Jan 4, 2021 di Peter Kelly | All, Developer Insights
Vi state chiedendo come diventare un property developer?
In questi tempi moderni, sempre più australiani stanno cercando di generare ricchezza. E perché no?
Non c’è niente di sbagliato nel voler vivere comodamente o lasciare qualcosa per i tuoi figli.
Mentre la gente era solita cercare di investire in proprietà esistenti per la generazione di ricchezza, più persone stanno studiando invece lo sviluppo di immobili.
E per una buona ragione – puoi realizzare un profitto serio suddividendo i terreni e costruendo un progetto a doppia occupazione.
Per prima cosa e non c’è niente da fare, se vuoi imparare come diventare uno sviluppatore di proprietà, allora devi avere un appetito piuttosto forte per l’apprendimento.
La conoscenza è potere, ed è anche denaro.
Ci sono un sacco di parti in movimento in questo gioco, ed è necessario avvolgere la testa intorno a tutti loro e hanno una buona comprensione di ognuno di loro.
High Stakes ma High Rewards
Property development è un gioco high stakes con alcune ricompense gravi, ma i rischi sono significativi troppo.
Se sei seriamente intenzionato a diventare uno sviluppatore di proprietà, devi dedicare il tempo e gli sforzi per imparare il più possibile sul ciclo di vita dello sviluppo di proprietà.
Non è il tipo di cosa che vuoi imparare sul lavoro perché puoi perdere soldi seri, il più rapidamente possibile.
Fai la tua ricerca
Non puoi permetterti di prendere le informazioni di terze parti come fatto; devi trovare risorse credibili e fare la tua ricerca, non c’è scorciatoia.
Se vuoi un modo più rilassato e più morbido, potresti voler indagare su altre opportunità di investimento. Ma ricorda che non esiste un investimento senza rischi.
Ne vale la pena
La buona notizia è, se avete intenzione di andare giù una tana del coniglio, posso dirvi per esperienza che multi-unità di sviluppo immobiliare residenziale, come side by side doppia occupazione e progetti townhouse, è una grande tana del coniglio di andare giù.
Le ricompense possono essere seriamente fruttuose. Stiamo parlando di belle grandi pile di profitto.
Nel qual caso potresti voler conoscere l’imposta sulle plusvalenze sullo sviluppo immobiliare – qualcosa che non dovrebbe spaventarti, piuttosto eccitarti dato che significa che stai facendo soldi.
Cosa hanno in comune gli sviluppatori immobiliari di successo?
Gli attributi comuni degli sviluppatori di successo sono la pazienza e la disciplina.
Hai bisogno della pazienza di prendere il tempo di fare la ricerca pertinente necessaria per ogni parte in movimento, e il controllo di prendere decisioni basate su nient’altro che fatti – nessuna emozione.
Prendere decisioni in base ai tuoi sentimenti in questo gioco è un modo infallibile per schiantarsi e bruciare.
Non c’è fretta. Se ti sbrighi e inciampi, lo rovinerai (potenzialmente per sempre), e l’opportunità di diventare uno sviluppatore di proprietà ti passerà.
Ci saranno sempre più siti e opportunità, quindi non premere il grilletto finché non sei sicuro di avere la conoscenza e la comprensione del processo di sviluppo.
Anche le tue figure devono essere solide. Non puoi permetterti di indovinare e indovinare i numeri qui. Conoscere i vostri bilanci e le vostre linee di fondo e bastone a loro.
In questo articolo, descriveremo i 20 suggerimenti chiave per imparare come diventare uno sviluppatore di proprietà.
Come fare una fattibilità
Una fattibilità è quando si scricchiolano i numeri sul progetto proposto. Solo perché un sito può essere sviluppato non significa che dovrebbe.
Ogni singolo costo di sviluppo deve essere considerato per la tua fattibilità e valore.
Ci dovrebbero essere solo due variabili nella tua fattibilità, il tuo prezzo di costruzione e il tuo prezzo di vendita. Il resto è necessario avere una maniglia molto stretta su.
Ecco un caso di studio a doppia occupazione che condivide altre cose che devi considerare.
Come eseguire la Due Diligence
Questo è simile alla fattibilità; infatti, il processo dovrebbe essere parallelo. Non puoi semplicemente trovare un sito sui vari portali di annunci immobiliari e sapere se è adatto allo sviluppo.
Devi sapere se un sito ha un potenziale primario. Ricorda, togli le emozioni dall’equazione.
Abbiamo visto persone attaccarsi a particolari siti o abitazioni e lasciare che i loro sentimenti prendano il sopravvento. Può finire in un disastro.
Devi guardare cose come servizi essenziali, ingombri, orientamento e battute d’arresto solo per citarne alcuni.
Alla fine della giornata, se un sito non spunta ogni casella, vai avanti e trovane una che lo faccia. Fare due diligence dettagliata dovrebbe dirti chiaramente quale dovrebbe essere la tua mossa.
Conoscere il mercato immobiliare
È necessario avere un’idea del mercato nella vostra zona scelta. Sapere cosa sta vendendo e cosa no.
In questo modo, inizi a capire cosa vogliono gli acquirenti e cosa no.
Conosci i cicli di mercato
La proprietà è come qualsiasi mercato – è soggetta a fluttuazioni. È necessario avere una solida comprensione di queste variazioni del mercato e che cosa significa per un progetto.
Ci piace dire che un buon sviluppatore di proprietà può fare soldi in qualsiasi mercato.
Non si tratta di aspettare il momento giusto; si tratta di lavorare con quello che hai.
Impara il processo di sviluppo
C’è un intero processo di sviluppo, dalla pre-pianificazione alla suddivisione, la documentazione fino alla costruzione delle case a schiera e l’eventuale vendita del piano.
È necessario conoscere l’intero processo dentro e fuori. Se non hai il tempo o il desiderio, considera l’impiego di un project manager professionista.
Ricorda, non ci sono scorciatoie qui.
Il tuo design
Dovrai coinvolgere un professionista per progettare le tue abitazioni a doppia occupazione.
Un buon architetto o disegnatore non è economico, quindi è necessario avere preventivato per questo.
Avere un capitale circolante
Vale la pena ricordare che le banche non finanzieranno i costi di progettazione o altri costi di pianificazione, solo gli acquisti di terreni e i costi di costruzione.
Finanza di sviluppo e strategie di finanziamento
Ancora appassionato di imparare a diventare uno sviluppatore di proprietà? Il denaro conta in questo gioco, è necessario essere in grado di prendere in prestito fondi per il vostro sviluppo.
Ottenere finanziamenti per lo sviluppo è un po ‘ diverso da ottenere un mutuo per la casa o un prestito di investimento.
Di solito stai guardando un tasso di interesse più alto, e ci sono anche alcune altre cose da considerare.
Ricorda che anche qui non sei bloccato nelle banche. Ci sono alcune altre opzioni per garantire prestiti di sviluppo immobiliare non bancari.
Orientamento del sito
Conoscere l’orientamento del sito. Nessuno vuole vivere nell’oscurità tutto il tempo o in una casa fredda. Nord o nord-est siti di fronte sono prime a causa di questo.
In genere, evitiamo siti esposti a sud o sud-ovest, per non dire che non considereremmo mai uno ogni sito e ogni progetto è diverso.
Dimensioni del sito
Questo è super importante perché informerà quante proprietà (e suddivisioni) è possibile ottenere su un blocco.
Nel tempo vedrai le dimensioni e saprai automaticamente cosa si può ottenere su molto.
Processo urbanistico
Il processo urbanistico è il modo in cui si ottiene il permesso di pianificazione per fare il progetto.
Non è raro che gli sviluppatori principianti non capiscano la differenza tra un permesso di pianificazione e un permesso di costruzione, quindi ho scritto un articolo per chiarire questa confusione qui.
Ogni governo locale (consiglio) avrà le sue regole e regolamenti generali per quanto riguarda il suo schema di pianificazione. Hai bisogno di qualcuno per navigare questo per voi.
Consiglio sarà sempre colpito in su per una richiesta di ulteriori informazioni pure, quindi è necessario in grado di rispondere di conseguenza e tempestivo.
Ogni area avrà anche i suoi tempi di elaborazione, quindi sappi che avrai sempre un’attesa.
Piano di suddivisione
Il tuo agrimensore ti darà una grande lista di compiti, con un sacco di documenti da completare per la tua suddivisione da approvare. Questo di solito si verifica quando inizia la tua build.
La gestione di questo piano è vitale. Non puoi vendere lotti separati senza questo.
Una volta che la costruzione è in corso, una delle cose più importanti che devi gestire è il tuo piano di applicazione di suddivisione.
A Victoria, c’è un portale online chiamato il rilevamento e la pianificazione attraverso applicazioni elettroniche e rinvio noto come SPEAR in breve.
Rende essenzialmente alloggio e l’elaborazione del vostro permesso di pianificazione suddivisione più veloce e più facile per voi come il richiedente.
Agevola anche il consiglio e le autorità di rinvio.
Subito dopo l’inizio della compilazione, riceverai un elenco completo di attività dal tuo geometra, insieme alla documentazione pertinente necessaria per l’approvazione della tua suddivisione.
Tutte queste attività devono essere completate. Per farla breve, senza questo, non vedrai i soldi per le tue proprietà perché non sarai in grado di risolvere le tue vendite.
Se non sei sicuro di poter suddividere la tua proprietà, scoprilo qui.
Costruibilità
Costruibilità significa capire una costruzione conveniente per le vostre abitazioni.
Si tratta di risparmiare denaro sulla tua build, ma anche di ottenere bang per buck.
Prendi, ad esempio, le tue fondamenta. Una lastra di cemento potrebbe sembrare semplice, ma ci sono un sacco di opzioni, e una dimensione non va bene per tutti.
Dipenderà dal tuo sito e il tuo ingegnere deve tenerlo a mente. Potrebbero semplicemente voler battere fuori e andare avanti con la loro giornata, ma ci sono enormi variabili qui.
Documentazione di costruzione-E gara d’appalto
Avrete bisogno di un elenco completo di documentazione di costruzione per un costruttore di iniziare i lavori. Di seguito è riportato un utile elenco di alcuni della documentazione che costituirà il pacchetto di gara costruttori.
- Civile piani di
- Paesaggistica del piano
- rapporto Energia
- Ingegneria del piano
- Una proposta di piano di suddivisione
- piano Energetico set
- piano di Lavoro impostato
- montaggi e finiture specifiche tecniche
- Calcoli
- test del Suolo
una Volta che avete il vostro spessa pila di scartoffie, è tempo di trovare una casa duplex generatore e tenero fuori del costruire.
Il processo di costruzione
È necessario avere una conoscenza di base di come townhomes sono costruiti in questo gioco.
Non è necessario essere un esperto con qualsiasi mezzo, ma è necessario conoscere i fondamenti. Dalle fondamenta alle finiture e tutto il resto.
Servizi essenziali e collegamenti stradali
Come accennato in precedenza nella vostra fattibilità, le vostre abitazioni avranno bisogno di collegamenti per gas, acqua, energia elettrica e internet.
Senza un punto di connessione lato strada si sta guardando un’installazione costosa in modo da avere tutto questo capito prima del tempo.
Project Management
Un progetto di sviluppo immobiliare residenziale è proprio questo – un progetto. Ed è dannatamente intricato se perdoni la lingua.
Ci sono così tante variabili, parti nascoste e aspetti in movimento che è necessario essere un consulente di progetto solido per supervisionare tutto.
Se non hai esperienza di gestione dello sviluppo e non sei disposto a imparare, dovresti riconsiderare se questo è l’investimento giusto per te.
Oppure, coinvolgere una società come piccolo pesce per fare il lavoro pesante per voi.
Capacità di negoziazione
Durante un progetto, avrai molte trattative – con il tuo progettista, con il tuo geometra, con il tuo costruttore, il tuo agente di vendita e il tuo conveyancer.
Si desidera ottenere servizi di valore eccellente mentre realizzare un profitto.
Non accettare mai una prima offerta o offerta. Torna sempre al tavolo delle trattative. Essere disposti a piedi se non si ottiene quello che ti serve per rendere il vostro progetto praticabile per voi.
Ricorda, è tutto sulla linea di fondo qui. Ma non bruciare neanche i ponti.
Comprendere i contratti di compilazione
È necessario avere una buona comprensione dei contratti di compilazione. Ed è necessario ottenere il vostro costruttore scelto di impegnarsi a consegnare un progetto in tempo e al budget.
Fai attenzione alle variazioni. Queste sono modifiche al progetto mentre è in corso.
I costruttori li amano perché possono fatturare per loro. Un costruttore sarà sempre provare su per le dimensioni, in modo da avere tutto per iscritto e firmato.
Inoltre, assicurati di avere una clausola di risarcimento danni liquidata nel tuo contratto. Ciò significa che se il progetto esegue gli straordinari, il costruttore deve rimborsarti per le perdite dovute a questo.
A Little Fish, non entreremo in un contratto senza una clausola di risarcimento danni liquidata. Ti suggeriamo di fare lo stesso.
Come gestire i rischi di sviluppo
Ricorda, come abbiamo detto sopra, questo è un gioco ad alto rischio e ad alta ricompensa. È necessario essere in grado di gestire e mitigare i rischi prima e quando si presentano.
Ci sono rischi finanziari come aumenti dei tassi di interesse, rischi con la costruzione come ritardi (da qui la clausola danni liquidati) e fluttuazioni del mercato.
Un buon sviluppatore di proprietà sa come affrontare i rischi di sviluppo e ancora girare un profitto, quindi è necessario sapere anche questo se sei ancora appassionato di imparare a diventare uno sviluppatore di proprietà.
Hai bisogno di una rete in questo gioco. È necessario conoscere designer, architetti, costruttori, agenti di vendita, avvocati e poi alcuni.
Questo fa parte della descrizione della posizione. Fai funzionare le tue reti per te. Se non siete disposti a investire in queste relazioni, si consiglia di guardare altrove per la generazione di ricchezza.
Nota a margine: Un altro articolo che vale la pena di verificare è questo su come diventare uno sviluppatore immobiliare.
Avvolgendo
Così, i suggerimenti di cui sopra ventuno dovrebbero avere sulla buona strada per imparare a diventare uno sviluppatore di proprietà. Un giorno si potrebbe anche finire come un importante sviluppatore immobiliare, non si sa mai!
Se sei seriamente povero di tempo e non puoi dedicare il tempo e lo sforzo necessari per imparare tutto questo, non sei fortunato.
C’è una seconda opzione. Puoi collaborare con una società di sviluppo immobiliare come Little Fish, che mitigano tutti i rischi e fanno tutto il lavoro pesante per tuo conto.
Infatti, nella maggior parte se non tutti i casi, anche se si potrebbe fare da soli partnership con qualcuno come noi, si otterrà il vostro progetto completato e più veloce che se lo fai da te.
Ciò avviene sfruttando le nostre efficienze e reti. Con qualcuno come Little Fish, si paga all’ingrosso invece di vendita al dettaglio per tutti i fornitori di cui sopra e fornitori.
Sappiamo quanto costano le cose e quanto tempo impiegano.
Con il nostro portale progetto personalizzato, è possibile seguire lungo tanto o poco come ti piace.
Siamo trasparenti fino in fondo e non tratteniamo nulla, quindi puoi effettuare il check-in sul portale e imparare sul posto di lavoro.
Parte di ciò che facciamo è anche educare, quindi non trattenerti a chiedere.
Chiamaci al numero 1300 799 277 per una consulenza gratuita.
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