problémák a buying a property needing a lease extension?
tehát megtalálta az álomlakást, megtette az ajánlatát, és elfogadták – majd valaki elkezdi megemlíteni a bérleti szerződést. Volt 99 év, amikor elindult, de most már le 74 évek. Kár, ha meghosszabbították volna, mielőtt 80 év alá került volna, valaki megtakarított volna magának egy szép fillért, de ennek ellenére itt vagyunk – minden tökéletes, kivéve a bérleti szerződést.
Tehát mi a megoldás? Egyszerű, kérje meg az eladót, hogy küldjön egy értesítést a lízing meghosszabbításáról, és ezt átadja Önnek, amikor megvásárolja a lakást. Egyszerűen hangzik, nem igaz?
nos, annak kellene lennie, de lehet néhány csuklás az út mentén – de magától értetődik, hogy be kell szereznie egy ügyvédet a fedélzetre, aki tudja, mit csinálnak, hogy csökkentse annak kockázatát, hogy rosszul megy, és sok pénzbe kerül.
Szóval, mit kell tudni? Először is győződjön meg arról, hogy a gyakorló szakértő – például ALEP-tag. Másodszor, nézze meg ezeket a praktikus tippeket egy ingatlan megvásárlásához a bérleti meghosszabbítás előnyeivel:
hogyan segíthet az eladó elkerülni a kétéves várakozást (és pénzt takaríthat meg)
először is, nem fogja tudni ezt megtenni, kivéve, ha az eladó legalább két évig birtokolja az ingatlant, és jogosult a meghosszabbításra. Ha igen, akkor ezt a jogot átadhatják Önnek, és megtakaríthatják a kétéves várakozást (és néhány megnövekedett költséget, mivel a bérleti díj rövidebb lesz, és az ingatlanértékek időközben növekednek).
mi van, ha már kézbesítettek egy értesítést? – ez rendben van-feltéve, hogy a követelést nem vonták vissza vagy nem hagyták el. Ha ez megtörtént, akkor egy évet kell várniuk attól a ponttól kezdve, amikor a követelés Elveszett, mielőtt újrakezdenék.
mi van, ha hagyatéki eladásról van szó? Nos, továbbra is lehetővé kell tenni a meghosszabbítást, feltéve, hogy az elhunyt halálakor jogosult lett volna ( azaz legalább két évig birtokolta az ingatlant), és feltéve, hogy a végrehajtók a hagyaték kezelésére a hagyaték megadását követő két éven belül kézbesítik az értesítést.
Ok, de mi van, ha az álmom lakás egy aukción?
itt a helyzetet bonyolíthatja az a tény, hogy Ön a szokásos aukciós feltételekre korlátozódik (teljesítés 28 napon belül, tehát ez általában csak készpénzes vásárlókra vonatkozik), valamint az a tény, hogy hacsak az eladó nem ajánlotta fel a hirdetmény kézbesítését az aukciós csomagban meghatározott különleges feltételek szerint, akkor Önnek nincs törvényes joga arra, hogy ragaszkodjon ahhoz, hogy értesítést kézbesítsen.
ne feledje, ha vásárol egy ingatlant aukción, akkor ha az ajánlat elfogadásra kerül, akkor úgy kell tekinteni, hogy cserélt szerződések ott, majd. Más szóval minden vizsgálatot és átvilágítást, beleértve a bérleti szerződés meghosszabbításával kapcsolatos kérdéseket is, előre kell elvégezni, mielőtt az aukciós szobába megy és licitálna.
tehát, feltételezve, hogy az eladót értesíteni tudom, mit kell még tudnom?
feltételezve, hogy az eladó labdázni fog, a legjobb dolog az, ha gondoskodik arról, hogy az értesítést a csere és a befejezés között kézbesítsék. Így az eladó nem köteles elindítani a folyamatot, amíg el nem kötelezik az eladást, és jogilag köteles megvásárolni a lakást tőlük.
az is normális, hogy felkérik Önt, hogy térítse meg őket a bérbeadónál a követelés kivizsgálása során felmerült költségek ellen. Ez azért van, mert akkor lenne felelős ezekért, ha kézbesítette volna az értesítést, és felelős lesz értük a bérleti meghosszabbítási igény teljesítésekor, valamint néhány más megtérülő költséggel együtt.
ahol egy vásárló ügyfél érdekében járunk el, általában átvesszük az értesítést, hogy minimalizáljuk a kockázatot a folyamat ezen pontján.
a teljesítés után a követelést megfelelően át kell adni Önnek, és ha ez nem történik meg, különböző technikai jogi okok miatt a követelést visszavontnak kell tekinteni.
meghosszabbodik-e a bérlet a befejezéskor, ha ezt megteszem?
egyszóval: nem.’
egy fontos dolog, hogy észre mindezt az, hogy ha a bérleti meghosszabbítását végzik törvény alapján, akkor a bérleti szerződés nem hosszabbítható meg, amikor a teljes a vásárlás a lakás. Ha a lízing rövidebb bérleti szerződéssel rendelkezik, amely nem alkalmas hitelezési célokra, akkor nem lesz képes megvásárolni a lakást, ha a jelzáloghitelezőnek szüksége van a lízing meghosszabbítására a befejezéskor.
azonban ha a jelenlegi lízing hossza nem probléma a hitelező, akkor sokkal jobb, mint akkor valószínűleg nem kell fizetni a lízing meghosszabbítása, amíg körülbelül 6-9 hónap le a pályáról. Ez hagy egy kis időt, hogy mentse fel a további költségekre.
az egyetlen kezdeti ráfordítás (a szakmai költségeken kívül) az összeg 10% – ának letétbe helyezése lesz előre, mint az eredeti igénylési értesítésben szereplő ajánlat.
az Értékelési tanácsadás szükségessége
ha rövid bérleti szerződést vásárol, akkor biztosan szüksége van értékelési tanácsra.
ennek két oka van; először is, ha a lízing ‘rövid’, akkor tudnia kell, hogy megfelelő kiigazítást hajtottak végre az Ön által fizetett áron, hogy tükrözze ezt.
másodszor, a lízing meghosszabbításának megkezdéséhez szüksége lesz egy értékelési jelentésre, amelyet a törvényes lízing meghosszabbításokra szakosodott földmérő készít.
a földmérő szerepe az lesz, hogy segítsen ötletet adni néhány fontos jövőbeli költségről. Először is, a valószínű ár, hogy a végén fizet a lízing meghosszabbítása, másodszor, a helyes ‘ajánlat’ ár, hogy a közlemény a követelés. Ha ez a szám túl alacsony, akkor fennáll annak a veszélye, hogy a követelés érvénytelennek minősül – de fennáll annak a veszélye is, hogy túl sokat fizet a lakásért.
ezért előfordulhat, hogy nem kíván támaszkodni az eladó vagy az ingatlanügynök által biztosított bérleti meghosszabbítási árra. Az első esetben előfordulhat, hogy egy online bérleti kiterjesztés kalkulátor. Ez a fajta számológép azonban nem helyettesíti a megfelelő értékelési tanácsot.
mi van, ha a bérleti szerződést meg kell hosszabbítani a befejezéskor, hogy megvásárolhassam az ingatlant?
ez csak akkor működhet, ha közvetlenül a bérbeadóval / tulajdonossal lehet üzletet kötni. Ha ez megtörténik, akkor feltéve, hogy a tulajdonos labdázni fog, a bérleti szerződés meghosszabbítása befejezéskor megadható, sőt az ingatlan eladásából származó bevételből is kifizethető.
ez ideálisan hangzik – szóval, mi a fogás? Lehet, hogy nincs – feltéve, hogy az üzlet feltételei felhalmozódnak, és elengedhetetlen, hogy az árat és az egyéb feltételeket alaposan megvizsgálják, ideális esetben egy földmérő.
de két lehetséges kérdés van – az egyik az, hogy a bérbeadó nem akar olyan nagyvonalú feltételeket kínálni, mint az alapszabály szerint – (ez további 90 évet adna Önnek – tehát ha a bérleti szerződés 74 év, ez 164 évre megy vissza. Továbbá nem lesz több földi bérleti díj fizetni.
Továbbá, ha a tulajdonos akar eladni egy lízing meghosszabbítása, akkor lehet ajánlani egy kifejezés 99 vagy 125 év, és azt is szeretné tartani a föld bérleti díj. Feltéve, hogy a földbérlet nem túlzott, ez nem okoz problémát, de vannak olyan szerencsétlen esetek, amikor a bérleti díj nagyon rövid időközönként megduplázódik, és kezdetben magas, ami valójában eladhatatlanná teheti az ingatlant. Tehát szükség van szakember tanácsot, hogy nézd meg a feltételeket minden ‘deal’, hogy megbizonyosodjon arról, hogy nincs csípés a farok.
Végül, természetesen, ha az ingatlant nem lehet megvásárolni a bérleti szerződés meghosszabbítása nélkül, akkor a tulajdonos ezt tudhatja, és ezt előnyére felhasználhatja bármilyen ‘önkéntes’ ügylet feltételeinek tárgyalásakor.
Mark Chick partnere és vezetője a bérbeadó & bérlő csapat Bishop & Sewell. Az ebben a cikkben felvetett kérdések vagy a lízingügyek megvitatása általában, kérlek írj e-mailt [email protected] vagy látogasson el www.bishopandsewell.co.uk.
