problem när du köper en fastighet som behöver en leasingförlängning?
så du har hittat dream flat och gjort ditt erbjudande och det har accepterats – och sedan börjar någon nämna hyresavtalet. Det hade 99 år när det började men nu är det ner till 74 år. Synd, om det hade förlängts innan det gick under 80 år någon skulle ha sparat sig en vacker slant, men ändå, här är vi – allt perfekt, med undantag för hyresavtalet.
så vad är lösningen? Enkelt, få säljaren att tjäna ett meddelande som söker en hyresavtal förlängning och har detta överförs till dig när du köper lägenheten. Låter lätt eller hur?
Jo det borde vara, men det kan vara några hicka på vägen – men det säger sig självt att du måste få en advokat ombord som vet vad de gör, för att minska risken för att det går fel och kostar dig mycket pengar.
så, vad behöver du veta? För det första, se till att utövaren är en expert – till exempel en ALEP-medlem. För det andra, ta en titt på dessa praktiska tips för att köpa en fastighet med ’förmån’ av en hyresavtal förlängning:
hur säljaren kan hjälpa dig att undvika en två års väntan (och spara pengar)
för det första, du kommer inte att kunna göra detta om säljaren har ägt fastigheten i minst två år och kvalificerar sig för rätten att förlänga. Om de gör det kan de vidarebefordra detta till dig och spara dig två års väntan (och vissa ökade kostnader när hyresavtalet blir kortare och fastighetsvärdena ökar under tiden).
vad händer om de har tjänat ett meddelande redan? – det är bra-förutsatt att fordran inte har återkallats eller övergivits. Om detta har hänt de kommer att behöva vänta ett år från den punkt där påståendet var ’förlorat’ innan du börjar igen.
vad händer om det är en bouppteckning försäljning? Tja, det borde fortfarande vara möjligt att förlänga förutsatt att den avlidne skulle ha kvalificerat sig när de dog ( dvs. de ägde fastigheten i minst två år) och förutsatt också att exekutörerna tjänar meddelandet inom två år efter att ha fått beviljandet av bouppteckning för att hantera boet.
Ok, men vad händer om min dröm lägenhet är i en auktion?
här positionen kan kompliceras av det faktum att du är begränsad till ’standard’ auktionsvillkor (slutförande inom 28 dagar, så detta tenderar att vara kontanter köpare endast) och det faktum att om säljaren har erbjudit sig att delge meddelandet i ’särskilda villkor’ som anges i auktionen pack då du inte kommer att ha någon laglig rätt att insistera på att de tjänar ett meddelande.
kom ihåg, om du köper en fastighet på auktion då om ditt bud accepteras, då du anses ha bytt kontrakt där och då. Med andra ord någon utredning och ’due diligence’ inklusive frågor om hyresavtalet förlängning måste göras på framsidan, innan du går till auktionen rummet och bud.
så, förutsatt att jag kan få säljaren att tjäna ett meddelande Vad behöver jag mer veta?
förutsatt att säljaren kommer att spela boll är de bästa att göra för att ordna att meddelandet serveras mellan utbyte och slutförande. På så sätt blir säljaren inte bunden att starta processen förrän de har åtagit sig att sälja och du är juridiskt bunden att köpa lägenheten från dem.
det är också normalt att de ber dig att ersätta dem mot eventuella kostnader som uppstår med hyresvärden vid utredningen av fordran. Detta beror på att du skulle vara ansvarig för dessa om du hade tjänat meddelandet och kommer att vara ansvarig för dem vid slutförandet av hyresavtalet förlängning fordran tillsammans med några andra ’återvinnings’ kostnader samt.
där vi agerar för en kund som köper tar vi normalt över meddelandet för att minimera risken vid denna tidpunkt i processen.
vid slutförandet måste anspråket tilldelas dig korrekt och om detta inte görs, på grund av olika tekniska juridiska skäl anses anspråket återkallas.
kommer hyresavtalet att förlängas vid slutförandet om jag gör det här?
i ett ord, ’ nej.’
en viktig sak att inse i allt detta är att om hyresavtalet förlängs enligt lag kommer hyresavtalet inte att förlängas vid den tidpunkt du slutför vid ditt köp av lägenheten. Om hyresavtalet har ett kortare hyresavtal som inte är lämpligt för utlåningsändamål, kommer du inte att kunna köpa lägenheten om din hypotekslån behöver hyresavtalet förlängas vid slutförandet.
men om den nuvarande hyreslängden inte är ett problem för din långivare, så mycket desto bättre, eftersom du förmodligen inte behöver betala för hyresförlängningen förrän om 6-9 månader längs linjen. Detta kommer att ge dig lite tid att spara upp för ytterligare kostnader.
det enda initiala utlägget (bortsett från de professionella kostnaderna) kommer att vara en insättning på 10% av beloppet framåt som erbjudandet i det första meddelandet om fordran.
behovet av värderingsrådgivning
om du köper en fastighet med kort hyresavtal behöver du verkligen värderingsrådgivning.
Detta är av två skäl; för det första, om hyresavtalet är ’kort’ måste du veta att en lämplig justering har gjorts till det pris du betalar för att återspegla detta.
för det andra behöver du en värderingsrapport som utförs av en besiktningsman som är specialiserad på lagstadgade hyrestillägg för att kunna starta hyrestillägget.
inspektörens roll kommer att vara att hjälpa dig att ge dig en uppfattning om några viktiga framtida kostnader. För det första, det sannolika priset som du kommer att sluta betala för hyresavtalet förlängning och för det andra, rätt ’erbjudande’ pris att sätta i anmälan om fordran. Om denna siffra är för låg kan du riskera att fordran anses vara ogiltig – men det finns också en risk att du kan betala för mycket för lägenheten.
därför kanske du inte vill lita på några synpunkter på hyresavtalet förlängning pris som tillhandahålls av säljaren eller mäklaren. I första hand kan du hitta en online lease extension calculator. Denna typ av kalkylator är dock ingen ersättning för korrekt värderingsrådgivning.
vad händer om hyresavtalet måste förlängas vid slutförandet så att jag kan köpa fastigheten?
det enda sättet detta kan fungera är om det är möjligt att göra en affär med hyresvärden / friägaren direkt. Om detta händer, förutsatt att friägaren kommer att spela boll, kan hyresavtalet förlängas vid slutförandet och till och med betalas ut av intäkterna från försäljningen av fastigheten.
detta låter perfekt-så, vad är haken? Det kan finnas ingen – förutsatt att villkoren i affären staplas upp och det är viktigt att priset och andra villkor ses noggrant, helst av en landmätare.
men det finns två möjliga problem-en är att hyresvärden kanske inte vill erbjuda villkor som är lika generösa som de enligt stadgan – (detta skulle ge dig ytterligare 90 år – så om hyresavtalet är 74 år kommer detta att gå tillbaka till 164 år. Det kommer inte heller att finnas mer mark hyra att betala.
dessutom, om friägaren vill sälja dig en leasingförlängning kan de erbjuda en löptid på 99 eller 125 år och kanske också vill behålla en markhyra. Förutsatt att markhyran inte är överdriven kommer detta inte att orsaka några problem, men det finns olyckliga fall där hyran fördubblas med mycket korta intervaller och är ’hög’ till att börja med vilket faktiskt kan göra fastigheten osäljbar. Så du behöver specialistråd för att kolla in villkoren för någon ’affär’ för att se till att det inte finns ett sting i svansen.
slutligen, naturligtvis, om fastigheten inte kan köpas utan att hyresavtalet förlängs, kan friägaren veta detta och använda detta till sin fördel när han förhandlar om villkoren för någon ’frivillig’ affär.
Mark Chick är delägare och chef för hyresvärden & hyresgäst team på Bishop & Sewell. För att diskutera några av de frågor som tas upp i den här artikeln eller leasehold frågor i allmänhet, vänligen maila [email protected] eller besök www.bishopandsewell.co.uk.
