COMMENT PRENDRE DES DÉCISIONS DE NETTOYAGE DE l’ENVIRONNEMENT FINANCIÈREMENT SAINES
PAR: JEFF CARNAHAN
Il y a de nombreuses années, lorsque j’étais un homme plus jeune, j’attendais que la vie me donne les leçons dont j’avais besoin, j’avais un Ford Maverick 1976. Cette chose n’était pas jolie, et ce n’était certainement pas cool, mais cela m’a amené à l’école et au travail, et de temps en temps, cela livrait une fille courageuse et moi au cinéma un samedi soir. J’ai passé le temps nécessaire pour changer l’huile et remplacer les filtres, mais pour la plupart, je tenais pour acquis à quel point c’était important pour moi. Un jour, sur le chemin de quelque part, j’ai entendu un bruit terrible et il est juste mort. La première pensée dans ma tête a été: « Oh non! Combien ça va me coûter? »Après un remorquage de 50 $ à la boutique et après plusieurs heures d’attente, le mécanicien m’a posé cette question: « Eh bien, mon fils, voulez-vous qu’il fonctionne ou voulez-vous qu’il soit réparé? »
Je suis sûr que vous pouvez comprendre le reste de l’histoire. Comme je comptais des sous à l’époque, j’ai choisi de faire le minimum de travail pour faire fonctionner ma voiture et la remettre sur la route immédiatement pour le montant le moins cher possible, plutôt que d’investir du temps et de l’argent pour la réparer correctement. Je ne vous ennuierai pas avec les détails, mais soyez assurés que lorsque ce vieux franc-tireur est mort pour de bon peu de temps après, je me suis retrouvé au sec sans transport et j’aurais souhaité prendre une décision différente quelques mois auparavant. C’était une leçon importante pour moi et que je garde avec moi.
ASTUCE: CORRIGEZ LES CHOSES CORRECTEMENT ET L’INVESTISSEMENT SERA PLUS QUE RENTABLE.
J’aimerais dire qu’il n’a fallu qu’un seul incident pour que j’apprenne cette leçon. C’est drôle de voir comment la vie continue de vous donner des opportunités d’apprendre.
La plupart d’entre nous ont un exemple de la façon dont nous avons vécu cette situation dans le passé, mais lorsque ce type de décisions doit être pris dans les affaires, c’est encore plus délicat. Selon votre expérience, était-ce lors d’un travail de réparation de machine de nettoyage à sec ou lors de la réparation d’un toit qui fuit, ou même lorsque vous avez essayé de mettre une autre solution rapide sur cette chaudière capricieuse? Les nettoyages environnementaux ne viennent probablement pas à l’esprit pour la plupart des gens, mais la même chose s’applique pour eux. Il y a trois composantes pour traiter un problème de contamination de l’environnement:
- Cesser immédiatement toute exposition humaine à des produits chimiques qui pourraient se produire;
- Nettoyer la contamination sur place et hors site; et
- Obtenir une lettre de fermeture, ou aucune autre mesure, de l’agence de réglementation de l’État.
Une fois que les travaux nécessaires ont été menés pour arrêter l’exposition humaine, la question devient alors: « Maintenant, voulez-vous qu’elle soit propre ou voulez-vous simplement une fermeture réglementaire? »Cela met peut-être un peu le chariot avant le cheval, mais laissons la discussion sur les raisons pour lesquelles l’arrêt immédiat de l’exposition humaine est une priorité absolue et non négociable pour une édition ultérieure, et concentrons-nous sur l’interaction entre le nettoyage et la fermeture réglementaire.
QUE SIGNIFIE « NETTOYER » DANS UN NETTOYAGE ENVIRONNEMENTAL?
Lors d’un nettoyage de l’environnement, il y a très peu de raisons d’impliquer le mot « propre ». Le vrai nettoyage ne se produit jamais vraiment. Il n’y a que différents niveaux de pas tout à fait, et à un moment donné, c’est « assez propre ». Dans le monde de la contamination de l’environnement, de nombreuses personnes établissent la norme lorsqu’une propriété peut être qualifiée de « suffisamment propre ». La plupart des régulateurs s’inquiètent principalement de deux choses au-delà de la composante actuelle de l’exposition humaine:
- S’assurer que le problème de contamination s’améliore au lieu de s’aggraver
- S’assurer qu’il n’y a aucune menace d’exposition humaine ou écologique future
Croyez-le ou non, votre propriété n’a pas besoin d’être très propre du tout pour que ces cases soient vérifiées. Les autres parties qui décideront si votre propriété est suffisamment propre sont les futurs acheteurs et leurs prêteurs financiers. Ils examineront non seulement si vous avez une fermeture réglementaire, mais ils utiliseront également la santé environnementale générale du bien pour aider à déterminer sa valeur pratique. C’est un composant qui est souvent négligé au moment de décider à quel point la propreté est « suffisamment propre ». Si l’argent n’est pas dépensé lors de la première fissure chez environmental remedy, cela pourrait coûter beaucoup d’argent plus tard sous la forme d’une valeur de propriété inférieure au moment de la vente, ou d’une exigence de travaux environnementaux supplémentaires pour attirer même des acheteurs qualifiés.
ASTUCE: L’ASTUCE CONSISTE À TROUVER LE JUSTE ÉQUILIBRE ENTRE DÉPENSER DE L’ARGENT POUR UN NETTOYAGE ACTIF DE L’ENVIRONNEMENT ET LES COÛTS FUTURS QUI POURRAIENT SURVENIR. CE SERA UN PEU DIFFÉRENT POUR LA PLUPART DES PERSONNES CONFRONTÉES À CES DÉCISIONS, MAIS LE PROCESSUS DE PENSÉE FONDAMENTAL RESTE LE MÊME.
QUE SIGNIFIE LA FERMETURE RÉGLEMENTAIRE POUR LES NETTOYEURS À SEC?
Certains organismes de réglementation environnementale de l’État ont des normes de nettoyage très prescrites qui ont été mises en place pour les produits chimiques réglementés et sont basées sur certains scénarios d’exposition humaine compte tenu de diverses utilisations des terres. Par exemple, la norme de nettoyage pour le tétrachloroéthène (PCE ou Perc) est beaucoup moins stricte pour les propriétés qui sont et resteront de nature commerciale ou industrielle, par opposition à celles utilisées à des fins résidentielles. En effet, les utilisateurs de biens commerciaux y passent beaucoup moins de temps qu’un utilisateur résidentiel et se livrent à des activités qui sont beaucoup moins susceptibles de les mettre en contact avec une contamination souterraine que l’utilisateur résidentiel. Ainsi, même lorsque les organismes de réglementation appliquent strictement les normes de nettoyage, leur définition de nettoyage est différente pour les propriétés commerciales et résidentielles.
D’autres États permettent à la personne ou à l’entité commerciale responsable de la contamination (Partie responsable ou RP) de décider de la propreté suffisante en leur donnant la possibilité de déterminer l’utilisation continue des terres plus spécifiquement avec des restrictions d’actes qui limitent le type d’activités que les propriétaires et les utilisateurs peuvent effectuer. Un exemple classique est de transformer une propriété contaminée en parking, puis de mettre en place une restriction ou un pacte d’acte stipulant que la propriété doit toujours rester un parking et qu’elle doit être entretenue de cette façon, afin que personne ne puisse entrer en contact avec la contamination. Dans ce scénario, il n’est pas nécessaire d’éliminer beaucoup de contaminants au-delà de ce qui est nécessaire pour éviter qu’ils ne se propagent à d’autres propriétés indépendantes de la volonté du propriétaire. La présence de la surface du parking bien entretenue et les restrictions d’actes qui l’accompagnent éliminent essentiellement le » risque » d’exposition humaine. Ce type de fermeture réglementaire est appelé « Fermeture fondée sur le risque « . De nombreux RP aiment initialement utiliser de telles fermetures basées sur les risques car elles sont beaucoup moins chères au départ que les remèdes où une quantité importante de nettoyage se produit. Mais gardez à l’esprit la petite histoire de mon ancienne Ford Maverick. « Voulez-vous qu’il soit réparé ou voulez-vous simplement qu’il fonctionne? »Eh bien, voulez-vous qu’il soit propre, ce qui restaure votre propriété à sa juste valeur marchande et vous offre un ensemble plus robuste d’options de réutilisation, ou voulez-vous simplement une fermeture réglementaire, qui ne restaure pas votre propriété à sa juste valeur marchande et limite les options de réutilisation futures?
Se contenter d’une fermeture purement basée sur le risque au lieu d’un nettoyage actif important peut avoir un impact négatif sur la valeur de votre propriété. Je ne dis pas que l’élimination complète des impacts environnementaux est sage, ni même possible. En fait, la plupart du temps, il n’est même pas réaliste de supposer que chaque molécule de contamination peut être éliminée du sol, des eaux souterraines et des gaz du sol après un rejet dans l’environnement. En tant que tel, presque tous les remèdes contiennent une composante d’un nettoyage basé sur les risques. Comme je l’ai mentionné un peu plus tôt, l’astuce consiste à trouver le bon équilibre qui intègre non seulement vos désirs et vos besoins concernant l’utilisation après la fermeture de votre propriété, mais prend également en compte votre capacité à assumer le coût important d’un recours actif.
LES PROPRIÉTAIRES D’ENTREPRISES ET DE PROPRIÉTÉS DEVRAIENT SOUHAITER À LA FOIS LA FERMETURE RÉGLEMENTAIRE ET LE NETTOYAGE DE L’ENVIRONNEMENT
Le nettoyage de l’environnement est une entreprise très coûteuse et peut peser lourdement sur une entreprise. Selon la façon dont votre entreprise est créée, la responsabilité de la contamination pourrait en fait incomber à vous personnellement. Avant de prendre cette décision sur la propreté, considérez attentivement tout ce que vous pouvez vous permettre. Si vous pouvez le balancer, l’investissement dans un site plus propre sera rentable à l’avenir. Assurez-vous de considérer tous vos actifs financiers qui peuvent être utilisés pour payer le nettoyage de l’environnement.
CONSEIL: N’OUBLIEZ PAS QUE LES POLICES D’ASSURANCE RESPONSABILITÉ CIVILE GÉNÉRALE DES ENTREPRISES ANTÉRIEURES PEUVENT ÊTRE DÉCLENCHÉES POUR PAYER LE NETTOYAGE DE L’ENVIRONNEMENT. D’AUTANT PLUS QUE LA PLUPART DES REJETS ENVIRONNEMENTAUX ONT ÉGALEMENT EU LIEU DANS LE PASSÉ.
En exploitant autant de puissance de nettoyage et en choisissant la meilleure option de nettoyage, vous pouvez ajouter de la valeur à votre propriété contaminée pour un remboursement futur. J’aurais aimé que la décision que j’ai prise avec ma Ford Maverick soit: « Je veux qu’elle fonctionne et je veux qu’elle soit réparée. »Comme c’est le cas pour de nombreux nettoyeurs à sec, vous serez mieux lotis si vous obtenez une fermeture réglementaire et un nettoyage.
Contactez-nous pour discuter de l’utilisation du nettoyage environnemental pour restaurer la valeur de la propriété.
Comme on le voit dans Cleaner & Launderer
Jeff Carnahan, président d’EnviroForensics
Jeff Carnahan, LPG, a plus de 20 ans d’expérience en conseil environnemental et en assainissement. Son expertise technique se concentre sur l’investigation et l’interprétation des rejets souterrains de substances dangereuses dans le but d’évaluer et de contrôler les implications en termes de risques et de coûts. Il s’est concentré sur le fait d’être un partenaire de l’industrie du nettoyage à sec au cours de la dernière décennie, et il collabore fréquemment à la publication nationale Cleaner & Launderer. Il est un chef de file de l’industrie dans la compréhension que le risque environnemental comprend non seulement les coûts de nettoyage, mais aussi la responsabilité de tiers connue et inconnue.