Wat is het verschil tussen een hypotheekdeposito en een wisseldeposito?

Bijgewerkt 13 December 2021

6 min lezen

Bij de voorbereiding om te kopen van uw eerste woning, zult u meestal op te slaan tot een som geld te gebruiken naast uw hypotheek. Mensen noemen dit proces ‘het sparen van uw storting’, en het bedrag dat u bespaart wordt over het algemeen aangeduid als uw hypotheek deposito.

maar op de dag dat u contracten uitwisselt om uw woning te kopen, overhandigt u 10% van de waarde van het onroerend goed in contanten aan de advocaat van uw verkoper. Dit bedrag wordt genoemd uw uitwisseling storting.

deze twee bedragen zijn niet (geheel) hetzelfde! Dit lastige onderscheid is de bron van veel verwarring onder de eerste keer kopers vooral. Hier leggen we het verschil uit – en waarom het belangrijk is.

Hypotheekdeposito vs wisseldeposito

uw hypotheekdeposito is waarschijnlijk wat u ziet als uw deposito. Het is het bedrag dat u naast uw hypotheek zet om de totale kosten van uw nieuwe woning te maken. Hoe groter uw storting in relatie tot uw hypotheek, de lagere loan-to-value ratio je hebt, en dus de betere hypotheek deal je waarschijnlijk te krijgen.

echter – uw hypotheekdeposito is niet echt een “deposito” in de ware zin van het woord! Het is gewoon het geld dat in equity zal veranderen, d.w.z. het gedeelte van je huis dat je volledig en hypotheekvrij bezit.

uw wisseldeposito daarentegen is werkelijk een deposito. Uw advocaat draagt het over aan de advocaat van uw verkoper wanneer u contracten uitwisselen op de verkoop. Dit staat bekend als het’ point of no return’, in die zin dat als je je nu terugtrekt uit de aankoop, je dat geld verliest.

uw wisseldeposito is doorgaans 10% van de vastgoedprijs. Af en toe kunt u een lager bedrag overeenkomen met uw verkoper, en soms kunnen ze aandringen op meer.

moet ik dus twee stortingen sparen?

het goede nieuws is dat uw wisseldeposito meestal deel uitmaakt van uw hypotheekdeposito (en vaak alles). Dus nee, je hebt geen twee stortingen nodig. De belangrijkste reden waarom ze apart worden genoemd, is dat ze verschillende functies hebben: een hypotheekdeal heeft invloed op uw hypotheekdeal, terwijl een ruildepot wordt gebruikt bij het uitwisselen van contracten. Ook kan een hypotheekdeposito veel groter zijn dan een ruildeposito, zodat u slechts een deel ervan gebruikt wanneer u wisselt.

er zijn ook een aantal andere redenen, zoals de regels rond Help to Buy Isa ‘ s, die we hieronder zullen behandelen.

Hypotheekdeposito en wisseldeposito – voorbeeld

Max koopt een huis voor £200.000 met 20% in contanten (£40.000) en een hypotheek van 80% van £160.000. Zijn hypotheek is £40.000, maar hij heeft maar een 10% wisseldeposito nodig. Dus hij overhandigt meer dan de helft van zijn hypotheek deposito (£20.000) wanneer contracten worden uitgewisseld. Een paar weken later, op de dag van voltooiing, betaalt hij de resterende £20.000, terwijl zijn hypotheekverstrekker de £160.000 lening van zijn hypotheek vrijgeeft.

wat als ik geen eerste koper ben? Heb ik nog steeds een wissel storting?

als u een huis verkoopt om uw volgende huis te kopen, heeft u mogelijk niet het geld over om een wisselstorting te betalen. In de meeste gevallen, dit geld zal worden vastgebonden in het eigen vermogen van uw huidige huis. Waar dit het geval is, gaat het proces om een beetje meer overdracht magie. Zo werkt het.

hoe een ruildeposito omhoog beweegt

hier is een voorbeeld van hoe het ruildeposito-proces werkt als u zowel verkoopt als koopt.

Max, de eerste koper, koopt Helen ‘ s huis van 200.000 pond. Helen koopt een huis van Rajesh voor £ 250.000. Rajesh is nog niet van plan om een ander pand te kopen – hij zal verhuizen naar gehuurde accommodatie-dus de keten stopt daar.Op de wisseldag draagt Max ’s solicitor zijn storting van 20.000 pond over aan Helen’ s solicitor. Waar komt Helen ‘ s geld vandaan? Dat is het slimme deel. Haar advocaat kan hetzelfde geld gebruiken als haar storting. Hoewel het geld zelf bij Helen ‘ s advocaat blijft, is dit genoeg om de zekerheid te bieden om haar aankoop door te laten gaan.

er is echter een klein probleempje. Max ‘ s exchange storting is slechts £ 20.000 (dat wil zeggen 10% van £ 200.000). Maar Helen koopt een huis van £250.000, dus heeft ze geen £ 25.000 storting nodig? Het antwoord is, misschien wel. Zij (of haar advocaat) kan met Rajesh praten en proberen een lagere storting overeen te komen, maar Rajesh heeft het recht op de volledige 10%. Als hij dat doet, dan zal Helen een extra £5.000 in contanten moeten vinden om haar volledige ruil storting te maken. Echter, Rajesh kan de voorkeur geven aan een lagere storting in plaats van te zien de keten potentieel instorten.

op de dag van voltooiing maakt Max ’s solicitor het resterende geld voor zijn aankoop over aan Helen’ s solicitor: het hypotheekgeld van £ 160.000 en de rest van de hypotheekdeposito (£20.000). Dit maakt een totaal van £ 200.000 en zo voltooit Max ‘ s aankoop.Nu, eindelijk, kan Helen ’s solicitor de £20.000 wisseldeposito overdragen aan Rajesh’ s solicitor (samen met Helen ‘ s equity en nieuwe hypotheek). Dit is de storting’omhoog de keten’. Als er nog meer kopers in de keten, de uitwisseling storting zou blijven bewegen op deze manier tot de laatste aankoop van onroerend goed is voltooid.

Wat gebeurt er als de wisseldeposito niet genoeg is?

zoals te zien is in het voorbeeld van Max, Helen en Rajesh, is het mogelijk dat het wisseldeposito van de eerste koper niet voldoende is om de aankopen hoger in de keten te dekken. Dit laat die kopers met twee opties:

• zoek ergens extra geld (bijvoorbeeld spaargeld of een lening)
• onderhandel over een lager wisseldeposito

als het verschil klein is, is onderhandelen over een lager deposito vaak haalbaar. Echter, hoe lager de wissel storting, hoe hoger het risico voor de verkoper – dus houd dit in gedachten als uw koper vraagt u om een lagere storting te accepteren. Een aanbetaling van 10% is een goede bescherming voor u (als verkoper) tegen uw koper back-out.

kan mijn hulp bij het kopen van ISA mijn wisseldeposito dekken?

als u hebt gespaard om uw eerste woning te kopen met behulp van een hulp om ISA te kopen, dan is het belangrijk om het verschil te begrijpen tussen een hypotheekdeposito en de ruildeposito. Een hulp om te kopen ISA voegt een 25% bonus aan uw spaargeld wanneer u de aankoop van uw eerste huis te voltooien – maar dit detail heeft gevangen veel first-time kopers. De 25% bonus wordt pas betaald na voltooiing, wat betekent dat het niet kan worden gebruikt voor uw uitwisseling storting (hoewel de rest van uw hulp te kopen Isa besparingen kan worden). Hier is een voorbeeld.Jane ‘ s eerste huis kost £150.000, dus ze heeft een storting van 10% van £15.000 nodig. Ze heeft gespaard van de maximale £12.000 in haar hulp te kopen ISA, die de 25% bonus zal stimuleren tot £15.000 – maar alleen wanneer haar aankoop is voltooid. Dit betekent dat ze kan gebruik maken van de £12.000 voor haar uitwisseling storting, maar moet de extra £3.000 ergens anders in de tussentijd (of haar koper te overtuigen om een lagere storting te accepteren). Ze moet in staat zijn om een korte termijn lening (misschien zelfs van familie) gezien het feit dat ze in staat zal zijn om het terug te betalen zodra de aankoop is voltooid.

wat als ik een Lifetime ISA gebruik?

de hulp om ISA te kopen is nu gesloten voor nieuwe aanvragers (hoewel bestaande spaarders deze kunnen blijven gebruiken tot 1 December 2030). Er is echter een vervangend product dat een nog effectievere manier is om te sparen voor een storting. Een Lifetime ISA (LISA) kunt u tot £4.000 per jaar besparen met een 25% bonus betaald aan het einde van elk jaar (dat wil zeggen een maximum van £1.000). Dit betekent dat u deze bonus kunt gebruiken als onderdeel van uw exchange storting, zoals u het al hebt.

het nadeel is dat als u geld opneemt van een LISA voor de leeftijd van 60 jaar om een andere reden dan het kopen van een eerste huis, u een boete van 25 procent op het geld betaalt.

kan ik mijn wisseldeposito verliezen?

zodra u uw wissel storting heeft betaald, bent u wettelijk verplicht om door te gaan met de aankoop van onroerend goed. Dat betekent dat u uw storting verliest als u besluit om terug te keren. Omgekeerd als uw verkoper zich terugtrekt, krijgt u de ruilstorting terug (en MOET u in staat zijn om hen aan te klagen voor eventuele kosten of ongemak in het proces).

Evenzo, als uw koper zich terugtrekt, kunt u hun wisseldeposito behouden. Echter, je kan hebben om het direct door te geven aan uw verkoper, omdat je waarschijnlijk niet in staat zijn om verder te gaan met uw eigen aankoop.

wat zijn de alternatieven voor het gebruik van een wisseldeposito?

in sommige omstandigheden kunt u problemen ondervinden bij het vinden van een wisseldeposito.

bijvoorbeeld, als u gebruik maakt van een 100% hypotheek die geen hypotheek vereist (bijvoorbeeld een borghypotheek), dan heeft u vermoedelijk geen spaargeld dat u kunt gebruiken voor een ruildeposito. Evenzo, je zou een 95% hypotheek met een hypotheek van 5%, dat is niet genoeg om de uitwisseling deposito te dekken.

ook (zoals hierboven vermeld) kunt u een verkoper en een koper zijn, en de ruildeposito van uw eigen koper is niet genoeg om 10% van het onroerend goed dat u koopt te dekken.

onder deze omstandigheden zijn uw alternatieven::

• vraag uw borg (indien van toepassing) om het wisseldeposito te dekken
• leen het geld van een ander familielid
• neem een overbruggingskrediet voor het extra geld (maar pas op voor hoge rente)
• onderhandel over een lager wisseldeposito

net als veel aspecten van het aankoopproces van een huis, kunnen de twee soorten deposito ‘ s in het begin enige verwarring veroorzaken. Uw hypotheek makelaar kan uw vragen te beantwoorden op elk moment, evenals het vinden van u de beste waarde deal.