hva er forskjellen mellom et boliglån innskudd og en utveksling innskudd?

Oppdatert 13. desember 2021

6min lest

når du forbereder å kjøpe ditt første hjem, vil du vanligvis spare opp en sum penger til å bruke sammen med boliglån. Folk kaller denne prosessen ‘Lagre opp ditt innskudd’, og summen du lagrer er generelt referert til som boliglån innskudd.

men den dagen du bytter kontrakter for å kjøpe ditt hjem, vil du overlevere 10% av eiendomsverdien i kontanter til selgerens advokat. Denne summen kalles ditt bytte innskudd.

disse to pengesummer er ikke (helt) det samme! Denne vanskelige forskjellen er kilden til mye forvirring blant førstegangskjøpere spesielt. Her forklarer vi forskjellen – og hvorfor det betyr noe.

Boliglån vs utveksling innskudd

ditt boliglån innskudd er trolig hva du tenker på som ditt innskudd. Det er beløpet du setter sammen med boliglånet ditt for å gjøre opp den totale kostnaden for ditt nye hjem. Jo større ditt innskudd i forhold til boliglånet ditt, jo lavere lån-til-verdi-forhold du har, og jo bedre boliglånsavtale vil du sannsynligvis få.

Men-ditt boliglån er egentlig ikke et innskudd i ordets sanne forstand! Det er bare pengene som vil bli til egenkapital, dvs. den delen av ditt hjem som du vil eie direkte og boliglån-fri.

ditt vekslingsinnskudd, derimot, er virkelig et innskudd. Din advokat overfører den til selgerens advokat når du bytter kontrakter på salget. Dette er kjent som ‘point of no return’, i at hvis du tilbake ut av kjøpet nå, vil du miste pengene.

ditt vekslingsinnskudd er vanligvis 10% av eiendomsprisen. Noen ganger kan du bli enige om en lavere sum med selgeren din, og noen ganger kan de insistere på mer.

så trenger jeg å spare opp to innskudd?

den gode nyheten er at ditt vekslingsinnskudd vanligvis er en del av boliglånet ditt (og ofte alt). Så nei, du trenger ikke to innskudd. Hovedårsaken til at de omtales separat, er at de har forskjellige funksjoner: et boliglån påvirker boliglånsavtalen din, mens et bytte innskudd brukes når du bytter kontrakter. Et boliglån kan også være mye større enn et bytte innskudd, så du bruker bare en del av det når du bytter.

det er også noen andre grunner, for eksempel reglene rundt Hjelp Til Å Kjøpe Isa, som vi vil dekke nedenfor.

Panteinnskudd og vekslingsinnskudd – eksempel

Max kjøper et hus for £200.000 med 20% i kontanter (£40.000) og et 80% pantelån på £160.000. Hans boliglån er £40.000, men han trenger bare et 10% bytte innskudd. Så han overlater halvparten av sitt boliglån (£20.000) når kontrakter utveksles. Et par uker senere, på fullføringsdagen, betaler han de resterende hryvnias 20.000 mens hans boliglånslåner frigir de hryvnias 160.000 lån på boliglånet.

Hva om jeg ikke er en første gangs kjøper? Har jeg fortsatt et vekslingsinnskudd?

hvis du selger ett hjem for å kjøpe ditt neste hjem, kan du ikke ha ekstra penger til å betale et bytte innskudd. I de fleste tilfeller vil disse pengene bli bundet opp i egenkapitalen i ditt nåværende hjem. Der dette er tilfelle, prosessen innebærer litt mer conveyancing magi. Slik fungerer det.

Hvordan et vekslingsinnskudd beveger seg opp i kjeden

her er et eksempel på hvordan vekslingsinnskuddsprosessen fungerer hvis du både selger og kjøper.

Max, første gangs kjøper, kjøper helens £200.000 hus. Helen kjøper et hus Fra Rajesh for £250,000. Rajesh kommer ikke til å kjøpe en annen eiendom ennå-han vil flytte inn i leid bolig – så kjeden stopper der.

På vekslingsdagen overfører maxs advokat sitt £20 000 vekslingsinnskudd til Helens advokat. Så hvor Kommer Helens bytte innskudd fra? Det er den smarte delen. Hennes advokat kan bruke de samme pengene som hennes innskudd. Selv om pengene selv vil bo Hos Helens advokat, dette er nok til å gi sikkerhet for å tillate henne kjøpet å gå videre.

det er imidlertid en liten snag. Maxs vekslingsinnskudd er bare £20.000 (dvs.10% av £200.000). Men Helen kjøper et £250 000 hus, så trenger Hun ikke et £25 000 vekslingsinnskudd? Svaret er, kanskje hun. Hun (eller hennes advokat) kunne snakke Med Rajesh og prøve å bli enige om et lavere innskudd, Men Rajesh har rett til å insistere på hele 10%. Hvis Han gjør det, Må Helen finne ytterligere 5000 i kontanter for å gjøre opp sitt fulle innskudd. Rajesh kan imidlertid foretrekke å godta et lavere innskudd i stedet for å se kjeden potensielt kollapse.

På ferdigstillelsesdagen overfører Maxs advokat de resterende pengene for kjøpet til Helens advokat: pantepengene til £160 000 og resten av panteinnskuddet (£20 000). Dette gir en totalsum på £200 000 og fullfører Dermed maxs kjøp.

Nå, Endelig, Helens advokat kan overføre £20,000 utveksling innskudd På Rajesh advokat (Sammen Med Helens egenkapital og nye boliglån). Dette er innskuddet ‘flytte opp kjeden’. Hvis det var enda flere kjøpere i kjeden, ville utvekslingsinnskuddet fortsette å bevege seg opp på denne måten til det siste eiendomskjøpet er fullført.

hva skjer hvis utveksling innskudd er ikke nok?

Som vist I Eksemplet Til Max, Helen og Rajesh, kan første gangs kjøpers innskudd ikke være nok til å dekke kjøpene høyere opp i kjeden. Dette etterlater disse kjøperne med to alternativer:

• finn litt ekstra penger fra et sted (f. eks. sparing eller lån)
• Forhandle om et lavere valutainnskudd

hvis forskjellen bare er liten, er det ofte mulig å forhandle om et lavere innskudd. Men jo lavere utveksling innskudd, jo høyere risiko for selgeren – så ha dette i bakhodet hvis kjøperen ber deg om å akseptere et lavere innskudd. En 10% innskudd er god beskyttelse for deg (som selger) mot kjøperen backing ut.

kan Min HJELP til Å Kjøpe ISA dekke mitt vekslingsinnskudd?

hvis du har spart opp til å kjøpe ditt første hjem ved hjelp Av EN HJELP Til Å Kjøpe ISA, så er det viktig å forstå forskjellen mellom et boliglån innskudd og utveksling innskudd. EN HJELP Til Å Kjøpe ISA legger til en 25% bonus til besparelsene dine når du fullfører kjøpet av ditt første hjem – men denne detalj har tatt ut mange førstegangskjøpere. Bonusen på 25% betales kun etter ferdigstillelse, noe som betyr at den ikke kan brukes til vekslingsinnskudd (selv om resten av Hjelpen din Til Å Kjøpe ISA-besparelser kan Være). Her er et eksempel.

Janes første hjem vil koste £150 000, så hun trenger et innskudd på 10% på 15 000 i bytte. Hun har spart opp den maksimale £12,000 i Hennes Hjelp Til Å Kjøpe ISA, som 25% bonus vil øke til £15,000 – men bare når kjøpet er fullført. Dette betyr at hun kan bruke £12.000 for sitt bytteinnskudd, men må i mellomtiden finne den ekstra £3.000 fra et annet sted (eller overtale kjøperen til å godta et lavere innskudd). Hun bør kunne få et kortsiktig lån (kanskje til og med fra familien) gitt at hun vil kunne betale det tilbake så snart kjøpet er fullført.

Hva om Jeg bruker En Lifetime ISA?

Hjelp Til Å Kjøpe ISA er nå stengt for nye søkere (selv om eksisterende sparere kan fortsette å bruke DEM til 1. desember 2030). Det er imidlertid et erstatningsprodukt som er en enda mer effektiv måte å spare på for et innskudd. En Lifetime ISA (LISA) lar deg spare opp til £4000 per år med en 25% bonus utbetalt ved utgangen av hvert år (dvs.maksimalt £1000). Dette betyr at du kan bruke denne bonusen som en del av ditt bytte innskudd, som du allerede har det.

ulempen er at hvis du trekker penger fra EN LISA før 60 år av en eller annen grunn enn å kjøpe et første hjem, betaler du en 25 prosent straff på pengene.

kan jeg miste mitt vekslingsinnskudd?

når du betaler ditt vekslingsinnskudd, er du juridisk bundet til å fortsette med eiendomskjøpet. Det betyr at du vil miste innskuddet ditt hvis du bestemmer deg for å trekke deg. Omvendt hvis selgeren rygger ut, får du bytte innskudd tilbake (og skal kunne saksøke dem for eventuelle kostnader eller ulemper som oppstår i prosessen).

På Samme måte, hvis kjøperen trekker ut, får du beholde vekslingsinnskuddet. Men må du sende det rett til selger, siden du er usannsynlig å kunne gå videre med ditt eget kjøp.

hva er alternativene til å bruke et vekslingsinnskudd?

i noen tilfeller kan du møte problemer med å finne en utveksling innskudd.

for eksempel, hvis du bruker en 100% boliglån som krever ingen boliglån innskudd (f.eks en garantist boliglån), så antagelig du ikke har noen besparelser du kan bruke for en utveksling innskudd. På samme måte kan du ha et 95% boliglån med et 5% boliglån innskudd, som ikke er nok til å dekke utvekslingsinnskudd.

Også (som nevnt ovenfor) du kan være en selger og en kjøper, og din egen kjøpers utveksling innskudd er ikke nok til å dekke 10% av eiendommen du kjøper.

under disse omstendighetene er alternativene dine:

• Spør din garantist (hvis aktuelt) for å dekke utveksling innskudd
• Låne penger av et annet familiemedlem
• Ta ut en bygge bro lån for de ekstra pengene (men pass opp for høye renter)
• Forhandle en lavere utveksling innskudd

som mange aspekter av hjem kjøpsprosessen, De to typer innskudd kan føre til litt forvirring først. Din boliglån megler kan svare på dine spørsmål når som helst, samt å finne deg den beste verdien avtale.