
La tolleranza è un altro modo in cui i servicer possono aiutare i mutuatari durante i periodi di stress finanziario.
Prestito tolleranza è un piano temporaneo che mette in pausa i pagamenti dei mutui, mentre un proprietario di abitazione torna sui loro piedi.
Ad esempio, molti proprietari di case che hanno perso il lavoro o avevano un reddito ridotto sono stati in grado di richiedere tolleranza fino a un anno o più durante la pandemia di COVID.
A differenza di tolleranza, modifica mutuo ipotecario è un piano permanente che cambia il tasso o termini di un mutuo per la casa.
Tolleranza e modifica del prestito a volte possono essere combinati per fare un piano di sollievo ipotecario più efficace.
Ad esempio, un proprietario di abitazione il cui reddito è ancora ridotto alla fine del periodo di tolleranza può essere approvato per una modifica permanente del prestito.
Oppure, un proprietario di abitazione approvato per la modifica del mutuo può anche avere parte del loro principale non pagato forforne (rimandato) fino alla fine del periodo di rimborso.
Chi può beneficiare di una modifica del prestito?
Per beneficiare di una modifica del prestito, un mutuatario di solito deve aver perso almeno 3 pagamenti ipotecari ed essere in default.
” A volte, un mutuatario che ha subito battute d’arresto finanziarie, il che rende imminente un default, può beneficiare di una modifica del prestito. Ma non tutti in default sotto il loro mutuo è ammissibile per una modifica di prestito, ” spiega Whitman.
“I mutuatari la cui battuta d’arresto finanziaria è così grave che non saranno mai in grado di rimborsare il loro mutuo non riceveranno una modifica, né i mutuatari che hanno la capacità di effettuare pagamenti ipotecari sia dal loro reddito o risparmio.”
“i Mutuatari il cui crollo economico è così grave che non saranno mai in grado di rimborsare i loro mutui di non ricevere una modifica” –Elizabeth Whitman, avvocato & membro di gestione, Whitman Legale Solutions, LLC
oltre a fornire una lettera di difficoltà o di istruzione, si preparano a fornire la prova di reddito, due anni di dichiarazioni dei redditi, e la banca/bilancio, dice Condor.
Essere consapevoli, tuttavia, che il creditore non è obbligato a fornire una modifica di prestito.
” Una volta che un creditore ha un contratto eseguito, ovvero il prestito, non devono cambiarlo. A molti viene negata una modifica del mutuo ipotecario”, spiega Gallagher.
” Se il creditore desidera modificare i termini, secondo la tua richiesta, allora hai un punto di partenza.”
Come richiedere una modifica del prestito
Il processo per richiedere una modifica del prestito varierà a seconda di chi gestisce il prestito.
La prima cosa che devi fare è contattare il tuo servicer di prestito. Questa è la società a cui invii i pagamenti e quella con cui devi lavorare per determinare le opzioni per la modifica del prestito.
Alcuni mutui sono gestiti o “serviti” dal creditore originale. Ma la maggior parte dei prestiti per la casa sono serviti da una società separata.
Ad esempio, potresti aver ricevuto il prestito da Wells Fargo, ma ora effettuare pagamenti a U. S. Bank.
Il servicer prestito è la società che prende i pagamenti mensili ipotecari; è possibile trovare il vostro controllando il nome e le informazioni di contatto sul tuo ultimo estratto conto ipotecario.
Molti mutuatari iniziano il processo inviando una “lettera di disagio” al loro servicer o prestatore. Una lettera di disagio è semplicemente una nota che descrive le difficoltà finanziarie del mutuatario e spiega perché non possono effettuare pagamenti.
Il creditore probabilmente richiederà informazioni finanziarie e documentazione, inclusi estratti conto bancari, buste paga e prova dei tuoi beni.
Questi documenti aiuteranno il vostro creditore a comprendere l’intera portata delle vostre finanze personali e determinare il percorso corretto per mutuo sollievo.
Programmi di modifica del prestito ipotecario
Le opzioni di modifica del prestito dipenderanno dal tipo di prestito che hai e da ciò che il tuo prestatore o servicer di prestito accetta.
Modifica del prestito convenzionale
“Fannie Mae, Freddie Mac e istituti di credito privati di prestiti convenzionali hanno i propri programmi di modifica e linee guida”, afferma Charles Gallagher, un avvocato immobiliare.
In particolare, Freddie Mac e Fannie Mae offrono programmi di modifica Flex progettati per diminuire il pagamento del mutuo di un mutuatario qualificato di circa il 20%.
Modifica Flex in genere comporta la regolazione del tasso di interesse, forbearing una parte del saldo principale, o estendere il termine del prestito per rendere i pagamenti mensili più conveniente per il proprietario di abitazione.
Per essere idoneo per un Flex un programma di Modificazione, il proprietario della casa deve avere:
- almeno 3 rate mensili scadute sulla prima casa, seconda casa o investimento immobiliare
- O; meno di 3 rate mensili scadute ma il prestito è in “default imminente”, il che significa che il creditore che ha determinato il prestito sarà sicuramente di default senza alcuna modifica. Questa è solo un’opzione per le residenze primarie
Alcune difficoltà possono innescare lo status di “default imminente”; ad esempio, la morte di un salariato primario nella famiglia, o una grave malattia o disabilità del mutuatario.
La disoccupazione non è in genere un motivo ammissibile per la modifica della flessibilità.
I mutuatari che sono disoccupati hanno maggiori probabilità di essere collocati in un piano di tolleranza temporanea – che sospende i pagamenti per un determinato periodo di tempo, ma non cambia in modo permanente la durata del prestito o il tasso di interesse.
Inoltre, i prestiti FHA, VA e USDA garantiti dal governo non sono idonei per i programmi di modifica Flex.
Modifica del prestito FHA
La Federal Housing Administration offre le proprie opzioni di modifica del prestito per rendere i pagamenti più gestibili per i mutuatari delinquenti.
A seconda della situazione, le opzioni di modifica del prestito FHA possono includere:
- Abbassare il tasso di interesse
- Estendendo la durata del prestito
- Rotolamento non retribuito per capitale, interessi, o costi di finanziamento nuovamente in prestito equilibrio
- Re–amortizing il mutuo per aiutare il mutuatario make up mancati pagamenti
In alcuni casi In cui l’assistenza supplementare è necessario, FHA mutuatari possono essere ammissibili per la FHA Home Affordable Modification Program (FHA–HAMP).
FHA-HAMP permette al creditore di rinviare mancati pagamenti ipotecari per portare corrente prestito del proprietario di abitazione. Può quindi richiedere che l’HUD (sorvegliante della FHA) riduca ulteriormente il pagamento mensile aprendo un prestito subordinato senza interessi fino al 30% del saldo del prestito rimanente. Il mutuatario paga solo capitale e interessi in base al 70% del saldo, e può rimborsare il resto su una vendita o rifinanziare la casa.
Differire questo importo capitale supplementare può contribuire a rendere più facile per i mutuatari FHA per tornare in pista con i loro prestiti.
FHA-HAMP è in genere combinato con uno dei metodi di modifica del prestito di cui sopra per abbassare il pagamento mensile del mutuatario.
I mutuatari FHA idonei devono completare un piano di rimborso di prova per qualificarsi per la modifica del prestito o per il programma FHA-HAMP. Ciò comporta effettuare pagamenti puntuali nell’importo modificato per 3 mesi di fila.
Modifica del prestito VA
Veterani e membri del servizio con prestiti sostenuti dal Dipartimento degli affari dei Veterani possono chiedere al loro servicer la modifica del prestito VA.
Modifica VA prestito può rotolare mancati pagamenti di nuovo nel saldo del prestito, così come altri costi di proprietà delinquente come tasse di proprietà non pagate e assicurazione proprietari di abitazione.
Dopo che questi costi sono stati aggiunti al prestito, il mutuatario e il servicer lavorano insieme per stabilire un nuovo programma di rimborso che sarà gestibile per il veterano.
Nota, la modifica VA è unica in quanto il tasso di interesse potrebbe effettivamente aumentare. Quindi, mentre questo piano può aiutare i veterani a portare i loro prestiti attuali, non ridurrà sempre i pagamenti mensili del proprietario della casa.
“Per la modifica del prestito VA, si applicano diversi requisiti”, osserva Condor. Lei spiega:
- “Il VA del prestito in default
- È necessario disporre di quanto recuperato dal temporaneo disagio che ha causato il default
- Si deve essere in grado di sostenere l’impegno finanziario dell’modificato VA di prestito
- E non si deve aver modificato il tuo VA in prestito negli ultimi tre anni”
Alcuni proprietari di abitazione con VA prestiti possono qualificarsi per un ‘Semplificare la Modifica.’
La modifica di Streamline non richiede tanta documentazione come il piano di modifica VA tradizionale, ma include due requisiti aggiuntivi:
- Il pagamento combinato di capitale e interessi deve diminuire di almeno il 10%
- Il mutuatario deve completare un piano di rimborso di prova di 3 mesi per dimostrare di poter effettuare i pagamenti modificati
Parla con il tuo servicer di prestito sulle opzioni per il tuo prestito VA.
Modifica del prestito USDA
La modifica del prestito USDA è per i proprietari di case i cui prestiti correnti sono sostenuti dal Dipartimento dell’Agricoltura degli Stati Uniti.
Una modifica del prestito USDA consente di ripristinare i pagamenti ipotecari mancanti (inclusi capitale, interessi, tasse e assicurazioni) nel saldo del prestito.
I piani di modifica USDA consentono anche un’estensione del termine fino a 480 mesi, o 40 anni totali, per contribuire a ridurre i pagamenti del mutuatario. E il servicer può abbassare il tasso di interesse del mutuatario, “anche al di sotto del tasso di mercato se necessario”, secondo l’USDA.
Servicers possono coprire fino al 30 per cento del saldo principale non pagato del proprietario di abitazione utilizzando un anticipo di recupero ipotecario.
Contatta il tuo loan servicer per scoprire se hai diritto a una modifica del prestito USDA.
La modifica del mutuo ipotecario è una buona idea?
Una modifica mutuo ipotecario vale la pena perseguire per i candidati giusti.
“Una modifica può darti un secondo morso alla mela e farti uscire dal processo di default o preclusione, permettendoti di rimanere nella tua casa”, dice Merritt.
Ma si applicano avvertimenti.
“In genere, una modifica prenderà tutti i tuoi mancati pagamenti e li aggiungerà al saldo principale in sospeso”, afferma Merritt.
Dire che il mutuo corrente ha un saldo di $300.000. Si supponga che vi siete persi payments 50.000 in pagamenti. In questo esempio, il saldo modificato sarebbe $350.000, che si chiama ‘ capitalizzazione.’
“Ma immagina che il valore della tua casa sia di soli $310.000”, aggiunge Merritt. “Qui, una modifica permetterebbe di rimanere nella vostra casa ed evitare la preclusione, ma si dovrebbe più di quanto la vostra casa vale la pena. Che sarebbe un problema se, diciamo, due anni dopo la modifica si voleva vendere la vostra casa.”
Rifinanziamento e altre alternative alla modifica
Modifica prestito non è l’unica opzione, per fortuna.
Possibili alternative includono rifinanziamento, tolleranza, un atto in luogo di preclusione, o capitolo 13 fallimento.
Rifinanziamento
Come accennato in precedenza, si dovrebbe prima verificare se si ha diritto ad abbassare il tasso di interesse e il pagamento con un rifinanziamento ipotecario.
Dovrai qualificarti per il nuovo mutuo in base al tuo:
- Punteggio di credito e rapporto di credito
- Rapporto debito–reddito
- Rapporto prestito–valore (il saldo del prestito rispetto al valore della casa)
- Reddito e occupazione
Può essere difficile qualificarsi per un rifinanziamento durante i periodi di difficoltà finanziarie. Ma prima di scrivere questa strategia off, controllare tutte le opzioni di prestito disponibili.
Ad esempio, i prestiti FHA hanno requisiti di punteggio di credito più bassi e consentono rapporti debito–reddito (DTI) più elevati rispetto ai prestiti convenzionali. Quindi potrebbe essere più facile rifinanziare in un prestito FHA rispetto a uno convenzionale.
Rifinanziamento Streamline
I proprietari di abitazione con FHA, VA, e prestiti USDA hanno un’opzione aggiuntiva sotto forma di rifinanziamento Streamline.
Un rifinanziamento Streamline in genere non richiede reddito o verifica dell’occupazione, o una nuova valutazione casa. Anche il controllo del credito potrebbe essere rinunciato (anche se il creditore sarà sempre verificare che sono state facendo pagamenti ipotecari in tempo).
Questi prestiti sono molto più indulgente per i proprietari di abitazione le cui finanze hanno preso una crisi.
Nota, il rifinanziamento semplificato è consentito solo all’interno dello stesso programma di prestito: FHA–to–FHA, VA–to–VA o USDA–to–USDA.
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Altre opzioni di sollievo ipotecario
Il rifinanziamento richiede in genere un rapporto prestito–valore del 97% o inferiore, il che significa che il proprietario della casa ha almeno il 3% di capitale.
Tuttavia, “i mutuatari che hanno meno del 3% di equità nelle loro case possono qualificarsi per il programma HIRO di Fannie Mae”, suggerisce Whitman.
Questa “opzione di rifinanziamento High–LTV” è destinata ai proprietari di case con prestiti garantiti da Fannie Mae che devono più sul loro mutuo di quanto valga la proprietà.
” Altre scelte per i mutuatari con poca o nessuna equità nelle loro case includono una preclusione consensuale o una vendita a breve, che comporta la vendita della proprietà per meno dell’importo del mutuo in essere.”
Cosa dovresti fare?
Whitman continua, ” Qualsiasi mutuatario che si lotta per rimborsare il loro mutuo e altri debiti dopo una modifica di prestito dovrebbe considerare se è meglio smaltire la loro casa e trovare un alloggio più conveniente opzione.”
Per determinare meglio se un rifinanziamento o modifica mutuo ipotecario è la strategia giusta per voi, consultare il proprio servicer prestito, un avvocato, o un consulente abitativo.
Modifica mutuo FAQ
L’obiettivo di una modifica di prestito è quello di aiutare un proprietario di abitazione recuperare il ritardo su mancati pagamenti ipotecari ed evitare la preclusione. Se il servicer o prestatore accetta di una modifica mutuo ipotecario, può comportare l’abbassamento del pagamento mensile, estendendo o accorciando la durata del prestito, o diminuendo il tasso di interesse che si paga.
Contatta immediatamente il tuo servicer ipotecario o prestatore per avvisarli delle tue difficoltà finanziarie e chiedere informazioni sulle opzioni di modifica del prestito disponibili. Siate pronti a fornire tutta la documentazione richiesta, che può includere rendiconti finanziari, stub di pagamento, dichiarazioni dei redditi e altro ancora.
Aspettatevi che il vostro processo di modifica prestito di prendere ovunque da uno a tre mesi, secondo finanza e assicurazione esperto Karen Condor. Una volta approvata la modifica del prestito, le modifiche al tasso di interesse e / o ai termini del prestito sono permanenti.
Una modifica del mutuo ipotecario in determinati programmi governativi non influirà sul tuo credito. “Ma altre modifiche di prestito possono avere un impatto negativo il vostro credito e presentarsi sul vostro rapporto di credito. Tuttavia, dal momento che il mutuo di solito deve essere in default per richiedere una modifica, le difficoltà finanziarie sono probabilmente già sul vostro rapporto di credito,” spiega avvocato Elizabeth Whitman.
Sì. Un mutuo ipotecario è un contratto, e il creditore ipotecario non è obbligato ad accettare una modifica di prestito. “I mutuatari la cui situazione finanziaria è tale che non saranno mai in grado di rimborsare il loro mutuo ipotecario, così come i mutuatari che non collaborano con le richieste del creditore, è probabile che venga negata una modifica”, afferma Whitman.
Mentre non ci sono costi di chiusura per una modifica mutuo, il creditore può addebitare una tassa di elaborazione. “Se la tua modifica comporta l’estensione del termine del tuo prestito, significa che pagherai più interessi per tutta la durata del tuo prestito”, spiega l’avvocato Charles Gallagher.
Rimborsare una modifica del prestito dipenderà dal tipo di modifica che ti viene data. “Il tuo creditore può applicare un importo di interesse ridotto al capitale del tuo prestito sul backend che devi poi rimborsare”, dice Condor. “Con una modifica del prestito di differimento principale, il creditore riduce l’importo del capitale pagato con ogni pagamento. Ma l’importo del capitale il creditore differito sarà dovuto quando il prestito matura o la casa è venduta.”
Capire le opzioni
Modifica mutuo ipotecario è in genere riservato per i proprietari di abitazione che sono già delinquenti sui loro prestiti.
Se siete preoccupati per i pagamenti ipotecari, andare avanti del problema controllando la vostra idoneità per un rifinanziamento o contattare il servicer prestito sulle opzioni prima che il prestito diventa delinquente.
Molti proprietari di abitazione si trovano ad affrontare difficoltà finanziarie in questo momento, e molti finanziatori e prestatori di prestiti sono disposti ad aiutare. Ma l’aiuto è disponibile solo per coloro che lo chiedono.
Mostrami le tariffe di oggi (30 dicembre, 2021)