Mitä eroa on asuntolainatalletuksella ja vaihtotalletuksella?

päivitetty 13.12.2021

6min luettu

kun valmistaudut ensiasunnon ostoon, säästät yleensä summan rahaa käytettäväksi asuntolainan rinnalla. Ihmiset kutsuvat tätä prosessia ”säästäminen talletuksesi”, ja summa, että säästät kutsutaan yleensä asuntolainan talletus.

mutta sinä päivänä, kun vaihdat sopimusta ostaaksesi asuntosi, luovutat 10% kiinteistön arvosta käteisenä myyjän asianajajalle. Tätä summaa kutsutaan vaihtotalletukseksesi.

nämä kaksi rahasummaa eivät ole (aivan) samoja! Tämä kiusallinen ero aiheuttaa paljon hämmennystä etenkin ensiasunnon ostajien keskuudessa. Tässä kerromme eron-ja miksi sillä on väliä.

Asuntolainatalletus vs. vaihtotalletus

asuntolainatalletuksesi on luultavasti se, mitä ajattelet talletukseksesi. Se on summa, jonka laitat asuntolainan rinnalle uuden kotisi kokonaiskustannuksiin. Mitä suurempi talletus suhteessa asuntolainaan, sitä pienempi laina-arvo-suhde sinulla on, ja niin parempi asuntolaina paljon olet todennäköisesti saada.

kuitenkin-asuntolainatalletuksesi ei ole varsinaisesti ”talletus” sanan varsinaisessa merkityksessä! Se on yksinkertaisesti raha, joka muuttuu pääomaksi, ts. se osa kodistasi, jonka omistat ilman asuntolainaa.

vaihtotalletuksesi sen sijaan on todellisuudessa talletus. Asianajajasi siirtää sen myyjän asianajajalle, kun vaihdat sopimuksia myynnistä. Tätä kutsutaan ”point of no return”, että jos peräännyt ostoksesta nyt, menetät tuon rahan.

vaihtotalletuksesi on tyypillisesti 10% kiinteistön hinnasta. Joskus saatat sopia pienemmästä summasta myyjän kanssa, ja joskus he saattavat vaatia enemmän.

pitääkö siis säästää kaksi talletusta?

hyvä uutinen on se, että vaihtotalletuksesi on yleensä osa asuntolainatalletustasi (ja usein kaikkea sitä). Et siis tarvitse kahta vakuutta. Tärkein syy niihin viitataan erikseen on, että niillä on erilaisia toimintoja: kiinnitys talletus vaikuttaa kiinnitys käsitellä, kun taas vaihto talletus käytetään, kun vaihdat sopimuksia. Myös asuntolainatalletus voi olla paljon isompi kuin vaihtotalletus, joten käytät siitä vain osan vaihtaessasi.

on myös joitakin muita syitä, kuten ISAs-Ostoapuun liittyvät säännöt, joita käsittelemme alla.

Asuntolainatalletus ja vaihtotalletus – esimerkki

Max ostaa talon 200 000 punnalla 20% käteisellä (40 000 puntaa) ja 80% asuntolainalla 160 000 puntaa. Hänen asuntolainatalletuksensa on 40 000 puntaa, mutta hän tarvitsee vain 10 prosentin vaihtotalletuksen. Niinpä hän luovuttaa yli puolet asuntolainatalletuksestaan (20 000 puntaa), kun sopimuksia vaihdetaan. Pari viikkoa myöhemmin, valmistumispäivänä, hän maksaa loput £20,000 samalla kun hänen kiinnitysluottaja vapauttaa £160,000 lainan hänen kiinnitys.

mitä jos en ole Ensikertalainen? Onko minulla vielä vaihtotalletus?

jos myyt yhden asunnon ostaaksesi seuraavan asunnon, sinulla ei välttämättä ole varaa maksaa vaihtotalletusta. Useimmissa tapauksissa nämä rahat sidotaan nykyisen kotisi omaan pääomaan. Jos näin on, prosessi sisältää hieman enemmän välittävä taikuutta. Näin se toimii.

miten vaihtotalletus liikkuu ketjussa

tässä on esimerkki siitä, miten vaihtotalletusprosessi toimii, jos sekä myy että ostaa.

ensiasunnon ostaja Max on ostamassa Helenin 200 000 punnan talon. Helen ostaa talon Rajeshilta 250 000 punnalla. Rajesh ei aio vielä ostaa uutta kiinteistöä – hän muuttaa vuokramajoitukseen – joten ketju pysähtyy siihen.

vaihtopäivänä Maxin asianajaja siirtää 20 000 punnan vaihtotalletuksensa Helenin asianajajalle. Mistä Helenin vaihtotalletus tulee? Se on fiksuinta. Hänen asianajajansa voi käyttää tätä samaa rahaa kuin hänen talletuksensa. Vaikka itse rahat pysyvät Helenin asianajajalla, tämä riittää takaamaan sen, että hänen ostoksensa voi edetä.

on kuitenkin pieni pulma. Maxin vaihtotalletus on vain 20 000 puntaa (eli 10% 200 000 punnasta). Mutta Helen ostaa 250 000 punnan talon, joten eikö hän tarvitse 25 000 punnan talletuksen? Vastaus on, että hän saattaa. Hän (tai hänen asianajajansa) voisi puhua Rajeshin kanssa ja yrittää sopia Pienemmästä talletuksesta, mutta Rajeshilla on oikeus vaatia täyttä 10 prosenttia. Jos niin käy, Helenin on löydettävä 5 000 puntaa lisää käteistä maksaakseen koko vaihtotalletuksensa. Rajesh saattaa kuitenkin mieluummin suostua pienempään talletukseen kuin nähdä ketjun mahdollisesti romahtavan.

valmistumispäivänä Maxin asianajaja siirtää loput rahat ostostaan varten Helenin asianajajalle.: kiinnitys rahaa £160,000 ja loput kiinnitys talletus (£20,000). Tämä tekee yhteensä £200,000 ja niin täydentää Maxin osto.

nyt Helenin asianajaja voi vihdoin siirtää 20 000 punnan vaihtotalletuksen Rajeshin asianajajalle (Helenin oman pääoman ja uuden asuntolainan ohella). Tämä on talletus, joka liikkuu ketjussa ylöspäin. Jos ketjussa olisi vielä enemmän ostajia, vaihtotakuumaksu jatkaisi tällä tavalla ylöspäin, kunnes viimeinen kiinteistökauppa valmistuu.

mitä tapahtuu, jos vaihtotalletus ei riitä?

kuten Maxin, Helenin ja Rajeshin esimerkistä käy ilmi, ensiasunnon ostajan vaihtotakuu ei välttämättä riitä kattamaan ylempänä ketjussa tehtyjä ostoksia. Näin ostajille jää kaksi vaihtoehtoa:

• Etsi jostain ylimääräistä rahaa (esim. säästöt tai laina)
• neuvottele pienempi vaihtotalletus

jos ero on vain pieni, neuvotteleminen Pienemmästä talletuksesta on usein mahdollista. Kuitenkin, mitä pienempi vaihtotalletus, sitä suurempi riski myyjälle on – joten pidä tämä mielessä, jos ostaja pyytää sinua hyväksymään pienemmän talletuksen. 10% talletus on hyvä suoja sinulle (myyjänä)vastaan ostajan peruuttamista.

Can my Help to Buy ISA cover my exchange deposit?

jos olet säästänyt ostaaksesi ensiasuntosi ISA: n avulla, on tärkeää ymmärtää asuntolainatalletuksen ja vaihtotalletuksen ero. ISA: n ostoapu lisää säästöön 25 prosentin bonuksen, kun suoritat ensiasunnon oston – mutta tämä yksityiskohta on yllättänyt monet ensiasunnon ostajat. 25% bonus maksetaan vasta valmistumisen jälkeen, mikä tarkoittaa, että sitä ei voi käyttää vaihtotalletukseesi (vaikka loput avustasi Isa-säästöjen ostamiseen voi olla). Tässä on esimerkki.

Janen ensimmäinen koti maksaa 150 000 puntaa, joten hän tarvitsee 10 prosentin vaihtotakuun 15 000 puntaa. Hän on säästänyt enintään £12,000 hänen auttaa ostamaan ISA, joka 25% bonus nousee £15,000-mutta vasta kun hänen osto on valmis. Tämä tarkoittaa sitä, että hän voi käyttää 12,000 puntaa vaihtotalletukseensa, mutta hänen täytyy löytää ylimääräinen £3,000 jostain muualta sillä välin (tai suostutella ostajansa hyväksymään pienempi talletus). Hänen pitäisi pystyä saamaan lyhytaikaista lainaa (ehkä jopa perheeltä), koska hän pystyy maksamaan sen takaisin heti, kun osto on valmis.

What if I use a Lifetime ISA?

ISA: n Ostotuki on nyt suljettu uusilta hakijoilta (joskin olemassa olevat säästäjät voivat käyttää niitä 1.joulukuuta 2030 asti). On kuitenkin olemassa korvaava tuote, joka on vielä tehokkaampi tapa säästää panttia varten. Lifetime ISA (LISA) voit säästää jopa £4,000 vuodessa 25% bonus maksetaan lopussa kunkin vuoden (eli enintään £1,000). Tämä tarkoittaa, että voit käyttää tätä bonusta osana vaihtotalletustasi, koska sinulla on jo se.

huono puoli on se, että jos nostaa LISALTA rahaa alle 60-vuotiaana jostain muusta syystä kuin ensiasunnon ostamisesta, joutuu maksamaan rahoista 25 prosentin uhkasakon.

Voinko menettää valuuttatalletukseni?

kun olet maksanut vaihtotalletuksesi, olet lain mukaan velvollinen suorittamaan kiinteistön oston. Se tarkoittaa, että menetät talletuksesi, jos päätät perääntyä. Kääntäen, jos myyjä perääntyy, saat vaihtotalletuksen takaisin (ja pitäisi pystyä haastamaan heidät kaikki kustannukset tai haittaa aiheutuneet prosessissa).

vastaavasti, jos Ostaja vetäytyy, saa pitää vaihtotalletuksensa. Saatat kuitenkin joutua välittämään sen suoraan myyjällesi, koska et todennäköisesti pysty jatkamaan omaa ostostasi.

mitkä ovat vaihtoehdot valuuttatalletuksen käytölle?

joissakin tilanteissa sinulla voi olla vaikeuksia löytää valuuttatalletusta.

esimerkiksi, jos käytät 100% asuntolainaa, joka ei vaadi kiinnitystalletusta (esim. takaajakiinnitys), sinulla ei oletettavasti ole säästöjä, joita voit käyttää vaihtotalletukseen. Samoin, saatat olla 95% kiinnitys kanssa 5% kiinnitys talletus, joka ei riitä kattamaan vaihto talletus.

myös (kuten edellä mainittiin) saatat olla myyjä ja ostaja, eikä Oman ostajan vaihtotakuu riitä kattamaan 10% ostamastasi kiinteistöstä.

näissä olosuhteissa vaihtoehtosi ovat:

• pyydä takaajaasi (soveltuvin osin) kattamaan vaihtotalletus
• lainaa rahat toiselta perheenjäseneltä
• ota tilapäislaina ylimääräistä rahaa varten (mutta varo korkeita korkoja)
• neuvottele pienempi vaihtotalletus

kuten monet kodin ostoprosessin näkökohdat, kaksi erilaiset talletus voi aiheuttaa aluksi hämmennystä. Asuntolaina välittäjä voi vastata kyselyihin missä tahansa vaiheessa, sekä löytää sinulle paras arvo käsitellä.