Problemer med å betale boliglån? Du har alternativer
du lurer kanskje på om boliglån endring hvis du er:
- Opplever økonomiske vanskeligheter på grunn av coronavirus
- Har problemer med å gjøre månedlige boliglån betalinger
- for tiden i boliglån toleranse, men bekymret for hva som vil skje når toleranse ender
den gode nyheten er, hjelp er tilgjengelig. Men boliglån lettelse alternativer er ikke one-size-fits-all.
avhengig av omstendighetene dine, kan du være kvalifisert for en lånemodifisering. Eller, du kan være i stand til å forfølge en annen avenue som en refinansiere. Her er hva du bør vite om alternativene dine.
Sjekk din refinansiere kvalifikasjon. Start her (30 Desember 2021)
I denne artikkelen (Hopp til…)
- Hva er lån modifikasjon?
- hvordan boliglån modifikasjon fungerer
- Lån modifikasjon vs. refinansiere
- Lån modifikasjon vs. toleranse
- hvem er kvalifisert for en modifikasjon?
- hvordan be om et lån modifikasjon
- Boliglån modifikasjon programmer
- er endring en god ide?
- Alternativer
- lån modifikasjon FAQ
>Den beste måten å refinansiere boliglån
hva er lån modifikasjon?
Lån modifikasjon er når en utlåner godtar å endre vilkårene i et hus boliglån for å hjelpe dem å unngå standard og holde huset deres i tider med økonomisk motgang.
målet med et boliglån endring er å redusere låntakers betalinger slik at de har råd til sine lån måned–til–måned. Dette gjøres vanligvis ved å senke boliglånsrenten eller utvide lånets tilbakebetalingstid.
» en boliglånsendring erstatter ikke ditt eksisterende boliglån eller din utlåner, «forklarer Karen Condor, en finans-og forsikringsekspert med Loans.org.
» det restrukturerer imidlertid lånet ditt for å gjøre det mer håndterlig når du opplever vanskeligheter med å gjøre boliglånsbetalinger.»
hvordan boliglån lån modifikasjon fungerer
med et lån modifikasjon, vil det totale hovedstolen du skylder ikke endres.
» men utlåner kan godta en lavere rente, redusert lånelengde eller en lengre utbetalingsperiode,» sier Elizabeth Whitman, advokat og administrerende medlem Av Whitman Legal Solutions, LLC.
Noen av disse strategiene kan bidra til å redusere månedlige boliglån betalinger og/eller den totale mengden av interesse du betaler i det lange løp.
Modifikasjon kan også omfatte bytte fra en justerbar rente boliglån til en fast rente boliglån og rullende sent avgifter til rektor, legger Condor.
Merk, lån modifikasjon er ment å gjøre et boliglån rimeligere måned til måned. Men det innebærer ofte å utvide låneperioden eller legge til ubesvarte betalinger tilbake i lånet-noe som kan øke den totale mengden av betalte renter.
Refinansiering til et nytt lån, derimot, reduserer ofte den månedlige betalingen og den totale rentekostnaden.
Lån modifikasjon vs. refinansiere
en refinansiere er vanligvis den første handlingsplan for huseiere som trenger en lavere boliglån betaling.
Refinansiering kan erstatte ditt opprinnelige lån med en ny som har lavere rente og/eller lengre sikt. Dette kan gi en permanent reduksjon i boliglån betalinger uten negativt påvirker kreditt.
låntakere som går gjennom økonomiske vanskeligheter, kan imidlertid ikke refinansiere.
De kan ha problemer med å kvalifisere for det nye lånet på grunn av redusert inntekt, lavere kreditt score eller uventede gjeld (for eksempel medisinske utgifter).
i disse tilfellene kan hus være kvalifisert for et boliglån endring.
Lån modifikasjon er vanligvis reservert for huseiere som ikke er kvalifisert til å refinansiere på grunn av en økonomisk motgang.
Boliglån modifikasjon er vanligvis reservert for låntakere som ikke kvalifiserer for en refinansiere og har brukt opp andre mulige boliglån lettelse alternativer.
» med en lånemodifisering jobber du med din eksisterende bank eller utlåner om å endre vilkårene for ditt eksisterende boliglån, » forklarer David Merritt, en advokat for forbrukerfinansiering med Bernkopf Goodman, LLP.
«hvis du har misligholdt ditt eksisterende boliglån, er sjansene dine kreditt har blitt negativt påvirket til det punktet hvor en ny utlåner ville være forsiktig med å gi deg et nytt lån.»
«vanligvis er det ikke mulig å refinansiere i denne situasjonen,» sier Merritt.
det betyr at det ikke er noen reell konkurranse mellom lånemodifisering vs refinansiering. Det rette alternativet for deg vil avhenge av statusen til ditt nåværende lån, din personlige økonomi og hva boliglånet ditt godtar.
Sjekk refinansieringsberettigelsen din (30. Desember 2021)
Lånemodifisering vs. overbærenhet
Overbærenhet er en annen måte servicers kan hjelpe låntakere i tider med økonomisk stress.
Lån toleranse er en midlertidig plan som pauser boliglån betalinger mens et hus kommer tilbake på føttene.
for eksempel kunne mange huseiere som mistet jobbene sine eller hadde redusert inntekt, be om overbærenhet i opptil et år eller mer under COVID-pandemien.
i Motsetning til overbærenhet er boliglånsendring en permanent plan som endrer renten eller vilkårene for et boliglån.
Toleranse og lån modifikasjon kan noen ganger kombineres for å lage en mer effektiv boliglån lettelse plan.
for eksempel, et hus hvis inntekt er fortsatt redusert på slutten av sin overbærenhet periode kan bli godkjent for en permanent lån modifikasjon.
Eller, et hus godkjent for boliglån modifikasjon kan også ha en del av deres ubetalte rektor forborne (put off) til slutten av nedbetalingstid.
Hvem er kvalifisert for et lån modifikasjon?
for å kvalifisere for et lån modifikasjon, en låntaker vanligvis må ha gått glipp av minst 3 boliglån betalinger og være i mislighold.
«noen ganger kan en låntaker som har opplevd økonomiske tilbakeslag, noe som gjør en standard overhengende, kvalifisere for et lån modifikasjon. Men ikke alle i standard under deres boliglån er kvalifisert for et lån modifikasjon, » forklarer Whitman.
«Låntakere hvis økonomiske tilbakeslag er så alvorlig at de aldri vil kunne tilbakebetale boliglånet, vil ikke motta en endring, og det vil heller ikke låntakere som har muligheten til å foreta boliglånsbetalinger enten fra inntekt eller besparelser.»
«Låntakere hvis økonomiske tilbakeslag er så alvorlig at de aldri vil kunne tilbakebetale boliglånet, vil ikke motta en modifikasjon – – Elizabeth Whitman ,advokat & administrerende medlem, Whitman Legal Solutions, LLC
i tillegg til å gi et motgang brev eller uttalelse, forberede seg på å gi bevis på inntekt, to års verdi av selvangivelse og bank / regnskap, sier Condor.
Vær imidlertid oppmerksom på at utlåner ikke er forpliktet til å gi et lån modifikasjon.
» når en utlåner har en utført kontrakt – som betyr lånet – trenger de ikke å endre det. Mange blir nektet et boliglån modifikasjon, » Gallagher forklarer.
» hvis utlåner ønsker å endre vilkårene, per forespørsel, så har du et utgangspunkt.»
slik ber du om en lånemodifisering
prosessen for å be om en lånemodifisering vil variere avhengig av hvem som administrerer lånet ditt.
det første du må gjøre er å kontakte lånetjenesten din. Dette er selskapet du sender betalinger til, og det du må jobbe med for å bestemme alternativene for lånemodifisering.
noen boliglån forvaltes, eller «betjenes» av den opprinnelige utlåner. Men de fleste boliglån betjenes av et eget selskap.
du kan for eksempel ha mottatt lånet Fra Wells Fargo, men gjør nå betalinger TIL US Bank.
lånetjeneren er selskapet som tar dine månedlige boliglånsbetalinger; du kan finne din ved å sjekke navn og kontaktinformasjon på din siste boliglånserklæring.
mange låntakere begynne prosessen ved å sende en ‘motgang brev’ til sine servicer eller utlåner. En motgang brev er bare et notat som beskriver låntakers økonomiske vanskeligheter og forklarer hvorfor de ikke kan foreta betalinger.
utlåner vil sannsynligvis be om finansiell informasjon og dokumentasjon, inkludert kontoutskrifter, lønn stubber, og bevis på dine eiendeler.
disse dokumentene vil hjelpe utlåner forstå hele omfanget av din personlige økonomi og finne den riktige banen for boliglån lettelse.
Boliglån lån modifikasjon programmer
dine lån modifikasjon alternativer vil avhenge av hvilken type lån du har og hva din utlåner eller lån servicer samtykker til.
Konvensjonelle lån modifikasjon
» Fannie Mae, Freddie Mac, og private långivere av konvensjonelle lån har sine egne modifikasjonsprogrammer og retningslinjer,» sier Charles Gallagher, en eiendomsmegler advokat.
Spesielt Freddie Mac og Fannie Mae Tilbyr Flex Modifikasjon programmer utviklet for å redusere en kvalifisert låntakers boliglån betaling med ca 20%.
Flex Modifikasjon innebærer vanligvis å justere renten, forbearing en del av rektor balanse, eller utvide lånets løpetid for å gjøre månedlige utbetalinger rimeligere for hus.
for å være kvalifisert For En Flex Modifikasjon program, hus må ha:
- Minst 3 månedlige innbetalinger forfalt på en primær bolig, andre hjem eller investeringseiendom
- Eller; mindre enn 3 månedlige innbetalinger forfalt, men lånet er i «overhengende standard», noe som betyr at utlåner har bestemt at lånet vil definitivt standard uten endring. Dette er bare et alternativ for primærboliger
Visse vanskeligheter kan utløse» overhengende standard » status; for eksempel død av en primær lønnstaker i husholdningen, eller alvorlig sykdom eller funksjonshemming av låntakeren.
Arbeidsledighet er vanligvis ikke en kvalifisert grunn Til Flex Modifikasjon.
Låntakere som er arbeidsledige er mer sannsynlig å bli plassert i en midlertidig overbærenhet plan – som pauser betalinger for en bestemt periode, men ikke permanent endre lånets løpetid eller rente.
i tillegg er statsstøttede fha -, VA-og USDA-lån ikke kvalifisert for Flex-Modifikasjonsprogrammer.
FHA lån modifikasjon
Federal Housing Administration tilbyr sine egne lån modifikasjon alternativer for å gjøre betalinger mer håndterlig for kriminelle låntakere.
AVHENGIG av situasjonen din, KAN FHA-lånemodifikasjonsalternativer omfatte:
- Senke renten
- Forlenge låneperioden
- Rullende ubetalte hovedstol, renter eller lånekostnader tilbake i lånets balanse
- re–amortisering av boliglån for å hjelpe låntakeren gjøre opp tapte betalinger
i noen tilfeller der ekstra hjelp er nødvendig, KAN FHA låntakere være kvalifisert FOR FHA–hjem rimelig modifikasjon program (fha–hamp).
FHA–HAMP tillater utlåner å utsette tapte boliglån betalinger for å bringe hus lån nåværende. DET kan da be OM AT HUD (FHAS tilsynsmann) ytterligere reduserer den månedlige betalingen ved å åpne et rentefritt underordnet lån på opptil 30% av gjenværende lånebalanse. Låntakeren betaler bare hovedstol og renter basert på 70% av balansen, og kan betale tilbake resten ved salg eller refinansiering av hjemmet.
Utsettelse av dette ekstra hovedstolen kan bidra til å gjøre DET lettere for FHA-låntakere å komme tilbake på sporet med sine lån.
FHA-HAMP er vanligvis kombinert med en av lån modifikasjon metodene ovenfor for å senke låntakers månedlige betaling.
Kvalifiserte fha–låntakere må fullføre en prøveavbetalingsplan for å kvalifisere for enten lånemodifisering eller FHA-HAMP-programmet. Dette innebærer å gjøre på tid betalinger i endret beløp for 3 måneder rett.
VA lån modifikasjon
Veteraner og service medlemmer med lån støttet av Department Of Veterans Affairs kan spørre sine servicer OM VA lån modifikasjon.
VA lån modifikasjon kan rulle ubesvarte betalinger tilbake i lånebalansen, samt andre kriminelle boligeiendomskostnader som ubetalte eiendomsskatter og huseiere forsikring.
etter at disse kostnadene er lagt til lånet, låntaker og servicer arbeide sammen for å etablere en ny nedbetalingsplan som vil være håndterlig for veteran.
Merk, VA modifikasjon er unik ved at renten faktisk kan øke. Så mens denne planen kan hjelpe veteraner bringe sine lån nåværende, vil det ikke alltid redusere hus månedlige utbetalinger.
«for VA lån modifikasjon, flere krav gjelder,» bemerker Condor. Hun forklarer:
- «VA-lånet ditt må i standard
- du må ha siden gjenopprettet fra den midlertidige motgangen som forårsaket standard
- Du må kunne støtte de økonomiske forpliktelsene til det endrede VA-lånet
- Og DU må ikke ha endret VA-lånet ditt de siste tre årene»
noen huseiere MED VA lån kan kvalifisere for En ‘ Effektivisere Modifikasjon.’
Streamline Modification krever ikke så mye dokumentasjon som den tradisjonelle VA modifikasjonsplanen, men inkluderer to ekstra krav:
- den kombinerte hovedstol–og rentebetalingen må falle med minst 10%
- låntakeren må fullføre en 3-måneders prøveavbetalingsplan for å bevise at de kan gjøre de endrede betalingene
Snakk med lånetjeneren din om alternativer FOR VA-lånet ditt.
USDA lån modifikasjon
USDA lån modifikasjon er for huseiere som nåværende lån er støttet AV Us Department Of Agriculture.
en USDA lån modifikasjon tillater manglende boliglån betalinger (inkludert hovedstol, renter, skatter og forsikring) å bli rullet tilbake i lånebalansen.
usda modifikasjonsplaner tillater også en forlengelse på opptil 480 måneder, eller 40 år totalt, for å redusere lånerens betalinger. Og serviceren kan senke lånerens rente, «selv under markedsrenten om nødvendig,» ifølge USDA.
Servicers kan dekke opptil 30 prosent av hus ubetalte rektor balanse ved hjelp av et boliglån utvinning forhånd.
Kontakt lånetjenesten din for å finne ut om DU er kvalifisert for EN USDA-lånemodifisering.
er boliglån endring en god ide?
et boliglån lån modifikasjon er verdt å forfølge for de rette kandidatene.
» en modifikasjon kan gi deg en annen bit på eplet og få deg ut av standard-eller foreclosure-prosessen, slik at du får sjansen til å forbli i ditt hjem, » sier Merritt.
men advarsler gjelder.
«Vanligvis vil en endring ta alle dine ubesvarte betalinger og legge dem til den utestående hovedbalansen,» Sier Merritt.
Si din nåværende boliglån har en utestående saldo på $300.000. Anta at du savnet $50.000 i utbetalinger. I dette eksemplet vil din endrede saldo være $ 350 000, som kalles ‘ kapitalisering.’
«men tenk ditt hjem verdi er bare $ 310.000,» legger Merritt. «Her vil en modifikasjon tillate deg å bo i ditt hjem og unngå foreclosure, men du vil skylde mer enn huset ditt er verdt. Det ville være et problem hvis, si, to år etter endring du ønsket å selge hjemmet ditt.»
Refinansiering og andre alternativer til modifikasjon
Lån modifikasjon er ikke ditt eneste alternativ, heldigvis.
Mulige alternativer inkluderer refinansiering, toleranse, en gjerning i stedet For foreclosure eller Kapittel 13 konkurs.
Refinansiering
som nevnt ovenfor, bør du først sjekke om du er kvalifisert til å senke renten og betalingen med et boliglån refinansiere.
Du må kvalifisere for det nye boliglånet basert på din:
- Kreditt score og kreditt rapport
- Gjeld–til–inntekt ratio
- Lån–til–verdi ratio (lånebalansen versus hjemmet verdi)
- Inntekt og sysselsetting
det kan være vanskelig å kvalifisere for en refinansiere i tider med økonomisk motgang. Men før du skriver denne strategien av, sjekk alle lån alternativer tilgjengelig.
FHA lån har for eksempel lavere kreditt score krav og tillater høyere gjeld til inntekt (DTI) forholdstall enn konvensjonelle lån. Så det kan være lettere å refinansiere til ET fha-lån enn en konvensjonell.
Effektivisere refinansiering
Huseiere MED FHA, VA, OG USDA lån har et ekstra alternativ i form Av Effektivisere Refinansiering.
En Effektiv Refinansiere vanligvis ikke krever inntekt eller sysselsetting verifisering, eller et nytt hjem vurdering. Selv kredittsjekken kan fravikes (selv om utlåner vil alltid bekrefte at du har gjort boliglån betalinger i tide).
disse lånene er mye mer tilgivende for huseiere som økonomi har tatt en nedgang.
Merk, Effektiv Refinansiering er bare tillatt innenfor samme låneprogram: FHA-TIL-FHA, VA-TIL-VA eller USDA–TIL–USDA.
Sjekk Din Streamline Refi kvalifikasjon (30 Desember 2021)
Andre boliglån lettelse alternativer
Refinansiering krever vanligvis et lån-til-verdi-forhold på 97% eller lavere, noe som betyr at hus har minst 3% egenkapital.
men «låntakere som har mindre enn 3 prosent egenkapital i sine hjem kan kvalifisere For Fannie Mae HIRO program,» antyder Whitman.
Dette ‘High-LTV Refinance Option’ er ment for huseiere Med Fannie Mae-støttede lån som skylder mer på boliglånet enn eiendommen er verdt.
» Andre valg for låntakere med liten eller ingen egenkapital i sine hjem inkluderer en samtykkende foreclosure eller en kort salg, som innebærer å selge eiendommen for mindre enn det utestående boliglånsbeløpet.»
Hva skal du gjøre?
Whitman fortsetter, » Enhver låntaker som vil slite med å tilbakebetale sine boliglån og annen gjeld etter et lån modifikasjon bør vurdere om det er bedre å avhende sine hjem og finne en mer rimelig bolig alternativ.»
for bedre å avgjøre om en refinansiering eller boliglån endring er riktig strategi for deg, ta kontakt med din lån servicer, en advokat, eller en bolig rådgiver.
Boliglån lån modifikasjon FAQ
målet med et lån modifikasjon er å hjelpe et hus fange opp på tapte boliglån betalinger og unngå foreclosure. Hvis din servicer eller utlåner godtar et boliglån endring, kan det føre til å senke den månedlige betalingen, utvide eller forkorte lånets løpetid, eller redusere renten du betaler.
Kontakt din boliglån servicer eller utlåner umiddelbart for å varsle dem om din økonomiske motgang og spør om lån modifikasjon alternativer tilgjengelig. Vær klar til å gi all dokumentasjon som er forespurt, som kan inkludere regnskap, lønnsstubber, selvangivelse og mer.
Forvent at lånemodifikasjonsprosessen skal ta alt fra en til tre måneder, ifølge Finans-og forsikringsekspert Karen Condor. Når lånet endringen er godkjent, er endringene i rente og / eller lånebetingelser permanent.
et boliglån modifikasjon under visse offentlige programmer vil ikke påvirke kreditt. «Men andre lån modifikasjoner kan negativt påvirke kreditt og dukke opp på kreditt-rapporten. Men siden boliglånet ditt vanligvis må være i standard for å be om en endring, er dine økonomiske vanskeligheter sannsynligvis allerede på kredittrapporten din,» forklarer advokat Elizabeth Whitman.
Ja. Et boliglån er en kontrakt, og boliglån utlåner er ikke forpliktet til å godta et lån modifikasjon. «Låntakere hvis økonomiske situasjon er slik at de aldri vil kunne tilbakebetale boliglånet, samt låntakere som ikke samarbeider med utlånsforespørsler, vil sannsynligvis bli nektet en endring,» Sier Whitman.
mens det er ingen avsluttende kostnader for et boliglån modifikasjon, kan utlåner kreve et behandlingsgebyr. «Hvis endringen innebærer å utvide lånets løpetid, betyr det at du betaler mer interesse over lånets levetid,» forklarer advokat Charles Gallagher.
Betale tilbake et lån modifikasjon vil avhenge av hvilken type modifikasjon du får. «Din utlåner kan bruke et redusert rentebeløp til lånets hovedstol på backend som du senere må betale tilbake,» sier Condor. «Med en hovedstol utsatt lån modifikasjon, reduserer utlåner mengden av hovedstol nedbetalt med hver betaling. Men mengden av rektor din utlåner utsatt vil skyldes når lånet forfaller eller hjemmet er solgt.»
Forstå alternativene
Boliglån lån modifikasjon er vanligvis reservert for huseiere som allerede er betalingsudyktig på sine lån.
hvis du er bekymret for boliglån betalinger, komme i forkant av problemet ved å sjekke om du er kvalifisert for en refinansiere eller kontakte din lån servicer om alternativer før lånet blir betalingsudyktig.
Mange huseiere står overfor økonomisk motgang akkurat nå, og mange långivere og lån servicers er villige til å hjelpe. Men hjelp er bare tilgjengelig for de som ber om det.
Vis meg dagens priser (30 Desember, 2021)