¿Problemas al comprar una propiedad que necesita una extensión de arrendamiento?
Entonces, ha encontrado el piso de ensueño y ha hecho su oferta y ha sido aceptada, y luego, alguien comienza a mencionar el contrato de arrendamiento. Tenía 99 años cuando comenzó, pero ahora se ha reducido a 74 años. Una pena, si se hubiera extendido antes de que pasara por debajo de los 80 años, alguien se habría ahorrado un centavo, pero, sin embargo, aquí estamos, todo perfecto, excepto el contrato de arrendamiento.
Entonces, ¿cuál es la solución? Simple, haga que el vendedor entregue un aviso para solicitar una extensión de arrendamiento y que se lo transfiera cuando compre el piso. Suena fácil, ¿no?
Bueno, debería serlo, pero podría haber algunos contratiempos en el camino, pero no hace falta decir que necesita un abogado a bordo que sepa lo que están haciendo, para reducir el riesgo de que salga mal y le cueste mucho dinero.
Entonces, ¿qué necesitas saber? En primer lugar, asegúrese de que el practicante sea un experto, como un miembro de ALEP. En segundo lugar, eche un vistazo a estos prácticos consejos para comprar una propiedad con el «beneficio» de una extensión de arrendamiento:
Cómo el vendedor puede ayudarlo a evitar una espera de dos años (y ahorrarle dinero)
En primer lugar, no podrá hacer esto a menos que el vendedor haya sido propietario de la propiedad durante al menos dos años y califique para el derecho de extensión. Si lo hacen, pueden pasarle esto a usted y ahorrarle la espera de dos años (y algunos costos aumentados a medida que el contrato de arrendamiento se acorta y el valor de la propiedad aumenta mientras tanto).
¿Qué pasa si ya han entregado una notificación? – está bien-siempre que la reclamación no haya sido retirada o abandonada. Si esto ha sucedido, tendrán que esperar un año desde el punto en que se perdió la reclamación antes de comenzar de nuevo.
¿Qué pasa si se trata de una venta de sucesiones? Bueno, todavía debería ser posible extender siempre que el fallecido hubiera calificado cuando murió (es decir, que fuera propietario de la propiedad durante al menos dos años) y siempre que los ejecutores entreguen el aviso dentro de los dos años posteriores a la obtención de la «concesión de sucesiones» para tratar con el patrimonio.
Ok, pero ¿qué pasa si mi apartamento de ensueño está en una subasta?
Aquí, la posición puede complicarse por el hecho de que se limita a los términos de la subasta «estándar» (finalización dentro de los 28 días, por lo que suele ser solo para compradores en efectivo) y el hecho de que, a menos que el vendedor se haya ofrecido a entregar el aviso en las «condiciones especiales» establecidas en el paquete de la subasta, no tendrá ningún derecho legal de insistir en que haga la entrega formal de un aviso.
Recuerde, si está comprando una propiedad en una subasta, si su oferta es aceptada, se considerará que ha intercambiado contratos allí mismo. En otras palabras, cualquier investigación y «diligencia debida», incluidas las preguntas sobre la extensión del arrendamiento, tendrá que hacerse por adelantado, antes de ir a la sala de subastas y pujar.
Entonces, suponiendo que pueda hacer que el vendedor entregue un aviso, ¿qué más necesito saber?
Suponiendo que el vendedor juegue a la pelota, lo mejor que puede hacer es organizar que se entregue el aviso entre el intercambio y la finalización. De esta manera, el vendedor no estará obligado a iniciar el proceso hasta que se comprometa a vender y usted esté legalmente obligado a comprarle el piso.
También es normal que le pidan que los indemnice por cualquier costo incurrido con el propietario al investigar el reclamo. Esto se debe a que usted sería responsable de estos si hubiera entregado el aviso y será responsable de ellos al completar el reclamo de extensión de arrendamiento, junto con algunos otros costos «recuperables» también.
Cuando actuamos para un cliente que está comprando, normalmente nos hacemos cargo de la notificación para minimizar cualquier riesgo en este punto del proceso.
Al finalizar la reclamación, debe asignársela correctamente y, si esto no se hace, debido a varias razones técnicas legales, la reclamación se considerará retirada.
¿Se extenderá el contrato de arrendamiento al finalizar si hago esto?
En una palabra, » no.’
Una cosa importante a tener en cuenta en todo esto es que si la extensión del arrendamiento se lleva a cabo bajo la ley, el arrendamiento no se extenderá en el momento en que complete su compra del piso. Si el contrato de arrendamiento tiene un contrato de arrendamiento más corto que no es adecuado para fines de préstamo, entonces no podrá comprar el piso si su prestamista hipotecario necesita que el contrato de arrendamiento se extienda al finalizar.
Sin embargo, si la duración actual del arrendamiento no es un problema para su prestamista, tanto mejor, ya que probablemente no tendrá que pagar la extensión del arrendamiento hasta aproximadamente 6-9 meses más adelante. Esto le dejará un poco de tiempo para ahorrar para el gasto adicional.
El único desembolso inicial (aparte de los costos profesionales) será un depósito del 10% del importe a plazo como figura de la oferta en el aviso de reclamo inicial.
La necesidad de asesoramiento de valoración
Si está comprando una propiedad con un contrato de arrendamiento corto, ciertamente necesita asesoramiento de valoración.
Esto se debe a dos razones: en primer lugar, si el contrato de arrendamiento es «corto», debe saber que se ha realizado un ajuste adecuado al precio que está pagando para reflejar esto.
En segundo lugar, para iniciar el proceso de prórroga de arrendamiento, necesitará un informe de valoración realizado por un topógrafo especializado en prórrogas de arrendamiento legales.
El papel del topógrafo será ayudarlo a hacerse una idea de algunos costos futuros importantes. En primer lugar, el precio probable que terminará pagando por la extensión del arrendamiento y, en segundo lugar, el precio correcto de «oferta» para incluir en el aviso de reclamo. Si esta cifra es demasiado baja, puede correr el riesgo de que la reclamación se considere inválida, pero también existe el riesgo de que esté pagando demasiado por el piso.
Por lo tanto, es posible que no desee confiar en ninguna vista del precio de extensión de arrendamiento proporcionada por el vendedor o el agente inmobiliario. En primer lugar, puede encontrar una calculadora de extensión de arrendamiento en línea. Sin embargo, este tipo de calculadora no sustituye el asesoramiento de valoración adecuado.
¿Qué pasa si el contrato de arrendamiento tiene que prorrogarse al finalizar para que pueda comprar la propiedad?
La única forma en que esto puede funcionar es si es posible hacer un trato directamente con el propietario / propietario libre. Si esto sucede, y siempre que el propietario libre juegue a la pelota, la extensión del arrendamiento se puede otorgar al finalizar e incluso pagar con el producto de la venta de la propiedad.
Esto suena ideal, así que, ¿cuál es el truco? Puede haber ninguno, siempre los términos de la oferta pila, y es esencial que el precio y otros términos son bien mirado, idealmente por un topógrafo.
Pero, hay dos problemas posibles-uno es que el propietario puede no querer ofrecer términos que sean tan generosos como los que están bajo el estatuto – (esto le daría 90 años adicionales, por lo que si el contrato de arrendamiento es de 74 años, esto volverá a 164 años. Además, no habrá más alquiler de tierra que pagar.
Además, si el propietario libre quiere venderle una extensión de arrendamiento, puede ofrecerle un plazo de 99 o 125 años y también puede querer mantener un alquiler de tierra. Siempre que el alquiler del suelo no sea excesivo, esto no causará ningún problema, pero hay casos desafortunados en los que el alquiler se duplica a intervalos muy cortos y es «alto» para comenzar, lo que de hecho puede hacer que la propiedad sea invendible. Por lo tanto, necesita asesoramiento especializado para revisar los términos de cualquier «trato» para asegurarse de que no haya una picadura en la cola.
Finalmente, por supuesto, si la propiedad no se puede comprar sin que se extienda el contrato de arrendamiento, el propietario libre puede saberlo y usarlo para su ventaja en la negociación de los términos de cualquier acuerdo «voluntario».
Mark Chick es Socio y Jefe del equipo de Arrendadores & Inquilinos de Bishop & Sewell. Para discutir cualquiera de los problemas planteados en este artículo o asuntos de arrendamiento en general, envíe un correo electrónico [email protected] o visita www.bishopandsewell.co.uk.
