potíže se splácením hypotéky? Máte možnosti
možná vás zajímá změna hypotečního úvěru, pokud jste:
- zažívá finanční potíže kvůli coronavirus
- potíže s měsíčními splátkami hypotéky
- v současné době v hypoteční snášenlivosti, ale obává se, co se stane, když snášenlivost skončí
dobrou zprávou je, že pomoc je k dispozici. Možnosti úlevy od hypoték však nejsou univerzální.
v závislosti na vašich okolnostech můžete mít nárok na změnu půjčky. Nebo, možná budete moci sledovat jinou cestu, jako je refinancování. Zde je to, co byste měli vědět o svých možnostech.
zkontrolujte způsobilost refinancování. Začněte zde (30. Prosince 2021)
v tomto článku (přeskočit na…)
- co je změna úvěru?
- jak funguje úprava hypotéky
- úprava úvěru vs. refinancování
- úprava úvěru vs. snášenlivost
- kdo má nárok na změnu?
- Jak požádat o úpravu úvěru
- programy úpravy hypotéky
- je úprava dobrý nápad?
- alternativy
- Často kladené dotazy ohledně úpravy úvěru
>příbuzný: nejlepší způsob, jak refinancovat hypotéku
co je změna úvěru?
Změna úvěru je, když věřitel souhlasí se změnou podmínek hypotéky majitele domu, aby jim pomohl vyhnout se selhání a udržet svůj dům v době finančních potíží.
cílem úpravy hypotečního úvěru je snížit splátky dlužníka, aby si mohli dovolit svůj úvěr měsíc od měsíce. To se obvykle provádí snížením sazby hypotéky nebo prodloužením doby splácení úvěru.
„úprava hypotečního úvěru nenahrazuje váš stávající úvěr na bydlení nebo vašeho věřitele,“ vysvětluje Karen Condor, odborník na finance a pojištění s Loans.org.
“ restrukturalizuje však vaši půjčku v zájmu, aby byla lépe zvládnutelná, když se setkáte s obtížemi při provádění splátek hypotéky.“
jak modifikace hypotečního úvěru funguje
s úpravou úvěru se celková částka jistiny, kterou dlužíte, nezmění.
„věřitel však může souhlasit s nižší úrokovou sazbou, zkrácenou délkou půjčky nebo delší dobou výplaty,“ říká Elizabeth Whitman, advokátka a řídící člen Whitman Legal Solutions, LLC.
každá z těchto strategií by mohla pomoci snížit měsíční splátky hypotéky a / nebo celkovou částku úroků, které platíte v dlouhodobém horizontu.
úprava může také zahrnovat přechod z hypotéky s nastavitelnou sazbou na hypotéku s pevnou sazbou a postupné poplatky z prodlení do jistiny, dodává Condor.
Poznámka: úprava úvěru je určena k tomu, aby hypotéka byla meziměsíčně dostupnější. Často však zahrnuje prodloužení doby půjčky nebo přidání zmeškaných plateb zpět do půjčky – což může zvýšit celkovou výši zaplacených úroků.
refinancování do nové půjčky na druhé straně často snižuje měsíční platbu a celkové úrokové náklady.
Změna půjčky vs. refinancování
refinancování je obvykle první akční plán pro majitele domů, kteří potřebují nižší hypoteční splátky.
refinancování může nahradit původní půjčku novou, která má nižší úrokovou sazbu a/nebo delší dobu. To může nabídnout trvalé snížení splátek hypotečních úvěrů, aniž by to negativně ovlivnilo váš kredit.
dlužníci, kteří procházejí finančními potížemi, však nemusí být schopni refinancovat.
mohou mít potíže s kvalifikací pro novou půjčku kvůli sníženému příjmu, nižšímu kreditnímu skóre nebo neočekávaným dluhům (například léčebným výlohám).
v těchto případech může mít majitel domu nárok na úpravu hypotečního úvěru.
Změna úvěru je obvykle vyhrazena pro majitele domů, kteří nejsou způsobilí k refinancování kvůli finančním potížím.
úprava hypotéky je obvykle vyhrazena pro dlužníky, kteří nemají nárok na refinancování a vyčerpali další možné možnosti úlevy od hypotéky.
„s úpravou úvěru spolupracujete se svou stávající bankou nebo věřitelem na úpravě podmínek vaší stávající hypotéky,“ vysvětluje David Merritt, právník v oblasti spotřebitelských sporů s Bernkopf Goodman, LLP.
“ pokud jste nesplnili stávající hypotéku, je pravděpodobné, že váš úvěr byl negativně ovlivněn do bodu, kdy by nový věřitel byl opatrný, aby vám poskytl novou půjčku.“
„typicky refinancování není možné v této situaci,“ říká Merritt.
to znamená, že neexistuje žádná skutečná soutěž mezi úpravou úvěru vs. refinancováním. Správná volba pro vás bude záviset na stavu vaší aktuální půjčky, vašich osobních financích a na tom, s čím souhlasí váš hypoteční věřitel.
zkontrolujte způsobilost k refinancování (30. Prosince 2021)
Změna úvěru vs. snášenlivost
snášenlivost je další způsob, jak mohou servisní pracovníci pomoci dlužníkům v době finančního stresu.
půjčka snášenlivost je dočasný plán, který pozastaví hypoteční splátky, zatímco majitel domu dostane zpět na nohy.
například mnoho majitelů domů, kteří přišli o práci nebo měli snížený příjem, mohli během pandemie COVID požádat o snášenlivost až rok nebo déle.
na rozdíl od snášenlivosti je modifikace hypotečního úvěru trvalým plánem, který mění sazbu nebo podmínky úvěru na bydlení.
snášenlivost a úprava úvěru lze někdy kombinovat, aby se vytvořil efektivnější plán úlevy od hypotéky.
například majitel domu, jehož příjem je na konci doby snášenlivosti stále snížen, může být schválen pro trvalou změnu půjčky.
nebo, majitel domu schválený pro úpravu hypotéky může mít také část své nezaplacené jistiny po dobu splatnosti (odložení) až do konce doby splácení.
kdo má nárok na změnu úvěru?
aby měl dlužník nárok na změnu úvěru, musí obvykle zmeškat alespoň 3 splátky hypotéky a být v prodlení.
“ někdy může dlužník, který zažil finanční překážky, což způsobuje bezprostřední selhání, nárok na změnu úvěru. Ale ne každý, kdo má hypotéku v prodlení, má nárok na úpravu úvěru, “ vysvětluje Whitman.
“ dlužníci, jejichž finanční překážka je tak závažná, že nikdy nebudou schopni splácet hypotéku, neobdrží změnu, ani dlužníci, kteří mají schopnost provádět hypoteční splátky buď ze svých příjmů, nebo z úspor.“
„dlužníci, jejichž finanční překážka je tak závažná, že nikdy nebudou schopni splácet hypotéku, neobdrží změnu – – Elizabeth Whitman, právník & řídící člen, Whitman Legal Solutions, LLC
kromě poskytnutí dopisu nebo prohlášení o obtížích se připravte na předložení dokladu o příjmu, dvouletých daňových přiznání a bankovních / finančních výkazů, říká Condor.
uvědomte si však, že váš věřitel není povinen poskytnout změnu úvěru.
“ jakmile má věřitel uzavřenou smlouvu-tedy půjčku-nemusí ji měnit. Mnohým je odepřena úprava hypotečního úvěru, “ vysvětluje Gallagher.
“ pokud si věřitel přeje změnit podmínky, na vaši žádost, pak máte výchozí bod.“
Jak požádat o změnu úvěru
proces žádosti o změnu úvěru se bude lišit v závislosti na tom, kdo spravuje vaši půjčku.
první věc, kterou musíte udělat, je kontaktovat svého poskytovatele půjček. Jedná se o společnost, které zasíláte platby, a společnost, se kterou musíte pracovat, abyste určili možnosti úpravy úvěru.
některé hypotéky jsou spravovány nebo“ obsluhovány “ původním věřitelem. Většina úvěrů na bydlení je však obsluhována samostatnou společností.
například jste možná obdrželi půjčku od Wells Fargo, ale nyní provádíte platby americké bance.
úvěrový servis je společnost, která bere vaše měsíční splátky hypotéky; můžete najít vaše zaškrtnutím jména a kontaktních informací v posledním výpisu hypotéky.
mnoho dlužníků začít proces zasláním ‚strádání dopis‘ na jejich servicer nebo věřitele. Strádání dopis je prostě poznámka, která popisuje finanční potíže dlužníka a vysvětluje, proč nemohou provádět platby.
věřitel bude pravděpodobně požadovat finanční informace a dokumentaci, včetně bankovních výpisů, platových pahýlů a dokladu o vašem majetku.
tyto dokumenty pomohou vašemu věřiteli pochopit plný rozsah vašich osobních financí a určit správnou cestu pro úlevu od hypotéky.
programy modifikace hypotečního úvěru
možnosti úpravy úvěru budou záviset na typu půjčky, kterou máte, a na tom, s čím souhlasí váš věřitel nebo poskytovatel půjčky.
konvenční modifikace půjček
„Fannie Mae, Freddie Mac a soukromí věřitelé konvenčních půjček mají své vlastní modifikační programy a pokyny,“ říká Charles Gallagher, realitní právník.
zejména Freddie Mac a Fannie Mae nabízejí modifikační programy Flex, jejichž cílem je snížit splátku hypotéky kvalifikovaného dlužníka přibližně o 20%.
Flex modifikace obvykle zahrnuje úpravu úrokové sazby, přenášení část hlavního zůstatku, nebo prodloužení doby úvěru, aby měsíční platby dostupnější pro majitele domu.
Chcete-li mít nárok na modifikační program Flex, majitel domu musí mít:
- alespoň 3 měsíční platby po splatnosti na primární bydliště, druhý domov, nebo investiční nemovitosti
- nebo; méně než 3 měsíční platby po splatnosti, ale úvěr je v „bezprostřední výchozí“, což znamená, že věřitel určil úvěr bude určitě výchozí beze změny. Toto je pouze možnost pro primární rezidence
určité těžkosti mohou vyvolat stav „bezprostředního selhání“; například smrt primárního výdělku v domácnosti nebo vážná nemoc nebo postižení dlužníka.
nezaměstnanost obvykle není vhodným důvodem pro změnu Flex.
dlužníci, kteří jsou nezaměstnaní, jsou s větší pravděpodobností zařazeni do dočasného plánu snášenlivosti – který pozastavuje platby na stanovenou dobu,ale trvale nemění dobu trvání půjčky ani úrokovou sazbu.
navíc půjčky FHA, VA a USDA podporované vládou nejsou způsobilé pro programy modifikace Flex.
modifikace úvěru FHA
Federální správa bydlení nabízí své vlastní možnosti úpravy úvěru, aby platby byly lépe zvládnutelné pro delikventní dlužníky.
v závislosti na vaší situaci mohou možnosti modifikace úvěru FHA zahrnovat:
- snížení úrokové sazby
- prodloužení doby půjčky
- vrácení nezaplacených jistin, úroků nebo nákladů na půjčku zpět do zůstatku půjčky
- Re-amortizace hypotéky, aby pomohla dlužníkovi vyrovnat zmeškané platby
v některých případech, kdy je potřeba další pomoc, mohou mít dlužníci FHA nárok na program FHA-Home Affordable Modification Program (FHA-HAMP).
FHA-HAMP umožňuje věřiteli odložit zmeškané splátky hypotéky, aby přinesl úvěr majitele domu. Poté může požádat, aby HUD (dozorce FHA) dále snížil měsíční platbu otevřením bezúročné podřízené půjčky až do výše 30% zbývajícího zůstatku úvěru. Dlužník platí pouze jistinu a úroky na základě 70% zůstatku a může splatit zbytek při prodeji nebo refinancování domu.
odložení této dodatečné jistiny může pomoci usnadnit dlužníkům FHA návrat na trať se svými půjčkami.
FHA-HAMP je obvykle kombinován s jednou z výše uvedených metod úpravy úvěru, aby se snížila měsíční platba dlužníka.
způsobilí dlužníci FHA musí dokončit zkušební splátkový plán, aby se kvalifikovali buď na úpravu půjčky, nebo na program FHA–HAMP. To zahrnuje provádění včasných plateb v upravené výši po dobu 3 měsíců rovně.
modifikace půjčky va
veteráni a členové služeb s půjčkami podporovanými Ministerstvem pro záležitosti veteránů se mohou zeptat svého opraváře na úpravu půjčky VA.
modifikace va úvěru může vrátit zmeškané platby zpět do zůstatku úvěru, stejně jako další delikventní náklady na vlastnictví domu, jako jsou nezaplacené daně z nemovitosti a pojištění majitelů domů.
poté, co jsou tyto náklady přidány k úvěru, dlužník a obsluha spolupracují na vytvoření nového splátkového kalendáře, který bude pro veterána zvládnutelný.
Poznámka: modifikace VA je jedinečná v tom, že úroková sazba se může skutečně zvýšit. Takže zatímco tento plán může pomoci veteránům přinést jejich půjčky aktuální, ne vždy sníží měsíční platby majitele domu.
„pro úpravu úvěru VA platí několik požadavků,“ poznamenává Condor. Vysvětluje:
- „váš úvěr VA musí být ve výchozím nastavení
- musíte se od té doby zotavit z dočasných potíží, které způsobily selhání
- musíte být schopni podpořit finanční závazky z upraveného úvěru va
- a nesmíte změnit svůj úvěr VA v posledních třech letech“
někteří majitelé domů s půjčkami VA se mohou kvalifikovat pro úpravu „Streamline“.‘
zjednodušení modifikace nevyžaduje tolik dokumentace jako tradiční plán modifikace VA, ale zahrnuje dva další požadavky:
- kombinovaná platba jistiny a úroků musí klesnout alespoň o 10%
- dlužník musí dokončit 3měsíční zkušební splátkový plán, aby dokázal, že může provést upravené platby
Promluvte si se svým úvěrovým servisním pracovníkem o možnostech vaší půjčky VA.
USDA úvěr modifikace
USDA úvěr modifikace je pro majitele domů, jejichž současné půjčky jsou podporovány Ministerstvem zemědělství USA.
USDA úvěr modifikace umožňuje chybějící hypoteční platby (včetně jistiny, úroků, daní a pojištění), které mají být vráceny zpět do zůstatku úvěru.
USDA modifikace plány také umožňují prodloužení lhůty až 480 měsíců, nebo 40 let celkem, pomoci snížit platby dlužníka. A obsluha může podle USDA snížit úrokovou sazbu dlužníka „i pod tržní sazbu, pokud je to nutné“.
opraváři mohou pokrýt až 30 procent nezaplaceného zůstatku jistiny majitele domu pomocí zálohy na vymáhání hypotéky.
obraťte se na svého úvěrového servisního pracovníka a zjistěte, zda máte nárok na úpravu úvěru USDA.
je úprava hypotečního úvěru dobrý nápad?
změna hypotečního úvěru stojí za to usilovat o správné kandidáty.
„modifikace vám může dát druhé sousto v jablku a dostat vás z procesu selhání nebo uzavření trhu, což vám umožní zůstat ve vašem domě,“ říká Merritt.
ale platí upozornění.
„změna obvykle vezme všechny vaše zmeškané platby a přidá je k nesplacenému zůstatku jistiny,“ říká Merritt.
Řekněme, že vaše současná hypotéka má vynikající zůstatek ve výši $ 300,000. Předpokládejme, že jste vynechal $ 50,000 v platbách. V tomto příkladu by váš upravený zůstatek činil 350 000 USD, což se nazývá kapitalizace.“
„ale představte si, že hodnota vašeho domu je pouze $ 310,000,“ dodává Merritt. „Zde by vám modifikace umožnila zůstat ve vašem domě a vyhnout se uzavření trhu, ale dlužíte více, než stojí váš dům. To by byl problém, kdybyste třeba dva roky po úpravě chtěli svůj dům prodat.“
refinancování a další alternativy k úpravě
úprava úvěru není naštěstí vaší jedinou možností.
možné alternativy zahrnují refinancování, snášenlivost, skutek místo uzavření trhu nebo bankrot kapitoly 13.
refinancování
jak je uvedeno výše, měli byste nejprve zkontrolovat, zda máte nárok na snížení úrokové sazby a platby refinancováním hypotéky.
budete muset nárok na novou hypotéku na základě vašeho:
- kreditní skóre a kreditní zpráva
- poměr dluhu k příjmu
- poměr půjčky k hodnotě (zůstatek úvěru versus hodnota domu)
- příjem a zaměstnanost
může být obtížné získat nárok na refinancování v době finančních potíží. Ale před odepsáním této strategie, zkontrolujte všechny Dostupné možnosti půjčky.
například půjčky FHA mají nižší požadavky na kreditní skóre a umožňují vyšší poměr dluhu k příjmu (DTI) než běžné půjčky. Tak to může být jednodušší refinancovat do úvěru FHA než konvenční jeden.
zefektivnit refinancování
majitelé domů s úvěry FHA, VA a USDA mají další možnost ve formě zefektivnit refinancování.
Refinancování zefektivnění obvykle nevyžaduje ověření příjmu nebo zaměstnání nebo nové hodnocení domů. Dokonce i kreditní kontrola může být upuštěno (i když věřitel bude vždy ověřit, že jste dělali hypoteční splátky včas).
tyto půjčky jsou mnohem shovívavější pro majitele domů, jejichž finance přijaly pokles.
Poznámka: zjednodušení refinancování je povoleno pouze v rámci stejného úvěrového programu: FHA-to-FHA, VA–to–VA nebo USDA-to-USDA.
zkontrolujte, zda vaše Streamline Refi způsobilost (Dec 30th, 2021)
Ostatní hypoteční relief možnosti
refinancování obvykle vyžaduje poměr úvěru k hodnotě 97% nebo nižší, což znamená, že majitel domu má alespoň 3% vlastního kapitálu.
„dlužníci, kteří mají ve svých domovech méně než 3% vlastního kapitálu, se však mohou kvalifikovat do programu Fannie Mae Hiro,“ navrhuje Whitman.
tato „možnost refinancování s vysokým LTV“ je určena pro majitele domů s půjčkami podporovanými Fannie Mae, kteří dluží na své hypotéce více,než stojí za nemovitost.
“ další možnosti pro dlužníky s malým nebo žádným vlastním kapitálem ve svých domovech zahrnují konsensuální uzavření trhu nebo krátký prodej, který zahrnuje prodej nemovitosti za méně než nesplacenou částku hypotéky.“
co byste měli dělat?
Whitman pokračuje: „každý dlužník, který se bude snažit splácet své hypotéky a jiné dluhy po úpravě úvěru, by měl zvážit, zda je lepší zlikvidovat svůj domov a najít dostupnější možnost bydlení.“
Chcete-li lépe zjistit, zda je pro Vás úprava refinancování nebo hypotečního úvěru tou správnou strategií, poraďte se se svým úvěrovým servisním pracovníkem, právníkem nebo poradcem v oblasti bydlení.
hypoteční úvěr modifikace FAQ
cílem úpravy úvěru je pomoci majiteli domu dohnat zmeškané splátky hypotéky a vyhnout se uzavření trhu. Pokud váš opravář nebo věřitel souhlasí s úpravou hypotečního úvěru, může to mít za následek snížení měsíční platby, prodloužení nebo zkrácení doby trvání úvěru nebo snížení úrokové sazby, kterou platíte.
okamžitě kontaktujte svého hypotečního servismana nebo věřitele, abyste je upozornili na své finanční potíže a zeptali se na dostupné možnosti úpravy úvěru. Buďte připraveni poskytnout veškerou požadovanou dokumentaci, která může zahrnovat účetní závěrku, výplatní pásky, daňová přiznání a další.
očekávejte, že proces úpravy půjčky bude trvat od jednoho do tří měsíců, podle odborníka na finance a pojištění Karen Condor. Po schválení úpravy úvěru jsou změny úrokové sazby a/nebo úvěrových podmínek trvalé.
úprava hypotečního úvěru v rámci některých vládních programů neovlivní váš kredit. „Jiné úpravy půjček však mohou negativně ovlivnit váš kredit a zobrazit se ve vaší kreditní zprávě. Vzhledem k tomu, že vaše hypotéka obvykle musí být v prodlení, abyste mohli požádat o změnu, vaše finanční potíže jsou pravděpodobně již ve vaší kreditní zprávě, “ vysvětluje advokátka Elizabeth Whitmanová.
Ano. Hypoteční úvěr je smlouva a hypoteční věřitel není povinen souhlasit s úpravou úvěru. „Dlužníkům, jejichž finanční situace je taková, že nikdy nebudou schopni splácet svůj hypoteční úvěr, stejně jako dlužníkům, kteří nespolupracují s žádostmi věřitelů, bude pravděpodobně odepřena změna,“ říká Whitman.
i když neexistují žádné uzavírací náklady na úpravu hypotéky, váš věřitel může účtovat poplatek za zpracování. „Pokud vaše úprava zahrnuje prodloužení doby trvání půjčky, znamená to, že budete platit více úroků po celou dobu trvání půjčky,“ vysvětluje advokát Charles Gallagher.
vrácení změny úvěru bude záviset na typu změny, kterou jste dostali. „Váš věřitel může uplatnit sníženou úrokovou částku na jistinu vaší půjčky na backend, kterou musíte později splatit,“ říká Condor. „S modifikací jistiny odkladu úvěru váš věřitel snižuje částku jistiny splacenou při každé platbě. Částka jistiny, kterou váš věřitel odložil, však bude splatná, když vaše půjčka zraje nebo se dům prodá.“
pochopit vaše možnosti
hypoteční úvěr modifikace je obvykle vyhrazena pro majitele domů, kteří jsou již delikventní na jejich půjčky.
pokud se obáváte o hypoteční splátky, dostat se před problém tím, že zkontroluje způsobilost pro refinancování nebo se obraťte na svého úvěrového servisního o možnostech, než se vaše půjčka stane delikventní.
mnoho majitelů domů čelí finanční potíže právě teď, a mnoho věřitelů a úvěrových servisů jsou ochotni pomoci. Pomoc je však k dispozici pouze těm, kteří o ni požádají.
Ukažte mi dnešní ceny (30. Prosince, 2021)