jak učinit finančně zdravá rozhodnutí o vyčištění životního prostředí
autor: JEFF CARNAHAN
před mnoha lety, když jsem byl mladší muž, jen čekal na život, aby mě naučil lekce, které bych potřeboval, měl jsem hnědý, čtyřdveřový Ford Maverick z roku 1976. Ta věc nebyla hezká, a rozhodně to nebylo v pohodě, ale dostalo mě to do školy a do práce, a občas to přineslo statečnou dívku a já do kina v sobotu večer. Strávil jsem čas potřebný k výměně oleje a výměně filtrů, ale z větší části jsem považoval za samozřejmost, jak důležité to pro mě bylo. Jednoho dne jsem na cestě někam zaslechl strašnou řinčení a to prostě zemřelo. První myšlenka v mé hlavě byla, “ Ach ne! Kolik mě to bude stát?“Po odtažení 50 $do obchodu a po několika hodinách čekání se mě mechanik zeptal na tuto otázku:“ No synu, chceš, aby to běželo, nebo chceš, aby to bylo opraveno?“
jsem si jistý, že můžete přijít na zbytek příběhu. Vzhledem k tomu, že jsem byl počítání haléře v té době, rozhodl jsem se mít minimální množství práce udělat, aby se moje auto běží a zpět na silnici okamžitě za nejlevnější možnou částku, spíše než investovat čas a peníze do dostat to opravit správně. Nebudu vás nudit podrobnostmi, ale buďte si jisti, že když ten starý Maverick brzy poté nadobro zemřel, zůstal jsem vysoko a suchý bez transportu a přál bych si, abych se pár měsíců před tím rozhodl jinak. To byla pro mě důležitá lekce, a ten, který mám u sebe.
TIP: OPRAVIT VĚCI SPRÁVNĚ, A INVESTICE BUDE VÍCE NEŽ PLATIT ZA SEBE.
rád bych řekl, že to trvalo jen ten jeden incident, abych se naučil tuto lekci. Je zvláštní, jak vám život dává příležitost se učit.
většina z nás má příklad toho, jak jsme tuto situaci zažili v minulosti, ale když se tyto typy rozhodnutí musí dělat v podnikání, je to ještě složitější. Podle vašich zkušeností, bylo to při opravě čistírny nebo při opravě děravé střechy, nebo dokonce, když jste se pokusili dát na ten Temperamentní kotel ještě další rychlou opravu? Vyčištění životního prostředí pravděpodobně nepřijde na mysl pro většinu lidí, ale totéž platí pro ně. Řešení problému kontaminace životního prostředí má tři složky:
- Okamžité zastavení jakékoli expozice člověka chemickým látkám, ke kterým může dojít;
- vyčištění kontaminace na místě i mimo místo; a
- získání dopisu od státní regulační agentury o uzavření nebo žádné další akci.
jakmile byla provedena nezbytná práce k zastavení expozice člověka, vyvstává otázka: „nyní chcete, aby byla čistá, nebo chcete jen regulační uzavření?“To může být uvedení vozík před koně trochu, ale nechme diskusi o tom, proč okamžitě zastavení expozice člověka je nejvyšší prioritou a non-obchodovatelné pro pozdější vydání, a pojďme se zaměřit na souhru mezi čištění a získání regulační uzavření.
CO ZNAMENÁ „CLEAN“ PŘI ČIŠTĚNÍ ŽIVOTNÍHO PROSTŘEDÍ?
při provádění čištění životního prostředí existuje jen velmi málo základů pro zahrnutí slova „čisté“. Pravda čisté nikdy opravdu nastane. Existují pouze různé úrovně ne zcela a v určitém okamžiku je to „dostatečně čisté“. Ve světě kontaminace životního prostředí existuje mnoho lidí, kteří stanovují standard, kdy lze vlastnost nazvat „dostatečně čistou“. Většina regulátorů se obává hlavně dvou věcí nad rámec současné složky expozice člověka:
- zajištění toho, že problém s kontaminací je stále lepší než horší
- zajištění toho, že neexistuje žádná hrozba budoucí lidské nebo ekologické expozice
Věřte tomu nebo ne, vaše nemovitost nemusí být vůbec čistá, aby mohla být tato políčka zkontrolována. Ostatní strany, které budou rozhodovat, zda je vaše nemovitost dostatečně čistá, jsou budoucí kupující a jejich finanční věřitelé. Nebudou se jen dívat na to, zda máte regulační uzávěr, ale budou také používat Obecné environmentální zdraví nemovitosti k určení její praktické hodnoty. Jedná se o součást, která je často přehlížena při rozhodování o tom, jak čistá je „dostatečně čistá“. Pokud peníze nejsou vynaloženy během první trhliny v nápravě životního prostředí, mohlo by to stát značné množství peněz později ve formě nižší hodnoty nemovitosti, když je čas prodat, nebo požadavek na další environmentální práce, které mají být provedeny, aby přilákaly kvalifikované kupce.
TIP: TRIK SPOČÍVÁ V DOSAŽENÍ SPRÁVNÉ ROVNOVÁHY MEZI UTRÁCENÍM PENĚZ ZA AKTIVNÍ ČIŠTĚNÍ ŽIVOTNÍHO PROSTŘEDÍ A BUDOUCÍMI NÁKLADY, KTERÉ BY MOHLY VZNIKNOUT. PRO VĚTŠINU VŠECH, KTEŘÍ ČELÍ TĚMTO ROZHODNUTÍM, TO BUDE TROCHU JINÉ, ALE ZÁKLADNÍ MYŠLENKOVÝ PROCES ZŮSTÁVÁ STEJNÝ.
CO ZNAMENÁ REGULAČNÍ UZÁVĚR PRO ČISTÍRNY?
některé státní regulační orgány v oblasti životního prostředí mají velmi předepsané standardy čištění, které byly zavedeny pro regulované chemikálie a jsou založeny na určitých scénářích expozice člověka vzhledem k různým využití půdy. Například Standard čištění tetrachlorethenu (PCE nebo Perc) je mnohem méně přísný pro vlastnosti, které jsou a zůstanou komerční nebo průmyslové povahy, na rozdíl od použití pro obytné účely. Je to proto, že uživatelé komerčních nemovitostí tráví v nemovitosti mnohem méně času, než by rezidenční uživatel, a zapojují se do činností, u nichž je mnohem méně pravděpodobné, že je uvedou do kontaktu s podpovrchovou kontaminací než rezidenční uživatel. Takže i když regulátoři striktně uplatňují standardy čištění, jejich definice čistoty se liší pro komerční a rezidenční nemovitosti.
jiné státy umožňují osobě nebo podnikatelskému subjektu odpovědnému za kontaminaci (odpovědná strana nebo RP) rozhodnout, jak čistý je dostatečně čistý, tím, že jim dává možnost určit probíhající využívání půdy konkrétněji s omezeními skutků, která omezují Typ činností, které mohou vlastníci a uživatelé nemovitostí provádět. Klasickým příkladem je přeměna kontaminovaného majetku na parkoviště a poté zavedení omezení listiny nebo smlouvy, která stanoví, že nemovitost musí vždy zůstat parkovištěm a musí být takto udržována, takže nikdo nemůže přijít do kontaktu s kontaminací. V tomto scénáři není třeba provádět mnoho odstraňování kontaminantů nad rámec toho, co je nezbytné k tomu, aby se nerozšířilo na jiné vlastnosti mimo kontrolu vlastníka. Přítomnost dobře udržovaného povrchu parkoviště a doprovodná omezení skutků v podstatě odstraňují „riziko“ expozice člověka. Tento typ regulačního uzavření se nazývá „uzavření založené na riziku“. Mnoho Rp zpočátku rádi zaměstnávají takové uzávěry založené na riziku, protože jsou zpočátku mnohem levnější než ty opravné prostředky, kde dochází k podstatnému vyčištění. Ale mějte na paměti ten malý příběh o mém starém Fordu Maverickovi. „Chcete to opravit, nebo jen chcete, aby to běželo?“Chcete to čisté, což obnoví vaši nemovitost na spravedlivou tržní hodnotu a poskytne Vám robustnější sadu možností opětovného použití, nebo chcete pouze regulační uzavření, které neobnoví vaši nemovitost na spravedlivou tržní hodnotu a omezuje budoucí možnosti opětovného použití?
vypořádání se s čistým uzavřením založeným na riziku namísto významného aktivního vyčištění může negativně ovlivnit hodnotu vašeho majetku. Neříkám, že úplné odstranění dopadů na životní prostředí je moudré, nebo dokonce možné. Ve skutečnosti většinu času není ani realistické předpokládat, že každá molekula kontaminace může být odstraněna z půdy, podzemních vod a půdního plynu po uvolnění životního prostředí. Jako takový, téměř každý lék obsahuje nějakou složku vyčištění založené na riziku. Jak jsem se zmínil o něco dříve, trik je najít správnou rovnováhu, která zahrnuje nejen vaše přání a potřeby týkající se použití vašeho majetku po uzavření, ale také bere v úvahu vaši schopnost nést značné náklady na aktivní nápravu.
majitelé podniků a nemovitostí by měli chtít jak regulační uzavření, tak vyčištění životního prostředí
vyčištění životního prostředí je velmi nákladné úsilí a může silně zatěžovat podnikání. V závislosti na tom, jak je vaše firma nastavena, by odpovědnost za kontaminaci mohla skutečně ležet na vás osobně. Než se rozhodnete o tom, jak čisté je dostatečně čisté, pečlivě zvažte vše, co si můžete dovolit. Pokud to dokážete houpat, investice do čistšího místa se v budoucnu vyplatí. Nezapomeňte zvážit všechna vaše finanční aktiva, která lze použít k úhradě za vyčištění životního prostředí.
TIP: NEZAPOMEŇTE, ŽE MINULÉ KOMERČNÍ VŠEOBECNÉ POJIŠTĚNÍ ODPOVĚDNOSTI MOHOU BÝT SPUŠTĚNY PLATIT ZA VYČIŠTĚNÍ ŽIVOTNÍHO PROSTŘEDÍ. ZEJMÉNA PROTO, ŽE K VĚTŠINĚ ÚNIKŮ V OBLASTI ŽIVOTNÍHO PROSTŘEDÍ DOŠLO TAKÉ V MINULOSTI.
tím, že levering tolik vyčištění sílu a výběrem nejlepší možnost vyčištění, můžete přidat hodnotu zpět do svého kontaminovaného majetku pro budoucí úhradu. Přál bych si, aby rozhodnutí, které jsem udělal s mým Fordem Maverickem, bylo, “ chci, aby to běželo.“, a chci to opravit.“Jak je tomu u mnoha čistíren, bude vám lépe, pokud dostanete regulační uzavření a vyčištění.
kontaktujte nás a prodiskutujte využití ekologického čištění k obnovení hodnoty nemovitosti.
jak je vidět v čistší & prádelna
Jeff Carnahan, prezident v EnviroForensics
Jeff Carnahan, LPG, má 20 + let zkušeností v oblasti environmentálního poradenství a sanace. Jeho technické znalosti se zaměřují na vyšetřování a interpretaci podpovrchových úniků nebezpečných látek za účelem vyhodnocení a kontroly rizikových a nákladových dopadů. Za poslední desetiletí se zaměřil na to, že je partnerem s drycleaningovým průmyslem, a je častým přispěvatelem do Národní publikace Drycleaning Cleaner & Launderer. Je lídrem v oboru v pochopení, že environmentální riziko zahrnuje nejen náklady na vyčištění, ale také známou a neznámou odpovědnost třetích stran.