Jan 4, 2021 av Peter Kelly | All, Developer Insights
undrar du hur man blir fastighetsutvecklare?
i dessa moderna tider ser fler och fler australier att generera rikedom. Och varför inte?
det är inget fel med att vilja kunna leva bekvämt eller lämna något bakom dina barn.
medan människor brukade se till att investera i befintlig egendom för förmögenhetsgenerering, undersöker fler människor att utveckla fastigheter istället.
och av goda skäl – du kan göra en seriös vinst genom att dela upp mark och bygga ett dubbelt beläggningsprojekt.
första saker först och det går inte att komma runt detta, om du vill lära dig att bli en fastighetsutvecklare måste du ha en ganska allvarlig aptit för lärande.
kunskap är makt, och det är också pengar.
det finns många rörliga delar i det här spelet, och du måste linda huvudet runt dem alla och ha en god förståelse för var och en av dem.
höga insatser men höga belöningar
fastighetsutveckling är ett spel med höga insatser med några allvarliga belöningar, men riskerna är också betydande.
om du menar allvar med att bli en fastighetsutvecklare, måste du lägga tid och ansträngning på att lära sig så mycket om fastighetsutveckling livscykel som du kan.
det är inte den typ av sak du vill lära dig på jobbet eftersom du kan förlora allvarliga pengar, så fort du kan göra det.
gör din egen forskning
du har inte råd att ta tredje parts information som faktum; Du måste hitta trovärdiga resurser och göra din egen forskning, det finns ingen genväg.
om du vill ha ett mer avslappnat, mjukare sätt kanske du vill undersöka andra investeringsmöjligheter. Men kom ihåg att det inte finns något sådant som en investering utan risk.
det är värt det
den goda nyheten är att om du ska gå ner i ett kaninhål kan jag berätta av erfarenhet att Bostadsutveckling med flera enheter, som sida vid sida dubbla beläggning och radhusprojekt, är ett bra kaninhål att gå ner.
belöningarna kan vara allvarligt fruktbara. Vi pratar om Vackra stora stackar av vinst.
i vilket fall du kanske vill lära dig om kapitalvinstskatt på fastighetsutveckling-något som inte borde skrämma dig, snarare excitera dig med tanke på att det betyder att du tjänar pengar.
Vad har framgångsrika Fastighetsutvecklare gemensamt?
vanliga attribut för framgångsrika utvecklare är tålamod och disciplin.
du behöver tålamod att ta dig tid att göra relevant forskning som krävs för varje rörlig del och kontrollera att fatta beslut baserat på ingenting annat än fakta – ingen känsla.
fatta beslut baserat på dina känslor i detta spel är ett bombsäkert sätt att krascha och bränna.
det finns ingen brådska. Om du skyndar dig och snubblar, kommer du att röra upp det (potentiellt för alltid), och möjligheten att bli en fastighetsutvecklare kommer att passera dig.
det kommer alltid att finnas fler webbplatser och möjligheter, så dra inte avtryckaren förrän du är säker på att du har kunskap och förståelse för utvecklingsprocessen.
dina siffror måste också vara solida. Du har inte råd att gissa och gissa siffror här. Känn dina budgetar och dina bottenlinjer och håll dig till dem.
i den här artikeln beskriver vi de 20 viktiga tipsen för att lära dig hur du blir en fastighetsutvecklare.
hur man gör en genomförbarhet
en genomförbarhet är när du krossar siffrorna på ditt föreslagna projekt. Bara för att en webbplats kan utvecklas betyder det inte att det borde.
varje enskild utvecklingskostnad måste beaktas för din genomförbarhet att hålla och värde.
det bör bara finnas två variabler i din genomförbarhet, ditt byggpris och ditt försäljningspris. Resten måste du ha ett mycket tätt handtag på.
här är en fallstudie med dubbla beläggning som delar Andra saker du behöver överväga.
hur man kör Due Diligence
detta liknar genomförbarhet; i själva verket bör processen vara parallell. Du kan inte bara hitta en webbplats på de olika fastighetsnoteringsportalerna och veta om den är lämplig för utveckling.
du måste lära dig om en webbplats har primär potential. Kom ihåg, ta känslor ur ekvationen.
vi har sett människor bli knutna till vissa platser eller bostäder och låta deras känslor ta över. Det kan sluta i katastrof.
du måste titta på saker som viktiga tjänster, belastningar, orientering och bakslag bara för att nämna några.
i slutet av dagen om en webbplats inte kryssar i varje ruta, gå vidare och hitta en som gör det. Att göra detaljerad due diligence bör tydligt berätta vad ditt drag ska vara.
Känn fastighetsmarknaden
du måste få en uppfattning om marknaden i ditt valda område. Vet vad som säljer och vad som inte är.
på så sätt börjar du ta reda på vad köpare vill ha och vad de inte gör.
Känn marknadscyklerna
egenskapen är som vilken marknad som helst – den är benägen att fluktuera. Du måste ha en fast förståelse för dessa variationer på marknaden och vad det betyder för ett projekt.
vi vill säga att en bra fastighetsutvecklare kan tjäna pengar på någon marknad.
det handlar inte om att vänta på rätt tid; det handlar om att arbeta med det du har.
lär dig utvecklingsprocessen
det finns en hel process till utveckling, från förplanering till underavdelning, dokumentation ända fram till byggandet av radhus och slutligen utanför planen försäljning.
du måste känna till hela processen inifrån och Ut. Om du inte har tid eller lust, överväga att anställa en professionell projektledare.
kom ihåg att det inte finns några genvägar här.
din Design
du måste engagera en professionell för att designa dina dubbla bostäder.
en bra arkitekt eller föredragande kommer inte heller billigt, så du måste ha budgeterat för detta.
har lite rörelsekapital
det är värt att komma ihåg att bankerna inte kommer att finansiera designkostnader eller andra planeringskostnader, bara markköp och byggkostnader.
utvecklingsfinansiering och finansieringsstrategier
fortfarande angelägen om att lära sig att bli en fastighetsutvecklare? Pengar frågor i det här spelet måste du kunna låna pengar för din utveckling.
att få utvecklingsfinansiering är lite annorlunda än att få ett bostadslån eller ett investeringslån.
du brukar titta på en högre ränta, och det finns några andra saker att tänka på också.
kom ihåg att du inte är låst i banker här också. Det finns några andra alternativ för att säkra icke-bank fastighetsutveckling lån.
Platsorientering
vet om platsorientering. Ingen vill leva i mörker hela tiden eller i ett kallt hus. Nord-eller nordöstra platser är främsta på grund av detta.
vanligtvis undviker vi syd-eller sydvästläge, för att inte säga att vi aldrig skulle överväga en varje plats och varje projekt är annorlunda.
Platsdimensioner
detta är super viktigt eftersom det kommer att informera hur många egenskaper (och underavdelningar) du kan uppnå på ett block.
med tiden ser du dimensioner och vet automatiskt vad som kan uppnås på mycket.
Stadsplaneringsprocess
stadsplaneringsprocessen är hur du får ditt planeringstillstånd att göra projektet.
det är inte ovanligt för nybörjare att inte förstå skillnaden mellan ett planeringstillstånd och ett bygglov, så jag skrev en artikel för att rensa den förvirringen här uppe.
varje lokal regering (råd) kommer att ha sina övergripande regler och förordningar när det gäller sitt planeringssystem. Du behöver någon att navigera detta för dig.
rådet kommer alltid att slå dig för en begäran om ytterligare information också, så du måste kunna svara i enlighet med detta och i rätt tid.
varje område kommer också att ha sina egna behandlingstider, så vet att du alltid kommer att vänta.
plan för underavdelning
din landmätare kommer att ge dig en stor lista över uppgifter, med en massa pappersarbete som du kan slutföra för att din underavdelning ska godkännas. Detta inträffar vanligtvis när din byggnad börjar.
att hantera denna plan är avgörande. Du kan inte sälja separata betitlade partier utan detta.
när byggandet är igång är en av de viktigaste sakerna du behöver hantera din plan för indelningsansökan.
i Victoria finns en onlineportal som heter Surveying and Planning genom elektroniska applikationer och remiss som kallas SPEAR för kort.
det gör i huvudsak logi och bearbetning av ditt underavdelningsplaneringstillstånd snabbare och enklare för dig som sökande.
det gör det också lättare för rådet och hänskjutningsmyndigheterna.
strax efter byggstart får du en omfattande lista över uppgifter från din landmätare, tillsammans med relevant dokumentation som krävs för att din underavdelning ska godkännas.
alla dessa uppgifter måste slutföras. Lång historia kort, utan detta ser du inte pengar för dina fastigheter eftersom du inte kommer att kunna lösa din försäljning.
om du inte är säker på om du kan dela upp din egen egendom, ta reda på det här.
byggbarhet
byggbarhet innebär att räkna ut en kostnadseffektiv bygga för dina bostäder.
det här handlar om att spara pengar på din byggnad, men också få valuta för pengarna.
ta till exempel dina stiftelser. En betongplatta kan verka enkel, men det finns massor av alternativ, och en storlek passar inte alla.
det beror på din webbplats, och din ingenjör måste ha detta i åtanke. De kanske bara vill slå ut det och fortsätta med sin dag, men det finns massiva variabler här.
Byggdokumentation-och upphandling
du behöver en omfattande lista över byggdokumentation för att en byggare ska kunna börja arbeta. Nedan följer en användbar lista över några av de dokumentation som kommer att göra upp din builders anbud paket.
- civila planer set
- landskapsplan set
- energi rapport
- Engineering plan set
- en föreslagen plan för indelning
- energi plan set
- arbetsplan set
- fixturer beslag och ytbehandlingar SPECIFIKATIONER
- beräkningar
- jordtest
när du har din tjocka stack av pappersarbete, är det dags att hitta en lämplig duplex hem byggare och anbud ut din build.
byggprocessen
du måste ha en grundläggande förståelse för hur townhomes byggs i detta spel.
du behöver inte vara expert på något sätt, men du behöver veta grunderna. Från fundament till finish och allt däremellan.
viktiga tjänster och anslutningar på gatan
som nämnts ovan i din genomförbarhet behöver dina bostäder anslutningar för gas, vatten, EL och internet.
utan en anslutningspunkt på gatan tittar du på en dyr installation så har allt detta räknat ut i förväg.
Projektledning
ett bostadsfastighetsutvecklingsprojekt är just det – ett projekt. Och det är en jävla invecklad om du förlåter språket.
det finns så många variabler, dolda delar och rörliga aspekter att du måste vara en solid projektkonsult för att övervaka allt.
om du inte har erfarenhet av utvecklingshantering och inte är villig att lära dig, bör du ompröva om det här är rätt investering för dig.
eller, engagera ett företag som Little Fish att göra tunga lyft för dig.
förhandlingsförmåga
Under ett projekt har du många förhandlingar – med din designer, med din besiktningsman, med din byggare, din försäljningsagent och din transportör.
du vill få utmärkta värdetjänster samtidigt som du gör vinst.
Acceptera aldrig ett första erbjudande eller bud. Gå alltid tillbaka till förhandlingsbordet. Var villig att gå bort om du inte får vad du behöver för att göra ditt projekt lönsamt för dig.
kom ihåg att det handlar om bottenlinjen här. Men bränn inte broar heller.
förstå byggkontrakt
du måste ha en god förståelse för byggkontrakt. Och du måste få din valda byggare att förbinda sig att leverera ett projekt i tid och till budget.
se upp för variationer. Det här är förändringar i projektet när det pågår.
byggare älskar dem eftersom de kan fakturera för dem. En byggare kommer alltid att prova på för storlek, så har allt skriftligt och undertecknat.
också, se till att ha en skadeståndsklausul i ditt kontrakt. Detta innebär att om projektet går Övertid måste byggaren ersätta dig för dina förluster på grund av detta.
på Little Fish kommer vi inte att ingå ett kontrakt utan en klausul om likviderade skador. Vi föreslår att du gör detsamma.
hur man hanterar Utvecklingsrisker
kom ihåg, som vi sa ovan, detta är ett högrisk, högbelöningsspel. Du måste kunna hantera och mildra risker före och när de uppstår.
det finns finansiella risker som räntehöjningar, risker med byggnaden som förseningar (därmed klausulen om likviderade skador) och marknadsfluktuationer.
en bra fastighetsutvecklare vet hur man hanterar utvecklingsrisker och ändå gör vinst, så du måste veta detta också om du fortfarande är angelägen om att lära dig att bli en fastighetsutvecklare.
hur man bygger relationer – dina nätverk är viktiga
du behöver ett nätverk i det här spelet. Du behöver veta designers, arkitekter, byggare, försäljningsagenter, advokater och sedan några.
detta är en del av positionsbeskrivningen. Få dina nätverk att fungera för dig. Om du inte är villig att investera i dessa relationer kanske du vill leta någon annanstans för att generera rikedom.
sidoanteckning: en annan artikel värt att kolla in är den här om hur man blir en fastighetsutvecklare.
inslagning upp
så, ovanstående tjugoen tips bör ha dig på god väg att lära sig att bli en fastighetsutvecklare. En dag kan du till och med hamna som en stor fastighetsutvecklare, du vet aldrig!
om du är allvarligt tidsfattig och inte kan ägna den tid och ansträngning som krävs för att lära dig allt detta, är du inte plommon av lycka.
det finns ett andra alternativ. Du kan samarbeta med ett fastighetsutvecklingsföretag som Little Fish, som mildrar all risk och gör alla tunga lyft för dina räkning.
faktum är att i de flesta om inte alla fall, även om du själv kan samarbeta med någon som oss, kommer du att få ditt projekt slutfört och snabbare än om du gör det själv.
detta händer genom att utnyttja våra effektivitetsvinster och nätverk. Med någon som Little Fish betalar du grossist istället för detaljhandel för alla ovan angivna leverantörer och leverantörer.
vi vet hur mycket saker kostar och hur lång tid de tar.
med vår anpassade Projektportal kan du följa med så mycket eller så lite du vill.
vi är transparenta hela vägen och håller ingenting tillbaka, så du kan checka in på portalen och lära dig på jobbet.
en del av det vi gör är att utbilda också, så håll inte tillbaka att fråga.
ring oss på 1300 799 277 för en kostnadsfri konsultation.
fylld under: alla Utvecklarinsikter