problemas para pagar sua hipoteca? Você tem opções
Você pode estar se perguntando sobre hipotecas de modificação do empréstimo, se você estiver:
- Enfrentando dificuldades financeiras devido ao coronavírus
- Tendo problemas para fazer seus pagamentos de hipoteca mensais
- Atualmente em hipoteca paciência, mas preocupado com o que vai acontecer quando a paciência acaba
A boa notícia é que a ajuda está disponível. Mas as opções de alívio de hipoteca não são de tamanho único.
dependendo de suas circunstâncias, você pode ser elegível para uma modificação de empréstimo. Ou, você pode ser capaz de seguir outra avenida como um refinanciamento. Aqui está o que você deve saber sobre suas opções.
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neste artigo (Pule para…)
- o que é modificação de empréstimo?
- como funciona a modificação da hipoteca
- modificação do empréstimo vs. refinanciamento
- modificação do empréstimo vs. tolerância
- quem é elegível para uma modificação?
- como solicitar uma modificação de empréstimo
- programas de modificação de hipoteca
- a modificação é uma boa ideia?
- alternativas
- modificação do empréstimo FAQ
>relacionado: a melhor maneira de refinanciar sua hipoteca
o que é modificação de empréstimo?
a modificação do empréstimo é quando um credor concorda em Alterar os termos da hipoteca de um proprietário para ajudá-lo a evitar a inadimplência e manter sua casa em tempos de dificuldades financeiras.
o objetivo de uma modificação de empréstimo hipotecário é reduzir os pagamentos do mutuário para que eles possam pagar seu empréstimo mês a mês. Isso normalmente é feito diminuindo a taxa de hipoteca ou estendendo o prazo de reembolso do empréstimo.
“Uma hipoteca de modificação do empréstimo não substitui o existente em sua casa empréstimo ou seu credor”, explica Karen Condor, uma das finanças e seguros de especialistas com Loans.org.
“no Entanto, reestrutura o seu empréstimo no interesse de torná-lo mais manejável quando você enfrenta dificuldades em fazer seus pagamentos de hipoteca.”
como funciona a modificação do empréstimo hipotecário
com uma modificação do empréstimo, o valor total do principal que você deve não mudará.
“mas o credor pode concordar com uma taxa de juros mais baixa, duração reduzida do empréstimo ou um período de recompensa mais longo”, diz Elizabeth Whitman, advogada e membro Gerente da Whitman Legal Solutions, LLC.
qualquer uma dessas estratégias pode ajudar a reduzir seus pagamentos mensais de hipoteca e / ou o montante total de juros que você paga a longo prazo.
modificação também pode incluir a mudança de uma hipoteca de taxa ajustável para uma hipoteca de taxa fixa e rolando taxas atrasadas em seu principal, acrescenta Condor.
nota, a modificação do empréstimo destina–se a tornar uma hipoteca mais acessível mês a mês. Mas muitas vezes envolve estender o prazo do empréstimo ou adicionar pagamentos perdidos de volta ao empréstimo – o que pode aumentar o valor total dos juros pagos.
o refinanciamento em um novo empréstimo, por outro lado, geralmente reduz o pagamento mensal e o custo total dos juros.
modificação do empréstimo vs. refinanciamento
um refinanciamento é tipicamente o primeiro plano de ação para proprietários que precisam de um pagamento de hipoteca mais baixo.
o refinanciamento pode substituir seu empréstimo original por um novo que tenha uma taxa de juros mais baixa e/ou um prazo mais longo. Isso pode oferecer uma redução permanente nos pagamentos de empréstimos hipotecários sem afetar negativamente o seu crédito.No entanto, os mutuários que passam por dificuldades financeiras podem não ser capazes de refinanciar.
eles podem ter problemas para se qualificar para o novo empréstimo devido a uma renda reduzida, menor pontuação de crédito ou dívidas inesperadas (como despesas médicas).
nestes casos, o proprietário pode ser elegível para uma modificação do empréstimo hipotecário.
a modificação do empréstimo é geralmente reservada para proprietários que não são elegíveis para refinanciar devido a dificuldades financeiras.
a modificação da hipoteca é geralmente reservada para mutuários que não se qualificam para um refinanciamento e esgotaram outras opções possíveis de alívio da hipoteca.
“com uma modificação de empréstimo, você trabalha com seu banco ou credor existente para modificar os Termos de sua hipoteca existente”, explica David Merritt, advogado de contencioso financeiro ao Consumidor da Bernkopf Goodman, LLP.
“se você deixou de pagar sua hipoteca existente, é provável que seu crédito tenha sido impactado negativamente a ponto de um novo credor ter cuidado para lhe dar um novo empréstimo.”
“normalmente, um refinanciamento não é possível nesta situação”, diz Merritt.
isso significa que não há nenhum concurso real entre a modificação do empréstimo vs. refinanciamento. A opção certa para você dependerá do status do seu empréstimo atual, de suas finanças pessoais e do que seu credor hipotecário concorda.
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modificação de empréstimo vs. tolerância
a tolerância é outra maneira pela qual os servicers podem ajudar os mutuários em momentos de estresse financeiro.
a tolerância ao empréstimo é um plano temporário que pausa os pagamentos das hipotecas enquanto o proprietário volta a ficar de pé.
por exemplo, muitos proprietários que perderam seus empregos ou tiveram renda reduzida puderam solicitar tolerância por até um ano ou mais durante a pandemia COVID.
ao contrário da tolerância, a modificação do empréstimo hipotecário é um plano permanente que altera a taxa ou os Termos de um empréstimo à habitação.
a tolerância e a modificação do empréstimo às vezes podem ser combinadas para fazer um plano de alívio de hipoteca mais eficaz.
por exemplo, um proprietário cuja renda ainda é reduzida no final de seu período de tolerância pode ser aprovado para uma modificação permanente do empréstimo.
ou, um proprietário aprovado para modificação de hipoteca também pode ter parte de seu principal não pago forborne (adiar) até o final do período de reembolso.
quem é elegível para uma modificação de empréstimo?
para se qualificar para uma modificação de empréstimo, um mutuário geralmente deve ter perdido pelo menos 3 pagamentos de hipoteca e estar em default.
“às vezes, um mutuário que sofreu contratempos financeiros, o que torna um default iminente, pode se qualificar para uma modificação de empréstimo. Mas nem todos em default sob sua hipoteca são elegíveis para uma modificação de empréstimo”, explica Whitman. Os mutuários cujo revés financeiro é tão severo que nunca poderão pagar sua hipoteca não receberão uma modificação, nem os mutuários que têm a capacidade de fazer pagamentos de hipotecas de sua renda ou poupança.”
“os Mutuários cujos financeira revés é tão grave que eles nunca vai ser capaz de pagar sua hipoteca, não receberá uma modificação” –Elizabeth Whitman, o procurador – & gestão de membro, Whitman Legal Solutions, LLC
além de fornecer uma carta de dificuldade ou de instrução, prepare-se para fornecer o comprovante de rendimentos, o valor de dois anos de declarações de impostos, e o banco/demonstrações financeiras, diz Condor.
esteja ciente, no entanto, que seu credor não é obrigado a fornecer uma modificação do empréstimo.
“uma vez que um credor tem um contrato executado-ou seja, o empréstimo-eles não precisam alterá-lo. Muitos são negados uma modificação do empréstimo hipotecário”, explica Gallagher.
“se o credor deseja modificar os Termos, por sua solicitação, então você tem um ponto de partida.”
como solicitar uma modificação de empréstimo
o processo para solicitar uma modificação de empréstimo variará dependendo de quem gerencia seu empréstimo.
a primeira coisa que você precisa fazer é entrar em contato com seu serviço de empréstimo. Esta é a empresa para a qual você envia pagamentos e a que você precisa trabalhar para determinar suas opções de modificação de empréstimo.
algumas hipotecas são gerenciadas ou” atendidas ” pelo credor original. Mas a maioria dos empréstimos à habitação é atendida por uma empresa separada.
por exemplo, você pode ter recebido o empréstimo do Wells Fargo, mas agora fazer pagamentos ao banco dos EUA.
o servicer do empréstimo é a empresa que toma seus pagamentos mensais da hipoteca; você pode encontrar o seu verificando o nome e as informações de contato em sua declaração a mais atrasada da hipoteca.
muitos mutuários iniciam o processo enviando uma “carta de dificuldades” para seu servicer ou credor. Uma carta de dificuldades é simplesmente uma nota que descreve as dificuldades financeiras do mutuário e explica por que eles não podem fazer pagamentos.
o credor provavelmente solicitará informações financeiras e documentação, incluindo extratos bancários, recibos de pagamento e comprovante de seus ativos.
esses documentos ajudarão seu credor a entender todo o escopo de suas finanças pessoais e determinar o caminho correto para o alívio da hipoteca.
programas de modificação de empréstimo hipotecário
suas opções de modificação de empréstimo dependerão do tipo de empréstimo que você possui e do que seu credor ou prestador de serviços de empréstimo concorda.
modificação de empréstimo convencional
“Fannie Mae, Freddie Mac e credores privados de empréstimos convencionais têm seus próprios programas de modificação e diretrizes”, diz Charles Gallagher, um advogado imobiliário.Em particular, Freddie Mac e Fannie Mae oferecem programas de modificação Flex projetados para diminuir o pagamento de hipoteca de um mutuário qualificado em cerca de 20%.
a modificação Flex normalmente envolve ajustar a taxa de juros, proibir uma parte do saldo principal ou estender o prazo do empréstimo para tornar os pagamentos mensais mais acessíveis para o proprietário.
para ser elegível Para um Flex de Modificação do programa, o proprietário deve ter:
- Pelo menos 3 pagamentos mensais vencidas em uma residência principal, segunda casa, ou de propriedade de investimento
- Ou; em menos de 3 pagamentos mensais vencidas, mas o empréstimo é em “iminente padrão”, o que significa que o credor tem determinado o empréstimo será definitivamente padrão sem modificação. Esta é apenas uma opção para residências primárias
certas dificuldades podem desencadear o status de “inadimplência iminente”; por exemplo, a morte de um assalariado primário no agregado familiar, ou doença grave ou incapacidade do mutuário.
o desemprego normalmente não é uma razão elegível para a modificação Flex.
os mutuários que estão desempregados têm maior probabilidade de serem colocados em um plano de tolerância temporária – que pausa os pagamentos por um determinado período de tempo, mas não altera permanentemente o prazo ou a taxa de juros do empréstimo. Além disso, os empréstimos FHA, VA e USDA apoiados pelo governo não são elegíveis para programas de modificação Flex.
modificação do empréstimo FHA
a Federal Housing Administration oferece suas próprias opções de modificação de empréstimo para tornar os pagamentos mais gerenciáveis para os mutuários inadimplentes.
dependendo da sua situação, as opções de modificação do empréstimo FHA podem incluir:
- Redução da taxa de juros
- Alargar o prazo do empréstimo
- Rolling não pago do principal, juros, ou custos de empréstimo de volta para o empréstimo do saldo
- > Re–amortizar a hipoteca para ajudar o mutuário compõem pagamentos em falta
Em alguns casos onde é necessária assistência extra, FHA os mutuários poderão ser elegíveis para o FHA–Home Affordable Modification Program (FHA–HAMP).
o FHA-HAMP permite que o credor adie os pagamentos de hipotecas perdidos para trazer a corrente do empréstimo do proprietário. Pode então solicitar que o HUD (supervisor da FHA) reduza ainda mais o pagamento mensal abrindo um empréstimo subordinado sem juros de até 30% do saldo restante do empréstimo. O mutuário paga apenas o principal e os juros com base em 70% do saldo e pode pagar o restante após uma venda ou refinanciamento da casa.
adiar esse valor principal extra pode ajudar a tornar mais fácil para os mutuários da FHA voltarem aos trilhos com seus empréstimos.
FHA-HAMP é normalmente combinado com um dos métodos de modificação de empréstimo acima para diminuir o pagamento mensal do mutuário.
os mutuários elegíveis da FHA devem concluir um plano de reembolso experimental para se qualificar para a modificação do empréstimo ou para o programa FHA–HAMP. Isso envolve fazer pagamentos pontuais no valor modificado por 3 meses seguidos.
modificação do empréstimo VA
veteranos e membros do serviço com empréstimos apoiados pelo Departamento de assuntos de veteranos podem perguntar ao seu servicer sobre a modificação do empréstimo VA.
a modificação do empréstimo VA pode reverter os pagamentos perdidos para o saldo do empréstimo, bem como outros custos de propriedade inadimplente, como impostos sobre a propriedade não pagos e seguro de proprietário.
depois que esses custos são adicionados ao empréstimo, o mutuário e o servicer trabalham juntos para estabelecer um novo cronograma de reembolso que será gerenciável para o veterano.
observe que a modificação VA é única, pois a taxa de juros pode realmente aumentar. Portanto, embora esse plano possa ajudar os veteranos a trazer seus empréstimos atuais, nem sempre reduzirá os pagamentos mensais do proprietário.
“para a modificação do empréstimo VA, vários requisitos se aplicam”, observa Condor. Ela explica:
- “O empréstimo VA deve no padrão
- Você deve ter já recuperado a partir do temporários dificuldades que causou o padrão
- Você deve ser capaz de suportar as obrigações financeiras a modificação de empréstimo VA
- E você não deve ter modificado o seu empréstimo VA nos últimos três anos”
Alguns proprietários de imóveis com VA empréstimos podem se qualificar para um ‘Agilizar Modificação.’
a modificação do Streamline não requer tanta documentação quanto o plano de modificação VA tradicional, mas inclui dois requisitos extras:
- o principal combinado e pagamento de juros deve cair em pelo menos 10%
- o mutuário deve completar um plano de reembolso julgamento de 3 meses para provar que eles podem fazer os pagamentos modificados
fale com o seu servicer de empréstimo sobre as opções para o seu empréstimo VA.
modificação do empréstimo do USDA
a modificação do empréstimo do USDA é para proprietários cujos empréstimos atuais são apoiados pelo Departamento de Agricultura dos EUA.
uma modificação do empréstimo do USDA permite que pagamentos de hipotecas ausentes (incluindo principal, juros, impostos e seguros) sejam revertidos para o saldo do empréstimo. Os planos de modificação do USDA também permitem uma extensão de prazo de até 480 meses, ou 40 anos no total, para ajudar a reduzir os pagamentos do mutuário. E o servicer pode reduzir a taxa de juros do mutuário, “mesmo abaixo da taxa de mercado, se necessário”, de acordo com o USDA.
os Servicers podem cobrir até 30% do saldo principal não pago do proprietário usando um adiantamento de recuperação de hipoteca.
entre em contato com seu servicer de empréstimo para descobrir se você é elegível para uma modificação de empréstimo do USDA.
a modificação do empréstimo hipotecário é uma boa ideia?
vale a pena buscar uma modificação de empréstimo hipotecário para os candidatos certos.
“uma modificação pode lhe dar uma segunda mordida na apple e tirá-lo do processo padrão ou de encerramento, permitindo que você tenha a chance de permanecer em sua casa”, diz Merritt.
mas ressalvas se aplicam.
“normalmente, uma modificação levará todos os seus pagamentos perdidos e os adicionará ao saldo principal pendente”, diz Merritt.
diga que sua hipoteca atual tem um saldo pendente de US $300.000. Suponha que você perdeu $50.000 em pagamentos. Neste exemplo, seu saldo modificado seria $350.000, que é chamado de ‘capitalização.’
“mas imagine que o valor da sua casa é de apenas US $310.000”, acrescenta Merritt. “Aqui, uma modificação permitiria que você ficasse em sua casa e evitasse o encerramento, mas você deveria mais do que sua casa vale a pena. Isso seria um problema se, digamos, dois anos após a modificação, você quisesse vender sua casa.”
refinanciamento e outras alternativas à modificação
a modificação do empréstimo não é sua única opção, felizmente.
as alternativas possíveis incluem refinanciamento, tolerância, escritura de encerramento ou falência do Capítulo 13.
refinanciamento
conforme mencionado acima, você deve primeiro verificar se é elegível para reduzir sua taxa de juros e pagamento com um refinanciamento de hipoteca.
você terá que se qualificar para a nova hipoteca com base no seu:
- pontuação de Crédito e relatório de crédito
- Dívida–to–income ratio
- Loan–to–value ratio (seu saldo de empréstimo versus o valor da casa)
- de Rendimento e de emprego
pode ser difícil para se qualificar para um refinanciamento em momentos de dificuldade financeira. Mas antes de cancelar essa estratégia, verifique todas as opções de empréstimo disponíveis. Por exemplo, os empréstimos FHA têm requisitos de pontuação de crédito mais baixos e permitem índices mais altos de dívida para renda (DTI) do que os empréstimos convencionais. Portanto, pode ser mais fácil refinanciar um empréstimo FHA do que um convencional.
refinanciamento aerodinâmico
os proprietários com empréstimos FHA, VA e USDA têm uma opção adicional na forma de refinanciamento aerodinâmico.
um refinanciamento simplificado normalmente não requer verificação de renda ou emprego, ou uma nova avaliação residencial. Mesmo a verificação de crédito pode ser dispensada (embora o credor sempre verifique se você está fazendo pagamentos de hipoteca a tempo).
esses empréstimos são muito mais indulgentes para os proprietários cujas finanças sofreram uma desaceleração.
Nota, O refinanciamento Streamline só é permitido dentro do mesmo programa de empréstimo: FHA–to–FHA, VA–to–VA ou USDA–to–USDA.
verifique sua elegibilidade Streamline Refi (30 de Dezembro de 2021)
outras opções de alívio de hipoteca
o refinanciamento normalmente requer uma relação empréstimo–valor de 97% ou menos, o que significa que o proprietário tem pelo menos 3% de patrimônio líquido.
no entanto, “os mutuários que têm menos de 3% de patrimônio em suas casas podem se qualificar para o programa HIRO da Fannie Mae”, sugere Whitman.
esta ‘opção de refinanciamento High–LTV’ destina–se a proprietários com empréstimos apoiados pela Fannie Mae que devem mais em sua hipoteca do que a propriedade vale a pena.
“outras opções para mutuários com pouco ou nenhum patrimônio em suas casas incluem um encerramento consensual ou uma venda a descoberto, que envolve a venda da propriedade por menos do que o valor da hipoteca pendente.”
O que você deve fazer?
Whitman continua: “qualquer mutuário que terá dificuldade em pagar sua hipoteca e outras dívidas após uma modificação do empréstimo deve considerar se é melhor dispor de sua casa e encontrar uma opção de habitação mais acessível.”
para determinar melhor se uma modificação de refinanciamento ou empréstimo hipotecário é a estratégia certa para você, consulte seu assistente de empréstimo, um advogado ou um conselheiro de habitação.
modificação do empréstimo hipotecário FAQ
o objetivo de uma modificação de empréstimo é ajudar um proprietário recuperar o atraso em pagamentos de hipoteca perdidos e evitar a execução hipotecária. Se o seu servicer ou credor concordar com uma modificação do empréstimo hipotecário, isso pode resultar na redução do seu pagamento mensal, estendendo ou encurtando o prazo do seu empréstimo ou diminuindo a taxa de juros que você paga.
entre em contato com seu assistente de hipoteca ou credor imediatamente para alertá-los de suas dificuldades financeiras e perguntar sobre as opções de modificação de empréstimo disponíveis. Esteja pronto para fornecer toda a documentação solicitada, que pode incluir demonstrações financeiras, recibos de pagamento, declarações fiscais e muito mais.
espere que seu processo de modificação de empréstimo leve de um a três meses, de acordo com a especialista em finanças e seguros Karen Condor. Uma vez que a modificação do seu empréstimo foi aprovada, as alterações à sua taxa de juros e/ou termos do empréstimo são permanentes.
uma modificação de empréstimo hipotecário sob certos programas governamentais não afetará seu crédito. “Mas outras modificações de empréstimo podem afetar negativamente seu crédito e aparecer em seu relatório de crédito. No entanto, como sua hipoteca geralmente deve estar em falta para solicitar uma modificação, suas dificuldades financeiras provavelmente já estão em seu relatório de crédito”, explica a advogada Elizabeth Whitman.
Sim. Um empréstimo hipotecário é um contrato, e o credor hipotecário não é obrigado a concordar com uma modificação do empréstimo. “Os mutuários cuja situação financeira é tal que nunca poderão pagar seu empréstimo hipotecário, bem como os mutuários que não cooperam com os pedidos dos credores, provavelmente terão uma modificação negada”, diz Whitman.
embora não haja custos de fechamento para uma modificação de hipoteca, seu credor pode cobrar uma taxa de processamento. “Se sua modificação envolve estender o prazo do seu empréstimo, isso significa que você pagará mais juros ao longo da vida útil do seu empréstimo”, explica o advogado Charles Gallagher.
pagar de volta uma modificação do empréstimo dependerá do tipo de modificação que você recebe. “Seu credor pode aplicar um valor de juros reduzido ao principal do seu empréstimo no back-end que você deve pagar mais tarde”, diz Condor. “Com uma modificação do empréstimo de diferimento principal, seu credor reduz o valor do principal pago a cada pagamento. Mas o valor do principal que seu credor diferiu será devido quando seu empréstimo amadurecer ou a casa for vendida.”
entenda suas opções
a modificação do empréstimo hipotecário é normalmente reservada para proprietários que já estão inadimplentes em seus empréstimos.
se você está preocupado com pagamentos de hipoteca, ficar à frente da questão, verificando a sua elegibilidade para um refinanciamento ou entrar em contato com o seu servicer empréstimo sobre opções antes de seu empréstimo se torna inadimplente.
muitos proprietários estão enfrentando dificuldades financeiras agora, e muitos credores e serviços de empréstimo estão dispostos a ajudar. Mas a ajuda só está disponível para aqueles que pedem.
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