4 de enero de 2021 por Peter Kelly / All, Developer Insights
¿Se pregunta cómo convertirse en un desarrollador inmobiliario?
En estos tiempos modernos, cada vez más australianos buscan generar riqueza. ¿Y por qué no?
No hay nada de malo en querer poder vivir cómodamente o dejar algo para sus hijos.
Mientras que la gente solía invertir en propiedades existentes para generar riqueza, más personas están investigando el desarrollo de bienes raíces en su lugar.
Y por una buena razón, puede obtener un gran beneficio dividiendo el terreno y construyendo un proyecto de doble ocupación.
Lo primero es lo primero y no hay forma de evitar esto, si desea aprender a convertirse en un desarrollador de propiedades, debe tener un apetito bastante severo por el aprendizaje.
el Conocimiento es poder, y también es dinero.
Hay muchas partes móviles en este juego, y necesitas envolver tu cabeza alrededor de todas ellas y tener una buena comprensión de cada una de ellas.
Apuestas altas pero recompensas altas
El desarrollo de propiedades es un juego de apuestas altas con algunas recompensas serias, pero los riesgos también son significativos.
Si se toma en serio la idea de convertirse en promotor inmobiliario, debe dedicar el tiempo y el esfuerzo necesarios para aprender todo lo que pueda sobre el ciclo de vida del desarrollo inmobiliario.
No es el tipo de cosas que quieres aprender en el trabajo porque puedes perder mucho dinero, tan pronto como puedas hacerlo.
Haga su propia investigación
No puede darse el lujo de tomar la información de terceros como un hecho; necesita encontrar recursos creíbles y hacer su propia investigación, no hay atajo.
Si desea una forma más relajada y suave, es posible que desee investigar otras oportunidades de inversión. Pero recuerde que no hay tal cosa como una inversión sin riesgo.
Vale la pena
La buena noticia es que, si va a caer en un agujero de conejo, puedo decirle por experiencia que el desarrollo de propiedades residenciales de varias unidades, como los proyectos de ocupación doble y adosados lado a lado, es un gran agujero de conejo para bajar.
Las recompensas pueden ser muy fructíferas. Estamos hablando de grandes y hermosas pilas de ganancias.
En cuyo caso, es posible que desee aprender sobre el impuesto a las ganancias de capital en el desarrollo de la propiedad, algo que no debería asustarlo, sino emocionarlo, ya que significa que está ganando dinero.
¿Qué Tienen en Común los Promotores Inmobiliarios Exitosos?
Los atributos comunes de los desarrolladores exitosos son la paciencia y la disciplina.
Necesita paciencia para tomarse el tiempo de hacer la investigación relevante requerida para cada parte en movimiento, y control para tomar decisiones basadas en nada más que hechos, sin emociones.
Tomar decisiones basadas en tus sentimientos en este juego es una forma segura de chocar y arder.
No hay prisa. Si te das prisa y tropiezas, lo estropearás (potencialmente para siempre), y la oportunidad de convertirte en promotor inmobiliario pasará de largo.
Siempre habrá más sitios y oportunidades, así que no aprietes el gatillo hasta que estés seguro de que tienes el conocimiento y la comprensión del proceso de desarrollo.
Sus figuras también deben ser sólidas como una roca. No puedes darte el lujo de adivinar y adivinar números aquí. Conozca sus presupuestos y sus resultados y apéguese a ellos.
En este artículo, describiremos los 20 consejos clave para aprender a convertirse en un desarrollador de propiedades.
Cómo hacer una viabilidad
Una viabilidad es cuando usted calcula los números en su proyecto propuesto. El hecho de que un sitio se pueda desarrollar no significa que deba hacerlo.
Cada costo de desarrollo debe considerarse para que su viabilidad se mantenga y valore.
Solo debe haber dos variables en su viabilidad, su precio de construcción y su precio de venta. El resto necesita un mango muy apretado.
Aquí hay un estudio de caso de ocupación doble que comparte otras cosas que debe considerar.
Cómo ejecutar la Diligencia debida
Esto es similar a la viabilidad; de hecho, el proceso debe ser paralelo. No puedes simplemente encontrar un sitio en los diversos portales de listados de bienes raíces y saber si es adecuado para el desarrollo.
Necesita saber si un sitio tiene potencial principal. Recuerda, saca la emoción de la ecuación.
Hemos visto a personas apegarse a sitios o viviendas particulares y dejar que sus sentimientos se apoderen de ellos. Puede terminar en desastre.
Debe tener en cuenta cosas como servicios esenciales, cargas, orientación y contratiempos, solo por nombrar algunos.
Al final del día, si un sitio no marca todas las casillas, continúe y encuentre uno que lo haga. Hacer la debida diligencia detallada debe decirle claramente cuál debe ser su mudanza.
Conozca el Mercado Inmobiliario
Necesita hacerse una idea del mercado en su área elegida. Sepa lo que se vende y lo que no.
De esta manera, comenzará a averiguar qué quieren y qué no los compradores.
Conozca los ciclos del mercado
La propiedad es como cualquier mercado, es propensa a la fluctuación. Es necesario tener una comprensión firme de estas variaciones en el mercado y lo que significa para un proyecto.
Nos gusta decir que un buen promotor inmobiliario puede ganar dinero en cualquier mercado.
no Se trata de esperar el momento adecuado; se trata de trabajar con lo que tienes.
Conozca el Proceso de Desarrollo
Hay todo un proceso de desarrollo, desde la planificación previa hasta la subdivisión, la documentación hasta la construcción de las casas adosadas y las ventas eventuales fuera del plan.
Necesita conocer todo este proceso por dentro y por fuera. Si no tiene el tiempo o el deseo, considere contratar a un gerente de proyecto profesional.
Recuerde, aquí no hay accesos directos.
Su diseño
Necesitará contratar a un profesional para diseñar sus viviendas de doble ocupación.
Un buen arquitecto o dibujante tampoco es barato, por lo que debe haber presupuestado para esto.
Tener Algo de Capital de trabajo
Vale la pena recordar que los bancos no financiarán los costos de diseño ni ningún otro costo de planificación, solo la compra de terrenos y los costos de construcción.
Estrategias de Financiación y Financiación para el Desarrollo
¿Sigue interesado en aprender a convertirse en promotor inmobiliario? El dinero importa en este juego, necesitas poder pedir prestado fondos para tu desarrollo.
Obtener financiación para el desarrollo es un poco diferente de obtener un préstamo hipotecario o un préstamo de inversión.
Por lo general, está buscando una tasa de interés más alta, y también hay algunas otras cosas que debe considerar.
Recuerde que no está encerrado en bancos aquí también. Hay algunas otras opciones para garantizar préstamos no bancarios para el desarrollo de propiedades.
Orientación del sitio
Conozca la orientación del sitio. Nadie quiere vivir en la oscuridad todo el tiempo o en una casa fría. Los sitios orientados al norte o noreste son excelentes debido a esto.
Normalmente, evitamos los sitios orientados al sur o al suroeste, por no decir que nunca consideraríamos uno cada sitio y cada proyecto es diferente.
Dimensiones del sitio
Esto es muy importante porque informará cuántas propiedades (y subdivisiones) puede lograr en un bloque.
Con el tiempo, verá las dimensiones y sabrá automáticamente lo que se puede lograr en un lote.
Proceso de Planificación Urbana
El proceso de planificación urbana es la forma en que obtiene su permiso de planificación para realizar el proyecto.
No es raro que los desarrolladores principiantes no entiendan la diferencia entre un permiso de planificación y un permiso de construcción, así que escribí un artículo para aclarar esa confusión aquí.
Cada gobierno local (consejo) tendrá sus normas y reglamentos generales con respecto a su plan de planificación. Necesitas a alguien que navegue por ti.
El Consejo siempre le llamará para solicitar más información, por lo que debe poder responder en consecuencia y a tiempo.
Cada área también tendrá sus propios tiempos de procesamiento, así que ten en cuenta que siempre tendrás que esperar.
Plan de subdivisión
Su topógrafo le dará una gran lista de tareas, con un montón de papeleo para que complete para que su subdivisión sea aprobada. Esto generalmente ocurre a medida que comienza su constitución.
Administrar este plan es vital. No puede vender lotes titulados separados sin esto.
Una vez que la construcción está en marcha, una de las cosas más importantes que debe administrar es su solicitud de plan de subdivisión.
En Victoria, hay un portal en línea llamado Topografía y Planificación a través de Aplicaciones Electrónicas y Referencias conocidas como SPEAR para abreviar.
Esencialmente hace que el alojamiento y procesamiento de su permiso de planificación de subdivisión sea más rápido y fácil para usted como solicitante.
También facilita la tarea al consejo y a las autoridades de remisión.
Poco después de que comience la construcción, recibirá una lista completa de tareas de su agrimensor, junto con la documentación relevante que se requiere para que su subdivisión sea aprobada.
Todas estas tareas deben completarse. En resumen, sin esto, no verá dinero por sus propiedades porque no podrá liquidar sus ventas.
Si no está seguro de si puede subdividir su propia propiedad, infórmese aquí.
Edificabilidad
Edificabilidad significa encontrar una construcción rentable para sus viviendas.
Todo esto se trata de ahorrar dinero en su construcción, pero también de obtener dinero por dinero.
Tome, por ejemplo, sus fundaciones. Una losa de concreto puede parecer simple, pero hay un montón de opciones, y un tamaño no sirve para todos.
dependerá de su sitio, y el ingeniero debe tener esto en mente. Es posible que solo quieran hacerlo y seguir adelante con su día, pero hay variables masivas aquí.
Documentación de construcción y Licitación
Necesitará una lista completa de documentación de construcción para que un constructor comience a trabajar. A continuación se muestra una lista útil de parte de la documentación que formará su paquete de licitación para constructores.
- Conjunto de planes civiles
- Conjunto de planes de jardinería
- Informe de energía
- Conjunto de planes de ingeniería
- Un plan de subdivisión propuesto
- Conjunto de planes de energía
- Conjunto de planes de trabajo
- Accesorios especificaciones de accesorios y acabados
- Cálculos
- Prueba de suelo
Una vez que tenga su gran cantidad de papeleo, es hora de encontrar un constructor de viviendas dúplex adecuado y licitar su construcción.
El proceso de construcción
Necesitas tener una comprensión básica de cómo se construyen las casas adosadas en este juego.
No necesita ser un experto de ninguna manera,pero necesita conocer los fundamentos. Desde cimientos hasta acabados y todo lo demás.
Servicios esenciales y conexiones al lado de la calle
Como se mencionó anteriormente en su factibilidad, sus viviendas necesitarán conexiones para gas, agua, energía e Internet.
Sin un punto de conexión al lado de la calle, está viendo una instalación costosa, así que averigüe todo esto con anticipación.
Gestión de proyectos
Un proyecto de desarrollo de propiedades residenciales es solo eso: un proyecto. Y es un maldito intrincado si me perdonas el lenguaje.
Hay tantas variables, partes ocultas y aspectos móviles que necesita ser un consultor de proyectos sólido para supervisarlo todo.
Si no tiene experiencia en gestión de desarrollo y no está dispuesto a aprender, entonces debe reconsiderar si esta es la inversión adecuada para usted.
O, contrata a una empresa como Little Fish para que haga el trabajo pesado por ti.
Habilidades de negociación
A lo largo de un proyecto, tendrá muchas negociaciones: con su diseñador, con su topógrafo, con su constructor, su agente de ventas y su agente de transporte.
Desea obtener servicios de excelente valor mientras obtiene ganancias.
Nunca acepte una primera oferta o puja. Siempre vuelve a la mesa de negociaciones. Esté dispuesto a alejarse si no obtiene lo que necesita para que su proyecto sea viable para usted.
Recuerde, todo se trata de la línea de fondo aquí. Pero tampoco quemes puentes.
Comprender los contratos de construcción
Necesita tener una buena comprensión de los contratos de construcción. Y necesita que su constructor elegido se comprometa a entregar un proyecto a tiempo y dentro del presupuesto.
Tenga cuidado con las variaciones. Estos son cambios en el proyecto a medida que está en marcha.
A los constructores les encantan porque pueden facturarlos. Un constructor siempre lo probará por tamaño, así que ten todo por escrito y firmado.
Además, asegúrese de tener una cláusula de daños y perjuicios en su contrato. Esto significa que si el proyecto se ejecuta en horas extras, el constructor debe reembolsarle las pérdidas debidas a esto.
En Little Fish, no firmaremos un contrato sin una cláusula de daños y perjuicios. Le sugerimos que haga lo mismo.
Cómo gestionar los riesgos de desarrollo
Recuerde, como dijimos anteriormente, este es un juego de alto riesgo y alta recompensa. Debe ser capaz de gestionar y mitigar los riesgos antes y a medida que surjan.
Hay riesgos financieros como aumentos de las tasas de interés, riesgos con la construcción como retrasos (de ahí la cláusula de daños y perjuicios) y fluctuaciones del mercado.
Un buen desarrollador de propiedades sabe cómo lidiar con los riesgos de desarrollo y aún así obtener ganancias, por lo que también necesita saber esto si todavía está interesado en aprender a convertirse en un desarrollador de propiedades.
Cómo construir relaciones: Tus redes son vitales
Necesitas una red en este juego. Necesitas conocer diseñadores, arquitectos, constructores, agentes de ventas, abogados y algo más.
Esto forma parte de la descripción de la posición. Haz que tus redes funcionen para ti. Si no está dispuesto a invertir en estas relaciones, es posible que desee buscar en otro lugar para generar riqueza.
Nota al margen: Otro artículo que vale la pena consultar es este sobre cómo convertirse en un desarrollador de bienes raíces.
Terminando
Por lo tanto, los veintiún consejos anteriores deben ayudarlo a aprender a convertirse en un desarrollador de propiedades. Un día, incluso podrías terminar como un gran desarrollador de bienes raíces, ¡nunca se sabe!
Si tienes muy poco tiempo y no puedes dedicar el tiempo y el esfuerzo necesarios para aprender todo esto, no te falta suerte.
Hay una segunda opción. Puede asociarse con una empresa de desarrollo inmobiliario como Little Fish, que mitiga todo el riesgo y hace todo el trabajo pesado en su nombre.
De hecho, en la mayoría, si no en todos los casos, incluso si pudiera hacerlo usted mismo asociándose con alguien como nosotros, completará su proyecto y lo hará más rápido que si lo hace usted mismo.
Esto sucede aprovechando nuestras eficiencias y redes. Con alguien como Little Fish, pagas al por mayor en lugar de al por menor por todos los proveedores y proveedores mencionados anteriormente.
sabemos cuánto cuestan las cosas y cuánto tiempo toman.
Con nuestro portal de proyectos personalizado, puede seguir tanto o tan poco como desee.
Somos transparentes hasta el final y no retenemos nada, para que pueda registrarse en el portal y aprender en el trabajo.
Parte de lo que hacemos también es educar, así que no te detengas a preguntar.
Llámenos al 1300 799 277 para una consulta gratuita.
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