problémy při koupi nemovitosti, která potřebuje prodloužení pronájmu?
takže jste našli vysněný byt a učinili jste svou nabídku a byla přijata – a pak někdo začne zmiňovat nájem. Mělo to 99 let, když to začalo, ale nyní je to až 74 let. Škoda, kdyby to bylo prodlouženo dříve, než to šlo pod 80 let, někdo by si ušetřil pěknou penny, ale přesto jsme tady-všechno perfektní, kromě pronájmu.
jaké je tedy řešení? Jednoduchý, přimět prodejce, aby doručil oznámení o prodloužení pronájmu, a nechat si to převést na vás, když si koupíte byt. Zní to jednoduše, že?
No to by mělo být, ale tam by mohlo být několik škytavka na cestě – ale je samozřejmé, že je třeba získat advokáta na palubě, který ví, co dělají, aby se snížilo riziko, že to pokazí a stojí spoustu peněz.
takže, co potřebujete vědět? Nejprve se ujistěte, že odborník je odborník – například člen ALEP. Za druhé, podívejte se na tyto užitečné tipy pro koupi nemovitosti s „výhodou“ prodloužení pronájmu:
jak vám prodávající může pomoci vyhnout se dvouletému čekání (a ušetřit vám peníze)
Za prvé, nebudete to moci udělat, pokud prodávající vlastnil nemovitost po dobu nejméně dvou let a nemá nárok na právo na prodloužení. Pokud tak učiní, mohou toto právo přenést na vás a ušetřit vám dvouleté čekání (a některé zvýšené náklady, jak se pronájem zkracuje a mezitím se zvyšují hodnoty nemovitostí).
co když již doručili oznámení? – to je v pořádku-za předpokladu, že nárok nebyl stažen nebo opuštěn. Pokud k tomu dojde, budou muset počkat rok od okamžiku, kdy byl nárok „ztracen“, než začnou znovu.
co když se jedná o dědický prodej? No, to by mělo být ještě možné prodloužit za předpokladu, že zesnulý by kvalifikaci, když zemřel ( tj. vlastnil majetek po dobu nejméně dvou let) a za předpokladu, že exekutoři sloužit oznámení do dvou let od získání ‚udělení závěti‘ nakládat s pozůstalostí.
Ok, ale co když je můj vysněný byt v aukci?
zde může být pozice komplikována skutečností, že jste omezeni na „standardní“ podmínky aukce (dokončení do 28 dnů, takže to bývá pouze kupující v hotovosti) a skutečnost, že pokud prodávající nenabídne doručení oznámení ve „zvláštních podmínkách“ stanovených v aukčním balíčku, nebudete mít žádné zákonné právo trvat na tom, že doručí oznámení.
nezapomeňte, že pokud kupujete nemovitost v aukci, pak pokud je vaše nabídka přijata, pak se má za to, že jste si tam a poté vyměnili smlouvy. Jinými slovy jakékoli vyšetřování a „due diligence“, včetně otázek týkajících se prodloužení pronájmu, bude muset být provedeno předem, než půjdete do aukční síně a nabídnete nabídku.
takže za předpokladu, že mohu přimět prodejce, aby doručil oznámení, co ještě potřebuji vědět?
za předpokladu, že prodávající bude hrát míč, že nejlepší věc, kterou udělat, bude zajistit, aby oznámení doručeno mezi výměnou a dokončením. Tímto způsobem se prodávající nestává povinen zahájit proces, dokud se nezaváže k prodeji a vy jste ze zákona povinni od nich koupit byt.
je také normální, že vás požádají, abyste je odškodnili za veškeré náklady vzniklé pronajímateli při vyšetřování reklamace. Je to proto, že byste byli odpovědní za tyto, Pokud jste doručili oznámení,a budete za ně odpovědní při dokončení nároku na prodloužení pronájmu spolu s dalšími „zpětnými“ náklady.
pokud jednáme pro klienta, který kupuje, obvykle převezmeme oznámení sloužící tak, aby se minimalizovalo jakékoli riziko v tomto okamžiku procesu.
po dokončení je třeba reklamaci řádně přiřadit a pokud tak neučiníte, z různých technických právních důvodů bude reklamace považována za staženou.
bude nájem po dokončení prodloužen, pokud to udělám?
jedním slovem “ ne.“
v tom všem je důležité si uvědomit, že pokud je prodloužení nájmu provedeno podle zákona, nájem nebude prodloužen v době, kdy dokončíte nákup bytu. Pokud má nájem kratší nájem, který není vhodný pro účely půjčky, nebudete si moci byt koupit, pokud váš hypoteční věřitel potřebuje, aby byl nájem po dokončení prodloužen.
pokud však současná délka pronájmu není pro vašeho věřitele problém, tím lépe, protože pravděpodobně nebudete muset platit za prodloužení pronájmu až do 6-9 měsíců po linii. To vám ponechá nějaký čas, abyste ušetřili další náklady.
jediným počátečním výdajem (kromě profesionálních nákladů) bude záloha ve výši 10% z částky dopředu, jak je uvedeno v počátečním oznámení o nároku.
potřeba poradenství při oceňování
pokud kupujete nemovitost s krátkým pronájmem, určitě potřebujete poradenství při oceňování.
je to ze dvou důvodů; Za prvé, pokud je pronájem „krátký“, musíte vědět, že byla provedena odpovídající úprava ceny, kterou platíte, aby to odráželo.
za druhé, abyste mohli zahájit proces prodloužení pronájmu, budete potřebovat zprávu o ocenění provedenou inspektorem specializujícím se na zákonné prodloužení pronájmu.
úkolem inspektora bude pomoci vám poskytnout představu o některých důležitých budoucích nákladech. Za prvé, pravděpodobná cena, kterou nakonec zaplatíte za prodloužení pronájmu, a za druhé, správná „nabídková“ cena, kterou chcete uvést do oznámení o nároku. Pokud je toto číslo příliš nízké, můžete riskovat, že nárok bude neplatný – ale také existuje riziko, že za byt zaplatíte příliš mnoho.
proto se nemusíte spoléhat na žádné názory na cenu prodloužení pronájmu poskytnutou prodávajícím nebo realitním makléřem. V první řadě můžete najít online kalkulačku rozšíření pronájmu. Tento druh kalkulačky však nenahrazuje správné ocenění.
co když nájem musí být po dokončení prodloužen, abych mohl nemovitost koupit?
jediný způsob, jak to může fungovat, je, pokud je možné uzavřít dohodu s pronajímatelem / freeholder přímo. Pokud k tomu dojde, pak za předpokladu, že freeholder bude hrát míč, prodloužení pronájmu může být uděleno po dokončení a dokonce zaplaceno z výnosů z prodeje nemovitosti.
to zní ideálně-takže, jaký je háček? Nemusí existovat žádné-za předpokladu, že se podmínky dohody hromadí a je nezbytné, aby se cena a další podmínky pečlivě zabývaly, ideálně inspektorem.
ale existují dva možné problémy – jeden je, že pronajímatel nemusí chtít nabídnout podmínky, které jsou stejně velkorysé jako podmínky podle zákona – (to by vám dalo dalších 90 let – takže pokud je nájem 74 let, vrátí se to až na 164 let. Také nebude platit žádné další nájemné.
navíc, pokud freeholder chce prodat prodloužení pronájmu pak mohou nabídnout termín 99 nebo 125 let a může také chtít udržet pozemní nájemné. Za předpokladu, že nájemné za pozemek není nadměrné, nezpůsobí to žádné problémy, ale existují nešťastné případy, kdy se nájemné zdvojnásobí ve velmi krátkých intervalech a je „vysoké“, které mohou ve skutečnosti učinit nemovitost neprodejnou. Takže potřebujete odbornou radu, abyste se podívali na podmínky jakékoli „dohody“, abyste se ujistili, že v ocasu není bodnutí.
a konečně, samozřejmě, pokud nemovitost nelze zakoupit bez prodloužení pronájmu, může to držitel freeholder vědět a využít to ve svůj prospěch při vyjednávání podmínek jakékoli „dobrovolné“ dohody.
Mark Chick je partnerem a vedoucím pronajímatele & nájemní tým v Bishopu & Sewell. Diskutovat o jakékoli z otázek uvedených v tomto článku nebo o záležitostech pronájmu obecně, prosím e-mail [email protected] nebo navštivte www.bishopandsewell.co.uk.
