Qual è la differenza tra un deposito ipotecario e un deposito di scambio?

Aggiornamento 13 dicembre 2021

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Quando si sta per acquistare la tua prima casa, di solito si salva una somma di denaro da utilizzare a fianco del tuo mutuo. La gente chiama questo processo ‘Salvare il tuo deposito’, e la somma che si salva è generalmente indicato come il deposito ipotecario.

Ma il giorno in cui cambi i contratti per acquistare la tua casa, consegnerai il 10% del valore della proprietà in contanti all’avvocato del tuo venditore. Questa somma è chiamata il tuo deposito di scambio.

Queste due somme di denaro non sono (del tutto) le stesse! Questa distinzione imbarazzante è la fonte di molta confusione tra gli acquirenti per la prima volta in particolare. Qui spieghiamo la differenza – e perché è importante.

Deposito ipotecario vs deposito di scambio

Il tuo deposito ipotecario è probabilmente quello che pensi come il tuo deposito. È l’importo che stai mettendo a fianco il mutuo per compensare il costo totale della vostra nuova casa. Più grande è il tuo deposito in relazione al tuo mutuo, il rapporto prestito-valore più basso che hai, e quindi il migliore affare ipoteca è molto probabile che per ottenere.

Tuttavia-il deposito ipotecario non è davvero un ‘deposito’ nel vero senso della parola! È semplicemente il denaro che si trasformerà in equità, cioè la porzione della vostra casa che si possiede a titolo definitivo e senza ipoteca.

Il tuo deposito di scambio, d’altra parte, è davvero un deposito. Il tuo avvocato lo trasferisce all’avvocato del tuo venditore quando cambi i contratti sulla vendita. Questo è noto come il’ punto di non ritorno’, in quanto se si torna fuori l’acquisto ora, si perderanno quei soldi.

Il deposito di scambio è in genere il 10% del prezzo della proprietà. Di tanto in tanto si può concordare una somma inferiore con il venditore, e talvolta possono insistere su più.

Quindi devo risparmiare due depositi?

La buona notizia è che il deposito di scambio è di solito parte del deposito ipotecario (e spesso tutto). Quindi no, non hai bisogno di due depositi. Il motivo principale per cui sono indicati separatamente è che hanno funzioni diverse: un deposito ipotecario influisce sul tuo contratto di mutuo, mentre un deposito di scambio viene utilizzato quando si scambiano i contratti. Inoltre, un deposito ipotecario può essere molto più grande di un deposito di scambio, in modo da utilizzare solo una parte di esso quando si scambiano.

Ci sono anche altri motivi, come le regole che circondano l’aiuto per acquistare ISA, che tratteremo di seguito.

Deposito ipotecario e deposito di scambio – esempio

Max sta comprando una casa per £200.000 con il 20% in contanti (£40.000) e un mutuo dell ‘ 80% di £160.000. Il suo deposito ipotecario è di £40.000, ma ha solo bisogno di un deposito di scambio del 10%. Così egli consegna oltre la metà del suo deposito ipotecario (£20.000) quando i contratti vengono scambiati. Un paio di settimane dopo, il giorno del completamento, paga il restante £20.000 mentre il suo creditore ipotecario rilascia il prestito £160.000 della sua ipoteca.

Cosa succede se non sono un acquirente per la prima volta? Ho ancora un deposito di scambio?

Se stai vendendo una casa per comprare la tua prossima casa, potresti non avere il denaro di riserva per pagare un deposito di scambio. Nella maggior parte dei casi, questo denaro sarà legato nel patrimonio netto della vostra casa attuale. Dove questo è il caso, il processo comporta un po ‘ più di magia conveyancing. Ecco come funziona.

Come un deposito di scambio si muove lungo la catena

Ecco un esempio di come funziona il processo di deposito di scambio se stai vendendo e acquistando.

Max, il primo acquirente, sta comprando la casa di Helen da £200.000. Helen sta comprando una casa da Rajesh per £250.000. Rajesh non comprerà ancora un’altra proprietà-si trasferirà in alloggi in affitto-quindi la catena si ferma lì.

Il giorno dello scambio, l’avvocato di Max trasferisce il suo deposito di cambio di £20.000 all’avvocato di Helen. Allora, da dove viene il deposito di scambio di Helen? Questa è la parte intelligente. Il suo avvocato può usare gli stessi soldi del suo deposito. Anche se il denaro stesso rimarrà con avvocato di Helen, questo è sufficiente per fornire la sicurezza per consentire il suo acquisto per andare avanti.

Tuttavia, c’è un piccolo intoppo. Il deposito di scambio di Max è solo £20,000 (cioè 10% di £200,000). Ma Helen sta comprando una casa di 250.000 sterline, quindi non ha bisogno di un deposito di 25.000 sterline? La risposta è, lei potrebbe. Lei (o il suo avvocato) potrebbe parlare con Rajesh e cercare di concordare un deposito più basso, ma Rajesh ha il diritto di insistere sul pieno 10%. Se lo fa, allora Helen dovrà trovare un ulteriore £5,000 in contanti per compensare il suo deposito di scambio completo. Tuttavia, Rajesh potrebbe preferire accettare un deposito inferiore piuttosto che vedere la catena potenzialmente collassare.

Il giorno del completamento, l’avvocato di Max trasferisce i soldi rimanenti per il suo acquisto all’avvocato di Helen: il denaro ipotecario di £160.000 e il resto del deposito ipotecario (£20.000). Questo fa un totale di £200.000 e così completa l’acquisto di Max.

Ora, finalmente, l’avvocato di Helen può trasferire il deposito di scambio di £20.000 all’avvocato di Rajesh (insieme all’equità di Helen e alla nuova ipoteca). Questo è il deposito ‘spostando la catena’. Se ci fossero ancora più acquirenti nella catena, il deposito di scambio continuerebbe a salire in questo modo fino al completamento dell’ultimo acquisto di proprietà.

Cosa succede se il deposito di scambio non è sufficiente?

Come mostrato nell’esempio di Max, Helen e Rajesh, il deposito di scambio del primo acquirente potrebbe non essere sufficiente a coprire gli acquisti più in alto nella catena. Questo lascia quegli acquirenti con due opzioni:

• Trovare qualche soldo extra da qualche parte (ad esempio risparmi o un prestito)
• Negoziare un deposito di scambio inferiore

Se la differenza è solo piccola, negoziare un deposito inferiore è spesso realizzabile. Tuttavia, minore è il deposito di scambio, maggiore è il rischio per il venditore – in modo da tenere a mente se il vostro acquirente sta chiedendo di accettare un deposito inferiore. Un deposito del 10% è una buona protezione per te (come venditore) contro il tuo acquirente.

Il mio aiuto per acquistare ISA può coprire il mio deposito di scambio?

Se hai risparmiato fino a comprare la tua prima casa utilizzando un aiuto per comprare ISA, allora è importante capire la differenza tra un deposito ipotecario e il deposito di scambio. Un aiuto per acquistare ISA aggiunge un bonus del 25% ai tuoi risparmi quando completi l’acquisto della tua prima casa – ma questo dettaglio ha catturato molti acquirenti per la prima volta. Il bonus del 25% viene pagato solo dopo il completamento, il che significa che non può essere utilizzato per il tuo deposito di scambio (anche se il resto del tuo aiuto per acquistare ISA savings può essere). Ecco un esempio.

La prima casa di Jane costerà £150.000, quindi ha bisogno di un deposito di scambio del 10% di £15.000. Ha risparmiato il massimo di £12.000 nel suo aiuto per acquistare ISA, che il bonus del 25% aumenterà a £15.000, ma solo quando il suo acquisto sarà completato. Ciò significa che lei può utilizzare il £12.000 per il suo deposito di scambio, ma deve trovare l’extra £3.000 da qualche altra parte nel frattempo (o convincere il suo acquirente ad accettare un deposito inferiore). Lei dovrebbe essere in grado di ottenere un prestito a breve termine (forse anche dalla famiglia) dato che lei sarà in grado di pagare di nuovo non appena l’acquisto completa.

Cosa succede se uso un ISA a vita?

L’aiuto per l’acquisto di ISA è ora chiuso ai nuovi candidati (anche se i risparmiatori esistenti possono continuare a utilizzarli fino al 1 ° dicembre 2030). Tuttavia, esiste un prodotto sostitutivo che è un modo ancora più efficace per risparmiare per un deposito. A Lifetime ISA (LISA) consente di risparmiare fino a £4.000 all’anno con un bonus del 25% pagato alla fine di ogni anno (cioè un massimo di £1.000). Questo significa che è possibile utilizzare questo bonus come parte del vostro deposito di scambio, come si avrà già.

Il rovescio della medaglia è che se si preleva denaro da un LISA prima dell’età di 60 anni per qualsiasi motivo diverso dall’acquisto di una prima casa, si pagherà una penale del 25 per cento sul denaro.

Posso perdere il mio deposito di scambio?

Una volta pagato il deposito di scambio, sei legalmente obbligato ad andare avanti con l’acquisto di proprietà. Ciò significa che perderai il tuo deposito se decidi di fare marcia indietro. Al contrario, se il venditore esegue il backup, si otterrà il deposito di scambio indietro (e dovrebbe essere in grado di citare in giudizio per eventuali costi o disagi sostenuti nel processo).

Allo stesso modo, se il vostro acquirente tira fuori, si arriva a mantenere il loro deposito di scambio. Tuttavia, potrebbe essere necessario passare direttamente al vostro venditore, dal momento che è improbabile che sia in grado di andare avanti con il proprio acquisto.

Quali sono le alternative all’utilizzo di un deposito di scambio?

In alcune circostanze, potresti incontrare difficoltà nel trovare un deposito di scambio.

Ad esempio, se si utilizza un mutuo al 100% che non richiede alcun deposito ipotecario (ad esempio un mutuo garante), quindi presumibilmente non si dispone di alcun risparmio che è possibile utilizzare per un deposito di scambio. Allo stesso modo, si potrebbe avere un mutuo del 95% con un deposito ipotecario del 5%, che non è sufficiente a coprire il deposito di scambio.

Inoltre (come menzionato sopra) potresti essere un venditore e un acquirente, e il deposito di scambio del tuo acquirente non è sufficiente a coprire il 10% della proprietà che stai acquistando.

In queste circostanze, le tue alternative sono:

• Chiedete al vostro garante (se del caso), per coprire i depositi in valuta
• prendere in Prestito i soldi da un altro membro della famiglia
• Prendere un prestito ponte per i soldi in più (ma attenzione degli alti tassi di interesse)
• Negoziare un cambio più basso deposito

Come molti aspetti del processo di acquisto di casa, i due tipi di deposito può causare un po ‘ di confusione in un primo momento. Il tuo broker ipotecario può rispondere alle vostre domande in qualsiasi momento, così come trovare il miglior affare di valore.