Probleme beim Kauf einer Immobilie, die eine Mietvertragsverlängerung benötigt?
Also, Sie haben die Traumwohnung gefunden und Ihr Angebot gemacht und es wurde angenommen – und dann fängt jemand an, den Mietvertrag zu erwähnen. Es hatte 99 Jahre, als es anfing, aber jetzt ist es auf 74 Jahre gesunken. Schade, wenn es verlängert worden wäre, bevor es unter 80 Jahre gegangen wäre, hätte sich jemand einen hübschen Cent gespart, aber trotzdem sind wir hier – alles perfekt, außer dem Mietvertrag.
Also, was ist die Lösung? Ganz einfach, lassen Sie den Verkäufer eine Mitteilung über eine Mietvertragsverlängerung zustellen und lassen Sie diese beim Kauf der Wohnung an Sie übertragen. Klingt einfach, nicht wahr?
Nun, es sollte sein, aber es könnte ein paar Schluckauf auf dem Weg geben – aber es versteht sich von selbst, dass Sie einen Anwalt an Bord holen müssen, der weiß, was er tut, um das Risiko zu verringern, dass es schief geht und Sie viel Geld kostet.
Also, was müssen Sie wissen? Stellen Sie zunächst sicher, dass der Praktiker ein Experte ist – z. B. ein ALEP-Mitglied. Zweitens, werfen Sie einen Blick auf diese praktischen Tipps für den Kauf einer Immobilie mit dem ‚Vorteil‘ einer Mietvertragsverlängerung:
Wie der Verkäufer Ihnen helfen kann, eine zweijährige Wartezeit zu vermeiden (und sparen Sie Geld)
Erstens werden Sie nicht in der Lage sein, dies zu tun, es sei denn, der Verkäufer hat die Immobilie seit mindestens zwei Jahren im Besitz und qualifiziert sich für das Recht zu verlängern. Wenn sie dies tun, können sie dies direkt an Sie weitergeben und Ihnen die zweijährige Wartezeit ersparen (und einige erhöhte Kosten, da der Mietvertrag kürzer wird und die Immobilienwerte in der Zwischenzeit steigen).
Was ist, wenn sie bereits eine Mitteilung zugestellt haben? – das ist in Ordnung – vorausgesetzt, der Anspruch wurde nicht zurückgezogen oder aufgegeben. Wenn dies geschehen ist, müssen sie ein Jahr ab dem Zeitpunkt warten, an dem der Anspruch verloren gegangen ist, bevor sie erneut beginnen.
Was ist, wenn es sich um einen Nachlassverkauf handelt? Nun, es sollte immer noch möglich sein, zu verlängern, vorausgesetzt, der Verstorbene hätte sich bei seinem Tod qualifiziert (dh er besaß die Immobilie mindestens zwei Jahre lang) und vorausgesetzt, dass die Testamentsvollstrecker die Kündigung innerhalb von zwei Jahren nach Erhalt der Nachlassgewährung zustellen ‚, um mit dem Nachlass umzugehen.
Ok, aber was ist, wenn meine Traumwohnung versteigert wird?
Hier kann die Position durch die Tatsache erschwert werden, dass Sie auf die ‚Standard‘ -Auktionsbedingungen beschränkt sind (Fertigstellung innerhalb von 28 Tagen, so dass dies in der Regel nur Barkäufer sind) und die Tatsache, dass, wenn der Verkäufer nicht angeboten hat, die Mitteilung in den ‚besonderen Bedingungen‘ zuzustellen, die in der Auktion festgelegt sind, dann haben Sie kein gesetzliches Recht, darauf zu bestehen, dass sie eine Mitteilung zustellen.
Denken Sie daran, wenn Sie eine Immobilie auf einer Auktion kaufen, dann, wenn Ihr Gebot angenommen wird, dann gelten Sie als Verträge dort und dann ausgetauscht haben. Mit anderen Worten, jede Untersuchung und Due Diligence, einschließlich Fragen zur Mietverlängerung, muss im Voraus durchgeführt werden, bevor Sie in den Auktionsraum gehen und bieten.
Angenommen, ich kann den Verkäufer dazu bringen, eine Benachrichtigung zu senden, was muss ich sonst noch wissen?
Unter der Annahme, dass der Verkäufer Ball spielen wird, ist es am besten, die Benachrichtigung zwischen Umtausch und Fertigstellung zuzustellen. Auf diese Weise wird der Verkäufer nicht verpflichtet, den Prozess zu starten, bis er sich zum Verkauf verpflichtet hat und Sie gesetzlich verpflichtet sind, die Wohnung von ihm zu kaufen.
Es ist auch normal, dass sie Sie bitten, sie von den Kosten freizustellen, die dem Vermieter bei der Untersuchung des Anspruchs entstehen. Dies liegt daran, dass Sie für diese haften würden, wenn Sie die Kündigung zugestellt hätten, und dass Sie bei Abschluss des Mietvertragsverlängerungsanspruchs zusammen mit einigen anderen erstattungsfähigen Kosten dafür haften würden.
Wenn wir für einen Kunden handeln, der kauft, übernehmen wir normalerweise die Kündigungsfrist, um das Risiko zu diesem Zeitpunkt des Prozesses zu minimieren.
Nach Abschluss muss der Anspruch dann ordnungsgemäß an Sie abgetreten werden, und wenn dies nicht geschieht, gilt der Anspruch aus verschiedenen technischen rechtlichen Gründen als zurückgezogen.
Wird der Mietvertrag bei Abschluss verlängert, wenn ich dies tue?
Mit einem Wort: ‚Nein.‘
Eine wichtige Sache in all dies zu realisieren ist, dass, wenn die Mietvertragsverlängerung unter Gesetz durchgeführt wird, dann wird der Mietvertrag nicht zu dem Zeitpunkt verlängert werden Sie auf Ihrem Kauf der Wohnung abzuschließen. Wenn der Mietvertrag einen kürzeren Mietvertrag hat, der nicht für Kreditzwecke geeignet ist, können Sie die Wohnung nicht kaufen, wenn Ihr Hypothekengeber den Mietvertrag nach Abschluss verlängern muss.
Wenn jedoch die aktuelle Mietdauer für Ihren Kreditgeber kein Problem darstellt, umso besser, da Sie die Mietverlängerung wahrscheinlich erst nach etwa 6-9 Monaten bezahlen müssen. Dies wird Ihnen einige Zeit lassen, um für die weiteren Kosten zu sparen.
Der einzige anfängliche Aufwand (abgesehen von den professionellen Kosten) wird eine Anzahlung von 10% des Betrags sein, der als Angebotszahl in der ersten Anspruchserklärung angegeben ist.
Die Notwendigkeit einer Bewertungsberatung
Wenn Sie eine Immobilie mit einem kurzen Mietvertrag kaufen, benötigen Sie auf jeden Fall eine Bewertungsberatung.
Dies hat zwei Gründe; Erstens, wenn der Mietvertrag kurz ist, müssen Sie wissen, dass der Preis, den Sie zahlen, angemessen angepasst wurde, um dies widerzuspiegeln.
Zweitens benötigen Sie für den Beginn der Mietvertragsverlängerung ein Wertgutachten, das von einem auf gesetzliche Mietvertragsverlängerungen spezialisierten Gutachter erstellt wird.
Die Rolle des Vermessers wird es sein, Ihnen eine Vorstellung von einigen wichtigen zukünftigen Kosten zu geben. Erstens der wahrscheinliche Preis, den Sie am Ende für die Mietvertragsverlängerung zahlen werden, und zweitens der richtige Angebotspreis, der in die Anspruchserklärung aufgenommen werden soll. Wenn diese Zahl zu niedrig ist, besteht die Gefahr, dass der Anspruch für ungültig erklärt wird – aber es besteht auch die Gefahr, dass Sie zu viel für die Wohnung bezahlen.
Daher möchten Sie sich möglicherweise nicht auf Ansichten des Mietvertragsverlängerungspreises verlassen, die vom Verkäufer oder Immobilienmakler bereitgestellt werden. In erster Linie können Sie einen Online-Leasing-Verlängerungsrechner finden. Diese Art von Rechner ist jedoch kein Ersatz für eine ordnungsgemäße Bewertungsberatung.
Was ist, wenn der Mietvertrag bei Fertigstellung verlängert werden muss, damit ich die Immobilie kaufen kann?
Dies kann nur funktionieren, wenn es möglich ist, direkt mit dem Vermieter / Grundstückseigentümer zu verhandeln. Wenn dies geschieht, kann die Mietverlängerung bei Fertigstellung gewährt und sogar aus dem Verkaufserlös der Immobilie bezahlt werden, vorausgesetzt, der Grundstückseigentümer spielt Ball.
Das klingt ideal – also, was ist der Haken? Es kann keine geben – vorausgesetzt, die Bedingungen des Deals stapeln sich und es ist wichtig, dass der Preis und andere Bedingungen genau betrachtet werden, idealerweise von einem Vermesser.
Aber es gibt zwei mögliche Probleme – eines ist, dass der Vermieter möglicherweise keine Bedingungen anbieten möchte, die so großzügig sind wie die unter dem Gesetz – (dies würde Ihnen zusätzliche 90 Jahre geben – wenn der Mietvertrag also 74 Jahre beträgt, wird dies bis zu 164 Jahre zurückgehen. Auch wird es keine Grundmiete mehr zu zahlen geben.
Wenn der Grundstückseigentümer Ihnen eine Mietvertragsverlängerung verkaufen möchte, bietet er möglicherweise eine Laufzeit von 99 oder 125 Jahren an und möchte möglicherweise auch eine Grundmiete beibehalten. Vorausgesetzt, dass die Grundmiete nicht zu hoch ist, wird dies keine Probleme verursachen, aber es gibt unglückliche Fälle, in denen sich die Miete in sehr kurzen Abständen verdoppelt und zu Beginn ‚hoch‘ ist, was die Immobilie tatsächlich unverkäuflich machen kann. Sie brauchen also einen fachkundigen Rat, um die Bedingungen eines Deals zu überprüfen, um sicherzustellen, dass es keinen Stich in den Schwanz gibt.
Schließlich, natürlich, wenn die Immobilie nicht gekauft werden kann, ohne dass der Mietvertrag verlängert wird, dann kann der Grundstückseigentümer dies wissen und dies zu seinem Vorteil nutzen, um die Bedingungen eines ‚freiwilligen‘ Deals auszuhandeln.
Mark Chick ist Partner und Leiter des Vermieter & Mieterteams bei Bishop & Sewell. Um eines der in diesem Artikel aufgeworfenen Probleme oder Pachtangelegenheiten im Allgemeinen zu besprechen, Bitte mailen Sie [email protected] oder besuchen Sie www.bishopandsewell.co.uk.
