Difficulté à payer votre hypothèque? Vous avez des options
Vous pourriez vous poser des questions sur la modification du prêt hypothécaire si vous êtes:
- Éprouvant des difficultés financières en raison du coronavirus
- Ayant de la difficulté à effectuer vos paiements hypothécaires mensuels
- Actuellement en abstention hypothécaire, mais inquiet de ce qui se passera lorsque l’abstention prendra fin
La bonne nouvelle est que de l’aide est disponible. Mais les options d’allègement hypothécaire ne sont pas universelles.
Selon votre situation, vous pourriez être admissible à une modification de prêt. Ou, vous pourriez être en mesure de poursuivre une autre avenue comme un refinancement. Voici ce que vous devez savoir sur vos options.
Vérifiez votre éligibilité au refinancement. Commencez ici (30 décembre 2021)
Dans cet article (Aller à…)
- Qu’est-ce que la modification de prêt?
- Comment fonctionne la modification hypothécaire
- Modification du prêt par rapport au refinancement
- Modification du prêt par rapport à l’abstention
- Qui est admissible à une modification?
- Comment demander une modification de prêt
- Programmes de modification hypothécaire
- La modification est-elle une bonne idée?
- Alternatives
- FAQ sur les modifications de prêt
> En relation: La meilleure façon de refinancer votre prêt hypothécaire
Qu’est-ce que la modification de prêt?
La modification du prêt est lorsqu’un prêteur accepte de modifier les conditions de l’hypothèque d’un propriétaire pour l’aider à éviter un défaut de paiement et à garder sa maison en période de difficultés financières.
L’objectif d’une modification du prêt hypothécaire est de réduire les paiements de l’emprunteur afin qu’il puisse payer son prêt mois par mois. Cela se fait généralement en abaissant le taux hypothécaire ou en prolongeant la durée de remboursement du prêt.
» Une modification de prêt hypothécaire ne remplace pas votre prêt immobilier existant ou votre prêteur « , explique Karen Condor, experte en finance et assurance auprès de Loans.org .
» Cependant, il restructure votre prêt dans le but de le rendre plus gérable lorsque vous éprouvez des difficultés à effectuer vos paiements hypothécaires. »
Comment fonctionne la modification du prêt hypothécaire
Avec une modification du prêt, le montant total du capital que vous devez ne changera pas.
« Mais le prêteur peut accepter un taux d’intérêt inférieur, une durée de prêt réduite ou une période de remboursement plus longue », explique Elizabeth Whitman, avocate et membre directeur de Whitman Legal Solutions, LLC.
L’une de ces stratégies pourrait vous aider à réduire vos paiements hypothécaires mensuels et/ ou le montant total des intérêts que vous payez à long terme.
La modification peut également inclure le passage d’une hypothèque à taux variable à une hypothèque à taux fixe et des frais de retard glissants dans votre capital, ajoute Condor.
Remarque : la modification du prêt vise à rendre une hypothèque plus abordable d’un mois à l’autre. Mais cela implique souvent de prolonger la durée du prêt ou d’ajouter des paiements manqués au prêt – ce qui peut augmenter le montant total des intérêts payés.
Le refinancement dans un nouveau prêt, en revanche, réduit souvent le paiement mensuel et le coût total des intérêts.
Modification de prêt vs. refinancement
Un refinancement est généralement le premier plan d’action pour les propriétaires qui ont besoin d’un paiement hypothécaire inférieur.
Le refinancement peut remplacer votre prêt initial par un nouveau prêt à taux d’intérêt plus bas et/ ou à plus long terme. Cela peut offrir une réduction permanente des paiements de prêt hypothécaire sans affecter négativement votre crédit.
Cependant, les emprunteurs qui traversent des difficultés financières pourraient ne pas être en mesure de se refinancer.
Ils peuvent avoir des difficultés à se qualifier pour le nouveau prêt en raison d’un revenu réduit, d’un pointage de crédit inférieur ou de dettes inattendues (telles que les frais médicaux).
Dans ces cas, le propriétaire peut être admissible à une modification de prêt hypothécaire.
La modification du prêt est habituellement réservée aux propriétaires qui ne sont pas admissibles au refinancement en raison de difficultés financières.
La modification hypothécaire est habituellement réservée aux emprunteurs qui ne sont pas admissibles à un refinancement et qui ont épuisé d’autres options possibles d’allègement hypothécaire.
« Avec une modification de prêt, vous travaillez avec votre banque ou votre prêteur existant pour modifier les conditions de votre prêt hypothécaire existant », explique David Merritt, avocat en litige en financement à la consommation chez Bernkopf Goodman, LLP.
« Si vous avez fait défaut sur votre prêt hypothécaire existant, il est probable que votre crédit a été affecté négativement au point où un nouveau prêteur se méfierait de vous accorder un nouveau prêt. »
« Généralement, un refinancement n’est pas possible dans cette situation », explique Merritt.
Cela signifie qu’il n’y a pas de véritable compétition entre la modification du prêt et le refinancement. La bonne option pour vous dépendra de l’état de votre prêt actuel, de vos finances personnelles et de ce que votre prêteur hypothécaire accepte.
Vérifiez votre admissibilité au refinancement (30 décembre 2021)
Modification du prêt par rapport à l’abstention
L’abstention est une autre façon pour les prestataires de services d’aider les emprunteurs en période de stress financier.
L’abstention de prêt est un plan temporaire qui interrompt les paiements hypothécaires pendant que le propriétaire se remet sur pied.
Par exemple, de nombreux propriétaires qui ont perdu leur emploi ou dont le revenu a diminué ont pu demander une abstention pendant un an ou plus pendant la pandémie de COVID.
Contrairement à l’abstention, la modification d’un prêt hypothécaire est un plan permanent qui modifie le taux ou les conditions d’un prêt immobilier.
L’abstention et la modification du prêt peuvent parfois être combinées pour créer un plan d’allégement hypothécaire plus efficace.
Par exemple, un propriétaire dont le revenu est encore réduit à la fin de sa période d’abstention peut être approuvé pour une modification permanente du prêt.
Ou, un propriétaire approuvé pour la modification de son prêt hypothécaire peut également faire l’objet d’une abstention (report) d’une partie de son capital impayé jusqu’à la fin de la période de remboursement.
Qui est admissible à une modification de prêt?
Pour être admissible à une modification de prêt, un emprunteur doit généralement avoir manqué au moins 3 paiements hypothécaires et être en défaut de paiement.
« Parfois, un emprunteur qui a connu des revers financiers, ce qui rend un défaut imminent, peut se qualifier pour une modification de prêt. Mais tout le monde en défaut de paiement de son prêt hypothécaire n’est pas admissible à une modification de prêt « , explique Whitman.
« Les emprunteurs dont le revers financier est si grave qu’ils ne seront jamais en mesure de rembourser leur prêt hypothécaire ne recevront pas de modification, pas plus que les emprunteurs qui ont la capacité d’effectuer des paiements hypothécaires à partir de leur revenu ou de leur épargne. »
» Les emprunteurs dont le revers financier est si grave qu’ils ne pourront jamais rembourser leur prêt hypothécaire ne recevront aucune modification » – Elizabeth Whitman, avocate & membre gérant, Whitman Legal Solutions, LLC
En plus de fournir une lettre ou une déclaration de difficultés, préparez-vous à fournir une preuve de revenu, des déclarations de revenus de deux ans et des états bancaires / financiers, dit Condor.
Sachez cependant que votre prêteur n’est pas obligé de fournir une modification de prêt.
« Une fois qu’un prêteur a un contrat exécuté – c’est–à-dire le prêt – il n’a pas à le changer. Beaucoup se voient refuser une modification de prêt hypothécaire « , explique Gallagher.
« Si le prêteur souhaite modifier les conditions, selon votre demande, alors vous avez un point de départ. »
Comment demander une modification de prêt
Le processus de demande de modification de prêt varie en fonction de la personne qui gère votre prêt.
La première chose à faire est de contacter votre service de prêt. Il s’agit de l’entreprise à laquelle vous envoyez des paiements et de celle avec laquelle vous devez travailler pour déterminer vos options de modification de prêt.
Certaines hypothèques sont gérées ou » entretenues » par le prêteur d’origine. Mais la plupart des prêts immobiliers sont desservis par une entreprise distincte.
Par exemple, vous avez peut-être reçu le prêt de Wells Fargo, mais effectuez maintenant des paiements à la banque américaine.
Le service de prêt est l’entreprise qui prend vos paiements hypothécaires mensuels; vous pouvez trouver les vôtres en vérifiant le nom et les coordonnées figurant sur votre dernier relevé hypothécaire.
De nombreux emprunteurs commencent le processus en envoyant une » lettre de difficultés » à leur préposé ou prêteur. Une lettre de difficultés est simplement une note qui décrit les difficultés financières de l’emprunteur et explique pourquoi il ne peut pas effectuer de paiements.
Le prêteur demandera probablement des renseignements et des documents financiers, y compris des relevés bancaires, des talons de paie et une preuve de vos actifs.
Ces documents aideront votre prêteur à comprendre toute la portée de vos finances personnelles et à déterminer la bonne voie pour l’allégement hypothécaire.
Programmes de modification de prêt hypothécaire
Vos options de modification de prêt dépendront du type de prêt que vous avez et de ce que votre prêteur ou votre agent de prêt accepte.
Modification des prêts conventionnels
« Fannie Mae, Freddie Mac et les prêteurs privés de prêts conventionnels ont leurs propres programmes et directives de modification », explique Charles Gallagher, avocat spécialisé en immobilier.
En particulier, Freddie Mac et Fannie Mae offrent des programmes de modification flexibles conçus pour réduire d’environ 20% le paiement hypothécaire d’un emprunteur admissible.
La modification flexible consiste généralement à ajuster le taux d’intérêt, à renoncer à une partie du solde du capital ou à prolonger la durée du prêt pour rendre les paiements mensuels plus abordables pour le propriétaire.
Pour être admissible à un programme de modification Flex, le propriétaire doit avoir ::
- Au moins 3 paiements mensuels en souffrance sur une résidence principale, une résidence secondaire ou un immeuble de placement
- Ou moins de 3 paiements mensuels en souffrance, mais le prêt est en « défaut imminent », ce qui signifie que le prêteur a déterminé que le prêt sera définitivement en défaut sans modification. Il ne s’agit que d’une option pour les résidences principales
Certaines difficultés peuvent déclencher un statut de « défaut imminent »; par exemple, le décès d’un salarié principal du ménage, ou une maladie grave ou une invalidité de l’emprunteur.
Le chômage n’est généralement pas une raison admissible pour la modification de Flex.
Les emprunteurs au chômage sont plus susceptibles d’être placés dans un plan d’abstention temporaire – qui interrompt les paiements pour une période déterminée, mais ne modifie pas de manière permanente la durée ou le taux d’intérêt du prêt.
De plus, les prêts FHA, VA et USDA garantis par le gouvernement ne sont pas éligibles aux programmes de modification Flex.
Modification de prêt FHA
L’Administration fédérale du logement offre ses propres options de modification de prêt pour rendre les paiements plus faciles à gérer pour les emprunteurs en souffrance.
Selon votre situation, les options de modification de prêt FHA peuvent inclure:
- Abaisser le taux d’intérêt
- Prolonger la durée du prêt
- Faire remonter le capital, les intérêts ou les frais de prêt impayés dans le solde du prêt
- Ré–amortir l’hypothèque pour aider l’emprunteur à compenser les paiements manqués
Dans certains cas où une aide supplémentaire est nécessaire, les emprunteurs FHA peuvent être admissibles à l’AFF – Programme de modification abordable à domicile (FHA–HAMP).
La FHA-HAMP permet au prêteur de reporter les paiements hypothécaires manqués pour que le prêt du propriétaire soit à jour. Il peut ensuite demander à HUD (surveillant de la FHA) de réduire davantage le paiement mensuel en ouvrant un prêt subordonné sans intérêt pouvant atteindre 30% du solde du prêt restant. L’emprunteur ne paie le principal et les intérêts que sur la base de 70% du solde, et peut rembourser le reste lors d’une vente ou d’un refinancement de la maison.
Le report de ce capital supplémentaire peut aider les emprunteurs de la FHA à se remettre sur la bonne voie avec leurs prêts.
La FHA-HAMP est généralement associée à l’une des méthodes de modification de prêt ci-dessus pour réduire le paiement mensuel de l’emprunteur.
Les emprunteurs admissibles de la FHA doivent compléter un plan de remboursement d’essai pour être admissibles à la modification du prêt ou au programme FHA–HAMP. Cela implique d’effectuer des paiements à temps dans le montant modifié pendant 3 mois consécutifs.
Modification du prêt de l’AV
Les anciens combattants et les militaires ayant des prêts garantis par le ministère des Anciens combattants peuvent demander à leur agent de maintenance de modifier le prêt de l’AV.
La modification du prêt VA peut ramener les paiements manqués dans le solde du prêt, ainsi que d’autres coûts d’accession à la propriété en souffrance comme les impôts fonciers impayés et l’assurance habitation.
Une fois ces coûts ajoutés au prêt, l’emprunteur et l’agent de service collaborent pour établir un nouveau calendrier de remboursement qui sera gérable pour le vétéran.
Remarque, la modification de l’AV est unique en ce sens que le taux d’intérêt peut effectivement augmenter. Ainsi, bien que ce plan puisse aider les anciens combattants à mettre leurs prêts à jour, il ne réduira pas toujours les paiements mensuels du propriétaire.
« Pour la modification du prêt VA, plusieurs exigences s’appliquent », note Condor. Elle explique:
- » Votre prêt VA doit être en défaut
- Vous devez avoir depuis récupéré des difficultés temporaires qui ont causé le défaut
- Vous devez être en mesure de supporter les obligations financières du prêt VA modifié
- Et vous ne devez pas avoir modifié votre prêt VA au cours des trois dernières années »
Certains propriétaires avec des prêts VA peuvent se qualifier pour une « Modification simplifiée.’
La modification Streamline ne nécessite pas autant de documentation que le plan de modification VA traditionnel, mais comprend deux exigences supplémentaires:
- Le paiement combiné du capital et des intérêts doit baisser d’au moins 10%
- L’emprunteur doit compléter un plan de remboursement d’essai de 3 mois pour prouver qu’il peut effectuer les paiements modifiés
Parlez à votre agent de prêt des options pour votre prêt VA.
Modification de prêt USDA
La modification de prêt USDA s’adresse aux propriétaires dont les prêts actuels sont garantis par le département de l’Agriculture des États-Unis.
Une modification de prêt de l’USDA permet aux paiements hypothécaires manquants (y compris le capital, les intérêts, les impôts et les assurances) d’être réintégrés dans le solde du prêt.
Les plans de modification de l’USDA permettent également une prolongation de la durée jusqu’à 480 mois, ou 40 ans au total, pour aider à réduire les paiements de l’emprunteur. Et le réparateur peut abaisser le taux d’intérêt de l’emprunteur, « même en dessous du taux du marché si nécessaire », selon l’USDA.
Les prestataires de services peuvent couvrir jusqu’à 30 % du solde du capital impayé du propriétaire au moyen d’une avance de recouvrement hypothécaire.
Contactez votre service de prêt pour savoir si vous êtes éligible à une modification de prêt de l’USDA.
La modification d’un prêt hypothécaire est-elle une bonne idée?
Une modification de prêt hypothécaire vaut la peine d’être poursuivie pour les bons candidats.
« Une modification peut vous donner une deuxième bouchée à la pomme et vous sortir du processus de saisie par défaut ou de forclusion, vous permettant de rester chez vous », explique Merritt.
Mais des mises en garde s’appliquent.
« En règle générale, une modification prendra tous vos paiements manqués et les ajoutera au solde du capital impayé », explique Merritt.
Dites que votre prêt hypothécaire actuel a un solde impayé de 300 000 $. Supposons que vous ayez manqué 50 000 payments de paiements. Dans cet exemple, votre solde modifié serait de 350 000 $, ce qui s’appelle la capitalisation. »
« Mais imaginez que la valeur de votre maison n’est que de 310 000 $ », ajoute Merritt. « Ici, une modification vous permettrait de rester chez vous et d’éviter la forclusion, mais vous deviez plus que ce que vaut votre maison. Ce serait un problème si, disons, deux ans après la modification, vous vouliez vendre votre maison. »
Refinancement et autres alternatives à la modification
La modification du prêt n’est pas votre seule option, heureusement.
Les alternatives possibles comprennent le refinancement, l’abstention, un acte de forclusion ou une faillite au chapitre 13.
Refinancement
Comme mentionné ci-dessus, vous devez d’abord vérifier si vous êtes admissible à réduire votre taux d’intérêt et votre paiement avec un refinancement hypothécaire.
Vous devrez être admissible à la nouvelle hypothèque en fonction de votre:
- Pointage de crédit et rapport de solvabilité
- Ratio Dette/revenu
- Ratio Prêt/valeur (solde de votre prêt par rapport à la valeur de la maison)
- Revenu et emploi
Il peut être difficile de se qualifier pour un refinancement en période de difficultés financières. Mais avant d’écrire cette stratégie, vérifiez toutes les options de prêt disponibles.
Par exemple, les prêts FHA ont des exigences de pointage de crédit plus faibles et permettent des ratios dette / revenu (DTI) plus élevés que les prêts conventionnels. Il peut donc être plus facile de refinancer un prêt FHA qu’un prêt conventionnel.
Refinancement simplifié
Les propriétaires avec des prêts FHA, VA et USDA ont une option supplémentaire sous la forme d’un refinancement simplifié.
Un refinancement simplifié ne nécessite généralement pas de vérification du revenu ou de l’emploi, ni d’évaluation d’une nouvelle maison. Même la vérification de crédit peut être levée (bien que le prêteur vérifiera toujours que vous avez effectué des paiements hypothécaires à temps).
Ces prêts sont beaucoup plus indulgents pour les propriétaires dont les finances ont connu un ralentissement.
Remarque, le refinancement simplifié n’est autorisé que dans le même programme de prêt: FHA–to–FHA, VA–to–VA ou USDA–to–USDA.
Vérifiez votre admissibilité au Refi Streamline (30 décembre 2021)
Autres options d’allègement hypothécaire
Le refinancement nécessite généralement un ratio prêt/ valeur de 97% ou moins, ce qui signifie que le propriétaire a au moins 3% de capitaux propres.
Cependant, « les emprunteurs qui ont moins de 3% de capitaux propres dans leur maison peuvent être admissibles au programme HIRO de Fannie Mae », suggère Whitman.
Cette « option de refinancement à LTV élevé » est destinée aux propriétaires avec des prêts garantis par Fannie Mae qui doivent plus sur leur hypothèque que la valeur de la propriété.
« D’autres choix pour les emprunteurs avec peu ou pas de capitaux propres dans leur maison comprennent une forclusion consensuelle ou une vente à découvert, qui consiste à vendre la propriété pour un montant inférieur au montant hypothécaire impayé. »
Que devez-vous faire?
Whitman poursuit: « Tout emprunteur qui aura du mal à rembourser son hypothèque et d’autres dettes après une modification de prêt devrait se demander s’il est préférable de disposer de sa maison et de trouver une option de logement plus abordable. »
Pour mieux déterminer si un refinancement ou une modification de prêt hypothécaire est la bonne stratégie pour vous, consultez votre agent de prêt, un avocat ou un conseiller en logement.
FAQ sur la modification du prêt hypothécaire
L’objectif d’une modification de prêt est d’aider un propriétaire à rattraper les paiements hypothécaires manqués et à éviter la forclusion. Si votre préposé ou votre prêteur accepte une modification du prêt hypothécaire, cela peut entraîner une diminution de votre paiement mensuel, une prolongation ou une réduction de la durée de votre prêt ou une diminution du taux d’intérêt que vous payez.
Communiquez immédiatement avec votre préposé aux prêts hypothécaires ou votre prêteur pour l’avertir de vos difficultés financières et pour lui poser des questions sur les options de modification de prêt disponibles. Soyez prêt à fournir tous les documents demandés, qui peuvent inclure des états financiers, des talons de paie, des déclarations de revenus, etc.
Attendez-vous à ce que votre processus de modification de prêt prenne entre un et trois mois, selon Karen Condor, experte en finance et en assurance. Une fois la modification de votre prêt approuvée, les modifications de votre taux d’intérêt et / ou des conditions de votre prêt sont permanentes.
Une modification du prêt hypothécaire dans le cadre de certains programmes gouvernementaux n’affectera pas votre crédit. « Mais d’autres modifications de prêt peuvent avoir un impact négatif sur votre crédit et apparaître sur votre rapport de crédit. Cependant, comme votre prêt hypothécaire doit généralement être en défaut pour demander une modification, vos difficultés financières figurent probablement déjà sur votre rapport de crédit « , explique l’avocate Elizabeth Whitman.
Oui. Un prêt hypothécaire est un contrat et le prêteur hypothécaire n’est pas obligé d’accepter une modification du prêt. « Les emprunteurs dont la situation financière est telle qu’ils ne pourront jamais rembourser leur prêt hypothécaire, ainsi que les emprunteurs qui ne coopèrent pas avec les demandes des prêteurs, risquent de se voir refuser une modification », explique Whitman.
Bien qu’il n’y ait pas de frais de clôture pour une modification hypothécaire, votre prêteur peut facturer des frais de traitement. « Si votre modification implique une prolongation de la durée de votre prêt, cela signifie que vous paierez plus d’intérêts sur la durée de votre prêt », explique l’avocat Charles Gallagher.
Le remboursement d’une modification de prêt dépendra du type de modification que vous recevrez. « Votre prêteur peut appliquer un montant d’intérêt réduit au capital de votre prêt sur le backend que vous devez rembourser plus tard », explique Condor. » Avec une modification du prêt de report du principal, votre prêteur réduit le montant du principal remboursé à chaque paiement. Mais le montant du capital différé par votre prêteur sera dû à l’échéance de votre prêt ou à la vente de la maison. »
Comprendre vos options
La modification du prêt hypothécaire est généralement réservée aux propriétaires qui sont déjà en retard sur leurs prêts.
Si vous êtes inquiet au sujet des paiements hypothécaires, prenez de l’avance en vérifiant votre admissibilité à un refinancement ou en communiquant avec votre service de prêt au sujet des options avant que votre prêt ne devienne en souffrance.
De nombreux propriétaires font face à des difficultés financières en ce moment, et de nombreux prêteurs et services de prêt sont prêts à aider. Mais l’aide n’est disponible que pour ceux qui la demandent.
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