Hvor rent er rent nok? Lovgivningsmæssig lukning vs. miljømæssig oprydning

hvordan man træffer økonomisk sunde miljømæssige OPRYDNINGSBESLUTNINGER

af: JEFF CARNAHAN

for mange år siden, da jeg var en yngre mand, der bare ventede på, at livet skulle lære mig de lektioner, jeg havde brug for, havde jeg en brun, fire-dørs 1976 Ford Maverick. Denne ting var ikke smuk, og det var bestemt ikke sejt, men det fik mig til skole og arbejde, og lejlighedsvis ville det levere en modig pige og jeg til filmene En lørdag aften. Jeg brugte den nødvendige tid til at skifte olie og udskifte filtre, men for det meste tog jeg for givet, hvor vigtigt det var for mig. En dag på vej til et sted, jeg hørte en forfærdelig Klump, og den døde bare. Den første tanke gennem mit hoved var, ” Åh nej! Hvor meget vil det koste mig?”Efter en $50 slæb til butikken og efter flere timers ventetid spurgte mekanikeren mig dette spørgsmål:” nå søn, vil du have det til at køre, eller vil du have det fast?”

jeg er sikker på, at du kan finde ud af resten af historien. Da jeg tællede øre på det tidspunkt, valgte jeg at få det mindste arbejde udført for at få min bil til at køre og tilbage på vejen straks for det billigste beløb, snarere end at investere tid og penge i at få det rettet korrekt. Jeg vil ikke kede dig med detaljerne, men vær sikker på, at da den gamle Maverick døde for godt kort efter, jeg blev efterladt høj og tør uden transport og ville ønske, at jeg havde taget en anden beslutning et par måneder før. Det var en vigtig lektion for mig, og en, som jeg holder med mig.

TIP: LØS TINGENE RIGTIGT, OG INVESTERINGEN VIL MERE END BETALE FOR SIG SELV.

jeg vil meget gerne sige, at det kun tog den ene hændelse for mig at lære denne lektion. Det er sjovt, hvordan livet fortsætter med at give dig muligheder for at lære.

de fleste af os har et eksempel på, hvordan vi har oplevet denne situation tidligere, men når disse typer beslutninger skal træffes i erhvervslivet, er det endnu vanskeligere. I din erfaring, var det under en Renseri maskine reparation job eller når fastsættelse en utæt tag, eller endda som du forsøgte at sætte endnu en hurtig løsning på at temperamentsfuld kedel? Miljøoprydning kommer sandsynligvis ikke til at tænke på for de fleste mennesker, men det samme gælder for dem. Der er tre komponenter til at håndtere et miljøforureningsproblem:

1. enhver menneskelig eksponering for kemikalier, der kan forekomme;
2. oprydning af forureningen på stedet og off-site; og
3. at få en lukning, eller ingen yderligere handling, brev fra det statslige reguleringsagentur.

når det nødvendige arbejde er udført for at stoppe menneskelig eksponering, bliver spørgsmålet så: “nu vil du have det rent, eller vil du bare have en lovgivningsmæssig lukning?”Dette kan være at sætte vognen foran hesten lidt, men lad os forlade diskussionen om, hvorfor øjeblikkelig standsning af menneskelig eksponering er højeste prioritet og ikke kan forhandles til en senere udgave, og lad os fokusere på samspillet mellem oprydning og få lovgivningsmæssig lukning.

HVAD BETYDER “REN” I EN MILJØMÆSSIG OPRYDNING?

når der udføres en miljøoprydning, er der meget lidt grundlag for at involvere ordet “ren”. Ægte ren forekommer aldrig rigtig. Der er kun forskellige niveauer af ikke helt, og på et tidspunkt er det “rent nok”. I en verden af miljøforurening er der mange mennesker, der sætter standarden for, hvornår en ejendom kan kaldes “ren nok”. De fleste regulatorer bekymrer sig hovedsageligt om to ting ud over den nuværende menneskelige eksponeringskomponent:

1. sikring af, at forureningsproblemet bliver bedre snarere end værre
2. sikring af, at der ikke er nogen trussel om fremtidig menneskelig eller økologisk eksponering

tro det eller ej, din ejendom behøver slet ikke at være meget ren for at disse kasser skal kontrolleres. Andre parter, der vil beslutte, om din ejendom er ren nok er fremtidige købere og deres finansielle långivere. De vil ikke kun se på, om du har en lovgivningsmæssig lukning, men de vil også bruge ejendommens generelle miljømæssige sundhed til at bestemme dens praktiske værdi. Dette er en komponent, der ofte bliver overset, når man beslutter, hvor ren er “ren nok”. Hvis pengene ikke bruges under den første crack på environmental remedy, kan det koste et betydeligt beløb senere i form af en lavere ejendomsværdi, når det er tid til at sælge, eller et krav om yderligere miljøarbejde, der skal udføres for endda at tiltrække kvalificerede købere.

TIP: TRICKET ER AT FINDE DEN RETTE BALANCE MELLEM AT BRUGE PENGE PÅ AKTIV MILJØOPRYDNING OG DE FREMTIDIGE OMKOSTNINGER, DER KAN OPSTÅ. DETTE VIL VÆRE LIDT ANDERLEDES FOR DE FLESTE ALLE, DER STÅR OVER FOR DISSE BESLUTNINGER, MEN DEN GRUNDLÆGGENDE TANKEPROCES FORBLIVER DEN SAMME.

HVAD BETYDER REGULATORISK LUKNING FOR RENSERIER?

nogle statslige miljøregulatorer har meget foreskrevne oprydningsstandarder, der er indført for regulerede kemikalier og er baseret på visse menneskelige eksponeringsscenarier givet forskellige arealanvendelser. For eksempel er oprydningsstandarden for tetrachlorethen (PCE eller Perc) meget mindre streng for ejendomme, der er og vil forblive kommercielle eller Industrielle i modsætning til dem, der bruges til boligformål. Dette skyldes, at Kommercielle ejendomsbrugere bruger meget mindre tid på ejendommen, end en boligbruger ville og deltager i aktiviteter, der er meget mindre tilbøjelige til at sætte dem i kontakt med forurening under jorden end boligbrugeren. Så selv når regulatorer strengt anvender oprydningsstandarder, er deres definition af ren forskellig for kommercielle og boligejendomme.

andre stater tillader, at den person eller forretningsenhed, der er ansvarlig for forureningen (Ansvarlig part eller RP), beslutter, hvor ren er ren nok ved at give dem mulighed for at bestemme løbende arealanvendelse mere specifikt med gerningsbegrænsninger, der begrænser typen af aktiviteter, som ejere og brugere kan udføre. Et klassisk eksempel er at omdanne en forurenet ejendom til en parkeringsplads og derefter indføre en gerningsbegrænsning eller pagt, der siger, at ejendommen altid skal forblive en parkeringsplads, og den skal opretholdes på den måde, så ingen kan komme i kontakt med forureningen. I dette scenario er der ikke behov for at udføre meget fjernelse af forurenende stoffer ud over hvad der er nødvendigt for at forhindre det i at sprede sig til andre ejendomme uden for ejerens kontrol. Tilstedeværelsen af den velholdte parkeringspladsoverflade og de ledsagende gerningsbegrænsninger fjerner i det væsentlige “risikoen” for menneskelig eksponering. Denne type lovgivningsmæssig lukning kaldes en”risikobaseret lukning”. Mange RP ‘ er elsker oprindeligt at anvende sådanne risikobaserede lukninger, fordi de oprindeligt er meget billigere end de retsmidler, hvor der opstår en betydelig oprydning. Men husk den lille historie om min gamle Ford Maverick. “Vil du have det fast, eller vil du bare have det til at køre?”Nå, vil du have det rent, hvilket gendanner din ejendom til fair markedsværdi og giver dig et mere robust sæt genbrugsmuligheder, eller vil du bare have en lovgivningsmæssig lukning, som ikke gendanner din ejendom til fair markedsværdi og begrænser fremtidige genbrugsmuligheder?

afregning for en ren risikobaseret Lukning i stedet for en betydelig aktiv oprydning kan påvirke værdien af din ejendom negativt. Jeg siger ikke, at fuldstændig eliminering af miljøpåvirkninger er klogt eller endda muligt. Faktisk er det for det meste ikke engang realistisk at antage, at hvert forureningsmolekyle kan fjernes fra jorden, grundvandet og jordgassen efter en miljømæssig frigivelse. Som sådan indeholder næsten alle midler en del af en risikobaseret oprydning. Som jeg nævnte lidt tidligere, er tricket at finde den rette balance, der ikke kun indeholder dine ønsker og behov vedrørende brug af din ejendom efter lukning, men tager også hensyn til din evne til at bære de betydelige omkostninger ved aktivt middel.

erhvervs-og ejendomsejere bør have både den lovgivningsmæssige lukning og MILJØOPRYDNING

miljøoprydning er en meget dyr indsats, og det kan tungt belaste en virksomhed. Afhængigt af hvordan din virksomhed er oprettet, kan ansvaret for forurening faktisk ligge hos dig personligt. Før du træffer denne beslutning om, hvor rent er rent nok, skal du nøje overveje alt, hvad du har råd til. Hvis du kan svinge det, vil investeringen i et renere sted betale sig i fremtiden. Sørg for at overveje alle dine finansielle aktiver, der kan bruges til at betale for miljøoprydning.

TIP: HUSK, AT TIDLIGERE KOMMERCIELLE GENERELLE ANSVARSFORSIKRINGER KAN UDLØSES TIL AT BETALE FOR MILJØOPRYDNING. ISÆR DA DE FLESTE MILJØUDGIVELSER OGSÅ FANDT STED TIDLIGERE.

ved at levere så meget oprydningskraft og ved at vælge den bedste oprydningsmulighed, kan du tilføje værdi tilbage til din forurenede ejendom til fremtidig refusion. Jeg ville ønske, at den beslutning, jeg tog tilbage med min Ford Maverick, havde været, “jeg vil have det til at køre, og jeg vil have det løst.”Som det er tilfældet for mange renserier, vil du være bedre stillet, hvis du får en lovgivningsmæssig lukning og en oprydning.

Kontakt os for at diskutere udnyttelse af miljøoprydning for at genoprette ejendomsværdien.

som det ses i renere & Vaskeri

Jeff Carnahan, præsident hos EnviroForensics
Jeff Carnahan, LPG, har 20+ års erfaring med miljørådgivning og afhjælpning. Hans tekniske ekspertise fokuserer på undersøgelse og fortolkning af udslip af farlige stoffer under jorden med det formål at evaluere og kontrollere risiko-og omkostningsimplikationerne. Han har fokuseret på at være partner med drycleaning industrien i det seneste årti, og han er en hyppig bidragyder til national drycleaning publikation Cleaner & Launderer. Han er branchens førende inden for forståelse af, at Miljørisiko ikke kun inkluderer oprydningsomkostninger, men også kendt og ukendt tredjepartsansvar.