Problemas para pagar su hipoteca? Tiene opciones
Es posible que se pregunte sobre la modificación del préstamo hipotecario si está:
- Experimentar dificultades financieras debido al coronavirus
- Tener problemas para hacer sus pagos mensuales de hipoteca
- Actualmente en suspensión de pagos hipotecarios, pero preocupado por lo que sucederá cuando finalice la suspensión de pagos
La buena noticia es que hay ayuda disponible. Pero las opciones de alivio hipotecario no son únicas para todos.
Dependiendo de sus circunstancias, puede ser elegible para una modificación del préstamo. O, es posible que pueda seguir otra vía como un refinanciamiento. Esto es lo que debes saber sobre tus opciones.
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En este artículo (Vaya a…)
- ¿Qué es la modificación de préstamos?
- Cómo funciona la modificación de la hipoteca
- Modificación del préstamo frente a refinanciación
- Modificación del préstamo frente a suspensión de pagos
- ¿Quién es elegible para una modificación?
- Cómo solicitar una modificación de préstamo
- Programas de modificación de hipotecas
- ¿Es una buena idea la modificación?
- Alternativas
- Preguntas frecuentes sobre modificación de préstamos
>Relacionado: La mejor manera de refinanciar su hipoteca
¿Qué es la modificación del préstamo?
La modificación del préstamo es cuando un prestamista acepta alterar los términos de la hipoteca de un propietario de vivienda para ayudarlo a evitar el incumplimiento y mantener su casa durante tiempos de dificultades financieras.
El objetivo de una modificación del préstamo hipotecario es reducir los pagos del prestatario para que pueda pagar su préstamo mes a mes. Por lo general, esto se hace reduciendo la tasa hipotecaria o extendiendo el plazo de reembolso del préstamo.
«Una modificación de préstamo hipotecario no reemplaza su préstamo hipotecario existente ni a su prestamista», explica Karen Condor, experta en finanzas y seguros con Loans.org.
» Sin embargo, reestructura su préstamo con el fin de hacerlo más manejable cuando tenga dificultades para hacer los pagos de su hipoteca.»
Cómo funciona la modificación del préstamo hipotecario
Con una modificación del préstamo, el monto total de capital que debe no cambiará.
«Pero el prestamista puede aceptar una tasa de interés más baja, una duración reducida del préstamo o un período de pago más largo», dice Elizabeth Whitman, abogada y miembro gerente de Whitman Legal Solutions, LLC.
Cualquiera de estas estrategias podría ayudar a reducir sus pagos mensuales de hipoteca y/o la cantidad total de intereses que paga a largo plazo. La modificación de
también puede incluir el cambio de una hipoteca de tasa ajustable a una hipoteca de tasa fija y los cargos por mora en su capital, agrega Condor.
Tenga en cuenta que la modificación del préstamo está destinada a hacer que una hipoteca sea más asequible mes a mes. Pero a menudo implica extender el plazo del préstamo o agregar pagos pendientes al préstamo, lo que puede aumentar la cantidad total de intereses pagados.
La refinanciación en un nuevo préstamo, por otro lado, a menudo reduce el pago mensual y el costo total de los intereses.
modificación de Préstamo vs refinanciar
Un refinanciamiento suele ser el primer plan de acción para los propietarios de viviendas que necesitan un pago hipotecario más bajo.
La refinanciación puede reemplazar su préstamo original por uno nuevo que tenga una tasa de interés más baja o un plazo más largo. Esto puede ofrecer una reducción permanente en los pagos de préstamos hipotecarios sin afectar negativamente su crédito.
Sin embargo, es posible que los prestatarios que atraviesan dificultades financieras no puedan refinanciar.
Pueden tener problemas para calificar para el nuevo préstamo debido a un ingreso reducido, un puntaje de crédito más bajo o deudas inesperadas (como gastos médicos).
En estos casos, el propietario de la vivienda podría ser elegible para una modificación del préstamo hipotecario.
La modificación del préstamo generalmente está reservada para propietarios de viviendas que no son elegibles para refinanciar debido a dificultades financieras.
La modificación de hipoteca generalmente está reservada para prestatarios que no califican para un refinanciamiento y han agotado otras opciones posibles de alivio hipotecario.
«Con una modificación de préstamo, usted trabaja con su banco o prestamista existente para modificar los términos de su hipoteca existente», explica David Merritt, abogado de litigios de finanzas al consumidor de Bernkopf Goodman, LLP.
«Si ha incumplido con su hipoteca existente, es probable que su crédito se haya visto afectado negativamente hasta el punto de que un nuevo prestamista desconfiaría de darle un nuevo préstamo.»
«Normalmente no es posible refinanciar en esta situación», dice Merritt.
Eso significa que no hay competencia real entre la modificación del préstamo y la refinanciación. La opción correcta para usted dependerá del estado de su préstamo actual, sus finanzas personales y lo que su prestamista hipotecario acepte.
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Modificación de préstamo vs.indulgencia
La indulgencia es otra forma en que los administradores pueden ayudar a los prestatarios en momentos de estrés financiero.
La suspensión de préstamos es un plan temporal que pausa los pagos de la hipoteca mientras el propietario de una vivienda se recupera.
Por ejemplo, muchos propietarios de viviendas que perdieron sus empleos o tenían ingresos reducidos pudieron solicitar la indulgencia durante un año o más durante la pandemia de COVID.
A diferencia de la indulgencia, la modificación del préstamo hipotecario es un plan permanente que cambia la tasa o los términos de un préstamo hipotecario.
La suspensión de pagos y la modificación del préstamo a veces se pueden combinar para hacer un plan de alivio hipotecario más efectivo.
Por ejemplo, un propietario de vivienda cuyos ingresos aún se reducen al final de su período de suspensión de pagos puede ser aprobado para una modificación permanente del préstamo.
O, un propietario aprobado para la modificación de la hipoteca también puede tener parte de su principal pendiente de pago (aplazado) hasta el final del período de reembolso.
¿Quién es elegible para una modificación de préstamo?
Para calificar para una modificación de préstamo, un prestatario generalmente debe haber omitido al menos 3 pagos hipotecarios y estar en mora.
» A veces, un prestatario que ha experimentado reveses financieros, lo que hace que un incumplimiento sea inminente, puede calificar para una modificación del préstamo. Pero no todas las personas en mora bajo su hipoteca son elegibles para una modificación de préstamo», explica Whitman.
» Los prestatarios cuyo revés financiero sea tan grave que nunca podrán pagar su hipoteca no recibirán una modificación, ni tampoco los prestatarios que tengan la capacidad de hacer pagos hipotecarios con sus ingresos o ahorros.»
«Los prestatarios cuyo revés financiero es tan grave que nunca podrán pagar su hipoteca no recibirán una modificación» –Elizabeth Whitman, abogada & miembro gerente de Whitman Legal Solutions, LLC
Además de proporcionar una carta o declaración de dificultades, prepárese para proporcionar prueba de ingresos, declaraciones de impuestos de dos años y estados bancarios/financieros, dice Condor.
Tenga en cuenta, sin embargo, que su prestamista no está obligado a proporcionar una modificación del préstamo.
» Una vez que un prestamista tiene un contrato ejecutado, es decir, el préstamo, no tiene que cambiarlo. A muchos se les niega la modificación de un préstamo hipotecario», explica Gallagher.
«Si el prestamista desea modificar los términos, según su solicitud, entonces tiene un punto de partida.»
Cómo solicitar una modificación de préstamo
El proceso para solicitar una modificación de préstamo variará dependiendo de quién administre su préstamo.
Lo primero que debe hacer es comunicarse con su administrador de préstamos. Esta es la compañía a la que envía los pagos y con la que debe trabajar para determinar sus opciones de modificación del préstamo.
Algunas hipotecas son administradas o «atendidas» por el prestamista original. Pero la mayoría de los préstamos hipotecarios son atendidos por una compañía separada.
Por ejemplo, es posible que haya recibido el préstamo de Wells Fargo, pero ahora realice pagos al U. S. Bank.
El administrador de préstamos es la compañía que recibe los pagos mensuales de su hipoteca; puede encontrar los suyos verificando el nombre y la información de contacto en su último estado de cuenta hipotecario.
Muchos prestatarios comienzan el proceso enviando una «carta de dificultades» a su administrador o prestamista. Una carta de dificultades es simplemente una nota que describe las dificultades financieras del prestatario y explica por qué no puede hacer pagos.
Es probable que el prestamista solicite información y documentación financiera, incluidos estados de cuenta bancarios, talones de pago y prueba de sus activos.
Estos documentos ayudarán a su prestamista a comprender el alcance completo de sus finanzas personales y determinar el camino correcto para el alivio hipotecario.
Programas de modificación de préstamos hipotecarios
Sus opciones de modificación de préstamos dependerán del tipo de préstamo que tenga y de lo que acepte su prestamista o administrador de préstamos.
Modificación de préstamos convencionales
» Fannie Mae, Freddie Mac y los prestamistas privados de préstamos convencionales tienen sus propios programas y pautas de modificación», dice Charles Gallagher, abogado de bienes raíces.
En particular, Freddie Mac y Fannie Mae ofrecen programas de Modificación Flexible diseñados para reducir el pago hipotecario de un prestatario calificado en aproximadamente un 20%.
La modificación flexible generalmente implica ajustar la tasa de interés, prescindir de una parte del saldo de capital o extender el plazo del préstamo para que los pagos mensuales sean más asequibles para el propietario de la vivienda.
Para ser elegible para un programa de Modificación Flexible, el propietario debe tener:
- Al menos 3 pagos mensuales vencidos en una residencia principal, una segunda vivienda o una propiedad de inversión
- O; menos de 3 pagos mensuales vencidos pero el préstamo está en «incumplimiento inminente», lo que significa que el prestamista ha determinado que el préstamo definitivamente incumplirá sin modificaciones. Esta es solo una opción para residencias primarias
Ciertas dificultades pueden desencadenar el estado de «incumplimiento inminente»; por ejemplo, la muerte de un asalariado primario en el hogar, o una enfermedad grave o discapacidad del prestatario.
El desempleo no suele ser una razón elegible para la modificación flexible.
Los prestatarios que están desempleados tienen más probabilidades de ser colocados en un plan de suspensión de pagos temporal, que detiene los pagos por un período de tiempo determinado, pero no cambia permanentemente el plazo o la tasa de interés del préstamo.
Además, los préstamos FHA, VA y USDA respaldados por el gobierno no son elegibles para los programas de modificación Flexible.
Modificación de préstamos de la FHA
La Administración Federal de Vivienda ofrece sus propias opciones de modificación de préstamos para que los pagos sean más manejables para los prestatarios morosos.
Dependiendo de su situación, las opciones de modificación de préstamos de la FHA pueden incluir:
- Reducir la tasa de interés
- Extender el plazo del préstamo
- Transferir los costos de principal, interés o préstamo impagos al saldo del préstamo
- Volver a amortizar la hipoteca para ayudar al prestatario a recuperar los pagos pendientes
En algunos casos en que se necesita asistencia adicional, los prestatarios de la FHA pueden ser elegibles para FHA–Programa de Modificación Asequible para el Hogar (FHA–HAMP).
FHA–HAMP permite que el prestamista aplace los pagos de la hipoteca pendientes para poner al día el préstamo del propietario de la vivienda. A continuación, puede solicitar que el HUD (supervisor de la FHA) reduzca aún más el pago mensual abriendo un préstamo subordinado sin intereses de hasta el 30% del saldo restante del préstamo. El prestatario solo paga el capital y los intereses en base al 70% del saldo, y puede devolver el resto en una venta o refinanciación de la casa.
Aplazar este monto de capital adicional puede ayudar a que sea más fácil para los prestatarios de la FHA volver a encarrilar sus préstamos.
FHA-HAMP se combina típicamente con uno de los métodos de modificación de préstamos anteriores para reducir el pago mensual del prestatario.
Los prestatarios elegibles de FHA deben completar un plan de pago de prueba para calificar para la modificación del préstamo o el programa FHA–HAMP. Esto implica hacer pagos a tiempo en la cantidad modificada durante 3 meses consecutivos.
Modificación de préstamos del VA
Los veteranos y miembros del servicio con préstamos respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos pueden preguntar a su administrador sobre la modificación de préstamos del VA.
La modificación del préstamo del VA puede incluir los pagos pendientes en el saldo del préstamo, así como otros costos de propiedad de vivienda morosos, como los impuestos a la propiedad no pagados y el seguro de vivienda.
Después de agregar estos costos al préstamo, el prestatario y el administrador trabajan juntos para establecer un nuevo calendario de pagos que será manejable para el veterano.
Tenga en cuenta que la modificación del VA es única en el sentido de que la tasa de interés podría aumentar. Por lo tanto, aunque este plan puede ayudar a los veteranos a actualizar sus préstamos, no siempre reducirá los pagos mensuales del propietario.
» Para la modificación de préstamos del VA, se aplican varios requisitos», señala Condor. Ella explica:
- «Su préstamo VA debe estar en mora
- Desde entonces, debe haberse recuperado de las dificultades temporales que causaron el incumplimiento
- Debe poder respaldar las obligaciones financieras del préstamo VA modificado
- Y no debe haber modificado su préstamo VA en los últimos tres años»
Algunos propietarios de vivienda con préstamos VA pueden calificar para una modificación de «Streamline».»
La modificación de Streamline no requiere tanta documentación como el plan de modificación de VA tradicional, pero incluye dos requisitos adicionales:
- El pago combinado de capital e intereses debe disminuir al menos un 10%
- El prestatario debe completar un plan de pago de prueba de 3 meses para demostrar que puede hacer los pagos modificados
Hable con su administrador de préstamos sobre las opciones para su préstamo del VA.
Modificación del préstamo del USDA
La modificación del préstamo del USDA es para propietarios de viviendas cuyos préstamos actuales están respaldados por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos.
Una modificación de préstamo del USDA permite que los pagos pendientes de la hipoteca (incluidos el capital, los intereses, los impuestos y el seguro) se reintegren al saldo del préstamo.
Los planes de modificación del USDA también permiten una extensión de plazo de hasta 480 meses, o un total de 40 años, para ayudar a reducir los pagos del prestatario. Y el administrador puede reducir la tasa de interés del prestatario, «incluso por debajo de la tasa de mercado si es necesario», según el USDA.
Los administradores pueden cubrir hasta el 30 por ciento del saldo de capital no pagado del propietario de la vivienda utilizando un anticipo de recuperación hipotecaria.
Comuníquese con su administrador de préstamos para averiguar si es elegible para una modificación de préstamo del USDA.
¿Es una buena idea modificar un préstamo hipotecario?
Vale la pena solicitar una modificación de préstamo hipotecario para los candidatos adecuados.
«Una modificación puede darle un segundo bocado a la manzana y sacarlo del proceso de ejecución hipotecaria o por defecto, permitiéndole la oportunidad de permanecer en su hogar», dice Merritt.
Pero se aplican advertencias.
«Por lo general, una modificación tomará todos sus pagos pendientes y los agregará al saldo de capital pendiente», dice Merritt.
Digamos que su hipoteca actual tiene un saldo pendiente de outstanding 300,000. Suponga que perdió payments 50,000 en pagos. En este ejemplo, su saldo modificado sería de 3 350,000, lo que se denomina «capitalización».’
«Pero imagine que el valor de su casa es de solo 3 310,000», agrega Merritt. «Aquí, una modificación le permitiría quedarse en su casa y evitar la ejecución hipotecaria, pero debería más de lo que vale su casa. Eso sería un problema si, por ejemplo, dos años después de la modificación, quisiera vender su casa.»
Refinanciación y otras alternativas a la modificación
La modificación de préstamos no es su única opción, afortunadamente.
Las posibles alternativas incluyen refinanciación, suspensión de pagos, escritura en lugar de ejecución hipotecaria o bancarrota del Capítulo 13.
Refinanciación
Como se mencionó anteriormente, primero debe verificar si es elegible para reducir su tasa de interés y pago con una refinanciación hipotecaria.
Tendrá que calificar para la nueva hipoteca en función de su:
- Puntaje de crédito e informe de crédito
- Relación Deuda / ingreso
- Relación Préstamo / valor (saldo de su préstamo frente al valor de la casa)
- Ingresos y empleo
Puede ser difícil calificar para un refinanciamiento en tiempos de dificultades financieras. Pero antes de cancelar esta estrategia, verifique todas las opciones de préstamo disponibles.
Por ejemplo, los préstamos de la FHA tienen requisitos de puntaje de crédito más bajos y permiten mayores ratios de deuda a ingresos (DTI) que los préstamos convencionales. Por lo tanto, puede ser más fácil refinanciar un préstamo de la FHA que uno convencional.
Refinanciación simplificada
Los propietarios de viviendas con préstamos FHA, VA y USDA tienen una opción adicional en forma de Refinanciación Simplificada.
Un refinanciamiento de Streamline generalmente no requiere verificación de ingresos o empleo, o una tasación de una nueva casa. Incluso se puede renunciar a la verificación de crédito (aunque el prestamista siempre verificará que usted ha estado haciendo los pagos de la hipoteca a tiempo).
Estos préstamos son mucho más indulgentes para los propietarios de viviendas cuyas finanzas han sufrido una recesión.
Tenga en cuenta que la refinanciación de Streamline solo se permite dentro del mismo programa de préstamos: FHA a FHA, VA a VA o USDA a USDA.
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Otras opciones de alivio hipotecario
La refinanciación generalmente requiere una relación préstamo–valor del 97% o inferior, lo que significa que el propietario tiene al menos un 3% de plusvalía.
Sin embargo,» los prestatarios que tienen menos del 3 por ciento de plusvalía en sus hogares pueden calificar para el programa HIRO de Fannie Mae», sugiere Whitman.
Esta «Opción de Refinanciamiento de alto valor agregado» está destinada a propietarios con préstamos respaldados por Fannie Mae que deben más en su hipoteca del valor de la propiedad.
» Otras opciones para prestatarios con poca o ninguna plusvalía en sus casas incluyen una ejecución hipotecaria consensuada o una venta corta, que implica vender la propiedad por menos del monto pendiente de la hipoteca.»
¿Qué debe hacer?
Whitman continúa: «Cualquier prestatario que tenga dificultades para pagar su hipoteca y otras deudas después de una modificación del préstamo debe considerar si es mejor deshacerse de su casa y encontrar una opción de vivienda más asequible.»
Para determinar mejor si una modificación de refinanciamiento o préstamo hipotecario es la estrategia adecuada para usted, consulte con su administrador de préstamos, un abogado o un consejero de vivienda.
Preguntas frecuentes sobre modificación de préstamos hipotecarios
El objetivo de una modificación de préstamo es ayudar a un propietario a ponerse al día con los pagos de hipoteca perdidos y evitar la ejecución hipotecaria. Si su administrador o prestamista está de acuerdo con una modificación del préstamo hipotecario, puede resultar en la reducción de su pago mensual, la extensión o el acortamiento del plazo de su préstamo, o la disminución de la tasa de interés que paga.
Comuníquese con su administrador hipotecario o prestamista de inmediato para alertarlos de sus dificultades financieras y preguntar sobre las opciones de modificación de préstamos disponibles. Esté preparado para proporcionar toda la documentación solicitada, que puede incluir estados financieros, talones de pago, declaraciones de impuestos y más.
Espere que el proceso de modificación de su préstamo tome de uno a tres meses, según la experta en finanzas y seguros Karen Condor. Una vez que se haya aprobado la modificación de su préstamo, los cambios en su tasa de interés y/o términos del préstamo son permanentes.
Una modificación de préstamo hipotecario bajo ciertos programas gubernamentales no afectará su crédito. «Pero otras modificaciones de préstamos pueden afectar negativamente su crédito y aparecer en su informe de crédito. Sin embargo, dado que su hipoteca generalmente debe estar en mora para solicitar una modificación, es probable que sus dificultades financieras ya estén en su informe de crédito», explica la abogada Elizabeth Whitman.
Sí. Un préstamo hipotecario es un contrato, y el prestamista hipotecario no está obligado a aceptar una modificación del préstamo. «Los prestatarios cuya situación financiera es tal que nunca podrán pagar su préstamo hipotecario, así como los prestatarios que no cooperan con las solicitudes de prestamistas, es probable que se les niegue una modificación», dice Whitman.
Si bien no hay costos de cierre para una modificación de hipoteca, su prestamista puede cobrar una tarifa de procesamiento. «Si su modificación implica extender el plazo de su préstamo, eso significa que pagará más intereses durante la vida de su préstamo», explica el abogado Charles Gallagher.
Pagar una modificación de préstamo dependerá del tipo de modificación que se le da. «Su prestamista puede aplicar un monto de interés reducido al capital de su préstamo en el backend que usted debe pagar más tarde», dice Condor. «Con una modificación de préstamo de aplazamiento de capital, su prestamista reduce la cantidad de capital pagada con cada pago. Pero la cantidad de capital diferida a su prestamista se adeudará cuando venza su préstamo o se venda la casa.»
Comprender sus opciones
La modificación del préstamo hipotecario generalmente está reservada para propietarios de viviendas que ya están morosos en sus préstamos.
Si está preocupado por los pagos de la hipoteca, adelántese al problema verificando su elegibilidad para un refinanciamiento o comunicándose con el administrador de su préstamo sobre las opciones antes de que su préstamo se convierta en moroso.
Muchos propietarios de vivienda se enfrentan a dificultades financieras en este momento, y muchos prestamistas y administradores de préstamos están dispuestos a ayudar. Pero la ayuda solo está disponible para aquellos que la piden.
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