Jan 4, 2021 Peter Kelly / vše, Developer Insights
zajímá Vás, jak se stát developerem?
v této moderní době se stále více Australanů snaží vytvářet bohatství. A proč ne?
není nic špatného na tom, že chcete mít možnost žít pohodlně nebo nechat něco pro své děti.
zatímco lidé se snažili investovat do stávajících nemovitostí pro generování bohatství, více lidí místo toho zkoumá rozvoj nemovitostí.
a z dobrého důvodu – můžete dosáhnout vážného zisku rozdělením půdy a budováním projektu dvojího obsazení.
pěkně popořádku a není to obejít, pokud se chcete naučit, jak se stát developerem, pak musíte mít docela silnou chuť k učení.
znalosti jsou moc a jsou to také peníze.
v této hře je spousta pohyblivých částí a musíte je všechny zabalit a dobře porozumět každému z nich.
High Stakes but High Rewards
Property development je hra s vysokými sázkami s některými vážnými odměnami, ale rizika jsou také významná.
pokud jste vážně stát developerem, pak je třeba dát čas a úsilí do učení co nejvíce o životním cyklu rozvoje nemovitostí, jak můžete.
není to věc, kterou se chcete v práci učit, protože můžete přijít o vážné peníze, tak rychle, jak to dokážete.
Proveďte svůj vlastní výzkum
nemůžete si dovolit brát informace třetích stran jako fakt; musíte najít důvěryhodné zdroje a udělat si vlastní výzkum, neexistuje žádná zkratka.
pokud chcete uvolněnější a měkčí způsob, možná budete chtít prozkoumat další investiční příležitosti. Ale pamatujte, že neexistuje žádná taková věc jako investice bez rizika.
stojí to za to
dobrou zprávou je, že pokud se chystáte jít do králičí nory, mohu vám ze zkušenosti říci, že rozvoj rezidenčních nemovitostí s více jednotkami, jako je vedle sebe dvojí obsazení a projekty městských domů, je skvělá králičí nora, která jde dolů.
odměny mohou být vážně plodné. Mluvíme o krásných velkých hromadách zisku.
v takovém případě budete chtít dozvědět o dani z kapitálových výnosů na rozvoj nemovitostí-něco, co by vás nemělo vyděsit, spíše vzrušovat, že to znamená, že vyděláváte peníze.
co mají společného úspěšní developeři?
společnými atributy úspěšných vývojářů jsou trpělivost a disciplína.
potřebujete trpělivost, abyste si udělali čas na provedení příslušného výzkumu potřebného pro každou pohyblivou část, a kontrolu, abyste se rozhodovali na základě ničeho jiného než faktů – bez emocí.
rozhodování na základě vašich pocitů v této hře je jistý způsob, jak havarovat a spálit.
není kam spěchat. Pokud si pospíšíte a zakopnete, pokazíte to (potenciálně navždy) a příležitost stát se developerem vás projde.
vždy bude více stránek a příležitostí, takže netlačte na spoušť, dokud si nejste jisti, že máte znalosti a porozumění procesu vývoje.
vaše postavy musí být také pevné. Zde si nemůžete dovolit hádat a hádat čísla. Znát své rozpočty a vaše spodní linie a držet se jich.
v tomto článku nastíníme 20 klíčových tipů, jak se naučit, jak se stát developerem.
jak provést proveditelnost
proveditelnost je, když crunch čísla na navrhovaném projektu. Jen proto, že web může být vyvinut, neznamená to, že by měl.
je třeba vzít v úvahu všechny jednotlivé náklady na vývoj, aby vaše proveditelnost vydržela a hodnotila.
ve vaší proveditelnosti by měly být pouze dvě proměnné, cena sestavení a prodejní cena. Zbytek musíte mít velmi těsnou rukojeť.
zde je případová studie s dvojí obsazeností, která sdílí další věci, které je třeba zvážit.
jak spustit Due Diligence
to je podobné proveditelnosti; ve skutečnosti by proces měl být paralelní. Nemůžete jen najít web na různých portálech s nemovitostmi a vědět, zda je vhodný pro vývoj.
musíte se naučit, zda má web primární potenciál. Pamatujte, vyjměte emoce z rovnice.
viděli jsme, jak se lidé připoutávají k určitým místům nebo obydlím a nechávají své pocity převzít. Může to skončit katastrofou.
musíte se dívat na věci, jako jsou základní služby, zátěže, orientace a překážky, abychom jmenovali alespoň některé.
na konci dne, pokud web nezaškrtne každé políčko, pokračujte a najděte ten, který Ano. Provedení podrobné due diligence by vám mělo jasně říci, jaký by měl být váš krok.
znát trh s nemovitostmi
musíte získat představu o trhu ve vybrané oblasti. Vědět, co se prodává a co ne.
tímto způsobem začnete zjistit, co kupující chtějí a co ne.
znát tržní cykly
nemovitost je jako každý trh-je náchylná k kolísání – Musíte mít pevné pochopení těchto variací na trhu a co to znamená pro projekt.
rádi říkáme, že dobrý developer může vydělat peníze na jakémkoli trhu.
nejde o čekání na správný čas; jde o práci s tím, co máte.
Naučte se proces vývoje
existuje celý proces vývoje, od předběžného plánování až po dělení, dokumentaci až po stavbu měšťanských domů a eventuální prodej z plánu.
musíte znát celý tento proces dovnitř a ven. Pokud nemáte čas nebo touhu, zvažte zaměstnávání profesionálního projektového manažera.
nezapomeňte, že zde nejsou žádné zkratky.
váš návrh
budete muset zapojit profesionála, aby navrhl vaše byty s dvojitým obsazením.
dobrý architekt nebo navrhovatel také není levný, takže na to musíte mít rozpočet.
mít nějaký pracovní kapitál
je třeba si uvědomit, že banky nebudou financovat náklady na projektování ani žádné jiné náklady na plánování, pouze nákupy pozemků a stavební náklady.
rozvoj financování a strategie financování
stále zájem o učení, jak se stát developerem? Peníze záleží v této hře, musíte být schopni půjčit finanční prostředky pro váš rozvoj.
získání financování rozvoje se trochu liší od získání úvěru na bydlení nebo investičního úvěru.
obvykle se díváte na vyšší úrokovou sazbu a je třeba zvážit i několik dalších věcí.
nezapomeňte, že zde také nejste zamčeni do bank. Existuje několik dalších možností, jak zajistit nebankovní úvěry na rozvoj nemovitostí.
orientace stránek
vědět o orientaci stránek. Nikdo nechce žít ve tmě po celou dobu nebo v chladném domě. Místa orientovaná na sever nebo severovýchod jsou kvůli tomu prvořadá.
obvykle se vyhýbáme místům orientovaným na jih nebo jihozápad, nemluvě o tom, že bychom nikdy neuvažovali o každém místě a každý projekt je jiný.
rozměry stránek
to je velmi důležité, protože bude informovat, kolik vlastností (a dělení) můžete dosáhnout na bloku.
v průběhu času uvidíte rozměry a automaticky víte, čeho lze na hodně dosáhnout.
proces územního plánování
proces územního plánování je způsob, jakým získáte územní povolení k projektu.
není neobvyklé, že začínající vývojáři nerozumí rozdílu mezi územním a stavebním povolením, takže jsem napsal článek, abych zde objasnil tento zmatek.
každá místní samospráva (rada) bude mít svá zastřešující pravidla a předpisy týkající se svého plánovacího schématu. Potřebujete někoho, kdo by to navigoval za vás.
Rada vás vždy zasáhne s žádostí o další informace, takže musíte být schopni reagovat odpovídajícím způsobem a včas.
každá oblast bude mít také své vlastní doby zpracování, takže vězte, že budete vždy čekat.
plán subdivize
váš zeměměřič vám poskytne velký seznam úkolů, se spoustou papírování, které musíte dokončit, aby vaše dělení bylo schváleno. K tomu obvykle dochází, když začíná vaše sestavení.
správa tohoto plánu je zásadní. Bez toho nemůžete prodávat samostatné tituly.
jakmile stavba probíhá, jednou z nejdůležitějších věcí, které musíte spravovat, je váš plán aplikace dělení.
ve Victorii existuje online portál nazvaný průzkum a plánování prostřednictvím elektronických aplikací a doporučení známý jako SPEAR.
to v podstatě dělá ubytování a zpracování vašeho povolení k plánování subdivize rychlejší a jednodušší pro vás jako žadatele.
usnadňuje to také Radě a orgánům pro postoupení.
brzy po zahájení stavby obdržíte od svého geodeta komplexní seznam úkolů spolu s příslušnou dokumentací, která je nutná pro schválení vašeho dělení.
všechny tyto úkoly je třeba dokončit. Dlouhý příběh krátce, bez toho neuvidíte peníze za své nemovitosti, protože nebudete schopni vyrovnat svůj prodej.
pokud si nejste jisti, zda můžete rozdělit svůj vlastní majetek, zjistěte zde.
Buildability
Buildability znamená přijít na nákladově efektivní sestavení pro vaše obydlí.
Jedná se o úsporu peněz na sestavení, ale také o získání třesku za babku.
Vezměte si například své základy. Betonová deska se může zdát jednoduchá, ale existují hromady možností a jedna velikost nesedí všem.
bude to záviset na vašem webu a váš inženýr to musí mít na paměti. Možná to chtějí jen vyrazit a pokračovat ve svém dni, ale zde jsou obrovské proměnné.
stavební dokumentace-a výběrové řízení
k zahájení prací budete potřebovat úplný seznam stavební dokumentace. Níže je užitečný seznam některých dokumentů, které budou tvořit váš balíček nabídek stavitelů.
- Sada stavebních plánů
- Sada krajinářských plánů
- energetická zpráva
- Sada inženýrských plánů
- navrhovaný plán subdivize
- Sada energetických plánů
- Sada pracovních plánů
- SPECIFIKACE armatur a povrchových úprav
- výpočty
- půdní test
jakmile máte tlustou hromadu papírování, je čas najít vhodného duplexního stavitele domů a nabídnout vám sestavení.
stavební proces
musíte mít základní znalosti o tom, jak jsou v této hře postaveny městské domy.
nemusíte být odborníkem v žádném případě, ale musíte znát základy. Od základů po povrchové úpravy a všechno mezi tím.
základní služby a pouliční připojení
jak je uvedeno výše ve vaší proveditelnosti, vaše byty budou potřebovat připojení pro plyn, vodu, energii a internet.
bez připojovacího bodu na straně ulice se díváte na nákladnou instalaci, takže si to všechno promyslete předem.
řízení projektů
projekt rozvoje rezidenčních nemovitostí je právě to-Projekt. A je to zatraceně složité, pokud omluvíte jazyk.
existuje tolik proměnných, skrytých částí a pohyblivých aspektů, které musíte být solidním konzultantem projektu, který na to všechno dohlíží.
pokud nemáte zkušenosti s řízením vývoje a nejste ochotni se učit, měli byste znovu zvážit, zda je to pro vás ta správná investice.
nebo zapojte společnost jako malá ryba, aby pro vás udělala těžké zvedání.
vyjednávací dovednosti
v celém projektu budete mít mnoho jednání – se svým návrhářem, s inspektorem, s vaším stavitelem, prodejním agentem a dopravcem.
chcete získat vynikající hodnotové služby a zároveň dosahovat zisku.
nikdy nepřijímejte první nabídku nebo nabídku. Vždy se vraťte k jednacímu stolu. Buďte ochotni odejít, pokud nedostanete to, co potřebujete, aby byl váš projekt životaschopný pro vás.
pamatujte, že je to všechno o spodním řádku zde. Ale nespalujte ani mosty.
pochopte Smlouvy o sestavení
musíte mít dobré znalosti o smlouvách o sestavení. A musíte si vybrat stavitele, aby se zavázali k dodání projektu včas a do rozpočtu.
pozor na varianty. Jedná se o změny v projektu, jak je v plném proudu.
stavitelé je milují, protože za ně mohou účtovat. Stavitel bude vždy vyzkoušet na velikosti, takže mají vše písemně a podepsané.
také se ujistěte, že máte ve smlouvě doložku o likvidaci škod. To znamená, že pokud projekt běží přesčas, musí vám stavitel uhradit vaše ztráty z tohoto důvodu.
v Little Fish neuzavřeme smlouvu bez doložky o likvidaci škod. Doporučujeme vám udělat totéž.
jak řídit vývojová rizika
pamatujte, jak jsme řekli výše, jedná se o vysoce rizikovou hru s vysokou odměnou. Musíte být schopni řídit a zmírňovat rizika dříve a jak vznikají.
existují finanční rizika, jako je zvýšení úrokových sazeb, rizika s výstavbou jako zpoždění (odtud doložka o likvidaci škod) a kolísání trhu.
dobrý Developer ví, jak se vypořádat s rozvojovými riziky a stále zisk, takže je třeba vědět to taky, pokud jste stále zájem o učení, jak se stát developerem.
jak budovat vztahy-vaše sítě jsou životně důležité
potřebujete síť v této hře. Musíte znát designéry, architekty, stavitele,obchodní zástupce, právníky a pak některé.
Toto je část popisu polohy. Zajistěte, aby vaše sítě fungovaly za vás. Pokud nejste ochotni investovat do těchto vztahů, možná budete chtít hledat jinde generování bohatství.
boční poznámka: Další článek stojí mimo kontrolu je to jeden o tom, jak se stát realitní developer.
balení
takže výše uvedených dvacet jedna tipů by vás mělo mít na dobré cestě k učení, jak se stát developerem nemovitostí. Jednoho dne můžete dokonce skončit jako hlavní realitní developer, prostě nikdy nevíte!
pokud jste vážně chudí na čas a nemůžete věnovat čas a úsilí potřebné k tomu, abyste se to všechno naučili, nemáte štěstí.
je tu druhá možnost. Můžete spolupracovat s developerskou společností, jako je Little Fish, kteří zmírňují všechna rizika a dělají vše těžké zvedání vaším jménem.
ve skutečnosti, ve většině, ne-li ve všech případech, i když byste to mohli udělat sami partnerství s někým, jako jsme my, dostanete svůj projekt dokončen a rychleji, než když to uděláte sami.
k tomu dochází klepnutím na naše efektivity a sítě. S někým, jako je malá ryba, platíte velkoobchod místo maloobchodu za všechny výše uvedené poskytovatele a dodavatele.
víme, kolik to stojí a jak dlouho to trvá.
s naší vlastní projekt portálu, můžete sledovat spolu tolik nebo tak málo, jak se vám líbí.
jsme transparentní celou cestu a držet nic zpátky, takže se můžete přihlásit na portálu a učit se o práci.
část toho, co děláme, je také vzdělávat, takže se nezdržujte ptát.
zavolejte nám na 1300 799 277 pro bezplatnou konzultaci.
vyplněno pod: Všechny statistiky pro vývojáře