Se c’è sempre un investimento solido, è proprietà. La proprietà è un buon investimento perché tutti ne hanno sempre bisogno e tende ad apprezzare in valore indipendentemente dallo stato dell’economia. Potreste essere sorpresi di sapere che possedere unità di archiviazione può essere un business redditizio. Ma una grande domanda la maggior parte delle persone hanno è: quanto costa per costruire un business unità di archiviazione?
In breve, il costo medio per la costruzione di un’unità di archiviazione da zero è di circa $3.5 milioni assumendo un costo medio di circa $25 per piede quadrato. Questo costo include la maggior parte degli aspetti principali del finanziamento di un’unità di stoccaggio, tra cui terreni, costruzioni, assicurazioni, permessi e altre spese aziendali. Alcuni edifici a più piani o edifici con controllo del clima complesso possono costare fino a 7 70 per piede quadrato.
Naturalmente, queste cifre sono solo nella media. Il costo effettivo può variare molto a seconda della posizione, dei materiali utilizzati, della complessità dell’edificio e di altri fattori costruttivi rilevanti. I dettagli esatti sono piuttosto complessi. Così abbiamo messo insieme questa guida completa sui costi di costruzione di unità di stoccaggio.
Costo della costruzione di unità di stoccaggio
Le unità di stoccaggio non comportano un costo così elevato come alcuni altri tipi di edifici perché normalmente non richiedono interni climatizzati. Tuttavia, le unità più avanzate con controllo completo del clima possono essere più costose.
Quando si tratta di un’unità di archiviazione, ci sono le principali categorie di spese da guardare:
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- Terra – $353,925
- Costruzione – $3,244,500
- Ingegneria – $79,000
- Permessi/tasse – $32,000
- Assicurazione – 10.000 dollari (all’anno)
- Attrezzature – $22,000
- Marketing – $75,000
- Spese Legali – $22,000
- Contabilità dei Costi– $100,000
Totale Di $3.500.000
Ci sarà uno sguardo a ciascuna di queste categorie di spese e dare alcune stime dei costi così come i fattori che possono influenzare tali costi.
Terra
La prima cosa che devi guardare in isola. Terra costa un premio perché a differenza di altri tipi di risorse, non si può davvero fare più terra. Così, si sta andando a voler prendersi cura di ottenere un po ‘ di terra prima di poter iniziare a costruire un’unità di stoccaggio.
I costi dei terreni possono essere molto schizzinosi, a seconda di dove si acquista. Ovviamente, la terra costerà di più in una zona come la California o Massachusetts di quanto non sarà in North Dakota. In generale, una buona stima è che la terra costerà circa il 20% -30% dei costi di sviluppo.
Secondo Mako Steel, il costo medio del terreno per uso commerciale è di circa $1,25 per piede quadrato. Tuttavia, tieni presente che usi solo circa il 40% del terreno che acquisti per la tua unità di archiviazione. Quindi, dividere il costo del terreno per 0,40 e si ottiene un tasso effettivo per piede quadrato di circa $3,13.
Questa è una stima limite inferiore. Secondo un’altra stima, il costo del terreno è di circa $3,25 per piede quadrato. Supponendo una copertura del 40%, che viene fuori a circa 7 7 per piede quadrato. In generale, l’edificio medio dell’unità di stoccaggio si trova su un appezzamento di terreno di circa 2,5 acri (108.900 piedi quadrati) di grandi dimensioni. Che viene fuori ad un costo medio di circa $353.925 per i costi di terra.
Una delle cose più grandi che interesserà quanto costa terra è la vostra posizione. La maggior parte (52%) degli edifici delle unità di stoccaggio si trova in ambienti suburbani, mentre solo circa un terzo si trova nelle aree urbane. Solo un decimo delle unità di stoccaggio si trova nelle zone rurali. Il posto migliore per un’area di stoccaggio è uno che è vicino a un centro di vendita al dettaglio che è anche vicino a una sorta di intersezione principale è facile viaggiare in camion.
Non dovresti preoccuparti troppo di questi costi. Secondo diverse risorse di esperti, il costo di affittare un’unità di archiviazione di solito tiene il passo con il costo di affittare un piccolo appartamento. Puoi anche essere più efficiente con la terra se costruisci un’unità multi-storage, anche se ciò comporterebbe più costi di costruzione.
Costi di costruzione
Una volta che hai assicurato un po ‘ di terra, la prossima cosa che dovresti considerare sono i costi di costruzione. I costi di costruzione possono essere suddivisi in due costi principali; sviluppo del territorio e costruzione effettiva. Lo sviluppo del territorio comporta la preparazione del terreno per la costruzione scavando, sgomberando e livellando qualsiasi terreno necessario per costruire.
Puoi aspettarti di pagare tra 5 5 e 8 8 per piede quadrato per lo sviluppo. Quindi, per un edificio di unità di stoccaggio di 2,5 acri, che sarebbe venuto fuori a circa $544.500 assumendo una bassa stima dei tassi di sviluppo.
Una volta sviluppato il terreno, puoi decidere di costruire un singolo piano o un edificio a più piani. In generale, la costruzione di un edificio a un piano costa tra $25-4 40 per piede quadrato, mentre la costruzione di un edificio a più piani (3-4 piani) costerà circa $45-$70 per piede quadrato. Assumeremo un edificio a un piano per i nostri calcoli. Che viene fuori a circa $2.700.000 solo per i costi di costruzione.
Per dirla in un altro modo, la struttura media unità di archiviazione interna ha una superficie di 60.000-80.000 piedi quadrati affittabili e costa circa $45 – $65 per piede quadrato. Tieni presente che i costi di costruzione e i costi di sviluppo del territorio sono separati, è necessario budget per entrambi.
Inoltre, i costi di costruzione dipenderanno dal tipo di servizi che avrai. Ad esempio, se hai una struttura relativamente barebone, potresti non dover pagare molto per i servizi. D’altra parte, le unità a controllo climatico costeranno molto di più.
Le unità a controllo climatico possono mantenere temperature comprese tra 55 e 80 gradi, ma hanno aumentato i costi di installazione. Molti clienti preferirebbero utilizzare unità controllate dal clima perché sono resistenti alla muffa e proteggeranno le cose dall’umidità e da altre corrosioni.
Metal vs Brick/Cinderblock Buildings
Oggigiorno, la stragrande maggioranza delle unità di archiviazione utilizza telai metallici standardizzati che è possibile erigere in modo abbastanza semplice. Spesso, questi tipi di telai possono servire come alternativa alla costruzione tradizionale. Il costo medio per edifici metallici come questi è di circa $80.000 per una sezione lunga 10×20 unità.
Dato che la struttura media unità di stoccaggio ha 526 unità, che viene fuori a circa $250.000 in costi per gli edifici telaio metallico. Questi tipi di telai di unità di archiviazione in metallo possono essere molto più economici, ma non sono dotati di alcun tipo speciale di controllo del clima. Al fine di ottenere il controllo del clima, si dovrà probabilmente costruire un edificio separato.
In generale, la maggior parte delle unità di archiviazione al giorno d’oggi non sono più realizzate in mattoni o blocchi di cenere. Questi tipi di materiali non sono più molto convenienti per lo stoccaggio. Quindi, se si sta andando il percorso di costruzione di una nuova unità, si consiglia vivamente di attaccare con la costruzione in metallo.
Costi di ingegneria
Oltre ai costi di costruzione grezzi, i costi di ingegneria riguardano altri vari aspetti della disposizione fisica dell’edificio. Cose come pulizia, scavo, drenaggio, installazione di utilità e altro ancora richiedono un’installazione specifica e dipendono dal sito. Generalmente, gli sviluppatori di proprietà assumono i servizi di un ingegnere civile professionista per gestire questi sviluppi.
I costi di progettazione possono variare notevolmente a seconda del tipo di servizi necessari. Se sono necessari servizi di ingegneria pesanti, potrebbe essere necessario assumere più ingegneri. Secondo il gruppo Parham, i costi medi di ingegneria per piede quadrato è inferiore a un dollaro a $0,72.
Se prendiamo l’ipotesi di 2,5 acri, che viene fuori a circa $79.000. Tieni presente che i costi di ingegneria di thos possono variare in base alla tua posizione. I costi di ingegneria in una città potrebbero costare più che in una zona rurale a causa della maggiore concentrazione di edifici e codici locali più severi. La nostra stima è sulla fascia più bassa come la maggior parte delle unità di stoccaggio esistono in aree suburbane dove i costi di ingegneria potrebbero non essere così alti.
Permessi/Tasse
Come con la costruzione di qualsiasi edificio, è necessario pagare per i permessi per il nuovo edificio e altre spese amministrative relative alla concessione di licenze di costruzione. A parità di altre condizioni, le unità di stoccaggio non richiedono il maggior numero di permessi di zonizzazione di altri tipi di attività, ma devono comunque rispettare le restrizioni generali di zonizzazione locali per edifici di quelle dimensioni. I tuoi codici locali probabilmente differiranno a seconda di dove ti trovi e di quanto è grande la tua posizione.
Esempi di alcuni tipi di permessi che potrebbero essere necessari includono:
- Permessi di occupazione – questi sono necessari per operare un business da una specifica posizione fisica.
- Registrazione delle imposte sui salari-Tutte le aziende e i dipendenti devono registrare la propria attività ai fini fiscali.
- Tasse di zonizzazione-a seconda di dove ti trovi, potrebbe essere necessario pagare alcune tasse di zonizzazione.
Una delle parti più complicate della costruzione di un’unità di archiviazione è ottenere il via libera della scheda di zonizzazione locale. Molte persone considerano le unità di archiviazione e gli edifici un pugno nell’occhio, quindi può essere difficile ottenere il permesso di costruirne uno in una posizione particolare.
Secondo i costi previsti dal gruppo Prnham, permessi e tasse vi costerà circa $0.29 per piede quadrato. Supponendo la dimensione dell’unità di archiviazione 2.5, che viene fuori a circa $32.000 per i costi di autorizzazione.
Ancora una volta, i costi di autorizzazione per un edificio di unità di stoccaggio non sono così costosi in quanto non richiedono molti. Il permesso più difficile da ottenere per un edificio di stoccaggio sarà probabilmente il permesso di occupazione.
Assicurazione
Tutte le aziende richiedono l’assicurazione e un edificio di unità di stoccaggio non è diverso. Come altri tipi di spese, stoccaggio, unità edifici non richiedono che molta assicurazione a causa del tipo di attività che sono.
Il principale tipo di assicurazione di cui un edificio di stoccaggio ha bisogno è l’assicurazione di proprietà e l’assicurazione di responsabilità generale. L’assicurazione di proprietà proteggerà l’edificio e altre parti della struttura fisica mentre l’assicurazione di responsabilità coprirà le spese legali e i danni nel caso in cui qualcuno si faccia male mentre si trova nei tuoi locali. Ad esempio, se qualcuno scivola su una pozza d’acqua nel tuo edificio, cade e si fa male, allora la tua assicurazione di responsabilità lo coprirà.
Devi anche considerare l’assicurazione per le tue attrezzature e altri beni danneggiabili. Molte compagnie di assicurazione offrono un’assicurazione ombrello che coprirà le cose sotto una vasta gamma di incidenti.
Ancora una volta, i costi assicurativi per le unità di stoccaggio commerciali non sono così elevati perché non richiedono molto per legge. Il tipo di assicurazione che si richiede probabilmente varia da stato in modo da assicurarsi di capire le leggi di assicurazione nel vostro stato.
Il costo totale di assicurazione sarà probabilmente cadere ovunque tra $5.000 – $15.000 all’anno, a seconda delle dimensioni della vostra operazione. Le piccole imprese possono spesso ottenere molto buone offerte di assicurazione e pagare solo poche migliaia di un anno. Ma se si possiede un’unità di archiviazione molto grande allora si dovrà pagare di più in costi di assicurazione.
Attrezzature
In linea generale, la maggior parte delle unità di auto-stoccaggio non richiede molta attrezzatura. La maggior parte del tempo, i clienti portano i propri strumenti per portare le loro cose. Potrebbe essere necessario acquistare un paio di dollari per l’uso della comunità, ma non dovrebbe essere necessario alcun macchinario pesante come carrelli elevatori o camion. Alcuni impianti di unità di stoccaggio anche noleggiare camion, ma questi sono la minoranza.
L’unico tipo di attrezzatura reale di cui avrai bisogno è l’attrezzatura per ufficio di base come computer, telefoni, scrivanie, tavoli, sedie e altre attrezzature per ufficio varie. Attrezzature per ufficio e arredi non sono così costosi tutto sommato, e dovrebbe correre da qualche parte intorno a 0 0,20 per piede quadrato.
Per i nostri scopi, che esce a circa $22.000 per l’arredamento. Questi costi possono essere notevolmente ridotti a seconda del tipo di attrezzatura che hai nella tua unità di archiviazione.
Spese di marketing
Come qualsiasi attività commerciale, un’unità di archiviazione avrà bisogno di materiali di marketing e materiali pubblicitari. Avrete bisogno di attirare i clienti e ci sono un sacco di modi che si può fare. Alcuni dei metodi più comuni di marketing di un’unità di archiviazione includono cartelloni pubblicitari, mailer, annunci internet e email marketing. Non importa che tipo di accordo commerciale si sceglie, si dovrebbe aspettare di spendere ovunque tra il 6% al 8% del vostro reddito lordo sui costi pubblicitari.
Secondo l’associazione self-storage, il reddito lordo medio per le unità di archiviazione dipende dal tipo di unità che è
- Reddito netto medio per unità non climatizzata-$1,25 per piede quadrato
- Reddito mensile medio netto per un’unità climatizzata – $1,60 per piede quadrato
Per un’unità non climatizzata unità, con una metratura totale affittabile di 60.000 che esce a circa $75.000. Le spese di marketing possono essere abbastanza costose a seconda della tua posizione e del tipo di concorrenza.
Spese legali
Tutte le aziende avranno costi legali e un’unità di archiviazione non è diversa. I principali costi legali di apertura di un’unità di archiviazione includono i costi di ottenere una licenza commerciale e ottenere documenti insieme per la registrazione della proprietà.
È un po ‘ difficile stimare le spese legali in quanto possono differire a seconda dello stato e del tipo di documenti legali di cui hai bisogno. Secondo il gruppo Parham, costa circa $0,20 per piede quadrato. Per i nostri scopi, che viene fuori per un costo totale di circa $22.000.
Costi finanziari
I costi finanziari includono tutti i costi che si incorrono da cose come un prestito o qualsiasi tipo di finanziamento o pagamenti di interessi. I costi finanziari dipenderanno molto dal tipo di prestito che si ottiene per finanziare la proprietà.
In generale, si sta andando a voler ottenere un prestito di proprietà commerciale per finanziare l’acquisto di terreni e la costruzione delle unità. Il tasso di interesse medio per la proprietà commerciale negli Stati Uniti è tra il 2,15% e il 13,15%.
I tassi di interesse possono cambiare nel tempo, quindi è difficile dare una cifra esatta. Supponendo un basso tasso di interesse del 2,5% su un prestito commerciale di circa million 4 milioni, che sarebbe venuto fuori a circa $100.000 in costi di interesse annuali.
Tenete a mente che questa cifra può variare notevolmente a seconda dei tassi di interesse attuali.
Finanziamento di un impianto di unità di stoccaggio
Le unità di stoccaggio hanno un costo iniziale elevato rispetto a molte altre aziende perché richiedono una grande struttura da costruire. Quindi, a meno che tu non abbia un sacco di capitale risparmiato, allora dovrai fare affidamento su un prestito di proprietà commerciale.
In generale, il miglior tipo di prestito di proprietà commerciale da ottenere per un’unità di archiviazione è un prestito SBA 7(a) dalla Small Business Administration (SBA). SBA 76 (a) prestiti offrono fino a million 5 milioni e fino al 75% di quel denaro è garantito. Ciò significa che se si default sul prestito, il governo federale coprirà fino al 75% del prestito. Il rischio ridotto significa che le banche sono più disposti a prestare denaro per la proprietà alle piccole imprese.
Non devi solo ottenere un prestito SBA 7 (a) per costruire una nuova unità di archiviazione. È inoltre possibile ottenere uno per rifinanziare un prestito esistente o può essere utilizzato per acquistare un’unità di archiviazione esistente.
Acquista un’unità esistente
Un’opzione per l’avvio di un’unità di archiviazione è quella di acquistarne una completamente costruita e arredata. Per alcuni, questa potrebbe essere l’opzione ideale se è difficile trovare una proprietà che è possibile acquistare per costruire una struttura.
I costi esatti per l’acquisto di un impianto di stoccaggio esistente variano notevolmente a seconda della posizione e del tipo di impianto. Dipendono anche dalle prestazioni dell’unità. Se l’unità non sta facendo così bene. Altri fattori che influenzano il valore di un impianto di unità di stoccaggio includono l’utile netto e le spese operative.
Secondo InsiderSelfStorage.com, l’impianto di unità di stoccaggio medio vende per circa $40 – $50 per piede quadrato. Assumendo un valore basso, che viene fuori a poco più di million 5,5 milioni. Si tratta di circa million 1,5 milioni in più rispetto ai costi stimati di costruirne uno da soli, ma è più conveniente acquistare un’unità esistente piuttosto che costruirne una nuova da zero.
Unità di archiviazione in franchising
Un’altra opzione per l’apertura di un’unità di archiviazione è quella di acquistare un franchising. Franchising è una buona opzione come il business più grande di solito coprire i costi della costruzione e altri materiali aziendali importanti. Tuttavia, si dovrà pagare una tassa di franchising iniziale e pagare una parte del vostro reddito mensile lordo.
Le tasse di franchising dipendono dal particolare franchising. Ad esempio, Go Mini addebita una tassa di franchising di base di 4 45.000 e un investimento iniziale totale di circa $500.000. La maggior parte delle aziende hanno anche requisiti abbastanza severi su chi permettono in opportunità di franchising. Ad esempio, di solito devi avere una certa quantità di capitale liquido e una certa esperienza nella gestione di un’attività in anticipo.
Il franchising è di solito un’opzione molto più economica rispetto alla costruzione di un’unità di archiviazione da zero. Il rovescio della medaglia del franchising è che si sono limitati a un marchio specifico e si devono anche pagare royalty e tasse pubblicitarie. Potrebbe anche essere necessario firmare una tassa contratto di franchising per un determinato periodo di tempo.
Quanto si può fare con un impianto di unità di stoccaggio?
Le unità di archiviazione sono uno degli investimenti più sicuri che puoi fare. La maggior parte degli altri investimenti immobiliari falliscono, ma le strutture di unità self-storage hanno un incredibile tasso di successo del 92%. La maggior parte delle aziende mantiene almeno un tasso di occupazione del 70%, ma le unità di archiviazione di maggior successo hanno tassi di occupazione fino al 90%.
L’unità di archiviazione media affitta da anywhere 60 a $180 al mese, potenzialmente di più a seconda della posizione. L’affitto medio controllato dal clima può andare tra between 75 – $220 al mese.
Tieni presente che normalmente occorrono da 12 a 24 mesi affinché un’unità di archiviazione raggiunga il suo massimo potenziale di fatturato, quindi non sorprenderti se operi quel primo anno ai margini.
Conclusioni
Le unità di archiviazione sono un grande investimento che può potenzialmente farti un sacco di soldi. Hanno un costo iniziale relativamente alto, ma un impianto di unità di stoccaggio può iniziare a fare soldi in appena 2 anni. Quindi, se siete interessati a un investimento immobiliare molto redditizio, allora si dovrebbe considerare guardando in unità di stoccaggio di costruzione.