Jan 4, 2021 par Peter Kelly | All, Developer Insights
Vous vous demandez comment devenir un promoteur immobilier?
En ces temps modernes, de plus en plus d’Australiens cherchent à générer de la richesse. Et pourquoi pas ?
Il n’y a rien de mal à vouloir vivre confortablement ou à laisser quelque chose pour vos enfants.
Alors que les gens envisageaient d’investir dans des biens existants pour générer de la richesse, de plus en plus de gens cherchent plutôt à développer des biens immobiliers.
Et pour une bonne raison – vous pouvez faire un profit sérieux en subdivisant un terrain et en construisant un projet à occupation double.
Tout d’abord et il n’y a pas de moyen de contourner cela, si vous voulez apprendre à devenir un promoteur immobilier, vous devez avoir un appétit assez sévère pour l’apprentissage.
La connaissance, c’est le pouvoir, et c’est aussi l’argent.
Il y a beaucoup de pièces mobiles dans ce jeu, et vous devez les entourer toutes et avoir une bonne compréhension de chacune d’elles.
Enjeux élevés mais Récompenses élevées
Le développement immobilier est un jeu à enjeux élevés avec de sérieuses récompenses, mais les risques sont également importants.
Si vous envisagez sérieusement de devenir un promoteur immobilier, vous devez consacrer du temps et des efforts à en apprendre le plus possible sur le cycle de vie du développement immobilier.
Ce n’est pas le genre de chose que vous voulez apprendre sur le tas car vous pouvez perdre de l’argent sérieux, aussi rapidement que possible.
Faites vos propres recherches
Vous ne pouvez pas vous permettre de prendre les informations de tiers comme un fait; vous devez trouver des ressources crédibles et faire vos propres recherches, il n’y a pas de raccourci.
Si vous voulez une manière plus détendue et plus douce, vous voudrez peut-être étudier d’autres opportunités d’investissement. Mais rappelez-vous qu’un investissement sans risque n’existe pas.
Ça vaut le coup
La bonne nouvelle est que si vous allez descendre un terrier de lapin, je peux vous dire par expérience que le développement immobilier résidentiel à plusieurs unités, tel que les projets côte à côte d’occupation double et de maisons de ville, est un excellent terrier de lapin à descendre.
Les récompenses peuvent être sérieusement fructueuses. Nous parlons de belles grosses piles de profits.
Dans ce cas, vous voudrez peut–être en apprendre davantage sur l’impôt sur les gains en capital sur le développement immobilier – quelque chose qui ne devrait pas vous effrayer, mais plutôt vous exciter étant donné que cela signifie que vous gagnez de l’argent.
Qu’ont en commun les Promoteurs Immobiliers qui Réussissent?
Les attributs communs des développeurs à succès sont la patience et la discipline.
Vous avez besoin de patience pour prendre le temps de faire les recherches pertinentes requises pour chaque pièce en mouvement, et de contrôle pour prendre des décisions basées sur rien d’autre que des faits – pas d’émotion.
Prendre des décisions en fonction de vos sentiments dans ce jeu est un moyen infaillible de s’écraser et de brûler.
Il n’y a pas de hâte. Si vous vous dépêchez et trébuchez, vous le gâcherez (potentiellement pour toujours), et l’opportunité de devenir un promoteur immobilier vous passera.
Il y aura toujours plus de sites et d’opportunités, alors n’appuyez pas sur la gâchette tant que vous n’êtes pas sûr d’avoir la connaissance et la compréhension du processus de développement.
Vos figurines doivent également être solides. Vous ne pouvez pas vous permettre de deviner et de deviner des chiffres ici. Connaissez vos budgets et vos résultats et respectez-les.
Dans cet article, nous allons décrire les 20 conseils clés pour apprendre à devenir un promoteur immobilier.
Comment faire une faisabilité
Une faisabilité est lorsque vous croquez les chiffres sur votre projet proposé. Ce n’est pas parce qu’un site peut être développé qu’il le devrait.
Chaque coût de développement doit être pris en compte pour que votre faisabilité soit maintenue et valorisée.
Il ne devrait y avoir que deux variables dans votre faisabilité, votre prix de construction et votre prix de vente. Le reste, vous devez avoir une poignée très serrée.
Voici une étude de cas en occupation double qui partage d’autres éléments que vous devez considérer.
Comment exécuter la diligence raisonnable
Ceci est similaire à la faisabilité; en fait, le processus doit être parallèle. Vous ne pouvez pas simplement trouver un site sur les différents portails d’annonces immobilières et savoir s’il convient au développement.
Vous devez savoir si un site a un potentiel de choix. Rappelez-vous, retirez l’émotion de l’équation.
Nous avons vu des gens s’attacher à des sites ou des habitations particuliers et laisser leurs sentiments prendre le dessus. Cela peut se terminer en catastrophe.
Vous devez examiner des choses telles que les services essentiels, les charges, l’orientation et les reculs, pour n’en nommer que quelques-uns.
À la fin de la journée, si un site ne coche pas toutes les cases, continuez et trouvez-en une qui le fait. Faire une diligence raisonnable détaillée devrait vous indiquer clairement ce que devrait être votre déménagement.
Connaître le marché immobilier
Vous devez vous faire une idée du marché dans la région de votre choix. Sachez ce qui se vend et ce qui ne se vend pas.
De cette façon, vous commencez à comprendre ce que les acheteurs veulent et ce qu’ils ne veulent pas.
Connaissez les cycles du marché
La propriété est comme n’importe quel marché – elle est sujette à des fluctuations. Vous devez avoir une compréhension ferme de ces variations du marché et de ce que cela signifie pour un projet.
Nous aimons dire qu’un bon promoteur immobilier peut gagner de l’argent sur n’importe quel marché.
Il ne s’agit pas d’attendre le bon moment, mais de travailler avec ce que vous avez.
Apprenez le processus de développement
Il y a tout un processus de développement, de la planification préalable au lotissement, de la documentation jusqu’à la construction des maisons de ville et éventuellement des ventes hors plan.
Vous devez connaître l’ensemble de ce processus à l’intérieur et à l’extérieur. Si vous n’avez pas le temps ou le désir, envisagez d’employer un chef de projet professionnel.
N’oubliez pas qu’il n’y a pas de raccourcis ici.
Votre conception
Vous devrez engager un professionnel pour concevoir vos logements à occupation double.
Un bon architecte ou un bon dessinateur n’est pas non plus bon marché, vous devez donc avoir prévu un budget pour cela.
Avoir un Fonds de Roulement
Il convient de rappeler que les banques ne financeront pas les coûts de conception ou d’autres coûts de planification, seulement les achats de terrains et les coûts de construction.
Financement du développement et Stratégies de financement
Toujours désireux d’apprendre à devenir promoteur immobilier? L’argent compte dans ce jeu, vous devez pouvoir emprunter des fonds pour votre développement.
Obtenir un financement du développement est un peu différent de l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un prêt d’investissement.
Vous envisagez généralement un taux d’intérêt plus élevé, et il y a également quelques autres éléments à considérer.
Rappelez-vous que vous n’êtes pas non plus enfermé dans des banques ici. Il existe quelques autres options pour obtenir des prêts de développement immobilier non bancaires.
Orientation du site
Connaître l’orientation du site. Personne ne veut vivre dans l’obscurité tout le temps ou dans une maison froide. Les sites orientés au nord ou au nord-est sont privilégiés à cause de cela.
En règle générale, nous évitons les sites orientés sud ou sud-ouest, pour ne pas dire que nous n’en envisagerions jamais un chaque site et chaque projet est différent.
Dimensions du site
Ceci est très important car il informera du nombre de propriétés (et de subdivisions) que vous pouvez obtenir sur un bloc.
Au fil du temps, vous verrez les dimensions et saurez automatiquement ce qui peut être réalisé sur un lot.
Processus d’urbanisme
Le processus d’urbanisme est la façon dont vous obtenez votre permis d’urbanisme pour réaliser le projet.
Il n’est pas rare que les développeurs débutants ne comprennent pas la différence entre un permis de construire et un permis de construire, j’ai donc écrit un article pour dissiper cette confusion ici.
Chaque gouvernement local (conseil) aura ses règles et règlements généraux en ce qui concerne son schéma de planification. Vous avez besoin de quelqu’un pour naviguer pour vous.
Le Conseil vous contactera toujours pour une demande d’informations supplémentaires, vous devez donc pouvoir répondre en conséquence et en temps opportun.
Chaque zone aura également ses propres temps de traitement, alors sachez que vous aurez toujours une attente.
Plan de lotissement
Votre arpenteur-géomètre vous donnera une grande liste de tâches, avec un tas de documents à remplir pour que votre lotissement soit approuvé. Cela se produit généralement lorsque votre build commence.
La gestion de ce plan est vitale. Vous ne pouvez pas vendre de lots intitulés séparés sans cela.
Une fois la construction en cours, l’une des choses les plus importantes que vous devez gérer est votre demande de plan de lotissement.
À Victoria, il existe un portail en ligne appelé l’Arpentage et la planification par le biais d’Applications électroniques et d’aiguillage connu sous le nom de SPEAR en abrégé.
Il rend essentiellement le dépôt et le traitement de votre permis de lotissement plus rapide et plus facile pour vous en tant que demandeur.
Cela facilite également la tâche du conseil et des autorités de saisine.
Peu de temps après le début de la construction, vous recevrez une liste complète des tâches de votre arpenteur-géomètre, ainsi que la documentation pertinente requise pour que votre lotissement soit approuvé.
Toutes ces tâches doivent être accomplies. Pour faire court, sans cela, vous ne verrez pas d’argent pour vos propriétés car vous ne pourrez pas régler vos ventes.
Si vous n’êtes pas sûr de pouvoir subdiviser votre propre propriété, découvrez-le ici.
Constructibilité
Constructibilité signifie trouver une construction rentable pour vos logements.
Il s’agit d’économiser de l’argent sur votre construction, mais aussi d’en avoir pour son argent.
Prenez, par exemple, vos fondations. Une dalle de béton peut sembler simple, mais il y a des tas d’options, et une taille ne convient pas à tous.
Cela dépendra de votre site, et votre ingénieur doit garder cela à l’esprit. Ils pourraient juste vouloir se débrouiller et continuer leur journée, mais il y a des variables énormes ici.
Documentation de construction – Et appel d’offres
Vous aurez besoin d’une liste complète de la documentation de construction pour qu’un constructeur puisse commencer les travaux. Vous trouverez ci-dessous une liste utile de la documentation qui constituera votre dossier d’appel d’offres pour les constructeurs.
- Ensemble de plans civils
- Ensemble de plans d’aménagement paysager
- Rapport énergétique
- Ensemble de plans d’ingénierie
- Un plan de lotissement proposé
- Ensemble de plans énergétiques
- Ensemble de plans de travail
- Accessoires accessoires spécifications
- Calculs
- Test de sol
Une fois que vous avez votre épaisse pile de documents, il est temps de trouver un constructeur de maison en duplex approprié et de soumissionner votre construction.
Le processus de construction
Vous devez avoir une compréhension de base de la façon dont les maisons en rangée sont construites dans ce jeu.
Vous n’avez en aucun cas besoin d’être un expert, mais vous devez connaître les fondamentaux. Des fondations aux finitions et tout le reste.
Services essentiels et Raccordements côté rue
Comme mentionné ci-dessus dans votre faisabilité, vos logements auront besoin de raccordements pour le gaz, l’eau, l’électricité et Internet.
Sans point de connexion côté rue, vous envisagez une installation coûteuse, alors ayez tout compris à l’avance.
Gestion de projet
Un projet de développement immobilier résidentiel n’est que cela – un projet. Et c’est sacrément complexe si vous pardonnez la langue.
Il y a tellement de variables, de parties cachées et d’aspects mobiles que vous devez être un consultant de projet solide pour tout superviser.
Si vous n’avez pas d’expérience en gestion du développement et que vous n’êtes pas prêt à apprendre, vous devriez alors reconsidérer si c’est le bon investissement pour vous.
Ou, engagez une entreprise comme Little Fish pour faire le gros du travail pour vous.
Compétences en négociation
Tout au long d’un projet, vous aurez de nombreuses négociations – avec votre concepteur, avec votre géomètre, avec votre constructeur, votre agent de vente et votre convoyeur.
Vous voulez obtenir des services d’excellente valeur tout en réalisant un profit.
N’acceptez jamais une première offre ou offre. Retournez toujours à la table des négociations. Soyez prêt à partir si vous n’obtenez pas ce dont vous avez besoin pour rendre votre projet viable pour vous.
Rappelez-vous, tout est une question de fond ici. Mais ne brûlez pas non plus les ponts.
Comprendre les contrats de construction
Vous devez avoir une bonne compréhension des contrats de construction. Et vous devez amener le constructeur de votre choix à s’engager à livrer un projet à temps et à respecter le budget.
Attention aux variations. Ce sont des modifications apportées au projet en cours.
Les constructeurs les aiment parce qu’ils peuvent facturer pour eux. Un constructeur l’essayera toujours pour la taille, alors ayez tout écrit et signé.
Assurez-vous également d’avoir une clause de dommages-intérêts liquidés dans votre contrat. Cela signifie que si le projet fait des heures supplémentaires, le constructeur doit vous rembourser les pertes dues à cela.
Chez Little Fish, nous ne conclurons pas de contrat sans clause de dommages et intérêts. Nous vous suggérons de faire de même.
Comment gérer les risques de développement
Rappelez-vous, comme nous l’avons dit plus haut, il s’agit d’un jeu à haut risque et à haute récompense. Vous devez être en mesure de gérer et d’atténuer les risques avant et à mesure qu’ils surviennent.
Il y a des risques financiers comme la hausse des taux d’intérêt, des risques liés à la construction comme les retards (d’où la clause de dommages-intérêts) et les fluctuations du marché.
Un bon promoteur immobilier sait gérer les risques de développement tout en réalisant des bénéfices, vous devez donc le savoir aussi si vous souhaitez toujours apprendre à devenir un promoteur immobilier.
Comment établir des relations – Vos réseaux sont vitaux
Vous avez besoin d’un réseau dans ce jeu. Vous devez connaître des designers, des architectes, des constructeurs, des agents de vente, des avocats, etc.
Ceci fait partie de la description du poste. Faites fonctionner vos réseaux pour vous. Si vous n’êtes pas prêt à investir dans ces relations, vous voudrez peut-être chercher ailleurs pour générer de la richesse.
Note latérale: Un autre article à vérifier est celui-ci sur la façon de devenir un promoteur immobilier.
Conclusion
Ainsi, les vingt et un conseils ci-dessus devraient vous aider à apprendre à devenir un promoteur immobilier. Un jour, vous pourriez même devenir un grand promoteur immobilier, on ne sait jamais!
Si vous manquez sérieusement de temps et que vous ne pouvez pas consacrer le temps et les efforts nécessaires à l’apprentissage de tout cela, vous n’avez pas de chance.
Il existe une deuxième option. Vous pouvez vous associer à une société de développement immobilier comme Little Fish, qui atténue tous les risques et fait tout le travail en votre nom.
En fait, dans la plupart des cas, voire dans tous les cas, même si vous pouviez le faire vous-même en partenariat avec quelqu’un comme nous, vous réaliserez votre projet plus rapidement que si vous le faisiez vous-même.
Cela se produit en exploitant nos efficacités et nos réseaux. Avec quelqu’un comme Little Fish, vous payez en gros au lieu de vendre au détail pour tous les fournisseurs et fournisseurs énumérés ci-dessus.
Nous savons combien les choses coûtent et combien de temps elles prennent.
Avec notre portail de projets personnalisé, vous pouvez suivre autant ou aussi peu que vous le souhaitez.
Nous sommes transparents tout au long et ne retenons rien, vous pouvez donc vous enregistrer sur le portail et apprendre sur le tas.
Une partie de ce que nous faisons est d’éduquer aussi, alors ne vous retenez pas de demander.
Appelez-nous au 1300 799 277 pour une consultation gratuite.
Rempli sous : Toutes les informations sur les développeurs