jaký je rozdíl mezi hypotečním vkladem a směnným vkladem?

aktualizováno 13 prosinec 2021

6min číst

při přípravě na koupi prvního domu obvykle ušetříte částku peněz, kterou můžete použít vedle hypotéky. Lidé nazývají tento proces „šetří váš vklad“ a částka, kterou ušetříte, se obecně označuje jako váš hypoteční vklad.

ale v den, kdy si vyměníte smlouvy o koupi vašeho domu, předáte 10% hodnoty nemovitosti v hotovosti právníkovi prodávajícího. Tato částka se nazývá váš směnný vklad.

tyto dvě částky peněz nejsou (zcela) stejné! Tento nepříjemný rozdíl je zdrojem velkého zmatku zejména mezi prvními kupujícími. Zde vysvětlíme rozdíl – a proč na tom záleží.

hypoteční vklad vs směnný vklad

váš hypoteční vklad je pravděpodobně to, co považujete za svůj vklad. Je to částka, kterou jste uvedení vedle hypotéky tvoří celkové náklady na váš nový domov. Čím větší je váš vklad ve vztahu k Vaší hypotéce, tím nižší poměr půjčky k hodnotě máte, a tím lepší hypoteční řešení pravděpodobně získáte.

nicméně-váš hypoteční vklad není ve skutečnosti „vklad“ v pravém slova smyslu! Jsou to prostě peníze, které se promění v kapitál, tj. část vašeho domova, kterou budete vlastnit přímo a bez hypotéky.

váš směnný vklad je naopak skutečně vkladem. Váš právní zástupce jej převede na právního zástupce vašeho prodávajícího, když si vyměníte smlouvy o prodeji. Toto je známé jako „bod bez návratu“, v tom, že pokud se nyní vrátíte z nákupu, ztratíte tyto peníze.

váš směnný vklad je obvykle 10% z ceny nemovitosti. Občas se můžete s prodejcem dohodnout na nižší částce a někdy mohou trvat na více.

takže musím ušetřit až dva vklady?

dobrou zprávou je, že váš směnný vklad je obvykle součástí vašeho hypotečního vkladu (a často i celého). Takže ne, nepotřebujete dva vklady. Hlavním důvodem, proč jsou označovány samostatně, je to, že mají různé funkce: hypoteční vklad ovlivňuje vaši hypoteční smlouvu, zatímco směnný vklad se používá při výměně smluv. Také hypoteční vklad může být mnohem větší než směnný vklad, takže jeho část používáte pouze při výměně.

existují také některé další důvody,jako jsou pravidla týkající se pomoci při nákupu ISAs, které pokryjeme níže.

hypoteční vklad a směnný vklad-příklad

Max kupuje dům za £200,000 s 20% v hotovosti (£40,000) a 80% hypotékou £160,000. Jeho hypoteční vklad je £ 40,000 ,ale potřebuje pouze směnný vklad 10%. Při výměně smluv tak odevzdá polovinu svého hypotečního vkladu (20 000 Kč). O pár týdnů později, v den dokončení, zaplatí zbývajících 20 000 liber, zatímco jeho hypoteční věřitel uvolní půjčku 160 000 liber své hypotéky.

co když nejsem první kupující? Mám ještě směnný vklad?

pokud prodáváte jeden dům na nákup dalšího domu, nemusíte mít náhradní hotovost na zaplacení směnného vkladu. Ve většině případů budou tyto peníze svázány ve vlastním kapitálu vašeho současného domova. Tam, kde je tomu tak, proces zahrnuje trochu více zprostředkující magie. Takhle to funguje.

jak se směnný vklad pohybuje po řetězci

zde je příklad toho, jak proces směnného vkladu funguje, pokud prodáváte i kupujete.

Max, první kupující, kupuje dům Heleny za 200 000 liber. Helen kupuje dům od Rajesh za 250 000 liber. Rajesh se zatím nechystá koupit další nemovitost-přestěhuje se do pronajatého ubytování – tak se tam řetězec zastaví.

v den výměny převede Maxův advokát svůj směnný vklad ve výši 20 000 liber na advokáta Heleny. Takže odkud pochází Helenin směnný vklad? To je ta chytrá část. Její právník může použít stejné peníze jako její vklad. I když peníze samotné zůstanou u Helenina právního zástupce, stačí to k zajištění bezpečnosti, aby její nákup mohl pokračovat.

je zde však malý zádrhel. Maxův směnný vklad je pouze £20,000 (tj. Ale Helen kupuje dům za 250 000 liber, takže nepotřebuje směnný vklad za 25 000 liber? Odpověď je, že by mohla. Ona (nebo její právní zástupce) by mohla mluvit s Rajesh a pokusit se dohodnout nižší vklad, ale Rajesh má právo trvat na plných 10%. Pokud ano, pak Helen bude muset najít dalších 5 000 liber v hotovosti, aby doplnila svůj plný směnný vklad. Rajesh však může raději souhlasit s nižším vkladem, než aby viděl potenciální kolaps řetězce.

v den dokončení převede Maxův advokát zbývající peníze za svůj nákup na Helen ‚ s solicitor: hypoteční peníze ve výši 160 000 liber a zbytek hypotečního vkladu (20 000 liber). To dělá celkový součet £200,000 a tak dokončí Maxův nákup.

nyní, konečně, Helenin advokát může převést £ 20,000 směnný vklad na Rajesh advokáta (spolu s vlastním kapitálem Heleny a nové hypotéky). Toto je vklad „pohybující se po řetězci“. Pokud by v řetězci bylo ještě více kupujících, směnný vklad by se tímto způsobem pohyboval nahoru až do dokončení posledního nákupu nemovitosti.

co se stane, když směnný vklad nestačí?

jak je uvedeno v příkladu Max, Helen a Rajesh, první vklad kupujícího nemusí stačit k pokrytí nákupů vyšší v řetězci. To ponechává těmto kupujícím dvě možnosti:

• najít nějaké peníze navíc odněkud (např. úspory nebo úvěr)
• vyjednat nižší směnný vklad

pokud je rozdíl jen malý, vyjednávání nižší vklad je často dosažitelné. Čím nižší je však směnný vklad, tím vyšší je riziko pro prodávajícího – mějte to na paměti, pokud vás kupující žádá o přijetí nižšího vkladu. 10% vklad je dobrá ochrana pro vás (jako prodejce) proti kupujícímu couvání.

může moje pomoc při nákupu ISA pokrýt můj směnný vklad?

pokud jste ušetřili na koupi svého prvního domu pomocí nápovědy k nákupu ISA, pak je důležité pochopit rozdíl mezi hypotečním vkladem a směnným vkladem. Pomoc při nákupu ISA přidává 25% bonus k vašim úsporám, když dokončíte nákup svého prvního domu – ale tento detail zachytil mnoho prvních kupujících. Bonus 25% se vyplácí až po dokončení, což znamená, že jej nelze použít pro váš směnný vklad (i když zbytek vaší pomoci při nákupu úspor ISA může být). Zde je příklad.

Jane ‚ s first home bude stát £ 150,000, takže potřebuje 10% směnný vklad £ 15,000 . Ona ušetřila maximálně £12,000 v její pomoci koupit ISA, který 25% bonus zvýší na £15,000-ale pouze tehdy, když její nákup dokončí. To znamená, že může použít £12,000 pro svůj směnný vklad ,ale musí mezitím najít další £3,000 odněkud jinam (nebo přesvědčit svého kupujícího, aby přijal nižší vklad). Měla by být schopna získat krátkodobou půjčku (možná i od rodiny), protože ji bude schopna splatit, jakmile nákup dokončí.

co když použiji celoživotní ISA?

pomoc při nákupu ISA je nyní uzavřena pro nové žadatele (i když stávající střadatelé je mohou nadále používat až do 1. Prosince 2030). Existuje však náhradní produkt, který je ještě účinnějším způsobem, jak ušetřit na vklad. Celoživotní ISA (LISA) vám umožní ušetřit až £ 4,000 ročně s 25% bonusem vyplaceným na konci každého roku(tj. To znamená, že tento bonus můžete použít jako součást svého směnného vkladu, protože jej již budete mít.

nevýhodou je, že pokud si vyberete peníze od Lisy před dosažením věku 60 let z jakéhokoli jiného důvodu, než je nákup prvního domu, zaplatíte za peníze 25procentní pokutu.

mohu přijít o směnný vklad?

jakmile zaplatíte směnný vklad, jste ze zákona povinni pokračovat v nákupu nemovitosti. To znamená, že ztratíte svůj vklad, pokud se rozhodnete vycouvat. Naopak, pokud váš prodejce vycouvá, dostanete směnný vklad zpět (a měli byste být schopni je žalovat za jakékoli náklady nebo nepříjemnosti vzniklé v procesu).

podobně, pokud váš kupující vytáhne, dostanete, aby jejich směnný vklad. Možná ji však budete muset předat přímo prodejci, protože je nepravděpodobné, že budete moci pokračovat s vlastním nákupem.

jaké jsou alternativy k použití směnného vkladu?

za určitých okolností se můžete setkat s obtížemi při hledání směnného vkladu.

pokud například používáte 100% hypotéku, která nevyžaduje žádný hypoteční vklad (např. hypotéka ručitele), pak pravděpodobně nemáte žádné úspory, které můžete použít pro směnný vklad. Podobně můžete mít 95% hypotéku s 5% hypotečním vkladem, což nestačí k pokrytí směnného vkladu.

také (jak je uvedeno výše)můžete být prodávajícím a kupujícím a váš vlastní směnný vklad kupujícího nestačí k pokrytí 10% nemovitosti, kterou kupujete.

za těchto okolností jsou vaše alternativy:

• požádejte svého ručitele (pokud je to možné), aby pokryl směnný vklad
• půjčte si peníze od jiného člena rodiny
• Vezměte si překlenovací půjčku za peníze navíc (ale pozor na vysoké úrokové sazby)
• vyjednejte nižší směnný vklad

stejně jako mnoho aspektů procesu nákupu domů mohou tyto dva druhy vkladů zpočátku způsobit zmatek. Váš hypoteční makléř může odpovědět na vaše dotazy v jakékoli fázi, stejně jako najít nejlepší hodnotu řešení.