problemen met het betalen van uw hypotheek? U heeft opties
u vraagt zich misschien af over wijziging van de hypotheeklening als u:
- financiële problemen ondervinden als gevolg van het coronavirus
- problemen hebben met het betalen van uw maandelijkse hypotheekbetalingen
- momenteel in hypotheekverdraagzaamheid, maar zich zorgen maken over wat er zal gebeuren als de verdraagzaamheid eindigt
het goede nieuws is dat er hulp beschikbaar is. Maar hypotheekverlichting opties zijn niet one-size-fits-all.
afhankelijk van uw omstandigheden komt u mogelijk in aanmerking voor een leningwijziging. Of, je zou in staat zijn om een andere weg te volgen als een herfinanciering. Dit is wat je moet weten over je opties.
Controleer of u in aanmerking komt voor herfinanciering. Begin hier (30 Dec 2021)
In dit artikel (ga naar…)
- Wat is lening wijziging?
- Hoe werkt hypotheekwijziging
- wijziging van leningen vs. herfinanciering
- wijziging van leningen vs. verdaring
- Wie komt in aanmerking voor een wijziging?
- hoe een wijziging van de lening aanvragen
- programma ‘ s voor Hypotheekwijziging
- Is Wijziging een goed idee?
- alternatieven
- wijziging van leningen FAQ
>verwant: The best way to refinance your mortgage
Wat is loan modification?
wijziging van een lening is wanneer een kredietgever ermee instemt de voorwaarden van de hypotheek van een huiseigenaar te wijzigen om hen te helpen wanbetaling te voorkomen en hun huis te behouden in tijden van financiële moeilijkheden.
het doel van een wijziging van een hypotheeklening is de betalingen van de leningnemer te verminderen zodat hij zijn lening van maand tot maand kan betalen. Dit wordt meestal gedaan door het verlagen van de hypotheekrente of verlenging van de krediettermijn.
“een wijziging van een hypotheeklening vervangt uw bestaande woninglening of uw kredietgever niet”, legt Karen Condor, een finance and insurance expert met Loans.org.
” het herstructureert echter uw lening om het beheersbaarder te maken wanneer u moeilijkheden ondervindt bij het betalen van uw hypotheek.”
Hoe werkt een wijziging van een hypothecaire lening
bij een wijziging van een lening verandert de totale hoofdsom die u verschuldigd bent niet.
“maar de geldschieter kan instemmen met een lagere rente, een kortere looptijd van de lening of een langere uitbetalingsperiode”, zegt Elizabeth Whitman, advocaat en managing member van Whitman Legal Solutions, LLC.
elk van deze strategieën kan helpen uw maandelijkse hypotheekbetalingen en/of het totale bedrag van de rente die u betaalt op de lange termijn te verminderen.
wijziging kan ook het overstappen van een hypotheek met een aanpasbaar tarief naar een hypotheek met een vast tarief omvatten en laattijdige kosten in uw hoofdsom doorrollen, voegt Condor toe.
opmerking: wijziging van leningen is bedoeld om een hypotheek maand na maand betaalbaarder te maken. Maar het gaat vaak om het verlengen van de looptijd van de lening of het toevoegen van gemiste betalingen terug in de lening – die het totale bedrag van de betaalde rente kan verhogen. Herfinanciering in een nieuwe lening daarentegen verlaagt vaak de maandelijkse betaling en de totale rentekosten.
wijziging van de lening vs. herfinanciering
een herfinanciering is doorgaans het eerste actieplan voor huiseigenaren die een lagere hypotheekbetaling nodig hebben.
herfinanciering kan uw oorspronkelijke lening vervangen door een nieuwe lening met een lagere rente en/of een langere looptijd. Dit kan een permanente vermindering van hypotheekleningen bieden zonder uw krediet negatief te beïnvloeden.
echter, kredietnemers die in financiële moeilijkheden verkeren, zouden niet in staat kunnen zijn om te herfinancieren.
zij kunnen problemen hebben om in aanmerking te komen voor de nieuwe lening als gevolg van een lager inkomen, een lagere kredietscore of onverwachte schulden (zoals medische kosten).
In deze gevallen kan de huiseigenaar in aanmerking komen voor een wijziging van een hypothecaire lening.
wijziging van leningen is gewoonlijk voorbehouden aan huiseigenaren die niet in aanmerking komen voor herfinanciering vanwege financiële moeilijkheden.
Hypotheekwijziging is gewoonlijk voorbehouden aan kredietnemers die niet in aanmerking komen voor een herfinanciering en andere mogelijke opties voor hypotheekverlichting hebben uitgeput.
“bij een wijziging van de lening werkt u samen met uw bestaande bank of kredietgever om de voorwaarden van uw bestaande hypotheek aan te passen”, legt David Merritt, advocaat voor geschillenbeslechting bij Bernkopf Goodman, LLP, uit.
” Als u in gebreke bent gebleven op uw bestaande hypotheek, is de kans groot dat uw krediet zodanig negatief is beïnvloed dat een nieuwe kredietgever op zijn hoede zou zijn om u een nieuwe lening te geven.”
” doorgaans is een herfinanciering niet mogelijk in deze situatie,” zegt Merritt.
dat betekent dat er geen echte strijd is tussen wijziging van leningen en herfinanciering. De juiste optie voor u zal afhangen van de status van uw huidige lening, uw persoonlijke financiën, en wat uw hypotheekverstrekker akkoord gaat.
controleer of u in aanmerking komt voor herfinanciering (30 Dec, 2021)
wijziging van leningen vs.verdraagbaarheid
verdraagbaarheid is een andere manier waarop servicers kredietnemers kunnen helpen in tijden van financiële stress.
Kredietverlenging is een tijdelijk plan dat hypotheekbetalingen pauzeert terwijl een huiseigenaar weer op de been komt.
zo konden veel huiseigenaren die hun baan verloren of een lager inkomen hadden, tijdens de covid-pandemie om uitstel tot een jaar of langer Verzoeken.
in tegenstelling tot verdraagzaamheid is wijziging van hypotheekleningen een permanente regeling die de rente of voorwaarden van een woninglening wijzigt.
tolerantie en wijziging van leningen kunnen soms worden gecombineerd om een effectiever hypotheekverlichtingsplan te maken.
bijvoorbeeld, eigenaar van een huis waarvan het inkomen is nog verminderd aan het einde van hun verdraagzaamheid periode kunnen worden goedgekeurd voor een permanente lening modificatie.
of, een huiseigenaar die is goedgekeurd voor hypotheekwijziging kan ook een deel van zijn onbetaalde hoofdsom laten uitstellen tot het einde van de aflossingsperiode.
Wie komt in aanmerking voor een wijziging van de lening?
om in aanmerking te komen voor een wijziging van een lening, moet een leningnemer gewoonlijk ten minste 3 hypotheekbetalingen hebben gemist en in gebreke zijn gebleven.
” soms kan een kredietnemer die financiële tegenslagen heeft ondervonden, waardoor een wanbetaling dreigt, in aanmerking komen voor een wijziging van de lening. Maar niet iedereen die onder zijn hypotheek in gebreke blijft, komt in aanmerking voor een leningwijziging”, legt Whitman uit.
“leners wier financiële tegenslag zo ernstig is dat zij nooit in staat zullen zijn hun hypotheek terug te betalen, zullen geen wijziging ontvangen, noch zullen leners die in staat zijn hun hypotheek te betalen, hetzij uit hun inkomen, hetzij uit hun spaargeld.”
“”- Elizabeth Whitman, advocaat & managing member, Whitman Legal Solutions, LLC
naast het verstrekken van een hardheidsbrief of verklaring, bereid je voor om een bewijs van inkomen, twee jaar belastingaangiften, en bank/financiële overzichten te leveren, zegt Condor.
Houd er echter rekening mee dat uw kredietgever niet verplicht is een leningwijziging aan te bieden.
” zodra een kredietgever een uitgevoerd contract heeft – dat wil zeggen de lening – hoeft hij het niet te wijzigen. Velen worden een wijziging van een hypothecaire lening geweigerd”, legt Gallagher uit.
” als de kredietgever de Voorwaarden per verzoek wenst te wijzigen, dan heb je een startpunt.”
hoe een wijziging van een lening aan te vragen
de procedure voor het aanvragen van een wijziging van een lening varieert afhankelijk van wie uw lening beheert.
het eerste wat u moet doen is contact opnemen met uw kredietbeheerder. Dit is het bedrijf waarnaar u betalingen te sturen, en degene die je nodig hebt om te werken met om uw opties voor lening wijziging te bepalen.
sommige hypotheken worden beheerd of “onderhouden” door de oorspronkelijke kredietverstrekker. Maar de meeste woningleningen worden onderhouden door een apart bedrijf.
u hebt bijvoorbeeld de lening van Wells Fargo ontvangen, maar doet nu betalingen aan U. S. Bank.
de kredietverlener is het bedrijf dat uw maandelijkse hypotheekbetalingen afstaat; u kunt uw hypotheek vinden door de naam en contactgegevens op uw laatste hypotheekafschrift te controleren.
veel kredietnemers beginnen het proces door een “hardheidsbrief” te sturen naar hun beheerder of kredietgever. Een ontbindingsbrief is gewoon een notitie die de financiële moeilijkheden van de lener beschrijft en uitlegt waarom ze geen betalingen kunnen doen.
de kredietgever zal waarschijnlijk om financiële informatie en documentatie vragen, waaronder bankafschriften, betaalstiften en bewijs van uw activa.
deze documenten zullen uw kredietgever helpen de volledige omvang van uw persoonlijke financiën te begrijpen en het juiste pad voor hypotheekverlichting te bepalen.
programma ‘ s voor wijziging van hypothecaire leningen
uw opties voor wijziging van leningen zijn afhankelijk van het type lening dat u hebt en waarmee uw kredietgever of kredietverlener instemt.”Fannie Mae, Freddie Mac, and private credits of conventional loans have their own modification programs and guidelines,” zegt Charles Gallagher, a real estate attorney.Met name Freddie Mac en Fannie Mae bieden flexibele aanpassingsprogramma ‘ s aan om de hypotheekbetaling van een gekwalificeerde leningnemer met ongeveer 20% te verlagen.
Flex-wijziging houdt doorgaans in dat de rentevoet wordt aangepast, een deel van het hoofdsaldo wordt aangehouden of dat de looptijd van de lening wordt verlengd om maandelijkse betalingen betaalbaarder te maken voor de huiseigenaar.
om in aanmerking te komen voor een Flexmodificatieprogramma, moet de huiseigenaar:
- ten minste 3 achterstallige maandelijkse betalingen op een hoofdwoning, tweede huis of vastgoedbelegging
- of; minder dan 3 achterstallige maandelijkse betalingen, maar de lening bevindt zich in “dreigend wanbetalingsrisico”, wat betekent dat de kredietgever heeft vastgesteld dat de lening definitief in gebreke zal blijven zonder wijziging. Dit is alleen een optie voor primaire woningen
bepaalde ontberingen kunnen leiden tot” imminent default ” – status; bijvoorbeeld het overlijden van een primaire verdiener in het huishouden, of ernstige ziekte of invaliditeit van de kredietnemer.
werkloosheid is doorgaans geen geschikte reden voor Flex-wijziging. Het is waarschijnlijker dat kredietnemers die werkloos zijn, worden opgenomen in een tijdelijk verdraagplan, waarbij betalingen gedurende een bepaalde periode worden onderbroken, maar de looptijd of het rentetarief van de lening niet permanent worden gewijzigd.
bovendien komen door de overheid gesteunde FHA–, VA-en USDA-leningen niet in aanmerking voor Flex-aanpassingsprogramma ‘ s.
FHA wijziging van leningen
de federale administratie voor huisvesting biedt haar eigen opties voor wijziging van leningen om betalingen beter beheersbaar te maken voor achterstallige leners.
afhankelijk van uw situatie kunnen de opties voor wijziging van FHA-leningen:
- het Verlagen van de rente
- het Verlengen van de looptijd
- Glooiende onbetaalde hoofdsom, de rente of lening kosten terug in de lening saldo
- Opnieuw afschrijven van de hypotheek om te helpen de kredietnemer make-up gemiste betalingen
In sommige gevallen waar extra hulp nodig is, FHA leners kunnen in aanmerking komen voor de FHA–Home Affordable Modification Program (FHA–HAMP).
FHA-HAMP staat de kredietgever toe om gemiste hypotheekbetalingen uit te stellen om de lening van de huiseigenaar op gang te brengen. Zij kan dan verzoeken dat HUD (de opzichter van FHA) de maandelijkse betaling verder verlaagt door een renteloze achtergestelde lening van maximaal 30% van het resterende leensaldo te openen. De lener betaalt slechts hoofdsom en rente op basis van 70% van het saldo, en kan het restant terugbetalen bij een verkoop of herfinanciering van het huis.
uitstel van deze extra hoofdsom kan het voor FHA-kredietnemers gemakkelijker maken om hun leningen weer op de rails te krijgen.
FHA-HAMP wordt doorgaans gecombineerd met een van de bovenstaande methoden voor het wijzigen van leningen om de maandelijkse betaling van de kredietnemer te verlagen.
in aanmerking komende FHA-kredietnemers moeten een proefaflossingsplan invullen om in aanmerking te komen voor een wijziging van de lening of voor het FHA–HAMP-programma. Dit houdt in dat het gewijzigde bedrag gedurende 3 maanden op tijd wordt betaald.
VA wijziging van de lening
veteranen en dienstleden met leningen gesteund door het Department of Veterans Affairs kunnen hun serviceprovider vragen naar wijziging van de VA-lening.
VA wijziging van leningen kan gemiste betalingen terugdraaien in het saldo van de lening, evenals andere achterstallige kosten voor woningeigenaren zoals onbetaalde onroerendgoedbelasting en verzekering voor huiseigenaren.
nadat deze kosten aan de lening zijn toegevoegd, werken de kredietnemer en de beheerder samen om een nieuw terugbetalingsschema op te stellen dat Voor de veteraan beheersbaar zal zijn.
opmerking: de wijziging van de VA is uniek omdat de rentevoet daadwerkelijk zou kunnen stijgen. Dus terwijl dit plan kan helpen veteranen brengen hun leningen stroom, het zal niet altijd de maandelijkse betalingen van de huiseigenaar te verminderen.
” voor wijziging van VA-leningen zijn verschillende vereisten van toepassing”, merkt Condor op. Ze legt uit:
- “uw VA-lening moet in wanbetaling
- u moet sindsdien hersteld zijn van de tijdelijke onbillijkheid die de wanbetaling veroorzaakte
- u moet in staat zijn de financiële verplichtingen van de gewijzigde VA-lening
- te ondersteunen en u moet uw VA-lening in de afgelopen drie jaar niet hebben gewijzigd”
sommige huiseigenaren met VA leningen kunnen in aanmerking komen voor een ‘ stroomlijn wijziging.”
stroomlijn modificatie vereist niet zoveel documentatie als het traditionele VA modificatieplan, maar bevat twee extra vereisten:
- de gecombineerde betaling van hoofdsom en rente moet met ten minste 10% dalen
- de kredietnemer moet een proefaflossingsplan voor drie maanden invullen om aan te tonen dat hij de gewijzigde betalingen kan verrichten
bespreek met uw kredietbeheerder de opties voor uw VA–lening.
USDA loan modification
USDA loan modification is voor huiseigenaren wier lopende leningen worden gedekt door het Amerikaanse Ministerie van Landbouw.
een wijziging van de USDA-lening maakt het mogelijk ontbrekende hypotheekbetalingen (waaronder hoofdsom, rente, belastingen en verzekeringen) terug te rollen in het saldo van de lening.
USDA-wijzigingsplannen maken ook een termijnverlenging mogelijk tot 480 maanden, of in totaal 40 jaar, om de betalingen van de kredietnemer te helpen verminderen. En de servicer kan de rente van de lener verlagen, “zelfs onder de marktrente indien nodig,” volgens USDA.
Servicers kunnen tot 30% van het niet-betaalde hoofdsomsaldo van de huiseigenaar dekken met behulp van een voorschot op de hypotheekbetaling.
neem contact op met uw kredietbeheerder om erachter te komen of u in aanmerking komt voor een wijziging van een USDA-lening.
Is wijziging van hypotheekleningen een goed idee?
een wijziging van een hypotheeklening is de moeite waard voor de juiste kandidaten.
” een wijziging kan je een tweede hap naar de appel geven en je uit het default-of afscherm-proces halen, waardoor je een kans hebt om in je huis te blijven”, zegt Merritt.
maar er gelden voorbehouden.
” typisch, een wijziging zal al uw gemiste betalingen en voeg die toe aan het uitstaande hoofdsaldo,” Merritt zegt.
stel dat uw huidige hypotheek een openstaand saldo heeft van $300.000. Neem aan dat je $50.000 aan betalingen hebt gemist. In dit voorbeeld zou uw gewijzigde saldo $350.000 zijn, wat ‘kapitalisatie’ wordt genoemd.’
“maar stel je voor dat de waarde van je huis slechts $310.000 is,” voegt Merritt toe. “Hier, een wijziging zou u in staat stellen om te verblijven in uw huis en te voorkomen dat afscherming, maar je zou meer verschuldigd zijn dan uw huis waard is. Dat zou een probleem zijn als, Laten we zeggen, twee jaar na de aanpassing je je huis wilt verkopen.”
herfinanciering en andere alternatieven voor wijziging
wijziging van leningen is gelukkig niet uw enige optie.
mogelijke alternatieven zijn onder meer herfinanciering, verdraagzaamheid, een in plaats van een executoriale titel verrichte transactie of hoofdstuk 13 faillissement.
herfinanciering
zoals hierboven vermeld, moet u eerst controleren of u in aanmerking komt om uw rente en betaling te verlagen met een hypotheek herfinanciering.
u moet in aanmerking komen voor de nieuwe hypotheek op basis van uw:
- Credit score en kredietrapport
- Debt-to-income ratio
- Loan-to-value ratio (uw leensaldo versus de waarde van de woning)
- inkomen en werkgelegenheid
het kan moeilijk zijn om in aanmerking te komen voor een herfinanciering in tijden van financiële moeilijkheden. Maar voordat het schrijven van deze strategie uit, controleer alle beschikbare lening opties.
zo hebben FHA-leningen lagere kredietscorevereisten en maken zij hogere debt–to–income (DTI) – ratio ‘ s mogelijk dan conventionele leningen. Dus het kan gemakkelijker zijn om te herfinancieren in een FHA lening dan een conventionele.
Stroomlijnherfinanciering
huiseigenaren met FHA -, VA-en USDA-leningen hebben een extra optie in de vorm van Stroomlijnherfinanciering.
voor een gestroomlijnde herfinanciering is doorgaans geen inkomens-of arbeidsverificatie of een nieuwe huisbeoordeling vereist. Zelfs de kredietcontrole kan worden afgezien (hoewel de kredietverstrekker zal altijd controleren of u zijn het maken van hypotheek betalingen op tijd).
deze leningen zijn veel meer vergevingsgezind voor huiseigenaren wier financiën een neergang hebben doorgemaakt.
opmerking: stroomlijn herfinanciering is alleen toegestaan binnen hetzelfde kredietprogramma: FHA-to-FHA, VA-to-VA of USDA-to-USDA.
Controleer of u in aanmerking komt voor Streamline Refi (30 Dec, 2021)
overige hypotheekafwikkelingsopties
herfinanciering vereist doorgaans een loan–to–value ratio van 97% of lager, wat betekent dat de huiseigenaar ten minste 3% eigen vermogen heeft.
echter,” leners die minder dan 3 procent eigen vermogen in hun huizen kunnen in aanmerking komen voor Fannie Mae ’s HIRO programma,” suggereert Whitman.
deze “hoge LTV-Herfinancieringsoptie” is bedoeld voor huiseigenaren met leningen door Fannie Mae die meer schulden hebben op hun hypotheek dan het onroerend goed waard is.
” andere keuzes voor kredietnemers met weinig of geen eigen vermogen in hun huizen omvatten een consensuele afscherming of een shorttransactie, waarbij het onroerend goed voor minder dan het uitstaande hypotheekbedrag wordt verkocht.”
Wat moet u doen?Whitman vervolgt: “elke kredietnemer die moeite zal hebben om zijn hypotheek en andere schulden af te lossen na een leningwijziging, moet overwegen of het beter is om van zijn huis af te komen en een meer betaalbare woonoptie te vinden.”
om beter te bepalen of een herfinanciering of wijziging van een hypotheeklening de juiste strategie voor u is, dient u contact op te nemen met uw leningbeheerder, een advocaat of een huisvestingsadviseur.
wijziging van hypothecaire leningen FAQ
het doel van een leningwijziging is een huiseigenaar te helpen bij het inhalen van gemiste hypotheekbetalingen en afscherming te voorkomen. Als uw servicer of kredietgever akkoord gaat met een wijziging van een hypothecaire lening, kan dit resulteren in het verlagen van uw maandelijkse betaling, verlenging of verkorting van de looptijd van uw lening, of het verlagen van de rente die u betaalt.
neem onmiddellijk Contact op met uw Hypotheekbeheerder of kredietverstrekker om hen op de hoogte te stellen van uw financiële problemen en te vragen naar de beschikbare opties voor het wijzigen van leningen. Wees klaar om alle gevraagde documentatie te verstrekken, waaronder financiële overzichten, stubs betalen, belastingaangiften, en meer.
verwacht dat het wijzigingsproces van uw lening een tot drie maanden in beslag zal nemen, volgens financiën en verzekeringen Expert Karen Condor. Zodra uw lening wijziging is goedgekeurd, de wijzigingen in uw rente en / of lening voorwaarden zijn permanent.
een wijziging van een hypotheeklening in het kader van bepaalde overheidsprogramma ‘ s heeft geen invloed op uw krediet. “Maar andere lening wijzigingen kunnen een negatieve invloed hebben op uw krediet en verschijnen op uw kredietrapport. Omdat uw hypotheek meestal in gebreke moet zijn om een wijziging aan te vragen, staan uw financiële problemen waarschijnlijk al op uw kredietrapport”, legt advocaat Elizabeth Whitman uit.
Ja. Een hypothecaire lening is een contract, en de hypotheekverstrekker is niet verplicht om akkoord te gaan met een lening wijziging. “Leners van wie de financiële situatie zodanig is dat ze nooit in staat zullen zijn om hun hypothecaire lening terug te betalen, evenals leners die niet samenwerken met verzoeken van kredietverstrekkers, zullen waarschijnlijk een wijziging worden geweigerd,” zegt Whitman.
hoewel er geen sluitingskosten zijn voor een hypotheekwijziging, kan uw kredietgever verwerkingskosten in rekening brengen. “Als uw wijziging een verlenging van de looptijd van uw lening inhoudt, betekent dit dat u meer rente betaalt over de levensduur van uw lening”, legt advocaat Charles Gallagher uit.
het terugbetalen van een leningwijziging is afhankelijk van het type wijziging dat u wordt gegeven. “Uw kredietgever kan een verlaagd rentebedrag toepassen op de hoofdsom van uw lening op de backend die u later moet terugbetalen,” zegt Condor. “Met een hoofdsom uitstel lening wijziging, uw kredietgever vermindert het bedrag van de hoofdsom afbetaald bij elke betaling. Maar het bedrag van de hoofdsom uw kredietgever uitgesteld zal verschuldigd zijn wanneer uw lening rijpt of het huis wordt verkocht.”
begrijp uw opties
wijziging van hypothecaire leningen is meestal voorbehouden aan huiseigenaren die al achterstallig zijn met hun leningen.
als u zich zorgen maakt over hypotheekbetalingen, ga dan voor op de uitgifte door te controleren of u in aanmerking komt voor een herfinanciering of contact op te nemen met uw kredietbeheerder over opties voordat uw lening achterstallig wordt.
veel huiseigenaren hebben momenteel te kampen met financiële problemen, en veel geldschieters en kredietverleners zijn bereid om te helpen. Maar hulp is alleen beschikbaar voor degenen die erom vragen.
Toon mij de tarieven van vandaag (30 Dec., 2021)