probleme atunci când cumpără o proprietate care au nevoie de o prelungire de leasing?
Deci, ați găsit apartamentul de vis și ați făcut oferta dvs. și a fost acceptată – și apoi, cineva începe să menționeze contractul de închiriere. A avut 99 de ani când a început, dar acum este de până la 74 de ani. Păcat, dacă ar fi fost prelungit înainte de a merge sub 80 de ani cineva s – ar fi salvat un ban destul, dar cu toate acestea, aici suntem-totul perfect, cu excepția contractului de închiriere.
deci, care este soluția? Simplu, obține vânzătorul pentru a servi o notificare care solicită o prelungire de leasing și au acest transferat la tine atunci când vă cumpărați apartament. Sună ușor, nu-i așa?
Ei bine, ar trebui să fie, dar ar putea exista câteva sughițuri pe parcurs – dar este de la sine înțeles că trebuie să obțineți un avocat la bord care știe ce fac, pentru a reduce riscul ca acesta să meargă greșit și să vă coste o mulțime de bani.
deci, ce trebuie să știți? În primul rând, asigurați – vă că practicantul este un expert-cum ar fi un membru ALEP. În al doilea rând, aruncați o privire la aceste sfaturi utile pentru cumpărarea unei proprietăți cu ‘beneficiul’ unei prelungiri a contractului de închiriere:
cum vă poate ajuta vânzătorul să evitați o așteptare de doi ani (și să economisiți bani)
în primul rând, nu veți putea face acest lucru decât dacă vânzătorul a deținut proprietatea timp de cel puțin doi ani și se califică pentru dreptul de prelungire. Dacă o fac, vă pot transmite acest drept și vă pot salva așteptarea de doi ani (și unele costuri crescute pe măsură ce contractul de închiriere devine mai scurt și valorile proprietății cresc între timp).
ce se întâmplă dacă au notificat deja? – este bine – cu condiția ca cererea să nu fi fost retrasă sau abandonată. Dacă acest lucru s-a întâmplat, va trebui să aștepte un an de la momentul în care cererea a fost ‘pierdută’ înainte de a începe din nou.
ce se întâmplă dacă este o vânzare de succesiune? Ei bine, ar trebui să fie încă posibil să se extindă cu condiția ca defunctul să se fi calificat atunci când a murit ( adică dețineau proprietatea timp de cel puțin doi ani) și cu condiția, de asemenea, ca executorii să notifice notificarea în termen de doi ani de la obținerea ‘subvenției succesorale’ pentru a face față patrimoniului.
Ok, dar ce se întâmplă dacă apartamentul meu de vis este într-o licitație?
aici poziția poate fi complicată de faptul că sunteți limitat la termenii standard de licitație (finalizarea în termen de 28 de zile, deci aceasta tinde să fie doar cumpărătorii de numerar) și de faptul că, cu excepția cazului în care vânzătorul s-a oferit să notifice în condițiile speciale stabilite în pachetul de licitație, atunci nu veți avea niciun drept legal să insistați ca aceștia să trimită o notificare.
amintiți-vă, dacă cumpărați o proprietate la licitație, atunci dacă oferta dvs. este acceptată, atunci se consideră că ați schimbat contracte acolo și apoi. Cu alte cuvinte, orice investigație și Due diligence, inclusiv întrebări cu privire la prelungirea contractului de leasing va trebui să fie făcut în față, înainte de a merge la sala de licitație și oferta.
deci, presupunând că pot obține vânzătorul pentru a servi o notificare ce altceva trebuie să știu?
presupunând că vânzătorul va juca mingea, cel mai bun lucru de făcut va fi să aranjeze Notificarea servită între schimb și finalizare. În acest fel, vânzătorul nu devine obligat să înceapă procesul până când nu se angajează să vândă și sunteți obligat legal să cumpărați apartamentul de la ei.
de asemenea, este normal ca aceștia să vă solicite să îi despăgubiți pentru orice costuri suportate de proprietar în investigarea creanței. Acest lucru se datorează faptului că ați fi răspunzător pentru acestea dacă ați fi transmis notificarea și veți fi răspunzător pentru acestea la finalizarea cererii de prelungire a contractului de închiriere, împreună cu alte costuri recuperabile.
în cazul în care acționăm pentru un client care cumpără, preluăm în mod normal notificarea care servește pentru a minimiza orice risc în acest moment al procesului.
la finalizare, cererea trebuie să vă fie atribuită în mod corespunzător și, dacă acest lucru nu se face, din diferite motive juridice tehnice, cererea va fi considerată retrasă.
contractul de închiriere va fi prelungit la finalizare dacă fac acest lucru?
într-un cuvânt, ‘nu.’
un lucru important de realizat în toate acestea este că, dacă prelungirea contractului de închiriere este efectuată conform statutului, atunci contractul de închiriere nu va fi prelungit în momentul în care finalizați achiziția apartamentului. Dacă contractul de închiriere are un contract de închiriere mai scurt, care nu este potrivit pentru scopuri de creditare, atunci nu veți putea cumpăra apartamentul dacă creditorul dvs. ipotecar are nevoie de prelungirea contractului de închiriere la finalizare.
cu toate acestea, dacă lungimea curentă a contractului de leasing nu este o problemă pentru creditorul dvs., atunci cu atât mai bine, deoarece probabil că nu va trebui să plătiți prelungirea contractului de leasing până la aproximativ 6-9 luni pe linie. Acest lucru vă va lăsa ceva timp pentru a economisi pentru cheltuieli suplimentare.
singura cheltuială inițială (în afară de costurile profesionale) va fi un depozit de 10% din suma înainte ca figura ofertei în anunțul inițial de creanță.
nevoia de sfaturi de evaluare
dacă cumpărați o proprietate cu un contract de închiriere scurt, atunci cu siguranță aveți nevoie de sfaturi de evaluare.
aceasta este din două motive; în primul rând, dacă contractul de închiriere este scurt, atunci trebuie să știți că s-a făcut o ajustare adecvată a prețului pe care îl plătiți pentru a reflecta acest lucru.
în al doilea rând, pentru a începe procesul de extindere a contractului de leasing, veți avea nevoie de un raport de evaluare realizat de un inspector specializat în prelungiri legale de leasing.
rolul inspectorului va fi de a vă ajuta să vă faceți o idee despre unele costuri viitoare importante. În primul rând, prețul probabil pe care îl veți plăti pentru prelungirea contractului de închiriere și, în al doilea rând, prețul corect de ofertă pentru a fi introdus în anunțul de revendicare. Dacă această cifră este prea mică, puteți risca ca cererea să fie invalidă – dar există și riscul de a plăti prea mult pentru apartament.
prin urmare, este posibil să nu doriți să vă bazați pe niciun punct de vedere al prețului de prelungire a contractului de închiriere furnizat de vânzător sau de agentul imobiliar. În primul rând, puteți găsi un calculator de extensie de leasing online. Cu toate acestea, acest tip de calculator nu este un substitut pentru sfaturi de evaluare corespunzătoare.
ce se întâmplă dacă contractul de închiriere trebuie prelungit la finalizare, astfel încât să pot cumpăra proprietatea?
singurul mod în care acest lucru poate funcționa este dacă este posibil să faceți o înțelegere directă cu proprietarul / deținătorul liber. Dacă se întâmplă acest lucru, atunci cu condiția ca deținătorul liber să joace mingea, prelungirea contractului de închiriere poate fi acordată la finalizare și chiar plătită din veniturile din vânzarea proprietății.
acest lucru sună ideal-deci, care este captura? S – ar putea să nu existe niciunul-cu condiția ca termenii tranzacției să se ridice și este esențial ca prețul și alți termeni să fie analizați îndeaproape, în mod ideal de către un inspector.
dar, există două probleme posibile – una este că proprietarul poate să nu dorească să ofere condiții la fel de generoase ca cele din statut – (acest lucru vă va oferi încă 90 de ani – deci, dacă contractul de închiriere este de 74 de ani, acest lucru se va întoarce până la 164 de ani. De asemenea, nu va mai exista chirie la sol de plătit.
în plus, dacă deținătorul liber dorește să vă vândă o prelungire a contractului de închiriere, atunci poate oferi un termen de 99 sau 125 de ani și poate dori, de asemenea, să păstreze o chirie la sol. Cu condiția ca chiria la sol să nu fie excesivă, acest lucru nu va cauza probleme, dar există cazuri nefericite în care chiria se dublează la intervale foarte scurte și este ‘mare’ pentru început, ceea ce poate face ca proprietatea să nu poată fi vândută. Deci, aveți nevoie de specialist sfătui să verificați termenii de orice ‘afacere’ pentru a vă asigura că nu există o intepatura in coada.
în cele din urmă, desigur, dacă proprietatea nu poate fi achiziționată fără prelungirea contractului de închiriere, atunci deținătorul liber poate ști acest lucru și poate folosi acest lucru în avantajul său în negocierea termenilor oricărei tranzacții voluntare.
Mark Chick este partener și șef al echipei de locatari a proprietarului & de la Bishop & Sewell. Pentru a discuta oricare dintre problemele ridicate în acest articol sau probleme de închiriere, în general, vă rugăm să e-mail [email protected] sau vizitați www.bishopandsewell.co.uk.
