ongelmia ostettaessa vuokrasopimusta tarvitsevaa kiinteistöä?
niin, olet löytänyt unelmien asunnon ja tehnyt tarjouksesi ja se on hyväksytty – ja sitten joku alkaa mainita vuokrasopimuksesta. Se oli 99 vuotta, kun se alkoi, mutta nyt se on enää 74 vuotta. Sääli, jos sitä olisi jatkettu ennen kuin se meni alle 80 vuotta joku olisi säästänyt itselleen sievoisen pennin, mutta siitä huolimatta, tässä me olemme – kaikki täydellinen, paitsi vuokrasopimus.
joten mikä on ratkaisu? Yksinkertaista, pyydä myyjää toimittamaan ilmoitus, jossa haetaan vuokrasopimuksen jatkamista ja siirtää tämä Sinulle, kun ostat asunnon. Eikö kuulostakin helpolta?
no sen pitäisi olla, mutta matkan varrella voi tulla muutama hikka – mutta on sanomattakin selvää, että sinun on saatava mukaan asianajaja, joka tietää, mitä he tekevät, vähentääksesi riskiä, että se menee pieleen ja maksaa sinulle paljon rahaa.
Joten, mitä sinun tarvitsee tietää? Varmista ensinnäkin, että lääkäri on asiantuntija – kuten ALEP-jäsen. Toiseksi, katso näitä käteviä vinkkejä ostaa kiinteistön ”hyötyä” vuokrasopimuksen pidennys:
miten myyjä voi auttaa sinua välttämään kahden vuoden odotuksen (ja säästää rahaa)
ensinnäkin, et voi tehdä tätä, ellei myyjä ole omistanut kiinteistön vähintään kaksi vuotta ja oikeutettu oikeus jatkaa. Jos he tekevät niin, he voivat siirtää tämän oikeuden sinulle ja säästää sinut kahden vuoden odotukselta (ja jotkut lisäkustannukset, kun vuokrasopimus lyhenee ja kiinteistöjen arvot nousevat sillä välin).
mitä jos he ovat jo tehneet ilmoituksen? – se on hyvä-edellyttäen, että vaatimusta ei ole peruutettu tai hylätty. Jos näin on tapahtunut, heidän on odotettava vuosi siitä hetkestä, jolloin vaatimus ”menetettiin”, ennen kuin se aloitetaan uudelleen.
mitä jos kyseessä on testamenttimyynti? No, olisi silti mahdollista laajentaa edellyttäen, että vainaja olisi pätevä, kun he kuolivat ( eli he omistivat kiinteistön vähintään kaksi vuotta) ja edellyttäen myös, että täytäntöönpanijat palvelevat ilmoitusta kahden vuoden kuluessa siitä, kun he saavat ”probate-avustuksen” käsittelemään kiinteistöä.
Ok, mutta entä jos unelmakämppäni on huutokaupassa?
tässä kohtaa tilannetta saattaa vaikeuttaa se, että sinut on rajoitettu ”tavanomaisiin” huutokauppaehtoihin (täytetään 28 päivän kuluessa, joten kyseessä on yleensä vain käteisostaja) ja se, että ellei myyjä ole tarjoutunut toimittamaan ilmoitusta huutokauppapaketissa esitettyjen ”erityisehtojen” mukaisesti, sinulla ei ole mitään laillista oikeutta vaatia, että he tekevät ilmoituksen.
muista, että jos ostat kiinteistön huutokaupasta, niin jos tarjouksesi hyväksytään, silloin sinun katsotaan vaihtaneen sopimuksia siellä ja sen jälkeen. Toisin sanoen kaikki tutkimukset ja ”due diligence”, mukaan lukien vuokrasopimuksen jatkamista koskevat kysymykset, on tehtävä etukäteen, ennen kuin menet huutokauppahuoneeseen ja teet tarjouksen.
joten, olettaen että saan myyjän antamaan ilmoituksen Mitä muuta minun tarvitsee tietää?
olettaen, että myyjä pelaa palloa, on parasta järjestää ilmoitus tiedoksi vaihdon ja valmistumisen välillä. Näin myyjä ei ole velvollinen aloittamaan prosessia ennen kuin hän on sitoutunut myymään ja sinulla on laillinen velvollisuus ostaa asunto heiltä.
on myös normaalia, että he pyytävät sinua korvaamaan Vuokranantajalle korvausvaatimuksen tutkimisesta aiheutuneet kulut. Tämä johtuu siitä, että olet vastuussa näistä, jos olet tehnyt ilmoituksen, ja olet vastuussa niistä, kun vuokrasopimuksen jatkamisvaatimus on suoritettu, yhdessä joidenkin muiden ”korvattavissa olevien” kustannusten kanssa.
jos toimimme ostavan asiakkaan puolesta, otamme yleensä ilmoituksen haltuumme minimoidaksemme mahdolliset riskit prosessin tässä vaiheessa.
vaade on saatettava loppuun asianmukaisesti, ja jos näin ei tehdä, vaatimus katsotaan peruutetuksi erinäisistä teknisistä oikeudellisista syistä.
jatkuuko vuokrasopimus valmistuessaan, jos teen näin?
sanassa” no.”
tässä kaikessa on tärkeää ymmärtää, että jos vuokrasopimusta jatketaan lain mukaan, vuokrasopimusta ei jatketa siinä vaiheessa, kun olet suorittanut asunnon oston. Jos vuokrasopimuksessa on lyhyempi vuokrasopimus, joka ei sovellu lainaustarkoituksiin, et voi ostaa asuntoa, jos asuntolainanantajasi tarvitsee vuokrasopimuksen jatkamista valmistuessaan.
kuitenkin, jos nykyinen vuokrasopimuksen pituus ei ole ongelma lainanantajalle, niin paljon parempi, koska sinun ei todennäköisesti tarvitse maksaa vuokrasopimuksen jatkamisesta vasta noin 6-9 kuukautta myöhemmin. Tämä jättää sinulle aikaa säästää lisäkustannuksia.
ainoa alkuperäinen kulu (lukuun ottamatta ammatillisia kuluja) on talletus, joka on 10 prosenttia eteenpäin siirretystä summasta alkuperäisen korvaushakemuksen tarjouslukuna.
arvonmääritysneuvonnan tarve
jos ostat kiinteistön lyhyellä vuokrasopimuksella, tarvitset varmasti arvonmääritysneuvontaa.
tämä johtuu kahdesta syystä; Ensinnäkin, jos vuokrasopimus on ”lyhyt”, sinun on tiedettävä, että maksamaasi hintaan on tehty asianmukainen mukautus tämän huomioon ottamiseksi.
toiseksi vuokrasopimuksen pidennysprosessin aloittamiseksi tarvitaan lakisääteisiin vuokrasopimuksen pidennyksiin erikoistuneen katsastajan tekemä arvonmääritysraportti.
Maanmittauslaitoksen tehtävänä on auttaa hahmottamaan joitakin tärkeitä tulevia kustannuksia. Ensinnäkin todennäköinen hinta, jonka päädyt maksamaan vuokrasopimuksen jatkamisesta, ja toiseksi oikea tarjoushinta, joka on merkittävä vaatimusilmoitukseen. Jos tämä luku on liian pieni, saatatte ottaa riskin, että saatavaa pidetään pätemättömänä – mutta on myös olemassa riski, että maksat asunnosta liikaa.
ei siis kannata vedota myyjän tai kiinteistönvälittäjän antamiin näkemyksiin vuokrasopimuksen jatkohinnasta. Ensinnäkin, saatat löytää online vuokrasopimuksen pidennys laskin. Tällainen laskuri ei kuitenkaan korvaa kunnollisia arvontaneuvoja.
mitä jos vuokrasopimusta pitää jatkaa valmistuessaan, jotta voin ostaa tontin?
tämä voi toimia vain, jos on mahdollista tehdä sopimus suoraan vuokranantajan / vuokranantajan kanssa. Jos näin tapahtuu, vuokrasopimuksen jatkaminen voidaan myöntää valmistumisen yhteydessä ja jopa maksaa kiinteistön myynnistä saaduista tuloista.
tämä kuulostaa ihanteelliselta – joten mikä on juju? Niitä ei ehkä ole – edellyttäen, että sopimuksen ehdot kasautuvat, ja on tärkeää, että hintaa ja muita ehtoja tarkastellaan tarkasti, mieluiten katsastajan toimesta.
mutta on olemassa kaksi mahdollista kysymystä-yksi on se, että vuokranantaja ei välttämättä halua tarjota yhtä anteliaita ehtoja kuin lain mukaan – (tämä antaisi sinulle 90 vuotta lisää-joten jos vuokrasopimus on 74 vuotta, tämä menee takaisin jopa 164 vuotta. Myöskään maanvuokraa ei enää makseta.
Lisäksi, jos vuokranantaja haluaa myydä sinulle vuokrasopimuksen pidennyksen, se voi tarjota 99 tai 125 vuoden määräaikaa ja se voi myös haluta pitää vuokran. Jos tonttivuokrat eivät ole kohtuuttomia, tämä ei aiheuta ongelmia, mutta on valitettavia tapauksia, joissa vuokra kaksinkertaistuu hyvin lyhyin väliajoin ja on aluksi ”korkea”, mikä voi itse asiassa tehdä kiinteistöstä myyntikelvottoman. Joten tarvitset asiantuntija neuvoo tarkistaa ehdot tahansa ”käsitellä” varmista, että ei ole pisto hännässä.
lopuksi, tietenkin, jos kiinteistöä ei voida ostaa ilman vuokrasopimuksen jatkamista, vapaaomistaja voi tietää tämän ja käyttää tätä hyödykseen neuvotellessaan ”vapaaehtoisen” sopimuksen ehdoista.
Mark Chick on osakkaana ja vuokraisäntä & vuokraisäntä bishopissa & Sewell. Jos haluat keskustella mistä tahansa tässä artikkelissa esitetyistä kysymyksistä tai vuokra-asioista yleensä, lähetä sähköpostia [email protected] tai vierailla www.bishopandsewell.co.uk.
