Quando sei nel business dell’acquisto di immobili da venditori altamente motivati, alla fine incontrerai persone che vogliono vendere una proprietà che non possiedono.
Ho parlato con molti venditori motivati sull’acquisto di immobili di proprietà dei loro familiari deceduti, forse un genitore, un nonno, una zia o uno zio.
Nella maggior parte dei casi, questi individui hanno iniziato a pagare la tassa di proprietà o mantenere la proprietà dopo che il proprietario originale è morto e, di conseguenza, hanno assunto che erano il legittimo proprietario della proprietà semplicemente perché avevano fatto tutto il lavoro e trattandolo come il proprio.
Quello che non capivano era che legalmente parlando – questo non li dava diritto a nulla.
Se una proprietà è ancora intitolata a nome del proprietario originale e nessun lavoro di ufficio successivo è stato completato o depositato presso la contea, c’è una buona probabilità che questo venditore non abbia il diritto di vendere la proprietà più di quanto TU abbia il diritto di vendere l’Empire State Building.
Come funziona la catena di titoli
Ad esempio, diciamo che stai parlando con qualcuno (li chiameremo “Persona C”) e stanno cercando di venderti una proprietà che è tecnicamente di proprietà di due persone morte (ad esempio – i loro genitori, li chiameremo “Persona A” e “Persona B”).
Se capisci come funziona la catena del titolo, non puoi semplicemente accettare un atto dalla Persona C a te stesso e chiamarlo buono. Se la proprietà non è stata precedentemente deeded alla persona C, quindi qualsiasi atto che scrivono a voi non varrà la carta è scritto su.
La catena di proprietà deve passare correttamente dal proprietario deceduto (in questo esempio, la persona A e la persona B) alla persona che vuole vendere la proprietà (Persona C), e QUINDI da quell’individuo a te stesso. La catena del titolo NON può semplicemente saltare le persone A e B senza menzionare come la persona C è finita al posto di guida.
, a Meno che la documentazione corretta collega il trasferimento del titolo da parte di Persone A e B per Persona C, Persona C non ha alcun diritto legale di vendere la proprietà (anche se hanno pagato le tasse di proprietà e cura della proprietà per anni e anni) e senza diritto di documentazione, di ogni atto che accetti da Persona C sarà inutile, perché non hanno mai posseduto la proprietà, in primo luogo.
Disclaimer: Prima di andare oltre, mi permetta di chiarire che io non sono un avvocato e le informazioni di seguito non deve essere interpretato come consulenza legale. Ogni stato ha leggi diverse e ogni transazione immobiliare ha variabili uniche che possono influenzare i processi e la documentazione elencati di seguito. Anche se questi sono i passaggi e la documentazione che uso nelle mie chiusure, non presumere che queste informazioni siano pienamente applicabili alla tua situazione. Prima di agire su qualsiasi cosa descritta di seguito, assicurati di consultare un avvocato o un professionista legale nella tua zona per confermare che stai lavorando con le informazioni giuste e, se necessario, assumere un avvocato o una società di titoli per completare la chiusura per te.
Colmare il vuoto di documentazione
Supponiamo di essere contattato da qualcuno (Persona C) che vuole venderti una proprietà che NON è attualmente intitolata a suo nome. Tuttavia, è intitolato a nome di due persone decedute (Persona A e persona B) che intendevano che la persona C ereditasse la proprietà dopo la loro morte.
Al fine di dare persona C l’autorità legale di vendere questa proprietà e firmare l’atto verso di voi, si sta andando ad avere bisogno di alcuni documenti aggiuntivi per creare ciò che è noto come una “chiara catena di titolo”.
Ci sono diversi scenari in cui questo tipo di situazione può verificarsi, quindi cerchiamo di coprire le più comuni sono quelle a destra qui:
- Scenario 1: Una Persona & Persona B lasciato le loro proprietà per una Persona C in un testamento
- Scenario 2: Persona & Persona B lasciato le loro proprietà per una Persona C in un Trust
- che Cosa è un rapporto di Fiducia?
- Di cosa hai bisogno?
- Con quale situazione hai a che fare?
- Scenario 3: Una Persona & Persona in B non ha completato un Si o un Trust, e la proprietà NON è passato attraverso l’omologazione
- Scenario 4: Una Persona & Persona in B non ha completato un Si o un Trust, e la proprietà È passata attraverso l’omologazione
Scenario 1: Persona e la Persona B lasciato le loro proprietà per una Persona C in un testamento
Se si sta lavorando con un venditore che ha una Volontà da Persona A e B (spiegando che il defunto proprietari inteso per Persona C a diventare il legittimo proprietario dopo il loro passaggio), l’esistenza di questa volontà, è un buon primo passo nella giusta direzione, ma non è del tutto ciò che è necessario per chiudere l’affare.
Con questa Volontà in mano, la persona C dovrà presentare una petizione al tribunale di successione della contea, chiedendo il permesso di vendere la proprietà per conto della Persona A e della proprietà della persona B.
Con questa azione, l’estate sarà aperto, e supponendo che non ci sono restrizioni o concorsi da parte di altri eredi, per la vendita dell’immobile (che sarebbe difficile da sostenere, dato che una Persona C è una Volontà che spiega chiaramente che la destinazione beneficiario della proprietà), la corte emetterà un documento denominato “le Lettere di Amministrazione” (aka “Lettere di Autorità” in alcuni stati), affermando che una Persona C è il Rappresentante Personale (aka – Esecutore) e ha l’autorità di vendere questa proprietà a nome della tenuta.
Una volta rilasciato questo documento, il venditore dovrà fornirti copie originali di quanto segue:
- Certificato di Morte della Persona A
- Certificato di Morte della Persona B
- Lettere di Amministrazione/Autorità di denominazione di una Persona C come “Rappresentante Personale” (o “Esecutore”) del patrimonio
- Atto, firmato dal Rappresentante Personale/responsabile dell’estate
una Volta che questi documenti sono stati registrati con il Registratore della Contea (aka – Registro degli Atti) e supponendo che non ci siano altri problemi con il titolo lavoro, sarà il nuovo proprietario con una chiara catena di titolo!
Scenario 2: La persona A e la persona B hanno lasciato la loro proprietà alla Persona C in un Trust
Se stai lavorando con un venditore che afferma di essere il legittimo proprietario di una proprietà perché è stata lasciata a loro in un Trust, questo è un ottimo primo passo, ma avrai ancora bisogno di alcune cose.
Che cos’è un Trust?
Un trust è un documento legale creato dai proprietari originali (in questo caso, quelli che sono morti). Un trust non è una persona giuridica e non è un documento che viene registrato dalla contea.
Questo documento è semplicemente un accordo legale, in cui il Trustor (noto anche come un disponente o Concedente, perché sono il proprietario originale) espone tutti i dettagli su ciò che dovrebbe accadere con i loro beni dopo la morte.
Il vantaggio di avere un trust è che quando il Trustor muore, non c’è ambiguità su cosa dovrebbe accadere con i loro beni. In caso di morte del Trustor, tutti i loro beni e salteranno automaticamente il normale processo di successione (come descritto nello scenario 1) e andranno direttamente nel trust.
Ciò che in realtà significa è che le attività sono ora controllate dal Trustee.
Un Trustee è una persona che il Trustor (cioè il proprietario defunto) ha designato per eseguire il piano come descritto nel trust. Questa persona è legalmente obbligata a realizzare il piano secondo ciò che dice il trust, a beneficio dei Beneficiari elencati nel trust.
Il Beneficiario è chiunque il Trustor designato come la persona o entità per ricevere i loro beni dopo la morte del Trustor.
Ad esempio, se la Persona A & la persona B (i Trustors) voleva che la propria auto fosse data alla Persona D (il Beneficiario) e la Persona C fosse designata come Trustee-La persona C avrebbe l’obbligo legale di garantire che il titolo dell’auto sia legalmente trasferito alla Persona D.
Nota: in alcuni casi, potrebbe esserci anche un Protettore coinvolto nel Trust. Il ruolo del Protettore è quello di sorvegliare il Trustee e terminare il Trustee per qualsiasi cattiva condotta. Ironia della sorte, gli amministratori fiduciari non possono sempre essere attendibili per eseguire le istruzioni indicate nel Trust, e la nomina di un Protettore può aiutare a garantire che il Trust venga eseguito dal Trustee secondo i piani.
Ha senso?
Di cosa hai bisogno?
Se hai a che fare con una proprietà di proprietà di due persone morte e il venditore (Persona C) afferma di avere il diritto legale di vendere la proprietà, ci sono tre “sotto-scenari” generali in cui ciò è possibile. Parliamo di cosa sono e cosa deve accadere in ogni situazione:
Sotto-Scenario 1: La persona C è elencata come Beneficiario della proprietà e il trust autorizza il Trustee a trasferire la proprietà direttamente al Beneficiario.
- In questo caso, la persona C dovrebbe già essere l’attuale proprietario del record (o se il Trustor(s) è appena morto, il Trustee dovrebbe essere in procinto di trasferire la proprietà della proprietà alla Persona C molto presto). In questo caso, tutta la persona C deve fare (una volta che hanno ricevuto la proprietà della proprietà) è la creazione di un nuovo atto e trasferire la proprietà al nuovo acquirente.
Sotto-scenario 2: La persona C è elencata come Trustee del Trust e il trust autorizza il Trustee a liquidare la proprietà a beneficio dei Beneficiari.
- Se la persona C è il fiduciario, avrà la piena autorità di vendere la proprietà a terzi, perché l’obiettivo primario è quello di liquidare la proprietà per contanti (piuttosto che trasferirla a un beneficiario specifico). In questo caso, dovranno firmare l’atto per conto del trust, firmare un certificato di fiducia (che dovrebbe essere datato negli ultimi 12 mesi, verificando il loro ruolo di fiduciario) e dare all’acquirente entrambi questi documenti insieme ai certificati di morte originali di entrambi i fiduciari. Una volta che l’acquirente ha questi quattro documenti registrati, saranno il nuovo proprietario.
Sotto-Scenario 3: la persona C è elencata come Beneficiario della proprietà e il trust autorizza il Trustee a liquidare la proprietà a beneficio dei Beneficiari.
- Se il Trust autorizza un Trustee di terze parti a vendere la proprietà e dare il ricavato al Beneficiario (e supponendo che ciò non sia già accaduto), l’acquirente dovrà raccogliere gli stessi quattro documenti elencati nel Sub-Scenario 2 sopra. L’unica differenza è che questo Trustee di terze parti dovrà essere d’accordo sul prezzo di vendita. Se il fiduciario è semplicemente una parte imparziale (come un avvocato o una società di gestione fiduciaria) e faranno qualsiasi Persona C (e il documento di fiducia) li istruisce a fare (cioè – vendere la proprietà e ottenere il denaro), quindi il processo dovrebbe essere relativamente semplice. Se, tuttavia, il fiduciario è una parte di parte (come un fratello, o chiunque voglia vendere per più di quanto l’acquirente è disposto a pagare), allora questa richiesta potrebbe essere più impegnativo.
Con quale situazione hai a che fare?
Per determinare quale di questi scenari hai a che fare, ti consigliamo di iniziare controllando per vedere chi è l’attuale proprietario del record.
Se l’ultimo atto di registrazione afferma che la proprietà è attualmente di proprietà di un trust O se l’ultimo atto di registrazione è un atto di Lady Bird (un tipo di atto che trasferisce automaticamente la proprietà a un trust in caso di morte del proprietario), è possibile eliminare automaticamente il Sotto-Scenario 1.
Una volta verificato che la proprietà è attualmente di proprietà di un trust, il prossimo passo è scoprire chi è il trustee. È possibile farlo ottenendo una copia del trust (insieme a qualsiasi altro emendamento al trust). Nella maggior parte dei casi, questo è qualcosa che la persona C dovrebbe essere in grado di fornirti (e se non possono fornirlo, vai avanti allo Scenario 3 di seguito).
Chiunque sia elencato come Trustee (che si tratti di persona C o di una terza parte non correlata) avrai bisogno di copie originali dei seguenti documenti per completare l’affare:
- Certificato di Morte della Persona A
- Certificato di Morte della Persona B
- Attestato di Fiducia (firmato dal Fiduciario)
- Atto, firmato dal Fiduciario)
una Volta che questi quattro documenti sono stati registrati con il Registratore della Contea (aka – Registro degli Atti) e supponendo che non ci siano altri problemi con il titolo lavoro, sarai il nuovo proprietario con una chiara catena di titolo!
Scenario 3: Le persone A e B non hanno completato un testamento o un trust, e la proprietà non ha superato l’omologazione
In questo sfortunato scenario, non c’è Volontà, non c’è fiducia e non c’è piano.
Quando un proprietario muore prima di aver messo in atto una chiara serie di istruzioni, la proprietà sarà bloccata in un limbo (incapace di essere venduta da nessuno) FINO A quando la proprietà del proprietario deceduto non passerà attraverso l’omologazione.
Se, quando inizi la conversazione con la persona C, questo processo non è ancora stato avviato, dovranno presentare una petizione al county probate court nella contea in cui si trova la proprietà. Attraverso questo processo (che può richiedere molto tempo, specialmente se ci sono più eredi che combattono per la tenuta), il tribunale alla fine stabilirà qualcuno (preferibilmente la persona con cui stai lavorando) come rappresentante personale della tenuta.
Poiché non vi è alcuna volontà di parlare, la corte non avrà indicazioni chiare su chi dovrebbe essere dato il controllo su quali beni. Se c’è un solo erede apparente, allora il processo non deve essere lungo o complicato, ma se c’è qualche domanda su come dovrebbero essere divisi i beni, le cose possono andare in discesa rapidamente.
Quando qualcuno è stato finalmente stabilito come Rappresentante personale (aka – Esecutore) della tenuta, il tribunale emetterà un documento chiamato “Lettere di amministrazione” (aka – “Lettere di autorità”). Puoi vedere alcuni esempi di come appare il documento in Michigan, California e Illinois.
Questo documento dà a qualcuno (idealmente, la persona C) l’autorità legale per vendere la proprietà per conto del patrimonio della persona deceduta. Questo documento colma il divario nella catena del titolo, anche se l’atto non è stato tecnicamente trasferito dalle persone A e B alla persona C ancora.
Una volta che questo documento esiste, è necessario raccogliere copie originali dei seguenti elementi:
- Certificato di Morte della Persona A
- Certificato di Morte della Persona B
- Lettere di Amministrazione/Autorità di nominare il Rappresentante Personale (Esecutore) di tenuta
- Atto, firmato dal Rappresentante Personale/responsabile dell’estate
una Volta che questi quattro documenti sono stati registrati con il Registratore della Contea (aka – Registro degli Atti) e supponendo che non ci siano altri problemi con il titolo lavoro, sarà il nuovo proprietario con una chiara catena di titolo!
Il problema con la successione è che non è sempre tagliato e asciutto. Quando viene avviato il processo di successione, l’avviso deve essere dato a tutti gli altri che potrebbero potenzialmente essere in linea per il ruolo di “Rappresentante personale”. Se qualcuno di loro parla e si aspetta di svolgere un ruolo, probabilmente si può immaginare tutto il avanti e indietro questo può causare, che può potenzialmente durare per anni prima che qualcuno è finalmente data l’autorità legale per vendere la proprietà.
Quando incontro lo Scenario 3, è probabilmente la situazione più comune in cui dirò semplicemente “Grazie, ma no grazie” e me ne andrò. Questo non vuol dire che non ci sono alcune situazioni in cui può funzionare e/o vale la pena aspettare, ma se stai cercando di entrare e uscire rapidamente, probabilmente scoprirai che queste offerte contengono molto più mal di testa di quanto valgano (specialmente se si tratta di una proprietà economica, per cominciare).
Scenario 4: Le persone A e B non hanno completato un testamento o un trust, ma la proprietà è passata attraverso l’omologazione.
Se una proprietà è già stata sottoposta a successione e se qualcuno (idealmente, la persona C) è stata stabilita come rappresentante/Esecutore personale della proprietà, dovrebbe avere le lettere di amministrazione originali (aka – Lettere di autorità) dal tribunale della contea.
Supponendo che questo documento esista, è necessario raccogliere copie originali dei seguenti elementi:
- Certificato di Morte della Persona A
- Certificato di Morte della Persona B
- Lettere di Amministrazione/Autorità di nominare il Rappresentante Personale (Esecutore) di tenuta
- Atto, firmato dal Rappresentante Personale/responsabile dell’estate
una Volta che questi quattro documenti sono stati registrati con il Registratore della Contea (aka – Registro degli Atti), e supponendo che non ci siano altri problemi con il titolo lavoro, sarà il nuovo proprietario con una chiara catena di titolo!
L’originalità conta
Nel caso in cui non sia stato chiarito sopra, ricorda che ogni volta che invii un documento al County Recorder/Register of Deeds, il documento deve essere un originale.
Questo vale per certificati di morte, lettere di amministrazione, certificati di fiducia, atti, dichiarazioni giurate, Memorandum, tutto (una copia di un certificato di morte non funzionerà, deve essere il documento originale effettivo).
Se stai lavorando con qualcuno che dice di non avere la copia originale di un certificato di morte, digli di richiedere una NUOVA copia originale alla contea. Un certificato di morte può sempre essere riprodotto su richiesta (e di solito per una piccola tassa).
Per quanto riguarda un certificato di fiducia o un atto – poiché questi documenti sono in genere creati come parte della chiusura, non dovrebbe essere difficile ottenere copie originali di questi (perché tu, la tua agenzia di titoli o il tuo avvocato di chiusura dovresti avere le copie originali in tuo possesso una volta completata la chiusura).
E per quanto riguarda le Lettere di amministrazione, ho scoperto che queste possono essere più difficili da riprodurre su richiesta (specialmente se il documento è stato rilasciato dal tribunale decenni fa). Se incontri un venditore che afferma di essere il rappresentante personale ma non ha i documenti per dimostrarlo, prova a richiederlo dal tribunale della contea. Anche se non possono fornire una copia originale, potrebbero essere in grado di fornire una copia del documento originale (e in alcuni casi, se è abbinato a una dichiarazione giurata di autenticità, potrebbe essere sufficiente selezionare la casella).
La morale della storia
Come ultima nota personale, se dopo aver letto tutto questo, non hai ancora capito l’importanza di un Testamento o di un Trust, lo dirò chiaramente adesso if se hai DEI beni personali di cui parlare (inclusi i tuoi figli, animali domestici o qualsiasi altro oggetto fisico che controlli in qualsiasi modo), fai un favore al mondo e creane uno.
Non è difficile – e l’esistenza di questo documento potrebbe potenzialmente salvare i vostri cari da innumerevoli mal di testa e dolori che non dovrebbero avere a che fare con dopo te ne sei andato.