problemer, når du køber en ejendom, der har brug for en leasingforlængelse?
så du har fundet drømmen flad og lavet dit tilbud, og det er blevet accepteret – og så begynder nogen at nævne lejekontrakten. Det havde 99 år, da det startede, men nu er det nede på 74 år. En skam, hvis det var blevet forlænget, før det gik under 80 år nogen ville have sparet sig selv en smuk krone, men ikke desto mindre, her er vi – alt perfekt, bortset fra lejemålet.
så hvad er løsningen? Enkel, få sælgeren til at tjene en meddelelse, der søger en leasingforlængelse, og få dette overført til dig, når du køber lejligheden. Lyder let ikke?
godt det burde være, men der kan være et par hikke undervejs – men det siger sig selv, at du har brug for at få en advokat om bord, der ved, hvad de laver, for at reducere risikoen for, at det går galt og koster dig masser af penge.
så hvad skal du vide? For det første skal du sørge for, at udøveren er ekspert – såsom et Alep-medlem. For det andet, har et kig på disse praktiske tips til at købe en ejendom med ‘fordel’ af en leasing forlængelse:
hvordan sælgeren kan hjælpe dig med at undgå en to års ventetid (og spare dig penge)
for det første, du ikke vil være i stand til at gøre dette, medmindre sælgeren har ejet ejendommen i mindst to år og kvalificerer sig til retten til at forlænge. Hvis de gør det, kan de videregive denne ret til dig og spare dig for to års ventetid (og nogle øgede omkostninger, da lejekontrakten bliver kortere og ejendomsværdierne stiger i mellemtiden).
hvad hvis de allerede har forkyndt en meddelelse? – det er fint-forudsat at kravet ikke er trukket tilbage eller opgivet. Hvis dette er sket, skal de vente et år fra det tidspunkt, hvor kravet blev ‘tabt’, før de startede igen.
hvad hvis det er et skifte salg? Det skal stadig være muligt at forlænge, forudsat at den afdøde ville have kvalificeret sig, da de døde ( dvs.de ejede ejendommen i mindst to år) og forudsat også, at eksekutorerne tjener meddelelsen inden for to år efter at have fået ’tildeling af skifteretten’ til at håndtere boet.
Ok, men hvad nu hvis min drøm lejlighed er i en auktion?
her kan positionen være kompliceret af det faktum, at du er begrænset til ‘standard’ auktionsvilkårene (færdiggørelse inden for 28 dage, så dette har tendens til kun at være kontante købere) og det faktum, at medmindre sælgeren har tilbudt at forkynde meddelelsen i de ‘særlige betingelser’, der er angivet i auktionspakken, har du ikke nogen juridisk ret til at insistere på, at de tjener en meddelelse.
husk, hvis du køber en ejendom på auktion, så hvis dit bud accepteres, så anses du for at have udvekslet kontrakter der og da. Med andre ord skal enhver undersøgelse og’ due diligence’, herunder spørgsmål om leasingforlængelsen, ske foran, inden du går til auktionslokalet og byder.
så hvis jeg antager, at jeg kan få sælgeren til at sende en meddelelse, hvad skal jeg ellers vide?
forudsat at sælgeren vil spille bold, er de bedste ting at gøre at arrangere at få meddelelsen serveret mellem udveksling og færdiggørelse. På denne måde bliver sælgeren ikke forpligtet til at starte processen, før de er forpligtet til at sælge, og du er juridisk forpligtet til at købe lejligheden fra dem.
det er også normalt, at de beder dig om at skadesløsholde dem mod eventuelle omkostninger, der er afholdt med udlejer i efterforskningen af kravet. Dette skyldes, at du ville være ansvarlig for disse, hvis du havde forkyndt meddelelsen og vil være ansvarlig for dem ved afslutningen af leasingforlængelseskravet sammen med nogle andre ‘inddrivelige’ omkostninger.
hvor vi handler for en kunde, der køber, overtager vi normalt meddelelsen, der tjener for at minimere enhver risiko på dette tidspunkt i processen.
ved afslutningen skal kravet derefter tildeles dig korrekt, og hvis dette ikke gøres, anses kravet af forskellige tekniske juridiske grunde for at være trukket tilbage.
vil lejekontrakten blive forlænget ved afslutningen, hvis jeg gør dette?
med et ord, ‘ nej.’
en vigtig ting at indse i alt dette er, at hvis leasingforlængelsen udføres i henhold til lov, vil lejemålet ikke blive forlænget på det tidspunkt, du gennemfører på dit køb af lejligheden. Hvis lejekontrakten har en kortere lejekontrakt, der ikke er egnet til udlånsformål, vil du ikke være i stand til at købe lejligheden, hvis din realkreditlåner har brug for, at lejekontrakten forlænges ved afslutningen.
men hvis den nuværende leasinglængde ikke er et problem for din långiver, så meget desto bedre, da du sandsynligvis ikke behøver at betale for leasingforlængelsen indtil omkring 6-9 måneder ned ad linjen. Dette giver dig lidt tid til at spare op til den yderligere udgift.
det eneste indledende udlæg (bortset fra de professionelle omkostninger) vil være et depositum på 10% af beløbet fremad som tilbudstallet i den oprindelige meddelelse om krav.
behovet for værdiansættelsesrådgivning
hvis du køber en ejendom med en kort lejekontrakt, har du bestemt brug for værdiansættelsesrådgivning.
dette er af to grunde; for det første, hvis lejekontrakten er ‘kort’, skal du vide, at der er foretaget en passende justering af den pris, du betaler for at afspejle dette.
for det andet skal du for at starte leasingforlængelsesprocessen have en værdiansættelsesrapport udført af en landmåler med speciale i lovpligtige leasingforlængelser.
landmålerens rolle vil være at hjælpe med at give dig en ide om nogle vigtige fremtidige omkostninger. For det første den sandsynlige pris, som du ender med at betale for leasingforlængelsen, og for det andet den korrekte ’tilbudspris’, der skal lægges i meddelelsen om krav. Hvis dette tal er for lavt, kan du risikere, at kravet anses for ugyldigt-men der er også en risiko for, at du muligvis betaler for meget for lejligheden.
derfor vil du muligvis ikke stole på nogen udsigt over lejeudvidelsesprisen leveret af sælgeren eller ejendomsmægleren. I første omgang kan du finde en online leasingforlængelsesberegner. Denne form for lommeregner er dog ingen erstatning for korrekt værdiansættelsesrådgivning.
hvad hvis lejemålet skal forlænges ved afslutningen, så jeg kan købe ejendommen?
den eneste måde dette kan fungere på er, hvis det er muligt at indgå en aftale med udlejer / friholder direkte. Hvis dette sker, så forudsat at friindehaveren vil spille bold, kan leasingforlængelsen ydes ved afslutningen og endda betales ud af provenuet ved salg af ejendommen.
dette lyder ideelt – så hvad er fangsten? Der kan ikke være nogen-forudsat at vilkårene i aftalen stables op, og det er vigtigt, at prisen og andre vilkår ses nøje, ideelt af en landmåler.
men der er to mulige problemer-den ene er, at udlejer måske ikke ønsker at tilbyde vilkår, der er så generøse som dem i henhold til loven – (dette ville give dig yderligere 90 år – så hvis lejekontrakten er 74 år, vil dette gå tilbage til 164 år. Der vil heller ikke være mere grundleje at betale.
Derudover, hvis friindehaveren ønsker at sælge dig en leasingforlængelse, kan de muligvis tilbyde en løbetid på 99 eller 125 år og måske også ønsker at beholde en grundleje. Forudsat at grundlejen ikke er overdreven, vil dette ikke medføre problemer, men der er uheldige tilfælde, hvor lejen fordobles med meget korte intervaller og er ‘høj’ til at begynde med, hvilket faktisk kan gøre ejendommen usalgbar. Så du behøver specialist rådgive at tjekke vilkårene for enhver ‘deal’ for at sikre, at der ikke er en brod i halen.
endelig, selvfølgelig, hvis ejendommen ikke kan købes uden at lejekontrakten forlænges, kan friholderen vide dette og bruge dette til sin fordel ved at forhandle vilkårene for enhver ‘frivillig’ aftale.
Mark Chick er Partner og leder af udlejer & Lejerteam hos Bishop & sy. For at diskutere nogen af de spørgsmål, der rejses i denne artikel eller lejemål spørgsmål generelt, venligst e-mail [email protected] eller besøg www.bishopandsewell.co.uk.
