4 ianuarie 2021 de Peter Kelly | All, Developer Insights
te întrebi cum să devii dezvoltator imobiliar?
în aceste timpuri moderne, tot mai mulți australieni caută să genereze bogăție. Și de ce nu?
nu este nimic în neregulă cu dorința de a putea trăi confortabil sau de a lăsa ceva în urmă pentru copiii tăi.
în timp ce oamenii obișnuiau să investească în proprietăți existente pentru generarea de avere, mai mulți oameni investighează în schimb dezvoltarea imobiliară.
și pentru un motiv bun – puteți obține un profit serios împărțind terenuri și construind un proiect de ocupare dublă.
primele lucruri în primul rând și nu există nici o achiziție în jurul valorii de acest lucru, dacă doriți să învățați cum să devină un dezvoltator de proprietate, atunci ai nevoie pentru a avea un apetit destul de severe pentru învățare.
Cunoașterea este putere, și este, de asemenea, bani.
există o mulțime de piese în mișcare în acest joc și trebuie să vă înfășurați capul în jurul tuturor și să înțelegeți bine fiecare dintre ele.
mize mari, dar recompense mari
dezvoltarea proprietății este un joc cu mize mari, cu unele recompense serioase, dar și riscurile sunt semnificative.
dacă sunteți serios despre a deveni un dezvoltator imobiliar, atunci ai nevoie pentru a pune timp și efort în procesul de învățare cât mai mult despre ciclul de viață de dezvoltare de proprietate ca tine poate.
nu este genul de lucru pe care doriți să îl învățați la locul de muncă, deoarece puteți pierde bani serioși, cât de repede puteți face.
faceți propriile cercetări
nu vă puteți permite să luați informațiile terților ca fapt; trebuie să găsiți resurse credibile și să faceți propriile cercetări, nu există nicio scurtătură.
dacă doriți un mod mai relaxat, mai moale, ați putea dori să investigheze alte oportunități de investiții. Dar amintiți-vă că nu există nici un astfel de lucru ca o investiție fără risc.
este în valoare de ea
vestea bună este, dacă aveți de gând să meargă în jos o gaură de iepure, pot să vă spun din experiență că multi-unitate de dezvoltare a proprietății rezidențiale, cum ar fi una lângă alta de ocupare dublă și proiecte townhouse, este o gaură de iepure mare pentru a merge în jos.
recompensele pot fi foarte fructuoase. Vorbim despre stive mari de profit.
caz în care poate doriți să aflați despre impozitul pe câștigurile de capital pe dezvoltarea proprietății – ceva care nu ar trebui să vă sperie, mai degrabă să vă entuziasmeze, înseamnă că faceți bani.
ce au în comun dezvoltatorii imobiliari de succes?
atributele comune ale dezvoltatorilor de succes sunt răbdarea și disciplina.
aveți nevoie de răbdare pentru a vă face timp pentru a face cercetările relevante necesare pentru fiecare parte în mișcare și de control pentru a lua decizii bazate pe nimic altceva decât fapte – fără emoții.
luarea deciziilor bazate pe sentimentele tale în acest joc este o modalitate sigură de a se prăbuși și arde.
nu este nici o grabă. Dacă vă grăbiți și vă poticniți, o veți încurca (potențial pentru totdeauna), iar oportunitatea de a deveni dezvoltator imobiliar vă va trece.
vor exista întotdeauna mai multe site-uri și oportunități, așa că nu trageți trăgaciul până când nu sunteți siguri că aveți cunoștințele și înțelegerea procesului de dezvoltare.
cifrele dvs. trebuie să fie și ele solide. Nu vă puteți permite să ghiciți și să ghiciți numerele aici. Cunoaște bugetele și liniile de jos și stick la ele.
în acest articol, vom prezenta cele 20 de sfaturi cheie pentru a afla cum să deveniți dezvoltator imobiliar.
cum se face o fezabilitate
o fezabilitate este atunci când criza numerele pe proiectul propus. Doar pentru că un site poate fi dezvoltat nu înseamnă că ar trebui.
fiecare cost de dezvoltare trebuie să fie luate în considerare pentru fezabilitatea dumneavoastră să dețină și valoare.
ar trebui să existe doar două variabile în fezabilitatea dvs., prețul de construcție și prețul de vânzare. Restul trebuie să aveți un mâner foarte strâns.
Iată un studiu de caz cu dublă ocupare care împărtășește alte lucruri pe care trebuie să le luați în considerare.
cum se execută Due Diligence
acest lucru este similar cu fezabilitatea; de fapt, procesul ar trebui să fie paralel. Nu puteți găsi doar un site pe diferitele portaluri de listare imobiliară și să știți dacă este potrivit pentru dezvoltare.
trebuie să aflați dacă un site are potențial prim. Amintiți-vă, scoateți emoția din ecuație.
am văzut oameni atașându-se de anumite locuri sau locuințe și lăsându-le sentimentele să preia controlul. Se poate termina în dezastru.
trebuie să te uiți la lucruri precum servicii esențiale, SARCINI, orientare și eșecuri doar pentru a numi câteva.
la sfârșitul zilei, dacă un site nu bifează fiecare casetă, atunci mergeți mai departe și găsiți unul care o face. Efectuarea unei diligențe detaliate ar trebui să vă spună clar care ar trebui să fie mișcarea dvs.
cunoașteți piața imobiliară
trebuie să vă faceți o idee despre piața din zona aleasă. Știți ce se vinde și ce nu.
în acest fel, începi să – ți dai seama ce vor cumpărătorii și ce nu.
cunoaște ciclurile pieței
proprietatea este ca orice piață-este predispusă la fluctuații. Trebuie să aveți o înțelegere fermă a acestor variații pe piață și ce înseamnă pentru un proiect.
ne place să spunem că un dezvoltator imobiliar bun poate face bani pe orice piață.
nu este vorba despre a aștepta momentul potrivit; este vorba despre a lucra cu ceea ce ai.
aflați procesul de dezvoltare
există un întreg proces de dezvoltare, de la pre-planificare la subdiviziune, documentație până la construirea caselor de oraș și eventual în afara planului de vânzări.
trebuie să cunoașteți întregul proces în interior și în exterior. Dacă nu aveți timp sau dorință, luați în considerare angajarea unui manager de proiect profesionist.
amintiți-vă, nu există comenzi rapide aici.
designul dvs.
va trebui să angajați un profesionist pentru a vă proiecta locuințele cu dublă ocupare.
un bun arhitect sau desenator nu vine nici ieftin, așa că trebuie să fi bugetat pentru asta.
au unele capital de lucru
merită să ne amintim că băncile nu vor finanța costurile de proiectare sau alte costuri de planificare, ci doar achizițiile de terenuri și costurile de construcție.
dezvoltare finanțe și strategii de finanțare
încă dornici de a învăța cum să devină un dezvoltator imobiliar? Banii contează în acest joc, trebuie să poți împrumuta fonduri pentru dezvoltarea ta.
obținerea de finanțare pentru dezvoltare este puțin diferită de obținerea unui împrumut pentru locuință sau a unui împrumut pentru investiții.
de obicei te uiți la o rată a dobânzii mai mare și există și alte câteva lucruri de luat în considerare.
amintiți-vă că nu sunteți blocați în bănci și aici. Există câteva alte opțiuni pentru a asigura împrumuturi nebancare de dezvoltare a proprietății.
orientarea Site-ului
știți despre orientarea site-ului. Nimeni nu vrea să trăiască în întuneric tot timpul sau într-o casă rece. Site-urile orientate spre nord sau nord-est sunt prime din această cauză.
de obicei, vom evita Sud sau sud-vest cu care se confruntă site-uri, să nu spun că nu ar lua în considerare vreodată unul fiecare site-ul și fiecare proiect este diferit.
dimensiuni Site
acest lucru este foarte important, deoarece va informa câte proprietăți (și subdiviziuni) puteți obține pe un bloc.
de-a lungul timpului, veți vedea dimensiuni și în mod automat știu ce se poate realiza pe o mulțime.
procesul de urbanism
procesul de urbanism este modul în care obțineți permisul de planificare pentru a face proiectul.
nu este neobișnuit ca dezvoltatorii începători să nu înțeleagă diferența dintre un permis de planificare și un permis de construcție, așa că am scris un articol pentru a clarifica această confuzie aici.
fiecare guvern local (consiliu) va avea regulile și reglementările sale generale cu privire la schema sa de planificare. Ai nevoie de cineva pentru a naviga acest lucru pentru tine.
Consiliul vă va contacta întotdeauna pentru o solicitare de informații suplimentare, deci trebuie să puteți răspunde în mod corespunzător și în timp util.
fiecare zonă va avea propriile sale timpi de procesare, de asemenea, astfel încât să știți că veți avea întotdeauna o așteptare.
planul de subdiviziune
inspectorul dvs. de teren vă va oferi o listă mare de sarcini, cu o grămadă de documente pe care să le completați pentru ca subdiviziunea dvs. să fie aprobată. Acest lucru se întâmplă de obicei pe măsură ce începe construcția.
gestionarea acestui plan este vitală. Nu puteți vinde loturi cu titlu separat fără acest lucru.
odată ce construcția este în curs de desfășurare, unul dintre cele mai importante lucruri pe care trebuie să le gestionați este planul dvs. de aplicare a subdiviziunii.
în Victoria, există un portal online numit topografie și planificare prin aplicații electronice și sesizare cunoscut sub numele de SPEAR pe scurt.
în esență, face ca depunerea și prelucrarea permisului dvs. de planificare a subdiviziunii să fie mai rapidă și mai ușoară pentru dvs., în calitate de solicitant.
aceasta facilitează, de asemenea, Consiliul și autoritățile de sesizare.
la scurt timp după începerea construcției, veți primi o listă completă de sarcini de la inspectorul dvs. de teren, împreună cu documentația relevantă necesară pentru aprobarea subdiviziunii dvs.
toate aceste sarcini trebuie finalizate. Pe scurt, fără acest lucru, nu veți vedea bani pentru proprietățile dvs., deoarece nu veți putea să vă decontați vânzările.
dacă nu sunteți sigur dacă vă puteți subdiviza propria proprietate, aflați aici.
Buildability
Buildability înseamnă imaginind o construcție rentabilă pentru locuințele tale.
acest lucru este totul despre economisirea de bani pe construi dvs., dar, de asemenea, obtinerea bang pentru buck.
luați, de exemplu, fundațiile voastre. O placă de beton ar putea părea simplă, dar există grămezi de opțiuni, iar o mărime nu se potrivește tuturor.
va depinde de site-ul dvs., iar inginerul dvs. trebuie să țină cont de acest lucru. Ei ar putea dori doar să-l bang-out și de a lua pe cu ziua lor, dar există variabile masive aici.
documentația de construcție – și licitația
veți avea nevoie de o listă completă a documentației de construcție pentru ca un constructor să înceapă lucrările. Mai jos este o listă utilă a unora dintre documentația care va alcătui pachetul dvs. de licitații pentru constructori.
- planuri civile set
- planul de amenajare a teritoriului set
- raport energetic
- planul de inginerie set
- un plan propus de subdiviziune
- planul de energie set
- planul de lucru set
- program fitinguri și finisaje specificații
- calcule
- test de sol
odată ce aveți stiva groasă de documente, este timpul să găsiți un constructor de case duplex adecvat și să vă oferiți construcția.
procesul de construcție
trebuie să aveți o înțelegere de bază a modului în care townhomes sunt construite în acest joc.
nu trebuie să fii expert prin niciun mijloc, dar trebuie să cunoști fundamentele. De la fundații la finisaje și totul între ele.
servicii esențiale și conexiuni stradale
după cum s-a menționat mai sus în fezabilitatea dvs., locuințele dvs. vor avea nevoie de conexiuni pentru gaz, apă, energie electrică și internet.
fără un punct de conectare pe partea de stradă, vă uitați la o instalare costisitoare, astfel încât toate acestea s-au gândit înainte de timp.
management de proiect
un proiect de dezvoltare a proprietății rezidențiale este doar asta – un proiect. Și e al naibii de complicat, dacă-mi iertați limbajul.
există atât de multe variabile, părți ascunse și aspecte în mișcare, încât trebuie să fiți un consultant solid de proiect pentru a supraveghea totul.
dacă nu aveți experiență în managementul dezvoltării și nu sunteți dispus să învățați, atunci ar trebui să vă reconsiderați dacă aceasta este investiția potrivită pentru dvs.
sau, angaja o companie ca pește mic pentru a face ridicarea grele pentru tine.
abilități de negociere
pe parcursul unui proiect, veți avea multe negocieri – cu designerul dvs., cu inspectorul dvs., cu constructorul, agentul dvs. de vânzări și transportatorul dvs.
doriți să obțineți servicii excelente de valoare în timp ce faceți un profit.
nu acceptați niciodată o primă ofertă sau ofertă. Întotdeauna du-te înapoi la masa negocierilor. Fii dispus să pleci dacă nu obții ceea ce ai nevoie pentru a-ți face proiectul viabil pentru tine.
amintiți-vă, este vorba despre linia de jos aici. Dar nu arde poduri, fie.
înțelege construi contracte
trebuie să aveți o bună înțelegere a construi contracte. Și trebuie să obțineți constructorul ales să se angajeze să livreze un proiect la timp și la buget.
Ferește-te de variații. Acestea sunt modificări ale proiectului în curs de desfășurare.
Constructorii îi iubesc pentru că pot plăti pentru ei. Un Constructor îl va încerca întotdeauna pentru dimensiune, așa că aveți totul în scris și semnat.
de asemenea, asigurați-vă că aveți o clauză de daune lichidate în contract. Aceasta înseamnă că, dacă proiectul rulează Ore suplimentare, constructorul trebuie să vă ramburseze pierderile datorate acestui lucru.
la Little Fish, nu vom încheia un contract fără o clauză de daune lichidate. Vă sugerăm să faceți același lucru.
cum să gestionați riscurile de dezvoltare
amintiți-vă, așa cum am spus mai sus, acesta este un joc cu risc ridicat, cu recompensă ridicată. Trebuie să puteți gestiona și atenua riscurile înainte și pe măsură ce apar.
există riscuri financiare, cum ar fi creșterea ratei dobânzii, riscurile cu construi ca întârzieri (prin urmare, clauza de daune lichidate) și fluctuațiile pieței.
un dezvoltator imobiliar bun știe cum să facă față riscurilor de dezvoltare și să obțină în continuare profit, așa că trebuie să știți și acest lucru dacă sunteți încă dornici să învățați cum să deveniți dezvoltator imobiliar.
cum să construiești relații – rețelele tale sunt vitale
ai nevoie de o rețea în acest joc. Trebuie să cunoașteți designeri, arhitecți, constructori, agenți de vânzări, avocați și apoi unii.
aceasta face parte din descrierea poziției. Fă-ți rețelele să funcționeze pentru tine. Dacă nu sunteți dispus să investiți în aceste relații, poate doriți să căutați în altă parte pentru a genera bogăție.
notă laterală: un alt articol care merită verificat este acesta despre cum să devii dezvoltator imobiliar.
Wrapping Up
deci, cele de mai sus douăzeci și unu sfaturi ar trebui să aveți bine pe cale de a învăța cum să devină un dezvoltator imobiliar. Într-o zi ai putea ajunge chiar ca un dezvoltator imobiliar major, nu știi niciodată!
dacă ești serios sărac în timp și nu poți dedica timpul și efortul necesar pentru a învăța toate acestea, nu ești lipsit de noroc.
există o a doua opțiune. Puteți partener cu o companie de dezvoltare de proprietate ca pește mic, care atenua toate riscurile și de a face toate ridicarea grele în numele dumneavoastră.
de fapt, în majoritatea, dacă nu în toate cazurile, chiar dacă ați putea să o faceți singur în parteneriat cu cineva ca noi, veți finaliza proiectul și mai repede decât dacă îl faceți singur.
acest lucru se întâmplă prin accesarea eficienței și rețelelor noastre. Cu cineva ca Little Fish, plătiți en-gros în loc de vânzare cu amănuntul pentru toți furnizorii și furnizorii enumerați mai sus.
știm cât costă lucrurile și cât durează.
cu portalul nostru de proiecte personalizate, puteți urmări cât de mult sau cât de puțin doriți.
suntem transparenți până la capăt și nu reținem nimic, astfel încât să puteți verifica portalul și să învățați la locul de muncă.
o parte din ceea ce facem este să educăm și noi, așa că nu vă opriți să întrebați.
Sunați-ne la 1300 799 277 pentru o consultație gratuită.
completat la: toate informațiile despre Dezvoltatori