problem att betala din inteckning? Du har alternativ
du kanske undrar om hypotekslån modifiering om du är:
- upplever ekonomiska svårigheter på grund av coronavirus
- har problem med att göra dina månatliga hypotekslån
- för närvarande i hypotekslån men orolig för vad som kommer att hända när tålamod slutar
den goda nyheten är att hjälp finns tillgänglig. Men inteckning lättnad alternativ är inte one–size–fits–all.
beroende på dina omständigheter kan du vara berättigad till en lånmodifiering. Eller kanske du kan driva en annan väg som en refinansiering. Här är vad du bör veta om dina alternativ.
kontrollera din refinansiering behörighet. Börja här (Dec 30th, 2021)
i den här artikeln (Hoppa till…)
- vad är lån modifiering?
- hur inteckning modifiering fungerar
- lån modifiering vs. refinansiera
- lån modifiering vs. tålamod
- Vem är berättigad till en ändring?
- hur man begär ett lån modifiering
- inteckning modifiering program
- är modifiering en bra ide?
- alternativ
- lån modifiering FAQ
>det bästa sättet att refinansiera din inteckning
Vad är lån modifiering?
lån modifiering är när en långivare samtycker till att ändra villkoren för en husägare inteckning för att hjälpa dem att undvika fallissemang och hålla sitt hus under tider av ekonomiska svårigheter.
målet med ett hypotekslån modifiering är att minska låntagarens betalningar så att de har råd med sina lån månad till månad. Detta görs vanligtvis genom att sänka bolåneräntan eller förlänga lånets återbetalningstid.
”en ändring av hypotekslån ersätter inte ditt befintliga bostadslån eller din långivare”, förklarar Karen Condor, en Finans-och försäkringsexpert med Loans.org.
” det omstrukturerar dock ditt lån i syfte att göra det mer hanterbart när du upplever svårigheter att göra dina hypotekslån.”
hur hypotekslånsmodifiering fungerar
med en lånemodifiering kommer det totala huvudbeloppet du är skyldig inte att förändras.
”men långivaren kan komma överens om en lägre ränta, minskad lånelängd eller en längre utbetalningsperiod”, säger Elizabeth Whitman, advokat och verkställande medlem i Whitman Legal Solutions, LLC.
någon av dessa strategier kan hjälpa till att minska dina månatliga hypotekslån och/eller det totala beloppet du betalar på lång sikt.
modifiering kan också omfatta byte från en justerbar ränta inteckning till en fast ränta inteckning och rullande förseningsavgifter till din rektor, tillägger Condor.
Obs, lån modifiering är avsedd att göra en inteckning billigare månad till månad. Men det handlar ofta om att förlänga lånetiden eller lägga till missade betalningar tillbaka till lånet – vilket kan öka det totala räntebeloppet.
refinansiering till ett nytt lån, å andra sidan, minskar ofta den månatliga betalningen och den totala räntekostnaden.
lån modifiering vs. refinansiera
en refinansiera är vanligtvis den första handlingsplanen för villaägare som behöver en lägre inteckning betalning.
refinansiering kan ersätta ditt ursprungliga lån med en ny som har en lägre ränta och/eller en längre sikt. Detta kan erbjuda en permanent minskning av hypotekslån utan att påverka din kredit negativt.
låntagare som går igenom ekonomiska svårigheter kanske inte kan refinansiera.
de kan ha problem med att kvalificera sig för det nya lånet på grund av minskad inkomst, lägre kreditpoäng eller oväntade skulder (t.ex. sjukvårdskostnader).
i dessa fall kan husägaren vara berättigad till en hypotekslån modifiering.
lån modifiering är vanligtvis reserverad för husägare som inte är berättigade att refinansiera på grund av ekonomiska svårigheter.
inteckning modifiering är vanligtvis reserverad för låntagare som inte uppfyller kraven för en refinansiering och har uttömt andra möjliga inteckning lättnad alternativ.
”med en lånemodifiering arbetar du med din befintliga bank eller långivare för att ändra villkoren för din befintliga inteckning”, förklarar David Merritt, en advokat för konsumentfinansiering med Bernkopf Goodman, LLP.
” om du har fallerat på din befintliga inteckning, är chansen att din kredit har påverkats negativt till den punkt där en ny långivare skulle vara försiktig för att ge dig ett nytt lån.”
”vanligtvis är en refinansiering inte möjlig i denna situation”, säger Merritt.
det betyder att det inte finns någon riktig tävling mellan lån modifiering vs. refinansiering. Det rätta alternativet för dig beror på statusen för ditt nuvarande lån, din personliga ekonomi och vad din hypotekslån går med på.
kontrollera din refinansiering behörighet (Dec 30th, 2021)
lån modifiering vs. tålamod
tålamod är ett annat sätt servicers kan hjälpa låntagare under tider av ekonomisk stress.
lånets tålamod är en tillfällig plan som pausar hypotekslån medan en husägare kommer tillbaka på fötterna.
till exempel kunde många husägare som förlorade sina jobb eller hade nedsatt inkomst begära tålamod i upp till ett år eller mer under COVID-pandemin.
till skillnad från tålamod är hypotekslån modifiering en permanent plan som ändrar räntan eller villkoren för ett bostadslån.
tålamod och lån modifiering kan ibland kombineras för att göra en mer effektiv inteckning lättnad plan.
till exempel kan en husägare vars inkomst fortfarande minskas i slutet av sin tålamod period godkännas för en permanent lån modifiering.
eller en husägare godkänd för hypotekslån kan också ha en del av sin obetalda huvudman forborne (uppskjuten) till slutet av återbetalningsperioden.
Vem är berättigad till en lånmodifiering?
för att kvalificera sig för ett lån modifiering, en låntagare oftast måste ha missat minst 3 amorteringar och vara i fallissemang.
” ibland kan en låntagare som har upplevt ekonomiska bakslag, vilket gör en standard överhängande, kvalificera sig för en lånemodifiering. Men inte alla i fallissemang under deras inteckning är berättigade till ett lån modifiering,” förklarar Whitman.
” låntagare vars ekonomiska bakslag är så allvarliga att de aldrig kommer att kunna återbetala sina lån kommer inte att få en ändring, inte heller kommer låntagare som har möjlighet att göra hypotekslån antingen från sina inkomster eller besparingar.”
”låntagare vars ekonomiska bakslag är så allvarliga att de aldrig kommer att kunna återbetala sina hypotekslån kommer inte att få en ändring” –Elizabeth Whitman, advokat & managing member, Whitman Legal Solutions, LLC
förutom att tillhandahålla ett svårt brev eller uttalande, förbereda sig för att ge bevis på inkomst, två års värde av skattedeklarationer och bank/finansiella rapporter, säger Condor.
var dock medveten om att din långivare inte är skyldig att tillhandahålla en lånemodifiering.
” när en långivare har ett genomfört kontrakt-vilket betyder lånet-behöver de inte ändra det. Många nekas en modifiering av hypotekslån, ” förklarar Gallagher.
” om långivaren vill ändra villkoren, per din begäran, då har du en utgångspunkt.”
hur man begär en lånmodifiering
processen för att begära en lånmodifiering varierar beroende på vem som hanterar ditt lån.
det första du behöver göra är att kontakta din låneservice. Det här är det företag som du skickar betalningar till, och det du behöver arbeta med för att bestämma dina alternativ för lånemodifiering.
vissa inteckningar hanteras, eller ”servas” av den ursprungliga långivaren. Men de flesta bostadslån betjänas av ett separat företag.
du kan till exempel ha fått lånet från Wells Fargo, men gör nu betalningar till US Bank.
lånet servicer är det företag som tar din månatliga inteckning betalningar; Du kan hitta din genom att kontrollera namn och kontaktuppgifter på din senaste inteckning uttalande.
många låntagare börjar processen genom att skicka en ’umbäranden brev’ till deras servicer eller långivare. En umbäranden brev är helt enkelt en anteckning som beskriver låntagarens ekonomiska svårigheter och förklarar varför de inte kan göra betalningar.
långivaren kommer sannolikt att begära finansiell information och dokumentation, inklusive kontoutdrag, lönestubbar och bevis på dina tillgångar.
dessa dokument kommer att hjälpa din långivare att förstå hela omfattningen av din personliga ekonomi och bestämma rätt väg för hypotekslån.
hypotekslån modifiering program
ditt lån modifiering alternativ kommer att bero på vilken typ av lån du har och vad din långivare eller lån servicer samtycker till.
konventionell lånmodifiering
”Fannie Mae, Freddie Mac och privata långivare av konventionella lån har sina egna modifieringsprogram och riktlinjer”, säger Charles Gallagher, en fastighetsadvokat.
i synnerhet erbjuder Freddie Mac och Fannie Mae Flex-modifieringsprogram som är utformade för att minska en kvalificerad låntagares hypotekslån med cirka 20%.
Flex modifiering innebär vanligtvis att justera räntan, överbetala en del av huvudbalansen eller förlänga lånets löptid för att göra månatliga betalningar mer överkomliga för husägaren.
för att vara berättigad till ett Flexmodifieringsprogram måste husägaren ha:
- minst 3 månatliga betalningar förfallna på en primär bostad, andra hem eller förvaltningsfastigheter
- eller; mindre än 3 månatliga betalningar förfallna men lånet är i ”överhängande standard”, vilket betyder att långivaren har bestämt att lånet definitivt kommer att falla utan modifiering. Detta är bara ett alternativ för primära bostäder
vissa svårigheter kan utlösa ”överhängande standard” – status; till exempel död av en primär löntagare i hushållet eller allvarlig sjukdom eller funktionshinder hos låntagaren.
arbetslöshet är vanligtvis inte en berättigad anledning till Flexmodifiering.
låntagare som är arbetslösa är mer benägna att placeras i en tillfällig överdragsplan – som pausar betalningar under en viss tidsperiod, men ändrar inte permanent lånets löptid eller ränta.
dessutom är statligt stödda FHA–, VA-och USDA-lån inte berättigade till Flex-modifieringsprogram.
FHA lån modifiering
Federal Housing Administration erbjuder sina egna lån modifiering alternativ för att göra betalningar mer hanterbara för brottsliga låntagare.
beroende på din situation, FHA lån modifiering alternativ kan inkludera:
- sänka räntan
- förlänga lånetiden
- rullande obetalda kapital–, ränte–eller lånekostnader tillbaka till lånets balans
- re–amortering av hypotekslånet för att hjälpa låntagaren att kompensera missade betalningar
i vissa fall där extra hjälp behövs kan FHA-låntagare vara berättigade till FHA hem prisvärd modifiering program (FHA-hamp).
FHA–HAMP tillåter långivaren att skjuta upp missade hypotekslån för att få husägarens lånström. Det kan sedan begära att HUD (FHA: s övervakare) ytterligare minskar den månatliga betalningen genom att öppna ett räntefritt underordnat lån på upp till 30% av det återstående lånebalansen. Låntagaren betalar bara kapital och ränta baserat på 70% av saldot och kan betala tillbaka resten vid försäljning eller refinansiering av hemmet.
att skjuta upp detta extra kapitalbelopp kan göra det lättare för FHA-låntagare att komma tillbaka på rätt spår med sina lån.
FHA–HAMP kombineras vanligtvis med en av lånemodifieringsmetoderna ovan för att sänka låntagarens månatliga betalning.
berättigade FHA–låntagare måste fylla i en återbetalningsplan för att kvalificera sig för antingen låneändring eller FHA-HAMP-programmet. Detta innebär att göra betalningar i tid i det modifierade beloppet för 3 månader rakt.
VA lån modifiering
veteraner och servicemedlemmar med lån som stöds av Department of Veterans Affairs kan fråga sin servicer om VA lån modifiering.
VA lån modifiering kan rulla missade betalningar tillbaka till lånet balans, liksom andra brottsliga homeownership kostnader som obetalda fastighetsskatt och husägare försäkring.
efter dessa kostnader läggs till lånet, låntagaren och servicer arbetar tillsammans för att upprätta en ny återbetalningsplan som kommer att vara hanterbar för veteran.
Obs, va modifiering är unik i att räntan faktiskt kan öka. Så medan denna plan kan hjälpa veteraner att få sina lån aktuella, kommer det inte alltid att minska husägarens månatliga betalningar.
”för ändring av VA-lån gäller flera krav”, konstaterar Condor. Hon förklarar:
- ”ditt VA-lån måste i standard
- du måste sedan ha återhämtat dig från de tillfälliga svårigheter som orsakade standard
- du måste kunna stödja de ekonomiska skyldigheterna för det modifierade VA-lånet
- och du får inte ha ändrat ditt VA-lån under de senaste tre åren”
vissa husägare med VA lån kan kvalificera sig för en ’ effektivisera modifiering.’
Streamline Modification kräver inte lika mycket dokumentation som den traditionella VA-modifieringsplanen, men innehåller två extra krav:
- den kombinerade huvud–och räntebetalningen måste sjunka med minst 10%
- låntagaren måste fylla i en 3-månaders återbetalningsplan för att bevisa att de kan göra de modifierade betalningarna
prata med din låneservice om alternativ för ditt VA-lån.
USDA lån modifiering
USDA lån modifiering är för husägare vars nuvarande lån backas upp av US Department of Agriculture.
en USDA-lånmodifiering gör att saknade hypotekslån (inklusive kapital, ränta, skatter och försäkringar) kan rullas tillbaka till lånebalansen.
USDA-modifieringsplaner tillåter också en förlängning på upp till 480 månader, eller 40 år totalt, för att minska låntagarens betalningar. Och serviceren kan sänka låntagarens ränta,” även under marknadsräntan om det behövs”, enligt USDA.
Servicers kan täcka upp till 30 procent av husägarens obetalda huvudbalans med hjälp av ett hypotekslån.
kontakta ditt lån servicer att ta reda på om du är berättigad till en USDA lån modifiering.
är hypotekslån modifiering en bra ide?
en hypotekslån modifiering är värt att sträva efter rätt kandidater.
”en ändring kan ge dig en andra bit på äpplet och få dig ur standard-eller avskärmningsprocessen, så att du kan stanna kvar i ditt hem”, säger Merritt.
men varningar gäller.
”vanligtvis kommer en ändring att ta alla dina missade betalningar och lägga till dem i det utestående huvudbalansen”, säger Merritt.
säg att din nuvarande inteckning har ett utestående saldo på $300,000. Antag att du missade $ 50,000 i betalningar. I det här exemplet skulle ditt modifierade saldo vara $350,000, vilket kallas ’kapitalisering.’
”men föreställ dig att ditt hems värde bara är $ 310 000”, tillägger Merritt. ”Här skulle en ändring tillåta dig att stanna i ditt hem och undvika avskärmning, men du skulle vara skyldig mer än ditt hus är värt. Det skulle vara ett problem om, säg, två år efter modifiering Du ville sälja ditt hem.”
Refinansiering och andra alternativ till modifiering
lån modifiering är inte ditt enda alternativ, tack och lov.
möjliga alternativ inkluderar refinansiering, tålamod, en handling i stället för avskärmning eller kapitel 13 konkurs.
refinansiering
som nämnts ovan, bör du först kontrollera om du är berättigad att sänka din ränta och betalning med en inteckning refinansiera.
du måste kvalificera dig för den nya inteckning baserat på din:
- kreditpoäng och kreditrapport
- skuldkvot
- lån–till–värde–förhållande (ditt lånebalans kontra hemets värde)
- inkomst och sysselsättning
det kan vara svårt att kvalificera sig för en refinansiering under tider av ekonomiska svårigheter. Men innan du skriver denna strategi av, kontrollera alla tillgängliga lånealternativ.
FHA–lån har till exempel lägre kreditkrav och tillåter högre skuld–till-inkomst (DTI) – förhållanden än konventionella lån. Så det kan vara lättare att refinansiera till ett FHA-lån än ett konventionellt.
effektivisera refinansiering
husägare med FHA -, VA-och USDA-lån har ytterligare ett alternativ i form av effektivisera refinansiering.
en strömlinjeformad refinansiering kräver vanligtvis inte inkomst-eller anställningsverifiering eller en ny hembedömning. Även kreditkontrollen kan avstås (även om långivaren alltid kommer att verifiera att du har gjort hypotekslån i tid).
dessa lån är mycket mer förlåtande för husägare vars ekonomi har tagit en nedgång.
Obs, Streamline refinansiering är endast tillåtet inom samma låneprogram: FHA–till–FHA, VA–till–VA eller USDA–till–USDA.
kontrollera din Streamline Refi–behörighet (Dec 30th, 2021)
andra alternativ för hypotekslån
refinansiering kräver vanligtvis ett lån–till-värde-förhållande på 97% eller lägre, vilket innebär att husägaren har minst 3% eget kapital.
men ”låntagare som har mindre än 3 procent eget kapital i sina hem kan kvalificera sig för Fannie Maes HIRO-program”, föreslår Whitman.
detta ’high–LTV refinansiera alternativ’ är avsedd för husägare med Fannie Mae–stödda lån som är skyldiga mer på sin inteckning än fastigheten är värd.
” andra val för låntagare med liten eller ingen eget kapital i sina hem inkluderar en samförstånd avskärmning eller en kort försäljning, vilket innebär att sälja fastigheten för mindre än det utestående hypotekslånet.”
Vad ska du göra?
Whitman fortsätter, ” alla låntagare som kommer att kämpa för att återbetala sina hypotekslån och andra skulder efter en lånemodifiering bör överväga om det är bättre att avyttra sitt hem och hitta ett billigare bostadsalternativ.”
för att bättre avgöra om en refinansiering eller hypotekslån modifiering är rätt strategi för dig, rådgöra med ditt lån servicer, en advokat eller en bostad rådgivare.
hypotekslån modifiering FAQ
målet med ett lån modifiering är att hjälpa en husägare ikapp på missade amorteringar och undvika avskärmning. Om din servicer eller långivare samtycker till en ändring av hypotekslån kan det leda till att du sänker din månatliga betalning, förlänger eller förkortar ditt låns löptid eller sänker räntan du betalar.
kontakta din inteckning servicer eller långivare omedelbart att varna dem om din ekonomiska svårigheter och fråga om lån modifiering alternativ. Var redo att tillhandahålla all begärd dokumentation, som kan innehålla finansiella rapporter, lönestubbar, skattedeklarationer och mer.
förvänta dig att din låneändringsprocess tar allt från en till tre månader, enligt Finans-och försäkringsexpert Karen Condor. När din låneändring har godkänts är ändringarna av din ränta och / eller lånevillkor permanenta.
en hypotekslån modifiering enligt vissa statliga program kommer inte att påverka din kredit. ”Men andra lån ändringar kan negativt påverka din kredit och visa upp på din kredit rapport. Men eftersom din inteckning vanligtvis måste vara i standard för att begära en ändring, är dina ekonomiska svårigheter förmodligen redan på din kreditrapport,” förklarar advokat Elizabeth Whitman.
Ja. Ett hypotekslån är ett kontrakt, och hypotekslånet är inte skyldigt att godkänna en lånemodifiering. ”Låntagare vars ekonomiska situation är sådan att de aldrig kommer att kunna återbetala sitt hypotekslån, liksom låntagare som inte samarbetar med långivarförfrågningar, kommer sannolikt att nekas en ändring”, säger Whitman.
även om det inte finns några stängningskostnader för en hypotekslån, kan din långivare ta ut en behandlingsavgift. ”Om din ändring innebär att du förlänger ditt låns löptid betyder det att du betalar mer intresse under ditt låns livstid”, förklarar advokat Charles Gallagher.
betala tillbaka ett lån modifiering beror på vilken typ av ändring du får. ”Din långivare kan tillämpa ett reducerat räntebelopp på ditt låns huvudman på backend som du senare måste betala tillbaka”, säger Condor. ”Med en principiell uppskjutningslån modifiering minskar din långivare beloppet av huvudbeloppet som betalas ut med varje betalning. Men mängden av huvudmannen din långivare uppskjuten kommer att förfalla när ditt lån mognar eller hemmet säljs.”
förstå dina alternativ
hypotekslån modifiering är vanligtvis reserverad för husägare som redan är kriminella på sina lån.
om du är orolig för hypotekslån, gå före problemet genom att kontrollera din behörighet för en refinansiering eller kontakta din låneservice om alternativ innan ditt lån blir brottsligt.
många husägare står inför ekonomiska svårigheter just nu, och många långivare och lån service är villiga att hjälpa. Men hjälp är bara tillgänglig för dem som ber om det.
Visa mig dagens priser (30 Dec, 2021)