care este diferența dintre un depozit ipotecar și un depozit de schimb?

actualizat la 13 decembrie 2021

6min citit

când vă pregătiți să cumpărați prima casă, veți economisi de obicei o sumă de bani pentru a o utiliza alături de ipoteca. Oamenii numesc acest proces ‘salvarea depozit’, și suma pe care le salvați este, în general, menționată ca depozit ipotecar.

dar în ziua în care faceți schimb de contracte pentru a vă cumpăra casa, veți preda 10% din valoarea proprietății în numerar avocatului vânzătorului. Această sumă se numește depozitul dvs. de schimb.

aceste două sume de bani nu sunt (chiar) la fel! Această distincție ciudată este sursa de multă confuzie în rândul cumpărătorilor pentru prima dată în special. Aici explicăm diferența – și de ce contează.

depozit ipotecar vs depozit de schimb

depozitul dvs. ipotecar este probabil ceea ce credeți că este depozitul dvs. Este suma pe care o puneți alături de ipoteca dvs. pentru a compensa costul total al noii case. Cu cât depozitul dvs. este mai mare în raport cu ipoteca dvs., cu atât aveți un raport împrumut-valoare mai mic și, prin urmare, cu atât este mai probabil să obțineți o ofertă ipotecară mai bună.

cu toate acestea – depozit ipotecar nu este într-adevăr un ‘depozit’ în adevăratul sens al cuvântului! Pur și simplu banii se vor transforma în echitate, adică. partea din casa ta că veți deține pur și simplu și ipotecare-free.

depozitul dvs. de schimb, pe de altă parte, este într-adevăr un depozit. Avocatul dvs. îl transferă avocatului vânzătorului dvs. atunci când schimbați contracte de vânzare. Acest lucru este cunoscut ca ‘punctul de nici o întoarcere’, în care dacă vă înapoi de cumpărare acum, veți pierde banii.

depozitul dvs. de schimb este de obicei 10% din prețul proprietății. Ocazional, este posibil să fiți de acord cu o sumă mai mică cu vânzătorul dvs. și, uneori, aceștia pot insista mai mult.

deci, am nevoie pentru a salva până două depozite?

vestea bună este că depozitul dvs. de schimb este de obicei parte din depozitul dvs. ipotecar (și adesea tot). Deci nu, nu aveți nevoie de două depozite. Principalul motiv pentru care sunt menționate separat este că au funcții diferite: un depozit ipotecar afectează afacerea dvs. ipotecară, în timp ce un depozit de schimb este utilizat atunci când schimbați contracte. De asemenea, un depozit ipotecar poate fi mult mai mare decât un depozit de schimb, deci utilizați doar o parte din acesta atunci când faceți schimb.

există și alte motive, cum ar fi regulile care înconjoară Help to Buy Isa, pe care le vom acoperi mai jos.

depozit ipotecar și depozit de schimb – exemplu

Max cumpără o casă pentru 200.000 de dolari, cu 20% în numerar (40.000 de dolari) și o ipotecă de 80% din 160.000 de dolari. Depozitul său ipotecar este de 40.000 de euro, dar are nevoie doar de un depozit de schimb de 10%. Deci, el predă peste jumătate din depozitul său ipotecar (20.000 de euro) atunci când contractele sunt schimbate. Câteva săptămâni mai târziu, în ziua finalizării, el plătește restul de 20.000 de euro, în timp ce creditorul său ipotecar eliberează împrumutul de 160.000 de euro din ipoteca sa.

ce se întâmplă dacă nu sunt un cumpărător pentru prima dată? Mai am un depozit de schimb?

dacă vindeți o casă pentru a vă cumpăra următoarea casă, este posibil să nu aveți bani de rezervă pentru a plăti un depozit de schimb. În cele mai multe cazuri, acești bani vor fi legați în capitalul propriu al casei dvs. actuale. În cazul în care acesta este cazul, procesul implică un pic mai mult conveyancing magie. Iată cum funcționează.

cum un depozit de schimb se mișcă în sus lanțul

Iată un exemplu de modul în care procesul de depozit de schimb funcționează dacă sunteți atât de vânzare și cumpărare.

Max, primul cumpărător, cumpără o casă de 200.000 de dolari pentru Helen. Helen cumpără o casă de la Rajesh pentru 250.000 de dolari. Rajesh nu va cumpăra încă o altă proprietate – se va muta în cazare închiriată-așa că lanțul se oprește acolo.

în ziua schimbului, avocatul lui Max transferă depozitul său de schimb de 20.000 de dolari către avocatul lui Helen. Deci, de unde vine depozitul de schimb al lui Helen? Asta e partea deșteaptă. Avocatul ei poate folosi aceiași bani ca și depozitul ei. Deși banii în sine vor rămâne la avocatul lui Helen, acest lucru este suficient pentru a oferi garanția pentru a permite achiziția ei să continue.

cu toate acestea, există o mică lovitură. Depozitul de schimb al Max este de numai 20.000 de euro (adică 10% din 200.000 de euro). Dar Helen cumpără o casă de 250.000 de dolari, așa că nu are nevoie de un depozit de schimb de 25.000 de dolari? Răspunsul este, ea ar putea. Ea (sau avocatul ei) ar putea vorbi cu Rajesh și să încerce să fie de acord cu un depozit mai mic, dar Rajesh are dreptul să insiste asupra întregului 10%. Dacă o face, atunci Helen va trebui să găsească un plus de 5.000 de dolari în numerar pentru a-și face depozitul complet de schimb. Cu toate acestea, Rajesh poate prefera să fie de acord cu un depozit mai mic decât să vadă lanțul potențial prăbușindu-se.

în ziua finalizării, avocatul lui Max transferă banii rămași pentru achiziția sa către avocatul lui Helen: banii ipotecari de 160.000 de euro și restul depozitului ipotecar (20.000 de euro). Acest lucru face un total mare de 200.000 de centimi și astfel completează achiziția lui Max.

acum, în sfârșit, avocatul lui Helen poate transfera depozitul de schimb de 20.000 de dolari către avocatul lui Rajesh (împreună cu capitalul și Noua ipotecă a lui Helen). Acesta este depozitul ‘se deplasează în sus lanțul’. Dacă ar exista și mai mulți cumpărători în lanț, depozitul de schimb ar continua să se deplaseze în acest fel până la finalizarea ultimei achiziții de proprietăți.

ce se întâmplă dacă depozitul de schimb nu este suficient?

după cum se arată în exemplul lui Max, Helen și Rajesh, depozitul de schimb al cumpărătorului pentru prima dată poate să nu fie suficient pentru a acoperi achizițiile mai sus în lanț. Acest lucru lasă acei cumpărători cu două opțiuni:

• găsiți niște bani în plus de undeva (de exemplu, economii sau un împrumut)
• negociați un depozit de schimb inferior

dacă diferența este doar mică, negocierea unui depozit mai mic este adesea realizabilă. Cu toate acestea, cu cât depozitul de schimb este mai mic, cu atât este mai mare riscul pentru vânzător – deci țineți cont de acest lucru dacă cumpărătorul dvs. vă cere să acceptați un depozit mai mic. Un depozit de 10% este o bună protecție pentru dvs. (în calitate de vânzător) împotriva cumpărătorului care se retrage.

pot ajuta să cumpere ISA acoperi depozitul meu de schimb?

dacă ați economisit pentru a vă cumpăra prima casă folosind un ajutor pentru a cumpăra ISA, atunci este important să înțelegeți diferența dintre un depozit ipotecar și depozitul de schimb. Un ajutor pentru a cumpăra ISA adaugă un bonus de 25% la economiile dvs. atunci când finalizați achiziția primei case – dar acest detaliu a prins mulți cumpărători pentru prima dată. Bonusul de 25% este plătit numai după finalizare, ceea ce înseamnă că nu poate fi utilizat pentru depozitul dvs. de schimb (deși restul ajutorului dvs. pentru a cumpăra economii ISA poate fi). Iată un exemplu.

Prima Casă a lui Jane va costa 150.000 de dolari, așa că are nevoie de un depozit de schimb de 10% din 15.000 de dolari. Ea a economisit maximum 12.000 de euro în ajutorul ei pentru a cumpăra ISA, pe care bonusul de 25% îl va spori la 15.000 de euro – dar numai după finalizarea achiziției. Aceasta înseamnă că poate folosi suma de 12.000 de euro pentru depozitul de schimb, dar trebuie să găsească între timp suma suplimentară de 3.000 de euro din altă parte (sau să-și convingă cumpărătorul să accepte un depozit mai mic). Ea ar trebui să poată obține un împrumut pe termen scurt (poate chiar de la familie), având în vedere că va putea să-l plătească înapoi imediat ce achiziția va fi finalizată.

ce se întâmplă dacă folosesc o viață ISA?

Help to Buy ISA este acum închis pentru noii solicitanți (deși deponenții existenți pot continua să le utilizeze până la 1 decembrie 2030). Cu toate acestea, există un produs de înlocuire care este o modalitate și mai eficientă de a economisi pentru un depozit. A Lifetime ISA (LISA) vă permite să economisiți până la 4.000 de euro pe an cu un bonus de 25% plătit la sfârșitul fiecărui an (adică maximum 1.000 de euro). Aceasta înseamnă că puteți utiliza acest bonus ca parte a depozitului dvs. de schimb, deoarece îl veți avea deja.

dezavantajul este că, dacă retrageți bani de la o LISA înainte de vârsta de 60 de ani, din orice alt motiv decât cumpărarea unei prime case, veți plăti o penalizare de 25% pe bani.

pot pierde depozitul meu de schimb?

odată ce plătiți depozitul de schimb, sunteți obligat legal să continuați cu achiziția proprietății. Asta înseamnă că veți pierde depozitul dacă decideți să vă retrageți. În schimb, dacă vânzătorul dvs. se retrage, veți primi depozitul de schimb înapoi (și ar trebui să îi puteți da în judecată pentru orice costuri sau inconveniente suportate în acest proces).

în mod similar, dacă cumpărătorul dvs. se retrage, veți păstra depozitul de schimb. Cu toate acestea, este posibil să trebuiască să îl transmiteți direct vânzătorului dvs., deoarece este puțin probabil să puteți continua cu propria achiziție.

care sunt alternativele la utilizarea unui depozit de schimb?

în anumite circumstanțe, vă puteți confrunta cu dificultăți în găsirea unui depozit de schimb.

de exemplu, dacă utilizați o ipotecă de 100% care nu necesită niciun depozit ipotecar (de exemplu, o ipotecă garantă), atunci probabil că nu aveți economii pe care le puteți utiliza pentru un depozit de schimb. În mod similar, este posibil să aveți o ipotecă de 95% cu un depozit ipotecar de 5%, ceea ce nu este suficient pentru a acoperi depozitul de schimb.

de asemenea, (după cum sa menționat mai sus), ați putea fi vânzător și cumpărător, iar depozitul de schimb al cumpărătorului dvs. nu este suficient pentru a acoperi 10% din proprietatea pe care o cumpărați.

în aceste condiții, alternativele dvs. sunt:

• cere garant dumneavoastră (dacă este cazul) pentru a acoperi depozit de schimb
• împrumuta banii de pe un alt membru al familiei
• ia un împrumut punte pentru bani în plus (dar feriți-vă de rate ridicate ale dobânzii)
• negocieze un depozit de schimb mai mic

ca multe aspecte ale procesului de cumpărare acasă, cele două tipuri de de depozit poate provoca unele confuzii la început. Brokerul dvs. ipotecar vă poate răspunde la întrebări în orice etapă, precum și vă poate găsi cea mai bună ofertă de valoare.