Wie sauber ist sauber genug? Regulatorische Schließung vs. Umweltsanierung

WIE MAN FINANZIELL SOLIDE ENTSCHEIDUNGEN ZUR UMWELTSANIERUNG TRIFFT

VON: JEFF CARNAHAN

Vor vielen Jahren, als ich ein jüngerer Mann war, der nur darauf wartete, dass mir das Leben die Lektionen beibrachte, die ich brauchte, hatte ich einen braunen, viertürigen 1976 Ford Querdenker. Dieses Ding war nicht hübsch, und es war sicherlich nicht cool, aber es brachte mich zur Schule und zur Arbeit, und gelegentlich brachte es ein tapferes Mädchen und mich an einem Samstagabend ins Kino. Ich verbrachte die Zeit damit, das Öl zu wechseln und die Filter auszutauschen, aber zum größten Teil hielt ich es für selbstverständlich, wie wichtig es mir war. Eines Tages auf dem Weg dorthin hörte ich ein schreckliches Klirren und es starb einfach. Der erste Gedanke in meinem Kopf war: „Oh nein! Wie viel kostet mich das?“ Nach einem $ 50-Schlepptau zum Laden und nach mehreren Stunden des Wartens stellte mir der Mechaniker diese Frage: „Nun, Sohn, willst du, dass es läuft, oder willst du, dass es repariert wird?“

Ich bin sicher, Sie können den Rest der Geschichte herausfinden. Da ich zu der Zeit Pennies zählte, entschied ich mich, die minimale Menge an Arbeit zu erledigen, um mein Auto zum Laufen zu bringen und sofort wieder auf die Straße zu gehen, anstatt die Zeit und das Geld zu investieren, um es richtig zu reparieren. Ich werde Sie nicht mit den Details langweilen, aber seien Sie versichert, dass, als dieser alte Einzelgänger bald darauf für immer starb, ich hoch und trocken ohne Transport zurückgelassen wurde und wünschte, ich hätte ein paar Monate zuvor eine andere Entscheidung getroffen. Das war eine wichtige Lektion für mich, und eine, die ich bei mir behalte.

TIPP: REPARIEREN SIE DIE DINGE RICHTIG, UND DIE INVESTITION WIRD SICH MEHR ALS AMORTISIEREN.

Ich würde gerne sagen, dass ich nur diesen einen Vorfall brauchte, um diese Lektion zu lernen. Es ist lustig, wie das Leben dir immer wieder Möglichkeiten zum Lernen gibt.

Die meisten von uns haben ein Beispiel dafür, wie wir diese Situation in der Vergangenheit erlebt haben, aber wenn solche Entscheidungen im Geschäft getroffen werden müssen, ist es noch schwieriger. War es Ihrer Erfahrung nach während einer Reparatur einer Trockenreinigungsmaschine oder bei der Reparatur eines undichten Daches oder sogar, als Sie versuchten, diesen temperamentvollen Kessel noch einmal schnell zu reparieren? Umweltbereinigungen kommen den meisten Menschen wahrscheinlich nicht in den Sinn, aber genau das Gleiche gilt für sie. Es gibt drei Komponenten für den Umgang mit einem Umweltkontaminationsproblem:

2. Reinigung der Kontamination vor Ort und außerhalb des Standorts; und
3. Erhalt eines Schreibens der staatlichen Regulierungsbehörde zur Schließung oder ohne weitere Maßnahmen.

Sobald die notwendigen Arbeiten durchgeführt wurden, um die Exposition des Menschen zu stoppen, lautet die Frage: „Wollen Sie jetzt, dass es sauber ist, oder wollen Sie nur eine behördliche Schließung?“ Dies mag den Wagen ein wenig vor das Pferd stellen, aber lassen wir die Diskussion darüber, warum die sofortige Einstellung der Exposition des Menschen oberste Priorität hat und für eine spätere Ausgabe nicht verhandelbar ist, und konzentrieren wir uns auf das Zusammenspiel zwischen Aufräumen und regulatorischer Schließung.

WAS BEDEUTET „SAUBER“ BEI EINER UMWELTSANIERUNG?

Bei der Durchführung einer Umweltbereinigung gibt es sehr wenig Grund, das Wort „sauber“ zu verwenden. Wahre Liebe tritt nie wirklich auf. Es gibt nur verschiedene Ebenen von nicht ganz, und irgendwann ist es „sauber genug“. In der Welt der Umweltverschmutzung gibt es zahlreiche Menschen, die den Standard festlegen, wann eine Immobilie als „sauber genug“ bezeichnet werden kann. Die meisten Regulierungsbehörden sorgen sich hauptsächlich um zwei Dinge, die über die derzeitige menschliche Expositionskomponente hinausgehen:

1. Sicherstellen, dass das Kontaminationsproblem eher besser als schlechter wird
2. Sicherstellen, dass keine zukünftige menschliche oder ökologische Exposition droht

Ob Sie es glauben oder nicht, Ihre Immobilie muss überhaupt nicht sehr sauber sein, damit diese Kästchen überprüft werden können. Andere Parteien, die entscheiden werden, ob Ihre Immobilie sauber genug ist, sind zukünftige Käufer und ihre finanziellen Kreditgeber. Sie werden nicht nur prüfen, ob Sie eine behördliche Schließung haben, sondern sie werden auch die allgemeine Umweltgesundheit der Immobilie verwenden, um ihren praktischen Wert zu bestimmen. Dies ist eine Komponente, die bei der Entscheidung, wie sauber „sauber genug“ ist, oft übersehen wird. Wenn das Geld nicht während des ersten Risses bei Environmental Remedy ausgegeben wird, könnte es später eine erhebliche Menge an Geld in Form eines niedrigeren Immobilienwerts kosten, wenn es Zeit ist zu verkaufen, oder eine Anforderung für zusätzliche Umweltarbeiten durchgeführt werden, um sogar qualifizierte Käufer anzuziehen.

TIPP: DER TRICK BESTEHT DARIN, GENAU DAS RICHTIGE GLEICHGEWICHT ZWISCHEN DEN AUSGABEN FÜR AKTIVE UMWELTSANIERUNG UND DEN ZUKÜNFTIGEN KOSTEN, DIE ENTSTEHEN KÖNNTEN, ZU FINDEN. DIES WIRD FÜR DIE MEISTEN MENSCHEN, DIE VOR DIESEN ENTSCHEIDUNGEN STEHEN, ETWAS ANDERS SEIN, ABER DER GRUNDLEGENDE DENKPROZESS BLEIBT DERSELBE.

WAS BEDEUTET REGULATORISCHE SCHLIEßUNG FÜR CHEMISCHE REINIGUNGEN?

Einige staatliche Umweltaufsichtsbehörden haben sehr vorgeschriebene Reinigungsstandards für regulierte Chemikalien eingeführt, die auf bestimmten Expositionsszenarien für den Menschen bei verschiedenen Landnutzungen basieren. Zum Beispiel ist der Cleanup-Standard für Tetrachlorethen (PCE oder Perc) viel weniger streng für Eigenschaften, die kommerzieller oder industrieller Natur sind und bleiben werden, als für Wohnzwecke verwendet. Dies liegt daran, dass gewerbliche Immobilienbenutzer viel weniger Zeit auf dem Grundstück verbringen als ein Privatnutzer und sich an Aktivitäten beteiligen, bei denen sie viel seltener mit unterirdischen Verunreinigungen in Kontakt kommen als der Privatnutzer. Selbst wenn die Regulierungsbehörden streng Reinigungsstandards anwenden, ist ihre Definition von Sauberkeit für Gewerbe- und Wohnimmobilien unterschiedlich.

Andere Staaten erlauben der Person oder Geschäftseinheit, die für die Kontamination verantwortlich ist (Verantwortliche Partei oder RP), zu entscheiden, wie sauber sauber genug ist, indem sie ihnen die Möglichkeit geben, die laufende Landnutzung spezifischer mit Urkundenbeschränkungen zu bestimmen, die die Art der Aktivitäten einschränken, die Eigentümer und Benutzer ausführen können. Ein klassisches Beispiel ist die Umwandlung einer kontaminierten Immobilie in einen Parkplatz und die Einführung einer Urkundenbeschränkung oder eines Vertrags, der besagt, dass die Immobilie immer ein Parkplatz bleiben muss und auf diese Weise gewartet werden muss, damit niemand in Kontakt kommen kann mit der Kontamination. In diesem Szenario muss nicht viel Schadstoffentfernung durchgeführt werden, die über das hinausgeht, was erforderlich ist, um zu verhindern, dass er sich auf andere Objekte ausbreitet, die außerhalb der Kontrolle des Eigentümers liegen. Das Vorhandensein der gepflegten Parkplatzfläche und die damit verbundenen Verkehrsbeschränkungen beseitigen im Wesentlichen das „Risiko“ einer Exposition des Menschen. Diese Art des regulatorischen Abschlusses wird als „risikobasierter Abschluss“ bezeichnet. Viele RPs lieben es zunächst, solche risikobasierten Verschlüsse einzusetzen, da sie anfangs viel billiger sind als solche Abhilfemaßnahmen, bei denen ein erheblicher Teil der Bereinigung erfolgt. Aber denken Sie an die kleine Geschichte über meinen alten Ford Maverick. „Willst du es reparieren oder willst du nur, dass es läuft?“ Nun, wollen Sie es sauber, was Ihre Immobilie zum fairen Marktwert wiederherstellt und Ihnen eine robustere Reihe von Wiederverwendungsoptionen bietet, oder wollen Sie nur eine regulatorische Schließung, die Ihre Immobilie nicht zum fairen Marktwert wiederherstellt und zukünftige Wiederverwendungsoptionen einschränkt?

Die Entscheidung für eine reine risikobasierte Schließung anstelle einer signifikanten aktiven Bereinigung kann sich negativ auf den Wert Ihrer Immobilie auswirken. Ich sage nicht, dass eine vollständige Beseitigung der Umweltauswirkungen sinnvoll oder sogar möglich ist. Tatsächlich ist es meistens nicht einmal realistisch anzunehmen, dass jedes Kontaminationsmolekül nach einer Freisetzung aus der Umwelt aus dem Boden, dem Grundwasser und dem Bodengas entfernt werden kann. Daher enthält fast jedes Mittel eine Komponente einer risikobasierten Bereinigung. Wie ich bereits erwähnt habe, besteht der Trick darin, das richtige Gleichgewicht zu finden, das nicht nur Ihre Wünsche und Bedürfnisse in Bezug auf die Nutzung Ihrer Immobilie nach der Schließung berücksichtigt, sondern auch Ihre Fähigkeit berücksichtigt, die erheblichen Kosten der aktiven Abhilfe zu tragen.

GESCHÄFTS- UND IMMOBILIENBESITZER SOLLTEN SOWOHL DIE BEHÖRDLICHE SCHLIEßUNG ALS AUCH DIE UMWELTSANIERUNG WÜNSCHEN

Die Umweltsanierung ist ein sehr kostspieliges Unterfangen und kann ein Unternehmen stark belasten. Je nachdem, wie Ihr Unternehmen aufgebaut ist, könnte die Haftung für Kontaminationen tatsächlich bei Ihnen persönlich liegen. Bevor Sie diese Entscheidung darüber treffen, wie sauber sauber genug ist, überlegen Sie sorgfältig, was Sie sich leisten können. Wenn Sie es schwingen können, zahlt sich die Investition in einen saubereren Standort in Zukunft aus. Achten Sie darauf, alle Ihre finanziellen Vermögenswerte zu berücksichtigen, die für die Umweltreinigung verwendet werden können.

TIPP: DENKEN SIE DARAN, DASS FRÜHERE KOMMERZIELLE HAFTPFLICHTVERSICHERUNGEN AUSGELÖST WERDEN KÖNNEN, UM DIE UMWELTSANIERUNG ZU BEZAHLEN. ZUMAL DIE MEISTEN UMWELTBELASTUNGEN AUCH IN DER VERGANGENHEIT AUFGETRETEN SIND.

Indem Sie so viel Reinigungskraft wie möglich einsetzen und die beste Reinigungsoption auswählen, können Sie Ihrem kontaminierten Eigentum einen Mehrwert für die zukünftige Rückerstattung verleihen. Ich wünschte, die Entscheidung, die ich mit meinem Ford Maverick getroffen hätte, wäre gewesen: „Ich möchte, dass es läuft, und ich möchte, dass es repariert wird.“ Wie bei vielen chemischen Reinigern ist es besser, wenn Sie eine behördliche Schließung und eine Bereinigung erhalten.

Kontaktieren Sie uns, um die Nutzung der Umweltsanierung zur Wiederherstellung des Immobilienwerts zu besprechen.

Wie in Cleaner & Launderer

Jeff Carnahan, Präsident von EnviroForensics
Jeff Carnahan, LPG, verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung in der Umweltberatung und -sanierung. Seine technische Expertise konzentriert sich auf die Untersuchung und Interpretation von unterirdischen Freisetzungen gefährlicher Stoffe zum Zwecke der Bewertung und Kontrolle der Risiko- und Kostenauswirkungen. Er hat sich in den letzten zehn Jahren darauf konzentriert, Partner der Trockenreinigungsbranche zu sein, und schreibt häufig für die nationale Trockenreinigungspublikation Cleaner & Launderer. Er ist ein Branchenführer im Verständnis, dass Umweltrisiken nicht nur Reinigungskosten, sondern auch bekannte und unbekannte Haftungsansprüche Dritter beinhalten.