mi a különbség a jelzálog-betét és a csere-betét között?

frissítve 13 December 2021

6min olvasni

amikor arra készül, hogy megvásárolja az első otthon, akkor általában menteni egy pénzösszeget használni mellett a jelzálog. Az emberek ezt a folyamatot a betét megtakarításának nevezik, és a megtakarított összeget általában jelzálog-betétnek nevezik.

de azon a napon, amikor szerződést cserél otthonának megvásárlására, az ingatlan értékének 10% – át készpénzben átadja az eladó ügyvédjének. Ezt az összeget hívják a csere betét.

ez a két pénzösszeg nem (teljesen) ugyanaz! Ez a kínos megkülönböztetés sok zavart okoz az első vásárlók körében. Itt elmagyarázzuk a különbséget – és miért fontos.

jelzálog betét vs csere betét

a jelzálog betét valószínűleg mit gondol, mint a betét. Ez az az összeg, amelyet a jelzálog mellett helyez el, hogy pótolja új otthonának teljes költségét. Minél nagyobb a betét kapcsolatban a jelzálog, az alacsonyabb hitel-érték arány van, és így a jobb jelzálog foglalkozik akkor valószínű, hogy kap.

azonban-a jelzálog-betét nem igazán ‘betét’ a szó valódi értelmében! Ez egyszerűen a pénz, amely tőkévé válik, azaz. az otthonod azon része, amelyet egyenesen és jelzálog nélkül birtokolsz.

a csere betét, másrészről, tényleg egy betét. Az Ön ügyvédje átadja azt az eladó ügyvédjének, amikor adásvételi szerződéseket cserél. Ez az úgynevezett ‘point of no return’, hogy ha vissza a Vásárlás most, akkor el fogja veszíteni, hogy a pénz.

a csere betét általában 10% – a az ingatlan ára. Előfordulhat, hogy alacsonyabb összeget állapít meg az eladóval, és néha ragaszkodhat többet.

tehát két betétet kell megtakarítanom?

a jó hír az, hogy a csere betét általában része a jelzálog betét (és gyakran az egészet). Tehát nem, nem kell két betét. A fő ok, amiért külön hivatkoznak rájuk, az, hogy különböző funkcióik vannak: a jelzálog-betét befolyásolja a jelzálog-ügyletet, míg a cserebetétet akkor használják, amikor szerződéseket cserél. Is, a jelzálog-betét lehet sokkal nagyobb, mint egy csere betét, így csak akkor használja egy részét, ha csere.

vannak más okok is, például az ISA-k megvásárlásához szükséges Súgó szabályai, amelyeket alább ismertetünk.

Jelzálogbetét és csere betét – példa

Max vásárol egy házat 200 000 fő részére 20% készpénzben (40 000 fő) és 80% – os jelzáloggal 160 000 főben. A jelzálog letétje 40.000, de csak 10% – os csereelőlegre van szüksége. Így ő adja át a felét a jelzálog betét (60.000), amikor szerződéseket cserélnek. Néhány héttel később, a teljesítés napján, kifizeti a fennmaradó 20 000 Ft-ot, míg jelzáloghitelezője elengedi jelzálogának 160 000 Ft-os hitelét.

mi van, ha nem vagyok első vásárló? Még mindig van egy csere betét?

ha egy otthont ad el, hogy megvásárolja a következő otthonát, előfordulhat, hogy nincs tartalék készpénze a csere betét kifizetésére. A legtöbb esetben ezt a pénzt a jelenlegi otthonának saját tőkéjébe kötik. Ahol ez a helyzet, a folyamat egy kicsit több közvetítő varázslatot foglal magában. Elmondom, hogy működik.

hogyan mozog egy cserebefizetés a láncban

Íme egy példa arra, hogyan működik a cserebefizetési folyamat, ha egyszerre ad el és vásárol.

Max, az első vásárló, megvásárolja Helen 200 000-es házát. Helen vesz egy házat Rajesh-től 250,000 Ft-ért. Rajesh még nem fog újabb ingatlant vásárolni – bérelt szállásra költözik -, így a lánc ott megáll.

a csere napján Max solicitor átutalja a 20 000-es 60 000-es váltókét Helen solicitorának. Honnan van Helen letétje? Ez az okos rész. Az ügyvédje ugyanazt a pénzt használhatja, mint a letétje. Bár maga a pénz Helen ügyvédjénél marad, ez elegendő ahhoz, hogy biztosítsa a vásárlás folytatását.

van azonban egy kis gubanc. Max cserebetétje csak 20 000 fő (azaz a 200 000 fő 10% – a). De Helen vesz egy 250.000-es házat, szóval nem kell neki 25.000-es betét? A válasz, talán. Ő (vagy ügyvédje) beszélhet Rajesh-szel, és megpróbálhat megállapodni egy alacsonyabb betétről, de Rajeshnek joga van ragaszkodni a teljes 10% – hoz. Ha igen, akkor Helennek további 5000-et kell találnia készpénzben, hogy kifizesse a teljes csereelőleget. Rajesh azonban inkább beleegyezik egy alacsonyabb betétbe, mintsem látja, hogy a lánc potenciálisan összeomlik.

a Befejezés napján Max ügyvédje átutalja a vásárláshoz fennmaradó pénzt Helen ügyvédjének: a jelzálogpénz 160 000, a jelzálog-betét többi része (20 000). Ez összesen 200.000 Ft-ot tesz ki, és így befejezi Max vásárlását.

most, végre, Helen ügyvédje átutalhatja a 20.000 dolláros váltóbetétet Rajesh ügyvédjére (Helen saját tőkéjével és új jelzáloggal együtt). Ez a betét ‘felfelé mozog a láncban’. Ha még több vásárló lenne a láncban, akkor a tőzsdei betét továbbra is felfelé haladna, amíg az utolsó ingatlanvásárlás be nem fejeződik.

mi történik, ha a csere betét nem elég?

amint azt Max, Helen és Rajesh példája mutatja, az első alkalommal a vevő cserebetétje nem biztos, hogy elegendő a lánc magasabb szintű vásárlásainak fedezésére. Ez két lehetőséget hagy a vásárlóknak:

• keressen valamilyen extra készpénzt valahonnan (pl. megtakarítás vagy kölcsön)
• tárgyaljon alacsonyabb cserebetétről

ha a különbség csak kicsi, akkor az alacsonyabb betét tárgyalása gyakran elérhető. Azonban minél alacsonyabb a csere betét, annál nagyobb a kockázata az eladónak – ezért ne feledje ezt, ha a vevő alacsonyabb betét elfogadását kéri. A 10% – os letét jó védelmet nyújt Önnek (mint eladónak) a vevő visszalépése ellen.

tudok segíteni vásárolni ISA fedezi a csere betét?

ha már megtakarított vásárolni az első otthon segítségével segítséget vásárolni ISA, akkor fontos megérteni a különbséget a jelzálog-betét és a csere betét. A segítség vásárolni ISA hozzáad egy 25% bónusz a megtakarítások, amikor befejezi a vásárlás az első otthon – de ez a részlet fogott ki sok első alkalommal vásárlók. A 25% – os bónuszt csak a befejezés után fizetik ki, ami azt jelenti, hogy nem használható fel a cserebefizetésre (bár az ISA-megtakarítások megvásárlásához nyújtott többi segítség is lehet). Itt egy példa.

Jane első otthona 150 000 Ft-ba kerül, ezért 10% – os, 15 000 Ft-os devizakötvényre van szüksége. Megtakarította a maximális 12 000 USD-t az ISA megvásárlásához nyújtott segítségében, amelyet a 25% – os bónusz 15 000-re emel-de csak akkor, ha a vásárlás befejeződik. Ez azt jelenti, hogy felhasználhatja a 12 000-et cserebetétjére, de időközben meg kell találnia az extra 3000-et valahonnan máshonnan (vagy meg kell győznie vevőjét, hogy fogadjon el alacsonyabb betétet). Képesnek kell lennie arra, hogy rövid lejáratú kölcsönt kapjon (talán még a családtól is), mivel képes lesz visszafizetni, amint a vásárlás befejeződik.

mi van, ha egy életre szóló ISA-t használok?

az ISA megvásárlásához nyújtott segítség most már zárva van az új pályázók előtt (bár a meglévő megtakarítók továbbra is használhatják őket 1 December 2030-ig). Van azonban egy helyettesítő termék, amely még hatékonyabb módja a betét megtakarításának. A Lifetime ISA (LISA) lehetővé teszi, hogy akár 4000-et is megtakarítson évente 25% – os bónusszal, amelyet minden év végén fizetnek (azaz legfeljebb 1000-et). Ez azt jelenti, hogy ezt a bónuszt a cserebefizetés részeként használhatja, mivel már megkapja.

a hátránya az, hogy ha a pénzt a LISA előtt a 60 éves kor bármely más okból, mint vásárol egy első otthon, akkor fizet egy 25 százalékos büntetést a pénzt.

elveszíthetem a betétemet?

miután kifizette a csere letétet, jogilag köteles folytatni az ingatlanvásárlást. Ez azt jelenti, hogy elveszíti a befizetését, ha úgy dönt, hogy visszalép. Ezzel szemben, ha az eladó visszalép, akkor visszakapja az átváltási letétet (és képesnek kell lennie arra, hogy beperelje őket a folyamat során felmerült költségekért vagy kellemetlenségekért).

hasonlóképpen, ha a vevő húzza ki, kapsz tartani a csere betét. Előfordulhat azonban, hogy egyenesen tovább kell adnia az eladónak, mivel nem valószínű, hogy képes lesz a saját vásárlására.

milyen alternatívái vannak a cserebetétnek?

bizonyos körülmények között nehézségekbe ütközhet a cserebetétben.

például, ha 100% – os jelzálogot használ, amelyhez nincs szükség jelzálogkölcsön-letétre (pl. kezes jelzálog), akkor feltehetően nincs megtakarítása, amelyet átváltási betéthez használhat. Hasonlóképpen, lehet, hogy 95% – os jelzáloggal rendelkezik 5% – os jelzálog-betéttel, ami nem elegendő a csere-betét fedezéséhez.

is (mint már említettük) lehet, hogy egy eladó és a Vevő, és a saját vevő csere betét nem elég, hogy fedezze 10% – át az ingatlan vásárol.

ilyen körülmények között az Ön alternatívái a következők:

• kérdezze meg kezes (ha alkalmazható), hogy fedezze a csere betét
• kölcsön a pénzt le egy másik családtag
• vegye ki egy áthidaló kölcsön az extra pénzt (de vigyázz, a magas kamatok)
• tárgyaljon egy alacsonyabb csere betét

mint sok szempontból a hazai vásárlási folyamat, a két fajta a betét okozhat némi zavart az első. A jelzálog bróker válaszolhat a lekérdezések bármely szakaszában, valamint megtalálni a legjobb ár-érték üzlet.