ce este modificarea creditului ipotecar, și este o idee bună?

probleme cu plata ipotecii? Aveți opțiuni

s-ar putea să vă întrebați despre modificarea creditului ipotecar dacă sunteți:

• se confruntă cu dificultăți financiare din cauza coronavirusului
• având probleme la efectuarea plăților ipotecare lunare
• în prezent în toleranță ipotecară, dar îngrijorat de ce se va întâmpla când se va termina toleranța

vestea bună este că ajutorul este disponibil. Dar Ipoteca relief opțiuni nu sunt one–size–fits-all.

în funcție de circumstanțele dvs., ați putea fi eligibil pentru o modificare a împrumutului. Sau, ați putea fi capabil să urmărească un alt bulevard ca o refinanțare. Iată ce ar trebui să știți despre opțiunile dvs.

verificați eligibilitatea refinanțării. Începeți aici (30 decembrie 2021)

în acest articol (săriți la…)

• ce este modificarea împrumutului?
• cum funcționează modificarea ipotecii
• modificarea împrumutului vs. refinanțare
• modificarea împrumutului vs. toleranță
• cine este eligibil pentru o modificare?
• cum să solicitați o modificare a împrumutului
• programe de modificare a ipotecilor
• modificarea este o idee bună?
• Alternative
• Întrebări frecvente privind modificarea împrumutului

>Related: cel mai bun mod de a-ți refinanța ipoteca

ce este modificarea împrumutului?

modificarea împrumutului este atunci când un creditor este de acord să modifice termenii ipotecii unui proprietar pentru a-i ajuta să evite implicit și să-și păstreze casa în perioadele de dificultăți financiare.

scopul unei modificări a creditului ipotecar este de a reduce plățile debitorului, astfel încât să își poată permite împrumutul lunar. Acest lucru se face de obicei prin scăderea ratei ipotecare sau extinderea termenului de rambursare a împrumutului.

„o modificare a creditului ipotecar nu înlocuiește împrumutul dvs. existent la domiciliu sau creditorul dvs.”, explică Karen Condor, expert în finanțe și asigurări cu Loans.org.

„cu toate acestea, vă restructurează împrumutul în interesul de a-l face mai ușor de gestionat atunci când întâmpinați dificultăți în efectuarea plăților ipotecare.”

cum funcționează modificarea creditului ipotecar

cu o modificare a împrumutului, suma principală totală pe care o datorați nu se va schimba.

„dar creditorul poate fi de acord cu o rată a dobânzii mai mică, o durată redusă a împrumutului sau o perioadă mai lungă de plată”, spune Elizabeth Whitman, avocat și membru al Whitman Legal Solutions, LLC.

oricare dintre aceste strategii ar putea ajuta la reducerea plăților ipotecare lunare și / sau suma totală a dobânzii pe care o plătiți pe termen lung.

modificarea poate include, de asemenea, trecerea de la o ipotecă cu rată reglabilă la o ipotecă cu rată fixă și rularea taxelor de întârziere în principalul dvs., adaugă Condor.

notă, modificarea împrumutului este destinată să facă o ipotecă mai accesibilă de la o lună la alta. Dar implică adesea extinderea termenului de împrumut sau adăugarea plăților pierdute înapoi în împrumut – ceea ce poate crește suma totală a dobânzii plătite.

refinanțarea într-un nou împrumut, pe de altă parte, reduce adesea plata lunară și costul total al dobânzii.

modificarea împrumutului vs. refinance

o Refinantare este de obicei primul plan de acțiune pentru proprietarii de case care au nevoie de o plată ipotecare mai mici.

refinanțarea poate înlocui împrumutul inițial cu unul nou, care are o rată a dobânzii mai mică și/sau un termen mai lung. Acest lucru poate oferi o reducere permanentă a plăților de credit ipotecar, fără a afecta negativ de credit.

cu toate acestea, debitorii care trec prin dificultăți financiare ar putea să nu poată refinanța.

ei pot avea probleme de calificare pentru noul împrumut din cauza unui venit redus, scor de credit mai mic, sau datorii neașteptate (cum ar fi cheltuielile medicale).

în aceste cazuri, proprietarul ar putea fi eligibil pentru o modificare a creditului ipotecar.

modificarea împrumutului este de obicei rezervată proprietarilor de case care nu sunt eligibili să refinanțeze din cauza unei dificultăți financiare.

modificarea ipotecii este de obicei rezervată debitorilor care nu se califică pentru o refinanțare și au epuizat alte opțiuni posibile de scutire a ipotecii.

„cu o modificare a împrumutului, lucrați cu banca sau creditorul dvs. existent la modificarea condițiilor ipotecii existente”, explică David Merritt, avocat în litigii de consum în cadrul Bernkopf Goodman, LLP.

„dacă ați implicit pe Ipoteca existente, șansele sunt de credit a fost afectat negativ la punctul în cazul în care un nou creditor ar fi precaut pentru a vă oferi un nou împrumut.”

„de obicei, o refinanțare nu este posibilă în această situație”, spune Merritt.

asta înseamnă că nu există un concurs real între modificarea împrumutului și refinanțare. Opțiunea potrivită pentru dvs. va depinde de starea împrumutului dvs. curent, de finanțele personale și de ceea ce este de acord creditorul dvs. ipotecar.

verificați eligibilitatea refinanțării (30 decembrie 2021)

modificarea împrumutului față de toleranță

toleranța este un alt mod în care Administratorii pot ajuta debitorii în perioadele de stres financiar.

împrumut toleranță este un plan temporar care întrerupe plățile ipotecare în timp ce un proprietar devine din nou pe picioarele lor.

de exemplu, mulți proprietari de case care și-au pierdut locul de muncă sau au avut venituri reduse au putut solicita toleranță până la un an sau mai mult în timpul pandemiei COVID.

spre deosebire de toleranță, modificarea creditului ipotecar este un plan permanent care modifică rata sau condițiile unui împrumut la domiciliu.

toleranța și modificarea împrumutului pot fi uneori combinate pentru a face un plan de ajutor ipotecar mai eficient.

de exemplu, un proprietar al cărui venit este încă redus la sfârșitul perioadei de toleranță poate fi aprobat pentru o modificare permanentă a împrumutului.

sau, un proprietar aprobat pentru modificarea ipotecii poate avea, de asemenea, o parte din principalul lor neplătit forborne (amânat) până la sfârșitul perioadei de rambursare.

cine este eligibil pentru o modificare a împrumutului?

pentru a beneficia de o modificare de împrumut, un debitor, de obicei, trebuie să fi ratat cel puțin 3 plăți ipotecare și să fie în mod implicit.

” uneori, un debitor care a experimentat eșecuri financiare, ceea ce face ca un implicit iminent, se poate califica pentru o modificare a împrumutului. Dar nu toată lumea aflată în incapacitate de plată sub ipoteca lor este eligibilă pentru o modificare a împrumutului”, explică Whitman.

„debitorii a căror întârziere financiară este atât de severă încât nu vor putea niciodată să-și ramburseze ipoteca nu vor primi o modificare și nici debitorii care au capacitatea de a efectua plăți ipotecare fie din venituri, fie din economii.”

„debitorii a căror întârziere financiară este atât de severă încât nu vor putea niciodată să –și ramburseze ipoteca nu vor primi o modificare” – Elizabeth Whitman, avocat & membru manager, Whitman Legal Solutions, LLC

în plus față de furnizarea unei scrisori sau a unei declarații de dificultate, pregătiți-vă să furnizați dovada venitului, a declarațiilor fiscale pe doi ani și a situațiilor bancare/financiare, spune Condor.

fiți conștienți, totuși, că creditorul dvs. nu este obligat să furnizeze o modificare a împrumutului.

” odată ce un creditor are un contract executat – adică împrumutul-nu trebuie să-l schimbe. Multora li se refuză o modificare a împrumutului ipotecar”, explică Gallagher.

„dacă creditorul dorește să modifice termenii, pe cererea dvs., atunci aveți un punct de plecare.”

cum să solicitați o modificare a împrumutului

procesul de solicitare a unei modificări a împrumutului va varia în funcție de cine vă gestionează împrumutul.

primul lucru pe care trebuie să-l faceți este să contactați furnizorul de împrumuturi. Aceasta este compania la care trimiteți plăți și cea cu care trebuie să lucrați pentru a vă determina opțiunile de modificare a împrumutului.

unele credite ipotecare sunt gestionate sau” deservite ” de creditorul inițial. Dar majoritatea împrumuturilor pentru locuințe sunt deservite de o companie separată.

de exemplu, este posibil să fi primit împrumutul de la Wells Fargo, dar acum efectuați plăți către Banca SUA.

servicer împrumut este compania care ia plățile ipotecare lunare; puteți găsi a ta prin verificarea numele și informațiile de contact pe declarația dumneavoastră cele mai recente ipotecare.

mulți debitori încep procesul prin trimiterea unei scrisori de dificultate către administratorul sau creditorul lor. O scrisoare de greutăți este pur și simplu o notă care descrie dificultățile financiare ale Împrumutatului și explică de ce nu pot efectua plăți.

creditorul va solicita probabil informații financiare și documentație, inclusiv extrase de cont, plata cioturi, și dovada activelor.

aceste documente vă vor ajuta creditorul să înțeleagă întregul domeniu al finanțelor personale și să determine calea corectă pentru scutirea ipotecară.

programe de modificare a creditului ipotecar

opțiunile dvs. de modificare a Împrumutului vor depinde de tipul de împrumut pe care îl aveți și de ce este de acord creditorul sau administratorul de împrumut.

modificarea convențională a împrumutului

„Fannie Mae, Freddie Mac și creditorii privați ai împrumuturilor convenționale au propriile programe de modificare și orientări”, spune Charles Gallagher, avocat imobiliar.

în special, Freddie Mac și Fannie Mae oferă programe de modificare Flex concepute pentru a reduce plata ipotecară a unui debitor calificat cu aproximativ 20%.

modificarea Flex implică de obicei ajustarea ratei dobânzii, interzicerea unei părți din soldul principal sau extinderea termenului împrumutului pentru a face plățile lunare mai accesibile pentru proprietarul casei.

pentru a fi eligibil pentru un program de modificare Flex, proprietarul trebuie să aibă:

• cel puțin 3 plăți lunare restante la o reședință primară, a doua casă sau o proprietate de investiții
• sau; mai puțin de 3 plăți lunare restante, dar împrumutul este în „implicit iminent”, ceea ce înseamnă că creditorul a stabilit că împrumutul va fi implicit fără modificări. Aceasta este doar o opțiune pentru reședințele primare

anumite greutăți pot declanșa statutul de „implicit iminent”; de exemplu, moartea unui salariat primar în gospodărie sau boala gravă sau dizabilitatea Împrumutatului.

șomajul nu este de obicei un motiv eligibil pentru modificarea Flex.

debitorii care sunt șomeri sunt mai susceptibili de a fi plasați într – un plan de toleranță temporară-care întrerupe plățile pentru o anumită perioadă de timp, dar nu modifică permanent termenul împrumutului sau rata dobânzii.

în plus, împrumuturile FHA, VA și USDA susținute de guvern nu sunt eligibile pentru programele de modificare Flex.

modificarea împrumutului FHA

Administrația Federală pentru locuințe oferă propriile opțiuni de modificare a împrumutului pentru a face plățile mai ușor de gestionat pentru debitorii delincvenți.

în funcție de situația dvs., opțiunile de modificare a împrumutului FHA pot include:

• reducerea ratei dobânzii
• extinderea termenului de împrumut
• Rolling principal neplătite, interes, sau costurile de împrumut înapoi în soldul împrumutului
• re–amortizarea ipotecare pentru a ajuta împrumutatul face plățile pierdute

în unele cazuri, în cazul în care este nevoie de asistență suplimentară, debitori FHA pot fi eligibile pentru program de modificare accesibil la domiciliu (FHA–hamp).

FHA–HAMP permite creditorului să amâne plățile ipotecare pierdute pentru a aduce curent de împrumut proprietarului. Apoi, poate solicita ca HUD (supraveghetorul FHA) să reducă și mai mult plata lunară prin deschiderea unui împrumut subordonat fără dobândă de până la 30% din soldul rămas al împrumutului. Împrumutatul plătește doar principalul și dobânda pe baza a 70% din sold și poate plăti restul la o vânzare sau refinanțare a locuinței.

amânarea acestei sume principale suplimentare poate ajuta la facilitarea debitorilor FHA să revină pe drumul cel bun cu împrumuturile lor.

FHA–HAMP este de obicei combinat cu una dintre metodele de modificare a împrumutului de mai sus pentru a reduce plata lunară a Împrumutatului.

debitorii eligibili FHA trebuie să completeze un plan de rambursare a procesului pentru a se califica fie pentru modificarea împrumutului, fie pentru programul FHA–HAMP. Aceasta implică efectuarea plăților la timp în suma modificată timp de 3 luni consecutive.

va împrumut modificarea

veterani și membrii de serviciu cu împrumuturi susținute de Departamentul de veterani afaceri pot cere servicer lor despre va împrumut modificarea.

va împrumut modificarea poate rola ratat plățile înapoi în soldul creditului, precum și alte delincvent homeownership costurile ca neplătite impozitele pe proprietate și proprietarii de case de asigurare.

după ce aceste costuri sunt adăugate la împrumut, împrumutatul și servicer lucra împreună pentru a stabili un nou program de rambursare, care va fi ușor de gestionat pentru veteran.

notă, VA modificare este unic în care rata dobânzii ar putea crește de fapt. Deci, în timp ce acest plan poate ajuta veteranii să-și aducă împrumuturile actuale, nu va reduce întotdeauna plățile lunare ale proprietarului.

„pentru modificarea împrumutului VA, se aplică mai multe cerințe”, notează Condor. Ea explică:

• „împrumutul dvs. VA trebuie să fie în mod implicit
• trebuie să fi recuperat de la dificultățile temporare care au cauzat implicit
• trebuie să puteți susține obligațiile financiare ale împrumutului va modificat
• și nu trebuie să fi modificat împrumutul VA în ultimii trei ani”

unii proprietari cu credite VA pot califica pentru o ‘ Streamline modificare.’

Streamline modificarea nu are nevoie de documentație la fel de mult ca planul de modificare tradițional VA, dar include două cerințe suplimentare:

• plata combinată a principalului și a dobânzii trebuie să scadă cu cel puțin 10%
• împrumutatul trebuie să completeze un plan de rambursare a procesului de 3 luni pentru a dovedi că poate efectua plățile modificate

discutați cu administratorul de împrumut despre opțiunile pentru împrumutul dvs. VA.

modificarea împrumutului USDA

modificarea împrumutului USDA este pentru proprietarii de case ale căror împrumuturi curente sunt susținute de Departamentul Agriculturii din SUA.

o modificare a împrumutului USDA permite ca plățile ipotecare lipsă (inclusiv principalul, dobânzile, impozitele și asigurările) să fie reintroduse în soldul împrumutului.

planurile de modificare USDA permit, de asemenea, o prelungire a termenului până la 480 de luni sau 40 de ani în total, pentru a ajuta la reducerea plăților debitorului. Iar administratorul poate reduce rata dobânzii Împrumutatului, „chiar și sub rata pieței, dacă este necesar”, potrivit USDA.

administratorii pot acoperi până la 30 la sută din soldul principal neplătit al proprietarului, folosind un avans de recuperare ipotecară.

contactați administratorul de împrumut pentru a afla dacă sunteți eligibil pentru o modificare a împrumutului USDA.

modificarea creditului ipotecar este o idee bună?

o modificare a creditului ipotecar merită urmărită pentru candidații potriviți.

„o modificare vă poate oferi o a doua mușcătură la măr și vă poate scoate din procesul implicit sau de blocare a pieței, permițându-vă șansa de a rămâne în casa dvs.”, spune Merritt.

dar se aplică avertismente.

„de obicei, o modificare va lua toate plățile pierdute și le va adăuga la soldul principal restant”, spune Merritt.

spuneți că ipoteca dvs. actuală are un sold restant de 300.000 USD. Să presupunem că ai pierdut 50.000 $în plăți. În acest exemplu, soldul modificat ar fi $350,000, care se numește ‘ capitalizare.”

” dar imaginați-vă că valoarea casei dvs. este de numai 310.000 de dolari”, adaugă Merritt. „Aici, o modificare ar permite să stați în casa ta și pentru a evita blocare a pieței, dar ar datorez mai mult decât casa ta este în valoare de. Asta ar fi o problemă dacă, să zicem, la doi ani după modificare, ați dori să vă vindeți casa.”

refinanțarea și alte alternative la modificarea

modificarea împrumutului nu este singura dvs. opțiune, din fericire.

alternative posibile includ refinanțare, toleranță, un act–in–loc de blocare a pieței, sau capitolul 13 faliment.

refinanțare

după cum sa menționat mai sus, ar trebui să verificați mai întâi dacă sunteți eligibil pentru a reduce rata dobânzii și de plată cu o refinanțare ipotecare.

va trebui să se califice pentru Ipoteca nou bazat pe dvs:

• scorul de Credit și raportul de credit
• raportul datorie–venit
• raportul împrumut–valoare (soldul dvs. de împrumut față de valoarea casei)
• venituri și ocuparea forței de muncă

poate fi dificil să vă calificați pentru o refinanțare în perioadele de dificultăți financiare. Dar înainte de a scrie această strategie, verificați toate opțiunile de împrumut disponibile.

de exemplu, împrumuturile FHA au cerințe de scor de credit mai mici și permit rate mai mari de datorie–venit (DTI) decât împrumuturile convenționale. Deci, poate fi mai ușor să refinanțeze într-un împrumut FHA decât unul convențional.

eficientizați refinanțarea

proprietarii de case cu împrumuturi FHA, VA și USDA au o opțiune suplimentară sub formă de refinanțare Streamline.

o refinanțare Streamline de obicei nu necesită venituri sau ocuparea forței de muncă de verificare, sau o nouă evaluare acasă. Chiar și verificarea de credit ar putea fi renunțat (deși creditorul va verifica întotdeauna ați fost efectuarea plăților ipotecare la timp).

aceste împrumuturi sunt mult mai iertător pentru proprietarii de case ale căror finanțe au luat o recesiune.

notă, refinanțarea Streamline este permisă numai în cadrul aceluiași program de împrumut: FHA–to–FHA, VA–to–VA sau USDA–to–USDA.

verificați eligibilitatea Refi Streamline (30 decembrie 2021)

alte opțiuni de scutire ipotecară

refinanțarea necesită de obicei un raport împrumut–valoare de 97% sau mai mic, ceea ce înseamnă că proprietarul are cel puțin 3% capitaluri proprii.

cu toate acestea,” debitorii care au mai puțin de 3% capital în casele lor se pot califica pentru programul Hiro al Fannie Mae”, sugerează Whitman.

acest ‘high–LTV Refinance Option’ este destinat pentru proprietarii de case cu Fannie Mae–garantate împrumuturi care datorez mai mult pe ipoteca lor decât proprietatea este în valoare de.

” alte opțiuni pentru debitori cu puțin sau deloc de capital în casele lor includ o blocare a pieței consensuală sau o vânzare în lipsă, care implică vânzarea de proprietate pentru mai puțin decât suma ipotecare restante.”

ce ar trebui să faci?

Whitman continuă: „orice Împrumutat care se va lupta să-și ramburseze ipoteca și alte datorii după o modificare a împrumutului ar trebui să ia în considerare dacă este mai bine să dispună de casa lor și să găsească o opțiune de locuință mai accesibilă.”

pentru a determina mai bine dacă o refinanțare sau o modificare a împrumutului ipotecar este strategia potrivită pentru dvs., consultați-vă cu administratorul de împrumut, un avocat sau un consilier pentru locuințe.

credit ipotecar modificare FAQ

înțelegeți opțiunile

modificarea creditului ipotecar este de obicei rezervată proprietarilor de case care sunt deja delincvenți la împrumuturile lor.

dacă sunteți îngrijorat cu privire la plățile ipotecare, pentru a primi înainte de problema prin verificarea eligibilitatea pentru o refinanțare sau contactarea dumneavoastră servicer împrumut despre opțiuni înainte de împrumut devine delincvent.

multe case se confruntă cu dificultăți financiare chiar acum, și mulți creditori și împrumut servicers sunt dispuși să ajute. Dar ajutorul este disponibil numai celor care îl cer.

arată-mi ratele de astăzi (30 decembrie, 2021)