Vad är skillnaden mellan en inteckning insättning och ett utbyte insättning?

uppdaterad 13 December 2021

6min läs

när du förbereder dig för att köpa ditt första hem, du brukar spara upp en summa pengar att använda tillsammans med din inteckning. Folk kallar denna process ’spara upp din insättning’, och summan som du sparar brukar kallas din inteckning insättning.

men den dag du byter kontrakt för att köpa ditt hem, överlämnar du 10% av fastighetsvärdet kontant till din säljares advokat. Denna summa kallas din utbyte insättning.

dessa två summor pengar är inte (riktigt) samma! Denna besvärliga skillnad är källan till mycket förvirring bland första gången köpare särskilt. Här förklarar vi skillnaden-och varför det betyder något.

inteckning insättning vs utbyte insättning

din inteckning insättning är förmodligen vad du tycker om som din insättning. Det är det belopp du lägger tillsammans med din inteckning för att kompensera den totala kostnaden för ditt nya hem. Ju större din insättning i förhållande till din inteckning, desto lägre lån-till-värde-förhållande du har, och så bättre inteckning affär du sannolikt kommer att få.

men – din inteckning insättning är egentligen inte en ’insättning’ i ordets rätta bemärkelse! Det är helt enkelt pengarna som kommer att förvandlas till eget kapital, dvs. den del av ditt hem som du kommer att äga direkt och inteckning-fri.

din utbyte insättning, å andra sidan, är verkligen en insättning. Din advokat överför den till din säljares advokat När du byter kontrakt på försäljningen. Detta är känt som ’point of no return’, i att om du tillbaka ur köpet nu, Du kommer att förlora pengarna.

din bytesdeposition är vanligtvis 10% av fastighetspriset. Ibland kan du komma överens om en lägre summa med din säljare, och ibland kan de insistera på mer.

så behöver jag spara två insättningar?

den goda nyheten är att din utbyte insättning är oftast en del av din inteckning insättning (och ofta allt). Så nej, du behöver inte två insättningar. Den främsta anledningen till att de hänvisas till separat är att de har olika funktioner: en inteckning deposition påverkar din inteckning affär, medan ett utbyte insättning används när du byter kontrakt. Dessutom kan en inteckning insättning vara mycket större än ett utbyte insättning, så du bara använda en del av det när du byter.

det finns också några andra skäl, till exempel reglerna kring hjälp att köpa Isa, som vi kommer att täcka nedan.

Inteckning insättning och utbyte insättning – exempel

Max är att köpa ett hus för 200 000 pund med 20% i kontant (40 000 pund), och 80% av inteckning £för 160.000. Hans inteckning insättning är 40,000 xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx utbytesinsättning, men han behöver bara en 10% utbytesinsättning. Så han lämnar över hälften av sin inteckning insättning (20,000 20 xnumx xnumx) när kontrakt byts ut. Ett par veckor senare, på färdigställandedagen, betalar han resterande 20 000 20 000 medan hans hypotekslån släpper ut 160 000 160 000 av hans hypotekslån.

vad händer om jag inte är en första gången köpare? Har jag fortfarande en växlingsdeposition?

om du säljer ett hem för att köpa ditt nästa hem, kanske du inte har extra pengar för att betala en växlingsdeposition. I de flesta fall kommer dessa pengar att bindas upp i eget kapital i ditt nuvarande hem. Där så är fallet, processen innebär lite mer överlåtelse Magi. Så här fungerar det.

hur en exchange-insättning går upp i kedjan

här är ett exempel på hur exchange-insättningsprocessen fungerar om du både säljer och köper.

Max, den första gången köparen, köper Helens 200 000 hus på 200 000. Helen köper ett hus från Rajesh för 250 000. Rajesh kommer inte att köpa en annan fastighet ännu – han kommer att flytta in i hyresbostäder – så kedjan stannar där.

på utbytesdagen överför Maxs advokat sin 20 000 utbytesdeposition till Helens advokat. Så var kommer Helens utbytesinsättning från? Det är den smarta delen. Hennes advokat kan använda samma pengar som hennes insättning. Även om pengarna i sig kommer att stanna hos Helens advokat, är det tillräckligt för att ge säkerheten för att låta hennes köp gå vidare.

det finns dock en liten snag. Max s utbyte insättning är endast 20,000 20 (dvs. 10% av 200,000 200 xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx xnumx). Men Helen köper ett hus på 250 000 hektar, så behöver hon inte en insättning på 25 000 kronor? Svaret är, hon kanske. Hon (eller hennes advokat) kunde prata med Rajesh och försöka komma överens om en lägre insättning, men Rajesh har rätt att insistera på hela 10%. Om han gör det, måste Helen hitta ytterligare 5 000 kronor i kontanter för att kompensera sin fulla utbytesinsättning. Rajesh kanske dock föredrar att gå med på en lägre insättning snarare än att se kedjan potentiellt kollapsa.

på slutdagen överför Maxs advokat de återstående pengarna för sitt köp till Helens advokat: inteckning pengar av 160,000 och resten av inteckning insättning (20,000 20,000). Detta gör en totalsumma på 200,000 xnumx och så Slutför Maxs köp.

nu kan Helens advokat äntligen överföra 20 000 utbytesdepositionen till rajeshs advokat (tillsammans med Helens eget kapital och nya inteckning). Detta är insättningen ’flytta upp kedjan’. Om det fanns ännu fler köpare i kedjan skulle utbytesinsättningen fortsätta att flytta upp på detta sätt tills det sista fastighetsköpet är klart.

vad händer om utbytesinsättningen inte räcker?

som visas i exemplet med Max, Helen och Rajesh kanske den första köparens utbytesinsättning inte räcker för att täcka inköpen högre upp i kedjan. Detta lämnar dessa köpare med två alternativ:

• hitta lite extra pengar från någonstans (t.ex. besparingar eller ett lån)
• förhandla om en lägre utbyte insättning

om skillnaden är bara liten, förhandla om en lägre insättning är ofta möjligt. Men ju lägre utbyte insättning, desto högre risk för säljaren – så ha detta i åtanke om din köpare ber dig att acceptera en lägre insättning. En deposition på 10% är ett bra skydd för dig (som säljare) mot att din köpare backar ut.

kan min hjälp med att köpa ISA täcka min bytesinsättning?

om du har sparat för att köpa ditt första hem med hjälp av en hjälp att köpa ISA, då är det viktigt att förstå skillnaden mellan en inteckning insättning och utbyte insättning. En hjälp att köpa Isa lägger till en 25% bonus till dina besparingar när du slutför köpet av ditt första hem – men denna detalj har fångat många första gången köpare. 25% – bonusen betalas endast efter avslutad, vilket innebär att den inte kan användas för din utbytesinsättning (även om resten av din hjälp att köpa Isa-besparingar kan vara). Här är ett exempel.

Jane ’ s första hem kommer att kosta 150.000 10% utbyte insättning på 15.000. Hon har sparat upp den maximala 12.000 i sin hjälp att köpa isa, som 25% bonus kommer att öka till 15.000 – men bara när hennes köp är klar. Det betyder att hon kan använda 12 000 xnumx xnumx för sin utbytesinsättning, men måste hitta den extra 3 000 xnumx xnumx från någon annanstans under tiden (eller övertyga sin köpare att acceptera en lägre insättning). Hon borde kunna få ett kortfristigt lån (kanske till och med från familjen) med tanke på att hon kommer att kunna betala tillbaka det så snart köpet är klart.

vad händer om jag använder en livstid ISA?

hjälpen för att köpa ISA är nu stängd för nya sökande (även om befintliga sparare kan fortsätta använda dem fram till den 1 December 2030). Det finns dock en ersättningsprodukt som är ett ännu effektivare sätt att spara för en insättning. En livstid Isa (LISA) kan du spara upp till 4,000 1,000 xnumx xnumx xnumx per år med en bonus på 25% som betalas i slutet av varje år (dvs. högst 1,000 xnumx xnumx xnumx). Detta innebär att du kan använda denna bonus som en del av din utbyte insättning, som du redan har det.

nackdelen är att om du tar ut pengar från en LISA före 60 års ålder av någon annan anledning än att köpa ett första hem, betalar du en 25 procent straff på pengarna.

kan jag förlora min insättning?

när du betalar din växlingsdeposition är du juridiskt bunden att fortsätta med fastighetsköpet. Det betyder att du kommer att förlora din insättning om du väljer att backa ut. Omvänt om din säljare backar ut får du utbytesinsättningen tillbaka (och borde kunna stämma dem för eventuella kostnader eller besvär som uppstår i processen).

på samma sätt, om din köpare drar ut, får du behålla sin utbytesinsättning. Du kan dock behöva skicka det direkt till din säljare, eftersom det är osannolikt att du kan fortsätta med ditt eget köp.

vilka är alternativen till att använda en utbytesinsättning?

under vissa omständigheter kan du möta svårigheter att hitta en utbytesinsättning.

till exempel, om du använder en 100% inteckning som kräver ingen inteckning insättning (t.ex. en garant inteckning), då förmodligen du inte har några besparingar som du kan använda för ett utbyte insättning. På samma sätt kan du ha en 95% inteckning med en 5% inteckning insättning, vilket inte är tillräckligt för att täcka utbyte insättning.

även (som nämnts ovan) Du kan vara en säljare och en köpare, och din egen köparens utbyte insättning är inte tillräckligt för att täcka 10% av fastigheten du köper.

under dessa omständigheter är dina alternativ:

• be din garant (om tillämpligt) för att täcka utbyte insättning
• låna pengar av en annan familjemedlem
• ta ut en överbryggande lån för extra pengar (men akta dig för höga räntor)
• förhandla om en lägre utbyte insättning

liksom många aspekter av hemmet köpprocessen, de två typer av insättning kan orsaka viss förvirring först. Din inteckning mäklare kan svara på dina frågor i något skede, samt att hitta dig det bästa värdet affären.