Quelle est la différence entre un dépôt hypothécaire et un dépôt d’échange?

Mise à jour le 13 décembre 2021

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Lorsque vous vous préparez à acheter votre première maison, vous économiserez généralement une somme d’argent à utiliser avec votre prêt hypothécaire. Les gens appellent ce processus « Économiser votre dépôt », et la somme que vous économisez est généralement appelée votre dépôt hypothécaire.

Mais le jour où vous échangez des contrats pour acheter votre maison, vous remettrez 10% de la valeur de la propriété en espèces à l’avocat de votre vendeur. Cette somme est appelée votre dépôt d’échange.

Ces deux sommes d’argent ne sont pas (tout à fait) les mêmes ! Cette distinction maladroite est la source de beaucoup de confusion chez les primo-accédants, en particulier. Nous expliquons ici la différence – et pourquoi elle est importante.

Dépôt hypothécaire vs dépôt d’échange

Votre dépôt hypothécaire est probablement ce que vous considérez comme votre dépôt. C’est le montant que vous mettez à côté de votre prêt hypothécaire pour compenser le coût total de votre nouvelle maison. Plus votre dépôt est important par rapport à votre prêt hypothécaire, plus le ratio prêt-valeur que vous avez est bas, et donc, la meilleure offre hypothécaire que vous êtes susceptible d’obtenir.

Cependant – votre dépôt hypothécaire n’est pas vraiment un « dépôt » au vrai sens du terme! C’est simplement l’argent qui se transformera en capitaux propres, c’est-à-dire la partie de votre maison que vous posséderez sans hypothèque.

Votre dépôt d’échange, en revanche, est vraiment un dépôt. Votre avocat le transfère à l’avocat de votre vendeur lorsque vous échangez des contrats lors de la vente. C’est ce qu’on appelle le « point de non-retour », en ce sens que si vous revenez de l’achat maintenant, vous perdrez cet argent.

Votre dépôt d’échange est généralement de 10% du prix de la propriété. Parfois, vous pouvez convenir d’une somme inférieure avec votre vendeur, et parfois ils peuvent insister sur plus.

Dois-je donc économiser deux dépôts?

La bonne nouvelle est que votre dépôt d’échange fait généralement partie de votre dépôt hypothécaire (et souvent la totalité). Donc non, vous n’avez pas besoin de deux dépôts. La principale raison pour laquelle ils sont mentionnés séparément est qu’ils ont des fonctions différentes: un dépôt hypothécaire affecte votre contrat hypothécaire, tandis qu’un dépôt d’échange est utilisé lorsque vous échangez des contrats. De plus, un dépôt hypothécaire peut être beaucoup plus important qu’un dépôt d’échange, vous n’en utilisez donc qu’une partie lors de l’échange.

Il y a aussi d’autres raisons, telles que les règles entourant l’aide à l’achat d’ISA, que nous aborderons ci-dessous.

Dépôt hypothécaire et dépôt d’échange – exemple

Max achète une maison pour 200 000 £ avec 20% en espèces (40 000 £) et une hypothèque de 80% de 160 000 £. Son dépôt hypothécaire est de 40 000 £, mais il n’a besoin que d’un dépôt d’échange de 10%. Il remet donc la moitié de son dépôt hypothécaire (20 000 £) lorsque les contrats sont échangés. Quelques semaines plus tard, le jour de l’achèvement, il paie les 20 000 £ restants tandis que son prêteur hypothécaire libère le prêt de 160 000 £ de son hypothèque.

Que se passe-t-il si je ne suis pas un premier acheteur? Ai-je encore un dépôt d’échange?

Si vous vendez une maison pour acheter votre prochaine maison, vous n’avez peut-être pas l’argent de rechange pour payer un dépôt de change. Dans la plupart des cas, cet argent sera lié à l’équité de votre maison actuelle. Là où c’est le cas, le processus implique un peu plus de magie de transmission. Voici comment cela fonctionne.

Comment un dépôt d’échange remonte la chaîne

Voici un exemple du fonctionnement du processus de dépôt d’échange si vous vendez et achetez.

Max, le premier acheteur, achète la maison d’Helen pour £ 200,000. Helen achète une maison à Rajesh pour 250 000 £. Rajesh n’achètera pas encore une autre propriété – il emménagera dans un logement loué – alors la chaîne s’arrête là.

Le jour de l’échange, l’avocat de Max transfère son dépôt d’échange de 20 000 £ à l’avocat d’Helen. Alors, d’où vient le dépôt d’échange d’Helen? C’est la partie intelligente. Son avocat peut utiliser ce même argent que son dépôt. Bien que l’argent lui-même restera chez l’avocat d’Helen, cela suffit pour fournir la sécurité nécessaire pour permettre à son achat d’aller de l’avant.

Cependant, il y a un petit accroc. Le dépôt d’échange de Max n’est que de 20 000 £ (soit 10% de 200 000 £). Mais Helen achète une maison de 250 000 £, alors n’a-t-elle pas besoin d’un dépôt d’échange de 25 000 £? La réponse est, elle pourrait. Elle (ou son avocat) pourrait parler à Rajesh et essayer de convenir d’un dépôt inférieur, mais Rajesh a le droit d’insister sur la totalité des 10%. S’il le fait, alors Helen devra trouver 5 000 £ supplémentaires en espèces pour compenser son dépôt d’échange complet. Cependant, Rajesh peut préférer accepter un dépôt inférieur plutôt que de voir la chaîne s’effondrer potentiellement.

Le jour de l’achèvement, l’avocat de Max transfère les sommes restantes pour son achat à l’avocat d’Helen: l’argent hypothécaire de 160 000 £ et le reste du dépôt hypothécaire (20 000 £). Cela fait un grand total de 200 000 £ et complète ainsi l’achat de Max.

Maintenant, l’avocat d’Helen peut enfin transférer le dépôt d’échange de 20 000 £ à l’avocat de Rajesh (avec les capitaux propres d’Helen et la nouvelle hypothèque). C’est le dépôt qui remonte la chaîne. S’il y avait encore plus d’acheteurs dans la chaîne, le dépôt d’échange continuerait à augmenter de cette manière jusqu’à la fin du dernier achat immobilier.

Que se passe-t-il si le dépôt d’échange n’est pas suffisant?

Comme le montre l’exemple de Max, Helen et Rajesh, le dépôt d’échange du premier acheteur peut ne pas être suffisant pour couvrir les achats plus élevés dans la chaîne. Cela laisse à ces acheteurs deux options:

• Trouver de l’argent supplémentaire quelque part (par exemple une épargne ou un prêt)
• Négocier un dépôt de change inférieur

Si la différence n’est que faible, négocier un dépôt inférieur est souvent réalisable. Cependant, plus le dépôt d’échange est bas, plus le risque pour le vendeur est élevé – gardez cela à l’esprit si votre acheteur vous demande d’accepter un dépôt inférieur. Un dépôt de 10% est une bonne protection pour vous (en tant que vendeur) contre le recul de votre acheteur.

Mon aide pour acheter ISA peut-elle couvrir mon dépôt d’échange?

Si vous avez économisé pour acheter votre première maison en utilisant une aide pour acheter ISA, il est important de comprendre la différence entre un dépôt hypothécaire et le dépôt d’échange. Une aide à l’achat d’ISA ajoute un bonus de 25% à vos économies lorsque vous terminez l’achat de votre première maison – mais ce détail a attiré de nombreux primo-accédants. Le bonus de 25% n’est payé qu’une fois terminé, ce qui signifie qu’il ne peut pas être utilisé pour votre dépôt d’échange (bien que le reste de votre Aide pour acheter des économies ISA puisse l’être). Voici un exemple.

La première maison de Jane coûtera 150 000 £, elle a donc besoin d’un dépôt d’échange de 10% de 15 000 £. Elle a économisé le maximum de £ 12,000 dans son Aide pour acheter ISA, que le bonus de 25% augmentera à £ 15,000 – mais seulement lorsque son achat sera terminé. Cela signifie qu’elle peut utiliser les 12 000 £ pour son dépôt d’échange, mais doit trouver les 3 000 £ supplémentaires ailleurs en attendant (ou persuader son acheteur d’accepter un dépôt inférieur). Elle devrait pouvoir obtenir un prêt à court terme (peut-être même de la famille) étant donné qu’elle pourra le rembourser dès que l’achat sera terminé.

Que se passe-t-il si j’utilise un ISA à vie?

L’Aide à l’achat d’ISA est désormais fermée aux nouveaux demandeurs (bien que les épargnants existants puissent continuer à les utiliser jusqu’au 1er décembre 2030). Cependant, il existe un produit de remplacement qui est un moyen encore plus efficace d’économiser pour un dépôt. Un ISA à vie (LISA) vous permet d’économiser jusqu’à 4 000 £ par an avec un bonus de 25% versé à la fin de chaque année (c’est-à-dire un maximum de 1 000 £). Cela signifie que vous pouvez utiliser ce bonus dans le cadre de votre dépôt d’échange, car vous l’aurez déjà.

L’inconvénient est que si vous retirez de l’argent d’une LISA avant l’âge de 60 ans pour une raison autre que l’achat d’une première maison, vous paierez une pénalité de 25% sur l’argent.

Puis-je perdre mon dépôt d’échange?

Une fois que vous avez payé votre dépôt de change, vous êtes légalement tenu d’aller de l’avant avec l’achat de la propriété. Cela signifie que vous perdrez votre dépôt si vous décidez de faire marche arrière. Inversement, si votre vendeur fait marche arrière, vous récupérerez le dépôt d’échange (et devriez pouvoir le poursuivre en justice pour tous les coûts ou inconvénients encourus dans le processus).

De même, si votre acheteur se retire, vous conservez son dépôt d’échange. Cependant, vous devrez peut-être le transmettre directement à votre vendeur, car il est peu probable que vous puissiez procéder à votre propre achat.

Quelles sont les alternatives à l’utilisation d’un dépôt d’échange?

Dans certaines circonstances, vous pouvez rencontrer des difficultés pour trouver un dépôt d’échange.

Par exemple, si vous utilisez une hypothèque à 100% qui ne nécessite aucun dépôt hypothécaire (par exemple, une hypothèque de garant), vous n’avez probablement aucune épargne que vous pouvez utiliser pour un dépôt d’échange. De même, vous pourriez avoir une hypothèque à 95% avec un dépôt hypothécaire à 5%, ce qui n’est pas suffisant pour couvrir le dépôt d’échange.

De plus (comme mentionné ci-dessus), vous pourriez être un vendeur et un acheteur, et le dépôt d’échange de votre propre acheteur n’est pas suffisant pour couvrir 10% de la propriété que vous achetez.

Dans ces circonstances, vos alternatives sont:

• Demandez à votre garant (le cas échéant) de couvrir le dépôt de change
• Empruntez l’argent d’un autre membre de la famille
• Contractez un prêt relais pour l’argent supplémentaire (mais méfiez-vous des taux d’intérêt élevés)
• Négociez un dépôt de change inférieur

Comme de nombreux aspects du processus d’achat d’une maison, les deux les types de dépôt peuvent causer une certaine confusion au début. Votre courtier hypothécaire peut répondre à vos questions à n’importe quel moment et vous trouver la meilleure offre de valeur.