住宅ローンの借り換えとは、いい考えですか？

住宅ローンの支払いに困っていますか？ あなたはオプションを持っています

あなたがしている場合は、住宅ローンの変更について疑問に思うかもしれません:

• コロナウイルスによる経済的困難を経験している
• 毎月の住宅ローンの支払いに問題がある
• 現在住宅ローンの寛容であるが、寛容が終了したときに何が起こるか心配している

良いニュースは、助けが利用可能であることである。 しかし、住宅ローンの救済のオプションは、フリーサイズ-フィット-オールではありません。

あなたの状況によっては、ローンの変更の対象となる場合があります。 または、借り換えのような別の道を追求することができるかもしれません。 ここにあなたの選択について知るべきであるものがある。

借り換えの適格性を確認してください。 ここから始める（2021年12月30日）

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• ローンの変更とは何ですか？
• 住宅ローンの変更がどのように機能するか
• ローンの変更対借り換え
• ローンの変更対寛容
• 変更の対象は誰ですか？
• ローンの変更を要求する方法
• 住宅ローンの変更プログラム
• 変更は良いアイデアですか？

>関連：住宅ローンの借り換えをするための最良の方法

ローンの変更とは何ですか？

ローンの変更は、貸し手が住宅所有者の住宅ローンの条件を変更して、財政的困難の時にデフォルトを回避し、家を維持することに同意するときです。

住宅ローンの変更の目標は、借り手の支払いを減らすことで、月ごとにローンを支払う余裕があることです。 これは、通常、住宅ローン金利を下げるか、ローンの返済期間を延長することによって行われます。

“住宅ローンの変更は、既存の住宅ローンやあなたの貸し手を置き換えるものではありません”と金融-保険の専門家であるKaren Condor氏は説明していますLoans.org.

“しかし、それはあなたがあなたの住宅ローンの支払いを行うことに困難を経験したときに、それがより管理しやすくするためにあなたのローンを再構”

住宅ローンの変更の仕組み

ローンの変更では、あなたが借りている元本の合計金額は変わりません。Whitman Legal Solutions,LLCの弁護士兼管理メンバーであるElizabeth Whitman氏は、「しかし、貸し手は、金利の引き下げ、融資期間の短縮、またはペイオフ期間の延長に同意する可能性がある」と述

これらの戦略のいずれかが、あなたの毎月の住宅ローンの支払いおよび/またはあなたが長期的に支払う利息の合計金額を減らすのに役立ちます。

変更には、調整可能な金利の住宅ローンから固定金利の住宅ローンへの切り替えや延滞料を元本に転嫁することも含まれる、とコンドルは付け加えている。

注、ローンの変更は、住宅ローンをより手頃な価格にすることを意図しています。 しかし、それは多くの場合、融資期間を延長したり、ローンに戻って逃した支払いを追加することを含みます–支払われた利息の合計額を増加させるこ

一方、新規ローンへの借り換えは、多くの場合、毎月の支払いと総利息コストを削減します。

借り換え

借り換えは、通常、より低い住宅ローンの支払いを必要とする住宅所有者のための行動の最初の計画です。

借り換えは、元のローンを、より低い金利および/または長期の新しいローンに置き換えることができます。 これは否定的にあなたの信用に影響を与えないで抵当貸付け金の支払の永久的な減少を提供するかもしれません。

しかし、財政的な困難を経ている借り手は借り換えができない可能性があります。

収入の減少、クレジットスコアの低下、または予期しない債務（医療費など）のために、新しいローンの適格性を得るのに問題がある可能性があります。

このような場合、住宅所有者は住宅ローンの変更の対象となる可能性があります。

ローンの変更は、通常、財政的困難のために借り換えを受ける資格がない住宅所有者のために予約されています。

住宅ローンの変更は、通常、借り換えの対象とならず、他の可能性のある住宅ローン救済オプションを使い果たした借り手のために予約されています。

“ローンの変更では、既存の銀行や貸し手と協力して、既存の住宅ローンの条件を変更することができます”と、BERNKOPF Goodman、LLPの消費者金融訴訟弁護士David Merritt氏は説明します。

“あなたの既存の抵当で不履行になったら、チャンスは新しい貸方が新しい貸付け金を与えるために警戒するポイントにあなたの信用が否定的に影”

“通常、この状況では借り換えは不可能です”とメリット氏は言います。

つまり、ローンの変更と借り換えの間に本当の競争はないことを意味します。 あなたのための右のオプションは、あなたの現在のローン、あなたの個人的な財政の状態に依存し、何あなたの住宅ローンの貸し手に同意します。

借り換えの適格性を確認する（2021年12月30日）

ローンの変更と寛容

寛容は、サービサーが金融ストレスの時に借り手を助けることができる別の方法です。

ローン免除は、住宅所有者が自分の足で戻ってくる間に住宅ローンの支払いを一時的に停止する一時的な計画です。

例えば、職を失った、または収入を減らした多くの住宅所有者は、COVIDのパンデミックの間に最大1年以上の忍耐を要求することができました。

住宅ローンの変更は、住宅ローンの金利や条件を変更する恒久的な計画です。

寛容とローンの変更を組み合わせることで、より効果的な住宅ローン救済計画を立てることができます。

例えば、禁欲期間の終了時に収入がまだ減少している住宅所有者は、恒久的な融資変更を承認することができます。

または、住宅ローンの変更を承認された住宅所有者は、返済期間が終了するまで、未払いの元本の一部を返済することができます。

ローン変更の対象は誰ですか？

ローン変更の資格を得るためには、借り手は通常、少なくとも3つの住宅ローンの支払いを逃し、デフォルトになっている必要があります。

“時には、デフォルトが差し迫っている金融挫折を経験した借り手は、ローンの変更の対象となることがあります。 しかし、彼らの住宅ローンの下でデフォルトの誰もがローンの変更の対象となるわけではありません”とWhitmanは説明しています。

“財政的な後退が非常に深刻で、住宅ローンを返済できないほどの借り手は、修正を受けることも、収入や貯蓄のいずれかから住宅ローンの支払いを行う能力を持っている借り手も受けることもありません。”

“経済的な後退が非常に厳しいため、住宅ローンを返済することはできません”–Elizabeth Whitman,attorney&managing member,Whitman Legal Solutions,LLC

苦難の手紙や声明を提供することに加えて、収入の証明、二年分の納税申告書、銀行/財務諸表を提供する準備をすると、コンドルは述べている。

ただし、貸主は貸付け金の変更を提供する義務を負わないことに注意してください。

“貸し手が実行された契約を持っている–ローンを意味する–彼らはそれを変更する必要はありません。 多くは、住宅ローンの変更を拒否されている、”ギャラガーは説明しています。

“貸し手が条件を変更することを望むなら、あなたの要求ごとに、あなたは出発点を持っています。”

ローンの変更を要求する方法

ローンの変更を要求するプロセスは、あなたのローンを管理する人によって異なります。

最初に行う必要があることは、あなたのローンサービサーに連絡することです。 これはあなたが支払いを送る会社であり、あなたがローンの変更のためのあなたのオプションを決定するためにあなたが働く必要があるものです。

一部の住宅ローンは、元の貸し手によって管理され、または”サービス”されています。 しかし、ほとんどの住宅ローンは、別の会社によってサービスされています。

たとえば、ウェルズ-ファーゴからローンを受け取ったかもしれませんが、今は米国銀行に支払いをしています。

ローンサービサーは、あなたの毎月の住宅ローンの支払いを取る会社です;あなたはあなたの最新の住宅ローンの声明の名前と連絡先情報を確認することによ

多くの借り手は、彼らのサービサーや貸し手に”苦難の手紙”を送信することによってプロセスを開始します。 苦難の手紙は、単に借り手の財政難を説明し、彼らが支払いを行うことができない理由を説明するノートです。

貸し手は、銀行取引明細書、支払スタブ、資産の証明を含む財務情報と文書を要求する可能性があります。

これらの文書は、あなたの貸し手があなたの個人的な財政の完全な範囲を理解し、住宅ローンの救済のための正しいパスを決定するのに役立ちます。

住宅ローンの変更プログラム

あなたのローンの変更オプションは、あなたが持っているローンの種類とあなたの貸し手やローンサービサーが同意するものに

従来型ローンの変更

“ファニーメイ、フレディマック、および従来型ローンの民間貸し手は、独自の変更プログラムとガイドラインを持っています”と不動産弁護士のチャールズギャラガー氏は述べています。

特に、Freddie MacとFannie Maeは、適格な借り手の住宅ローンの支払いを約20％削減するように設計されたフレックス修正プログラムを提供しています。

フレックス変更は、通常、金利の調整、元本残高の一部の負担、または住宅所有者の毎月の支払いをより手頃な価格にするためのローンの期間の延長を含

フレックス変更プログラムの対象となるには、住宅所有者は以下を持っている必要があります:

• 主な居住地、第二の家、または投資不動産
• または;3未満の毎月の支払いが期限を過ぎていますが、ローンは”差し迫ったデフォルト”にあります。 これは、一次住居

特定の困難が”差し迫ったデフォルト”ステータスを引き起こす可能性があるための唯一の選択肢です。

失業している借り手は、一定期間の支払いを一時停止するが、ローンの期間や金利を永久に変更しない一時的な寛容計画に置かれる可能性が高い。

さらに、政府が支援するFHA、VA、およびUSDAの融資は、Flex Modification programの対象とはならない。

Fhaローン変更

連邦住宅局は、滞納した借り手に対する支払いをより管理しやすくするために、独自のローン変更オプションを提供しています。

あなたの状況に応じて、FHAローンの変更オプションが含まれる場合があります:

• 金利の引き下げ
• ローン期間の延長
• 未払いの元本、利息、またはローン費用をローンの残高に戻す
• 借り手が逃した支払いを補うために住宅ローンを再償却

ホーム手頃な価格の変更プログラム（fha–hamp）。

FHA–HAMPは、貸し手が住宅所有者のローンを現在のものにするために逃した住宅ローンの支払いを延期することを可能にする。 その後、HUD（FHAの監督者）は、残りのローン残高の最大30％の無利子の従属ローンを開くことによって、毎月の支払いをさらに減らすよう要求することができます。 借り手は、残高の70％に基づいて元本と利息を支払うだけで、家の売却または借り換え時に残りを返済することができます。

この余分な元本額を延期することは、FHAの借り手がローンで軌道に乗るのを容易にするのに役立ちます。

FHA–HAMPは、通常、借り手の毎月の支払いを下げるために、上記のローン変更方法のいずれかと組み合わせられます。

適格なFHA借り手は、ローン変更またはFHA–HAMPプログラムのいずれかの資格を得るために試用返済計画を完了する必要があります。 これには、3ヶ月間の変更された金額でオンタイムの支払いを行うことが含まれます。

VAローンの変更

退役軍人および退役軍人省の支援を受けたローンを持つサービスメンバーは、vaローンの変更についてサービサーに尋ねることができます。

VAローンの変更は、未払いの固定資産税や住宅所有者保険のような他の滞納の持ち家費用と同様に、逃した支払いをローン残高に戻すことができます。

これらの費用がローンに追加された後、借り手とサービサーは協力して、ベテランにとって管理可能な新しい返済スケジュールを確立します。

注、VAの変更は、金利が実際に上昇する可能性があるという点でユニークです。 この計画は、退役軍人が現在の彼らのローンをもたらすことができますが、それは常に住宅所有者の毎月の支払いを減らすことはありません。

「VAローンの変更には、いくつかの要件が適用されます」とCondor氏は述べています。 彼女は説明します:

• “あなたのVAローンは、デフォルトでなければなりません
• あなたは、デフォルトの原因となった一時的な苦難から回復している必要があります
• 変更されたVAローン
• の金融債務をサポートすることができなければなりませんし、過去三年間にVAローンを変更していてはなりません”

VAの貸付け金のある自家所有者は’流線形の修正のために修飾するかもしれない。’

Streamlineの変更は、従来のVAの変更計画ほど多くの文書を必要としませんが、二つの追加要件が含まれています:

• 元利合計の支払いは、少なくとも10％低下する必要があります
• 借り手は、彼らが変更された支払いを行うことができることを証明するために3ヶ月の試用返済計画を完了する必要があります

あなたのvaローンのオプションについてあなたのローンサービサーに相談してください。

USDAローンの変更

USDAローンの変更は、現在のローンが米国農務省によって支援されている住宅所有者向けです。

米国農務省のローン変更により、不足している住宅ローンの支払い（元本、利息、税金、保険を含む）をローン残高にロールバックすることができます。

USDAの修正計画では、借り手の支払いを減らすために、最大480ヶ月、つまり合計40年までの期間延長も可能になっています。 そして、サービサーは、USDAによると、”必要に応じて市場金利を下回っても”、借り手の金利を下げることができます。

サービサーは、住宅ローンの回復アドバンスを使用して、住宅所有者の未払い元本残高の最大30％をカバーすることができます。

あなたがUSDAのローン変更の対象となっているかどうかを調べるためにあなたのローンサービサーに連絡してください。

住宅ローンの変更は良いアイデアですか？

住宅ローンの変更は、適切な候補者のために追求する価値があります。

“変更はあなたにリンゴで第二の一口を与え、デフォルトまたは差し押さえプロセスからあなたを得ることができ、あなたの家に残る機会を可能にします”とMerritt氏は述べています。

しかし、注意事項が適用されます。

「通常、変更はあなたの逃した支払いのすべてを取り、それらを元本残高に追加します」とMerritt氏は言います。

あなたの現在の住宅ローンはoutstanding300,000の残高を持っていると言います。 あなたが支払いでmissed50,000を逃したと仮定します。 この例では、修正された残高はcapitalization350,000になり、これは’大文字化’と呼ばれます。

“しかし、あなたの家の価値はわずか$310,000であると想像してください”とMerrittは付け加えます。 “ここでは、変更はあなたの家に滞在し、差し押さえを避けることができますが、あなたはあなたの家が価値があるよりも多くを借りているだろう。 それはあなたの家を販売したいと思った変更の後の二年、例えば、問題である。”

借り換えとその他の変更の代替

ローンの変更はあなたの唯一の選択肢ではありません、ありがたいことに。

可能な選択肢には、借り換え、寛容、差し押さえの代わりに証書、または第13章破産が含まれます。

借り換え

上記のように、まず住宅ローンの借り換えで金利と支払いを下げる資格があるかどうかを確認する必要があります。

あなたはあなたに基づいて新しい住宅ローンの資格を得る必要があります:

• クレジットスコアと信用報告書
• 負債対所得比率
• ローン対価値比率（あなたのローン残高と家の価値）
• 収入と雇用

財政的困難の時にリファイナンスの資格を得ることは難しいかもしれません。 しかしこの作戦を書く前に、利用できるすべての貸付け金の選択を点検しなさい。

例えば、FHAローンは、クレジットスコア要件が低く、従来のローンよりも高い負債対所得（DTI）比率を可能にします。 だから、従来のものよりもFHAローンに借り換えする方が簡単かもしれません。

Streamline refinancing

FHA、VA、およびUSDAローンを持つ住宅所有者には、Streamline Refinancingの形で追加のオプションがあります。

合理化借り換えは、通常、収入や雇用の検証、または新しい家の評価を必要としません。 （貸し手は常にあなたが時間通りに住宅ローンの支払いを行っていることを確認しますが）でも、信用チェックが免除される可能性があります。

これらの融資は、財政が低迷している住宅所有者にとっては、より寛容です。

注、Streamlineの借り換えは、同じローンプログラム内でのみ許可されています：FHA–to–FHA、VA–to–VA、またはUSDA–to–USDA。

Streamline Refiの適格性を確認する（2021年12月30日）

その他の住宅ローン救済オプション

借り換えには、通常、97％以下のローン対価値比率が必要であり、住宅所有者

しかし、”自宅の株式が3％未満の借り手は、Fannie MaeのHIROプログラムの対象となる可能性がある”とWhitmanは示唆している。

この”高LTV借り換えオプション”は、プロパティが価値があるよりも彼らの住宅ローンの多くを借りているファニーメイ担保ローンを持つ住宅所有者のため

“自分の家にほとんど、あるいはまったく株式を持つ借り手のための他の選択肢は、合意の差し押さえや空売りが含まれます,これは、未払いの住宅ローン”

どうすればいいの？

ホイットマン氏は、”ローンの変更後に住宅ローンやその他の債務の返済に苦労する借り手は、家を処分し、より手頃な価格の住宅オプションを見つける方が良いかどうかを検討する必要があります。”

借り換えや住宅ローンの変更があなたのための正しい戦略であるかどうかをよりよく判断するには、あなたのローンサービサー、弁護士、または住宅カウンセラー

住宅ローンの変更FAQ

あなたのオプションを理解する

住宅ローンの変更は、通常、すでにローンを滞納している住宅所有者のために予約されています。

住宅ローンの支払いが心配な場合は、借り換えの適格性を確認するか、ローンが滞納になる前にローンサービサーにオプションについて連絡して、問題を先取りしてください。

現在、多くの住宅所有者が経済的困難に直面しており、多くの貸し手やローンサービサーが喜んで支援しています。 しかし、助けはそれを求める人にのみ利用可能です。

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