Semplice Guida: trasferimenti di proprietà, Ricerca

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che Cosa sono i trasferimenti di proprietà, ricerche di proprietà?

Prima di impegnarsi ad acquistare una proprietà (scambiando contratti), è necessario sapere il più possibile su di esso.

Soprattutto tutto ciò che può influenzare il suo valore futuro o il vostro godimento di esso.

Inserisci ‘ricerche’.

Si tratta di richieste fatte per tuo conto dal tuo avvocato / trasportatore autorizzato a varie autorità che detengono informazioni sulla tua proprietà, sul terreno su cui si trova o su fattori che possono direttamente (o indirettamente) effettuarlo.

Sono necessarie ricerche quando si acquista una casa?

A nostro avviso, sì!

Ma non sono sempre obbligatori

Acquistare con un mutuo

• Quando una proprietà viene acquistata con un mutuo, tu come acquirente possiedi quella proprietà con il creditore.
• Se succede qualcosa e il creditore ha bisogno di recuperare e vendere la proprietà su, vorranno assicurarsi che lo fanno senza problemi persistenti collegati alla proprietà.
• Di conseguenza, il tuo creditore dirà al tuo conveyancer quali ricerche devono essere ordinate e controllate prima che rilascino i tuoi fondi ipotecari.

Acquisto con 100% cash

• Se si acquista con contanti, non si dispone di un creditore chiamando i colpi. Sei libero di ordinare come molti o come poche ricerche come ti piace.
• Detto questo, risparmiare qualche centinaio di sterline non acquistando le ricerche raccomandate dal tuo conveyancer, solo per scoprire in seguito problemi che potrebbero costarti migliaia – se non decine di migliaia – non vale il rischio.

Bottom Line

Quando acquisti una proprietà, non stai solo acquistando un edificio

Stai acquistando qualcosa, che potrebbe avere un debito garantito contro di esso, modifiche apportate illegalmente o alto rischio di potenziali problemi come inondazioni o cedimenti che lo riguardano.

Ricerche = Informazioni vitali evidenziando potenziali rischi invisibili connessi a un acquisto di proprietà

Senza ricerche si potrebbe finire con una proprietà che:

• Regolarmente inondazioni, significato assicurazione è difficile, se non impossibile, di sicuro
• Ha un debito collegato ad esso che si prende se si continua ad acquistare la proprietà, senza avere il debito rettificato, prima di procedere all’acquisto
• Finisce con un improvviso buco nel giardino di casa a causa di una galleria della miniera di crollare
• Ha una nuova strada, in treno, in tram, residenziale, eolico previsto di interesse, che potrebbero influire negativamente o positivamente influenzare il prezzo infine pagare per la proprietà
• si Siede su un terreno che è stato precedentemente utilizzato per scopi industriali e maggio essere contaminata con arsenico, amianto, solventi o gas che potrebbero provocare danni o di inquinare le acque circostanti

anche se si può avere trovato la casa dei vostri sogni, non avendo il diritto di verifiche sulla proprietà, attraverso la ricerca potrebbe significare che si finisce con una proprietà che:

• È difficile o impossibile assicurare
• Hai pagato troppo per
• È commercializzabili se il prossimo acquirente svolge la corretta due diligence

ricerche Che avete bisogno?

In definitiva questo dipende dalla posizione della proprietà che stai acquistando.

La maggior parte delle ricerche sono specifiche per la posizione e il tuo conveyancer ti consiglierà quali ricerche sono necessarie per la tua proprietà nella sua posizione specifica.

Alcune località sono ben note per avere problemi con l’estrazione mineraria, quindi hanno bisogno di una ricerca di carbone; altri potrebbero aver avuto problemi con le chiese locali che dovevano essere finanziate dai proprietari di case vicine; mentre nuove aree ora soggette a inondazioni significano che le mappe cambiano costantemente.

Le 3 ricerche principali fatte quando si acquista una casa

Non importa dove si trova la tua proprietà, ecco le tre ricerche principali di cui avrai bisogno come minimo:

1. Ricerche delle autorità locali

Questa ricerca evidenzia:

• Problemi di pianificazione
• Problemi di controllo degli edifici
• Problemi di autostrade
• Problemi di inquinamento

2. Ricerche ambientali

Questa ricerca evidenzia:

• Allagamenti
• Frane
• Cedimenti
• Terreni contaminati

3. Acqua e drenaggio ricerche

Questa richiesta di ricerca è fatta alla società idrica locale e mette in evidenza:

• Che possiede e gestisce le fognature, scarichi & tubazioni
• Se la proprietà è collegata a un pubblico di approvvigionamento di acqua e fogna
• Se l’approvvigionamento di acqua è misurata o imponibile
• La posizione di pubblica fognatura e di drenaggio tubi
• Se avrai bisogno di un permesso dalla società di acqua per estendere la home

Quando sono ricerche ordinato?

La maggior parte delle ricerche viene ordinata / richiesta non appena la tua offerta è stata formalmente accettata.

Questo presuppone che tu abbia già incaricato gli avvocati di conveyancing di rappresentarti e che tu abbia inviato loro i tuoi soldi di deposito di ricerca (ca. £250-£300).

Alcune ricerche specifiche come HS2 o ricerche di allagamento più approfondite potrebbero non essere richieste fino a più tardi nel processo legale quando diventa evidente che sono necessarie ulteriori informazioni oltre la norma.

Le ricerche di pre-completamento vengono ordinate dopo lo scambio di contratti.

Quanto costano le ricerche?

Ricerca	COSTO	Note
Autorità Locale di Ricerca	£60-£230	Varia dal consiglio
di Acqua e di Drenaggio di Ricerca	£50-£100
Ambientali di Ricerca	£25-£60	Fino a € 180 se lotti di terreno
Inondazioni di Ricerca	£20-£50
di data Mining di Ricerca	£25-£120	di Più, se lotti di terreno
Presbiterio Ricerca	£20-£90
il Fallimento di Ricerca	£2 (per ogni nome)
l’Assicurazione della responsabilità civile	£30-£300
Titolo registro (copia online)	£3
Titolo del piano (copia online)	£2.50+IVA
Alluvione indicatore di rischio (copia online)	£9+IVA
Titolo registro (copia ufficiale)	£7
Titolo del piano (copia ufficiale)	£7

Quanto tempo ricerche di immobili prendere?

1-10 giorni	10 giorni a distanza di alcuni mesi
di Acqua e di drenaggio di ricerca	indagini Preliminari di venditore avvocato
Ambientali di ricerca	Locale autorità ricerche
Coro di riparazione di ricerca	Commons ricerca registrazione
Inondazioni di ricerca
terreni Contaminati ricerca
il Carbone, in salamoia, argilla e miniere di stagno di ricerca
Fallimento di ricerca
l’Assicurazione della responsabilità civile
Titolo ricerche
Terra del Registro di sistema di priorità di ricerca

Attenzione: Autorità locali, la ricerca può durare per sempre

Negli ultimi anni, la Terra del Registro di sistema – il principale fornitore dell’autorità locale di ricerca, tramite le autorità locali, è stato sotto la minaccia di privatizzazione.

Ciò ha fatto sì che alcune autorità locali si siano concentrate poco sul lavoro svolto da questo dipartimento e che, in alcuni casi, il personale qualificato e di valore sia stato lasciato e, a causa dei tagli, non sia stato sostituito.

Come risultato di questi problemi e anche dei diversi metodi utilizzati dalle autorità locali per generare e comunicare ricerche (alcuni usano ancora post!), il tempo di risposta delle ricerche delle autorità locali varia ora in modo abbastanza drammatico in tutto il paese.

Nel 2016, ad esempio, Dorset ha impiegato 17 settimane – quasi 4 mesi – per restituire le ricerche delle autorità locali, causando gravi ritardi.

Nell’anno precedente, TM Group ha stimato che le ricerche delle autorità locali richiederebbero da 2 giorni a oltre 42 giorni.

Fortunatamente, il catasto sta iniziando ad agire e speriamo di poter attendere tempi di consegna più rapidi in un futuro non troppo lontano.

Ricerche dell’autorità locale

Questo scopre le informazioni sulla tua proprietà detenuta nel registro delle tasse locali e in altri documenti del consiglio.

in Genere questa ricerca saranno in due parti:

1. LLC1 (il Certificato Ufficiale di Form di Ricerca)
2. CON29 (Richieste di informazioni dell’Autorità Locale di Forma)

Il LLC1 in evidenza:

• Albero ordini di conservazione
• Conservation area o edificio di stato

Il CON29 in evidenza:

• Progettazione di applicazioni rilevanti per la proprietà
• Building control cronologia
• Ogni azione di esecuzione
• Restrizioni sugli sviluppo
• strada Vicina schemi
• terreni Contaminati

Se la vostra proprietà è sul sentiero di qualcosa come SH2 o un piccolo cambiamento locale sarà scoprire se c’è obbligatoria l’ordine di acquisto o di regime di compensazione disponibili.

Dove trovarli?

Esistono due tipi di ricerca di autorità locali, una ricerca generica di autorità locali del Consiglio che chiunque può proteggere e poi c’è una ricerca protetta dall’autorità locale da una società registrata presso la scheda di conformità dei codici di proprietà (PCCB).

Quest’ultimo viene fornito con maggiore rassicurazione in quanto è coperto da assicurazione in caso di determinate informazioni non essere dato, anche se la società va busto.

Tutte le aziende registrate con il PCCB si iscrivono al Property Ombudsman (TPO) redress scheme quindi, se c’è un problema dopo aver acquistato la proprietà e il sistema di reclami delle aziende non è soddisfacente, puoi assicurarti, gratuitamente, una vista di terze parti che può anche compensarti fino a £5,000.

In genere ci sono tre modi per entrare in possesso di una ricerca di autorità locali:

1. Direttamente dall’autorità locale
2. Tramite una società di ricerca specializzata che è membro di IPSA, COPSO e registrato con il PCCB.

Ne ho davvero bisogno?

Sì.

Un creditore insisterà su di esso e il tuo conveyancer lo consiglierà.

Qual è la differenza tra una ricerca ufficiale e un’autorità locale personale?

In passato, le ricerche erano definite “personali” o “ufficiali”.

Ora le ricerche “personali” sono chiamate “regolamentate” mentre le ricerche “ufficiali” sono chiamate ricerche “consigli”.

• Ricerche personali (passato) => Ricerche regolamentate (presente)
• Ricerche ufficiali (passato) => Ricerche del Consiglio (presente)

Le ricerche del consiglio vengono effettuate dal personale impiegato presso l’autorità locale e inviate “così come sono” al tuo trasportatore.

Al contrario

Le ricerche regolamentate vengono effettuate da esperti che lavorano per società di ricerca che sanno cosa cercare.

Possono richiedere ulteriori informazioni, o raccomandare è cercato, per essere sicuri che la proprietà che si desidera acquistare è sicuro.

Le ricerche regolamentate hanno anche polizze assicurative ad esse collegate. Se non sei soddisfatto della compagnia e il tuo reclamo non viene affrontato in modo soddisfacente, puoi presentare un reclamo indipendente al Property Ombudsman (TPO).

Le società di ricerca professionali assicurano inoltre che le ricerche siano il più utili possibile sia alle società legali che agli acquirenti, tramite:

• Assicurarsi che le ricerche siano standardizzate
• Fornendo riepiloghi delle informazioni più pertinenti richieste dalla società legale, quindi c’è meno possibilità che informazioni importanti vengano perse.

Perché i costi di ricerca variano da consiglio a consiglio?

Le autorità locali determinano il costo delle proprie ricerche e possono disporre di sistemi molto diversi per produrle.

Di conseguenza, i costi variano da meno di £30 a poco meno di £300.

Tuttavia, alcune società legali hanno accordi nazionali con società di ricerca che consentono loro di pagare un prezzo fisso per la ricerca, ovunque essa sia.

Ciò significa che alcuni potrebbero pagare un po ‘di più mentre altri pagano un po’ meno, rendendolo più equo per tutti.

Per quanto tempo è valida una ricerca dell’autorità locale?

Le ricerche delle autorità locali devono essere state ordinate negli ultimi 6 mesi per essere valide al momento del completamento.

Quindi se una ricerca è stata ordinata a gennaio, il completamento sarebbe richiesto entro la fine di giugno o un’altra ricerca dovrebbe essere ordinata.

Tuttavia, ogni giorno viene richiesta una nuova pianificazione e ciò che accade a un’area può cambiare

Parla con conveyancer se il tuo acquisto si sta trascinando per vedere se dovresti fare domanda per ricerche più aggiornate.

Ricerche titolo

Si tratta di controlli effettuati del registro titolo e del piano titolo.

Dove trovarli?

Entrambi i documenti sono acquistati tramite il sito Web del Registro fondiario (a £3 ciascuno) e saranno ordinati dal tuo conveyancer.

Cosa ti dirà questa ricerca?

Il titolo registro vi dirà:

• Che in precedenza la proprietà
• Qual è il prezzo che hanno pagato per questo
• Cosa oneri o debiti sono iscritti contro la proprietà
• Fornire dettagli su eventuali diritti di passaggio sulla proprietà

Il titolo del piano è una mappa che mostra:

• La posizione della struttura
• generale i limiti della proprietà

ne ho bisogno?

Sì questa è una ricerca essenziale per dimostrare che il venditore è il proprietario legale della proprietà e ha il diritto di venderlo a voi.

di Acqua e di drenaggio di ricerca

Il Diritto della Società di consigliare a tutti gli acquirenti di questa ricerca, e ci sono due che legale per le imprese – e si può scegliere tra:

• Regolate di Drenaggio di Acqua e Ricerche – creato da ricerca aziende
• CON29DW – che è compilato dalla compagnia locale di acqua

Dove trovarle

ricerca può essere acquistato tramite il proprio legale di società o direttamente dalla ricerca di un’azienda o la società di acqua locale per la vostra proprietà.

Cosa ti dirà questa ricerca?

Quando si acquista una casa, l’ultima cosa che si rischia di pensare è se è collegato alla rete idrica e fognature pubbliche.

Tuttavia, si tratta di informazioni essenziali per gli acquirenti, soprattutto se si sta pianificando un’estensione.

Se gli scarichi scorrono sotto l’estensione pianificata, è probabile che sia necessario il permesso del fornitore di acqua.

Se dicono di no, ciò potrebbe influire sulla tua decisione di acquistare la proprietà o meno.

In alternativa, se la proprietà non è collegata alla rete elettrica e al sistema di drenaggio pubblico, è necessario essere consapevoli di eventuali costi aggiuntivi connessi alla manutenzione e alla gestione della proprietà.

Ne ho bisogno?

Assolutamente! Devi sapere esattamente come l’acqua arriva da e verso la tua proprietà.

Ciò che è particolarmente importante è sapere di quale lunghezza del drenaggio sei responsabile rispetto alla compagnia idrica in modo da poter decidere se e quanta assicurazione copri dovresti ottenere.

Ad esempio, gli scarichi collassati possono essere costosi, specialmente se causano la diminuzione delle proprietà o le radici degli alberi possono causare perdite che possono costare una fortuna per sistemare.

Ricerca ambientale

Le ricerche ambientali possono variare da un provider di ricerca all’altro.

Un controllo, che è considerato un must dalla Law Society, è in esecuzione un rapporto per stabilire se una proprietà è stata costruita su terreni contaminati o è vicino a una discarica o sito di gestione dei rifiuti.

Dove trovarli?

Diversi pacchetti di ricerca ambientale possono essere acquistati online tramite società idriche o società di ricerca.

Cosa ti dirà questa ricerca?

Oltre a identificare se il terreno di una proprietà è costruito su o vicino a terreni contaminati, a rifiuti o discariche, esegue anche un controllo di base per possibili inondazioni e se la frana o la subsidenza potrebbero essere un problema.

Nessuna di queste cose viene rivelata se hai solo la ricerca delle autorità locali.

Ne ho bisogno?

Potrebbe essere che conosci bene la proprietà e la terra e sei relativamente sicuro della sua storia.

Tuttavia, è improbabile che tu sappia tutto ciò che è accaduto sulla proprietà nel tempo, quindi, considerando i piccoli costi coinvolti, sembrerebbe essere una falsa economia saltare la ricerca ambientale quando si spendono 5 o 6 cifre su una casa.

Flood risk report

In considerazione del maggior rischio di inondazioni degli ultimi anni, un rapporto di base sulle inondazioni potrebbe non essere sufficiente per scoprire la verità sul rischio di inondazioni correnti dal fiume o dal mare, o sul rischio di inondazioni da acqua piovana.

Un rapporto sul rischio di inondazione evidenzierà tutti questi rischi.

Soprattutto, un rapporto sul rischio di alluvione ti avviserà dei rischi di non essere in grado di garantire l’assicurazione dalle inondazioni.

Si stima che circa 200.000 famiglie potrebbero trovare difficile, se non impossibile, garantire la protezione dalle inondazioni.

Se una proprietà si può avere impostato il vostro cuore su è a rischio e non assicurabile, questo significa che si può essere in pericolo di overpaying per la proprietà e potrebbe significare che è impossibile vendere su, soprattutto se le società di mutuo non rischiare i loro soldi per l’acquisto.

Dove trovarli?

I rapporti sul rischio di inondazione possono essere acquistati online tramite società idriche o società di ricerca specializzate.

Cosa ti dirà questa ricerca?

Più ricerche di inondazione su misura consiglierà su:

i Fiumi e il mare (rischio di inondazioni) – a volte fornendo mappe, anche se si può guardare a questo: prima di fare un’offerta: https://www.gov.uk/check-flood-risk

acque Superficiali e sotterranee (rischio di inondazioni) – la maggior parte delle persone pensano proprietà sono inondate da un fiume o il mare, ma, in realtà, potrebbe anche essere che la proprietà è allagata a causa della enorme quantità di pioggia che non drenare abbastanza rapidamente, o semplicemente attraverso tubi di cracking e ‘inondazioni’ un’area.

L’acqua di superficie è dove non defluisce abbastanza velocemente, mentre l’allagamento delle acque sotterranee avviene quando la “falda freatica” si alza dal suolo.

Insurance rating-se l’area è noto per inondare, questo sarà un utile indicatore di se l’assicurazione è probabile che molto più alto di quanto avete preventivato per.

Ti consente anche di sapere se le difese contro le inondazioni sono in atto – milioni sono stati versati nelle difese contro le inondazioni per contenere il costo dei danni alle proprietà, alla vita delle persone e all’economia locale e questo può aiutare a ridurre la probabilità di inondazioni future.

Ne ho bisogno?

Questo è davvero giù per quanto bene si conosce l’area locale.

Se non siete sicuri circa il rischio di inondazione prendere consigli dal vostro conveyancer, gli agenti immobiliari e anche il vostro geometra RICS.

Vale sempre la pena chiacchierare con persone che già vivono in strada o nelle vicinanze per chiedere se sono mai stati a rischio e in caso affermativo, fino a che punto si sono diffuse le inondazioni e se la proprietà che stai cercando di acquistare è stata colpita.

Chancel repair liability search

Questa è una ricerca insolita ma necessaria per alcune proprietà.

Controlla se una proprietà è responsabile per il costo delle riparazioni per la chiesa parrocchiale locale.

Potresti pensare che questo sia uno scenario ridicolo nel 21 ° secolo, ma molte persone sono state catturate da questo problema e si stima che circa mezzo milione di proprietà in Inghilterra e Galles potrebbero essere colpite, anche se la responsabilità non è menzionata nel titolo.

Non si applica solo alle vecchie proprietà in quanto si applica effettivamente al terreno su cui si trova, quindi se una proprietà si trova in una città o di nuova costruzione, potresti comunque essere responsabile.

Dove trovarli?

Il tuo conveyancer ordinerà questo per te da un provider di ricerca specializzato.

Cosa ti dirà questa ricerca?

Il controllo della responsabilità della riparazione del coro ti dirà definitivamente se ti verrà richiesto di intervenire per la manutenzione della chiesa parrocchiale.

Ciò che è importante è capire se il controllo è abbastanza approfondito e va abbastanza lontano geograficamente per essere sicuri di non essere responsabili.

In genere viene fornito un certificato che conferma che non vi è alcun rischio identificato o che vi è una responsabilità.

Ne ho bisogno?

Questo dipende dall’area locale che stai acquistando e dovrebbe essere qualcosa che il tuo conveyancer avrà raccolto dagli avvocati del venditore o leggendo i documenti legali associati alla proprietà.

Come può la mia parrocchia costringermi a pagare le riparazioni della chiesa?

Alcuni pensano che i diritti della chiesa di applicare questa tassa siano stati aboliti, ma non è così.

Ciò che è cambiato è che la chiesa ha dovuto registrare i propri interessi sul titolo delle proprietà interessate da ottobre 2013.

Ciò non significa che non possano imporre l’addebito in futuro, tuttavia è disponibile una copertura assicurativa di indennizzo (£15-£25), se è necessario proteggersi dai rischi futuri.

Canal &river search

Questa ricerca (nota anche come Rivers Authority search) è molto simile alla ricerca per le riparazioni di chancel.

Alcune persone che possiedono proprietà, che tornano su fiumi, canali o torrenti, acquisteranno una proprietà con determinati diritti (ad esempio, pesca o ormeggio) – ma anche responsabilità finanziarie.

Dove trovarli?

Il tuo conveyancer lo ordinerà da un provider di ricerca specializzato.

Cosa ti dirà questa ricerca?

La ricerca Canal and River Trust vi consiglierà di quali diritti avete, come i diritti di pesca o di ormeggio per le barche, anche essere autorizzati a utilizzare i corsi d’acqua per il drenaggio e per garantire l’acqua per i propri scopi.

Tuttavia, in cambio di questi diritti, può ben essere che si deve finanziare la banca e via navigabile, che passa la vostra proprietà.

In alternativa, questa parte del fiume o del torrente potrebbe anche non essere affatto di tua proprietà e di proprietà dell’Agenzia per l’ambiente.

Ne ho bisogno?

Questo sarà abbastanza specifico per la vostra proprietà e se la proprietà che si desidera acquistare è vicino a un corso d’acqua.

La tua società legale e geometra dovrebbero essere in grado di consigliare se ordinarlo o meno.

Ricerca di registrazione dei Comuni

Questa è una ricerca a volte utilizzata nelle aree rurali per verificare se i terreni acquistati con la proprietà sono classificati come “terreni comuni” secondo il Commons Registration Act 1965.

Dove trovarli?

Questi possono essere garantiti se richiesto dalla vostra società legale o tramite società di ricerca.

Cosa ti dirà questa ricerca?

Ciò che questa ricerca ti dirà è quali diritti la comunità locale ha sulla terra che stai acquistando.

Potrebbero essere in grado di usarlo per un sentiero o addirittura avere pascoli o diritti per eseguire una festa locale!

Ne ho bisogno?

Sì se la proprietà è situata accanto a (o vicino) un villaggio comune o villaggio verde.

Estrazione del carbone &ricerca salamoia

Fortunatamente questa è una ricerca relativamente facile come miniere nel Regno Unito sono ben mappati!

Questa ricerca viene spesso venduta anche con una ricerca di subsidenza.

Esempi di aree che sono tipicamente soggette a problemi minerari includono la Cornovaglia e Nottingham.

Dove trovarli?

Questi possono essere protetti se richiesto dalla tua società legale o tramite società di ricerca, ma la tua società legale normalmente saprà se sono richieste ricerche minerarie.

Cosa ti dirà questa ricerca?

Ciò che la ricerca cerca è se c’è un problema con il terreno su cui si trova la proprietà, ad esempio se altri indirizzi nelle vicinanze hanno fatto affermazioni?

Se è stato identificato un problema specifico, potrebbe essere necessario ulteriori rapporti per identificare il problema reale e ciò che deve essere fatto per liberarti dal rischio o assicurarti contro di esso.

Ne ho bisogno?

Questo è determinato da dove stai acquistando e il tuo conveyancer ti consiglierà.

Ricerche di pre-completamento del registro fondiario

Queste ricerche vengono effettuate dopo lo scambio di contratti per assicurarsi che nulla sia cambiato per quanto riguarda la proprietà o la possibilità di acquistare la proprietà.

Includono:

• Fallimento di Ricerca (K16)
• Terra Spese di Ricerca (K15)
• Ricerca Ufficiale dell’Intero con Priorità (OS1)
• Ricerca Ufficiale Parte con Priorità (OS2)
• Ricerca Ufficiale dell’Intero o in Parte senza Priorità (OS3)

Dove trovarli?

Il tuo conveyancer li ordinerà dal registro fondiario HM.

Cosa ti diranno queste ricerche?

Le ricerche fallimentari stabiliscono se sei (o stai per diventare) in bancarotta.

È un controllo specifico per vedere se sei degno di credito, assicurandoti che il tuo creditore stia prestando denaro a qualcuno che non ha precedenti precedenti di non essere in grado di rimborsare i prestiti, come essere in bancarotta.

La ricerca in genere risale a cinque anni fa.

Le ricerche prioritarie sono controlli dell’ultimo minuto il titolo della proprietà non è cambiato in alcun modo da quando la copia ufficiale del registro dei titoli è stata ottenuta all’inizio del processo di conveyancing.

Il governo consiglia questo viene applicato per cinque giorni prima del completamento, per consentire il tempo per il certificato di ricerca ufficiale per arrivare.

Oltre ad aggiornare i dettagli del titolo della proprietà, questa ricerca “blocca” anche il titolo, quindi non è possibile apportare ulteriori modifiche per 30 giorni lavorativi.

Ne ho bisogno?

• Se si sta prendendo un mutuo poi una ricerca di fallimento è necessaria (il creditore insisterà su di esso).
• Se stai acquistando l’intero titolo registrato, è necessario un OS1.
• Se si acquista parte di un titolo (ad esempio una nuova trama di build) è necessario un OS2.
• Un K15 è fatto al posto di un OS1/OS2 al momento dell’acquisto di terreni non registrati.

Come affrontare i problemi riscontrati nelle ricerche

Spetta alla società di ricerca (a seconda di come la ricerca è protetta) e al tuo conveyancer identificare le informazioni nella ricerca che possono influire sulla tua decisione se continuare ad acquistare la proprietà o meno.

Ad esempio, una ricerca potrebbe consigliare che:

• C’è un rischio che non si potrebbe vivere con il giorno dentro e fuori come inondazioni o gravi cedimenti ecc..
• Il potenziale per una precedente estensione fatta alla proprietà è illegale e quindi deve essere abbattuto
• Il lavoro che volevi fare per migliorare la proprietà non è possibile
• Esiste una disputa vicina, (ad esempio su un confine o a destra della strada), che non si vuole ereditare
• C’è il debito sulla proprietà, che potrebbe diventare il tuo problema
• Un albero è voluto prendere in giù è protetto
• La campagna si sta comprando la proprietà sta per essere bloccato da un programmato sviluppo degli alloggi
• Giapponese knotweed è prevalente
• SH2 o di altre infrastrutture sta per passare attraverso o passato la vostra proprietà

Questi sono solo alcune delle cose che le ricerche possono scoprire e, per quanto si sente la casa è perfetta per voi, le ricerche sono essenziali per prendere nota di per assicurarsi di sapere quanto più possibile sulla proprietà e sui potenziali rischi connessi all’acquisto.

Quali sono le responsabilità del mio avvocato / conveyancer?

Il tuo conveyancer, insieme alla società di ricerca, è responsabile di scoprire tanto sulla proprietà quanto ti consigliano di essere necessario e accetti di pagare.

Chiedi sempre al tuo conveyancer – prima di coinvolgerli – quali ricerche faranno domanda per.

Alcuni trasportatori taglieranno gli angoli e opteranno per prodotti / fornitori di ricerca economici che hanno polizze assicurative o garanzie sub-standard ad essi collegate dovrebbero mancare qualcosa.

Per la migliore protezione e servizio, conveyancer dovrebbe utilizzare un provider di ricerca che è un membro del Consiglio delle organizzazioni di ricerca di proprietà (COPSO) o gli agenti di ricerca personali indipendenti (IPSA).

Ciò significa che il loro lavoro sarà monitorato dal Consiglio di conformità dei codici di proprietà (PCCB) e se qualcosa va storto e non sei soddisfatto del processo di reclamo tramite la società legale/di ricerca, c’è un ulteriore servizio di reclami gratuito e indipendente che può assegnare un risarcimento fino a £5,000 tramite il Mediatore di proprietà (TPO).

Limitazione delle ricerche

• È importante essere consapevoli del fatto che le ricerche potrebbero non raccogliere tutto, specialmente se il permesso di pianificazione per qualcosa che riguarda la proprietà viene richiesto dopo che le ricerche sono state effettuate (anche il giorno successivo).
• In quanto tale, vale ancora la pena chiedere e fare la propria ricerca (i documenti locali possono essere estremamente utili) per scoprire quale permesso di pianificazione potrebbe essere richiesto, ma non lo è ancora.
• È anche sempre la pena visitare la proprietà durante l’ora di punta, all’inizio e alla fine della giornata scolastica e al pub ‘calci fuori’ volte (tanto quanto esistono oggi) per essere sicuri di sapere che cosa la proprietà sarà come vivere in ogni momento del giorno e della notte.
• Se il tuo acquisto richiede alcuni mesi, potrebbe valere la pena rifare la ricerca o richiedere una ricerca specifica come una ricerca di pianificazione o se si verifica un allagamento durante il processo di acquisto se ciò è accaduto prima ed è probabile che accada di nuovo.

Risoluzione dei problemi: Problemi con le ricerche delle autorità locali

Il problema principale con una ricerca delle autorità locali è che ci sono due versioni, una “regolamentata” e una “personale” di cui quest’ultima ha pochissima copertura per gli acquirenti in caso di imprecisione in ogni caso.

Quali sono i problemi comuni?

I problemi principali che può svelare hanno a che fare con problemi di pianificazione che riguardano specificamente la tua proprietà, non necessariamente una grande proprietà che verrà costruita nelle vicinanze che non influisce sul tuo confine o addirittura su un’estensione di proprietà pianificata per la porta accanto.

Questo avrà bisogno di una ricerca speciale ‘pianificazione’.

Il problema con qualsiasi ricerca di pianificazione è che se la pianificazione viene applicata per il giorno dopo, non verrà prelevata, né ti dirà se i bambini si aggirano agli angoli delle strade; i corridori dei ragazzi inseguono su e giù per la strada; il pub che dà il via al tempo è rumoroso o è impossibile parcheggiare vicino a casa

Un’altra cosa che non raccoglierà è se sei su una linea di autobus o meno.

Come trattare con loro?

Se il problema è uno che ‘potrebbe non accadere mai’, ma la paura che ciò accada ti preoccupa, è probabile che tu possa acquistare una ‘assicurazione di indennizzo’.

Come per tutte le assicurazioni, non è infallibile ma, ad esempio, potrebbe coprire i costi o una battaglia legale nel “caso improbabile” che un’estensione costruita qualche tempo fa possa non avere i documenti giusti o per risolvere problemi con i diritti di passaggio, che fino ad ora non sono stati un problema.

Inoltre, è fondamentale che tu faccia il maggior numero possibile di ricerche, parlando con i vicini e assicurandoti di conoscere qualsiasi pianificazione che potrebbe influenzare la tua proprietà. Ad esempio, i vecchi piani possono essere stati presentati in passato, sono stati respinti, ma possono essere riapplicati per quando ci si sposta in.

Risoluzione dei problemi: Problemi con le ricerche ambientali

Il problema potrebbe riguardare la scoperta di problemi ambientali come la contaminazione o un incidente di inondazione che non è stato trovato durante la ricerca.

È possibile assicurare contro questo, ma questo può essere incluso nell’acquisto della ricerca, quindi assicurati di non pagare due volte inutilmente.

Risoluzione dei problemi: problemi con le richieste del venditore

Le richieste del venditore sono sempre complicate.

La realtà è che il venditore ha le informazioni come garanzie, garanzie, certificati ecc. oppure no.

In alcuni casi, sfortunatamente, il venditore potrebbe non essere onesto sulle controversie di vicinato, quindi potresti non scoprirle finché non ti trasferisci.

Quali sono i problemi comuni?

I problemi comuni associati alle richieste del venditore stanno ottenendo la verità e in alcuni casi è possibile garantire copie di certificati di pianificazione, controllo degli edifici, garanzie per subsidenza, lavori di ristrutturazione umidi o addirittura per i certificati FENSA se sono state installate nuove finestre.

Come trattare con loro?

Alcuni dei problemi possono essere affrontati attraverso l’assicurazione, ma altri potrebbe essere necessario prendere una decisione se prendere il rischio che i certificati o le informazioni non possono essere trovati.

Per quanto riguarda i problemi di vicinato, vale sempre la pena bussare alle porte dei vicini, entrare nel negozio o nel pub locale, o andare in un caffè in chiesa per saperne di più su ciò che sta accadendo a livello locale, specialmente se è probabile che tu abbia vicini decenti o difficili.

Se un venditore ti ha mentito e questo viene alla luce solo dopo aver acquistato la proprietà, potresti essere in grado di intraprendere azioni legali e richiedere danni contro il venditore.

Risoluzione dei problemi: Problemi con l’acqua& Ricerche di drenaggio

Ci sono molti problemi che questa ricerca può mostrare, motivo per cui è uno dei più importanti da proteggere e anche essenziale per leggere e prendere nota di tutto ciò che il tuo conveyancer sottolinea potrebbe essere un problema.

Quali sono i problemi comuni?

I problemi chiave che questa ricerca può raccogliere includono:

• Problemi con la bassa pressione dell’acqua, se vi piace il caldo, docce potenti, che non potrebbe accadere
• Spese potrebbe non essere a conoscenza di, o sono superiori a quelli attesi
• Non essendo collegato alla rete di alimentazione, incorrere in alti costi di manutenzione
• Potenziale per fognature inondazioni che è particolarmente spiacevole
• il Consenso viene negato per lavori di ristrutturazione o di lavori di ampliamento che si vogliono effettuare

Come trattare con loro?

Nel complesso, la maggior parte dei problemi di acqua e drenaggio possono essere risolti – Un idraulico Watersafe qualificato dovrebbe essere in grado di consigliare.

Tuttavia, un problema di se è possibile estendere la proprietà come si desidera (a causa della posizione dei tubi di drenaggio esistenti) sarà qualcosa che sarà necessario ordinare con la vostra azienda idrica, con l’aiuto del vostro rappresentante legale.

Il ruolo delle polizze assicurative di indennizzo

È possibile garantire un’assicurazione di indennizzo per coprire un problema generale o specifico che le ricerche hanno scoperto.

In molti casi si può discutere con successo per il venditore della proprietà a sopportare il costo di acquisto della politica.

Molti potenziali problemi non possono mai diventare problemi reali; assicurazione di indennizzo può dare la pace della mente necessaria per sentirsi a proprio agio l’acquisto di una proprietà che che viene fornito con un piccolo rischio collegato.

Cosa sono?

Le polizze assicurative generali di indennizzo coprono un rischio specifico associato alla proprietà, come ad esempio:

• Coro di riparazione – se non è chiaro che si devono soldi a un certo punto per il mantenimento della chiesa locale
• terreni Contaminati – questo potrebbe non essere un problema, ma, se diventa uno quando si vive lì, i rimedi possono essere contribuito o pagato per
• Certificato di assicurazione, ad esempio, per la perdita di controllo dell’edificio per una nuova caldaia, il permesso di pianificazione o FENSA dati
• emissioni di Debito – se una proprietà ha un debito su di esso, e questo è chiamato in una fase successiva
• Immobili problemi – come il tentativo di trovare il freeholder
• Partito muro – se gli attuali proprietari hanno fatto un lavoro sulla proprietà e non ottenere l’approvazione da parte dei paesi vicini, per esempio un loft estensione che interessa a schiera o bifamiliare
• Diritti di passaggio problemi – spesso coinvolgono una controversia legale che può essere assicurato a pagare per
• rogiti – questi potrebbero non essere facilmente rintracciabile, in modo che eventuali problemi possono essere assicurati contro

Quanto costano?

Assicurazione specifica può costare fino a £100, mentre una politica più generica è probabile che sia £200 – £300, a seconda del valore della proprietà.

È importante essere consapevoli di quanto dura l’assicurazione – 10 anni o più? E se ci sono restrizioni sulla politica di pagare fuori?

Come faccio a sapere quando è necessario?

È compito di conveyancer consigliare se vale la pena sottoscrivere una polizza.

Per il bene di poche centinaia di sterline, la politica consigliata è probabile che valga la pena pagare per al contrario di rischiare i costi che possono facilmente incorrere in migliaia, ma soprattutto causare un sacco di stress e problemi e, infine, rovinare il godimento di voi a casa.

Conclusioni & sommario

Il principio del “buyer beware” è una pietra angolare della legge di conveyancing.

In quanto tale, le ricerche svolgono un ruolo vitale nell’aiutare te (l’acquirente) a comprendere i rischi connessi alla proprietà che stai pianificando di acquistare.

• In alcuni casi, i risultati della ricerca – come ad esempio un alto rischio di inondazioni, o limitazioni per quanto riguarda un’estensione che si sperava di costruire – può cambiare idea circa l’acquisto.
• In altri, i risultati della ricerca possono avvisarti di problemi che possono essere risolti, quindi puoi chiedere al venditore di intraprendere le azioni necessarie o abbassare il prezzo.
• In altri casi, l’assicurazione di indennità può essere la via da seguire, in modo da poter procedere con l’acquisto senza preoccuparsi di eventuali reclami nei tuoi confronti in futuro.

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