co to jest modyfikacja kredytu hipotecznego i czy to dobry pomysł?

kłopoty ze spłatą kredytu hipotecznego? Masz opcje

możesz się zastanawiać nad modyfikacją kredytu hipotecznego jeśli jesteś:

• doświadczasz trudności finansowych z powodu koronawirusa
• masz problemy z comiesięcznymi spłatami kredytu hipotecznego
• obecnie jesteś w wyrozumiałości, ale martwisz się, co się stanie, gdy skończy się wyrozumiałość

dobra wiadomość jest taka, że dostępna jest pomoc. Ale opcje ulgi hipotecznej nie są uniwersalne.

w zależności od okoliczności możesz kwalifikować się do modyfikacji pożyczki. Albo może będziesz w stanie podążać inną drogą, jak refinansowanie. Oto, co powinieneś wiedzieć o swoich opcjach.

Sprawdź uprawnienia refinansowania. Zacznij tutaj (Dec 30th, 2021)

w tym artykule (przejdź do…)

• co to jest modyfikacja pożyczki?
• jak działa modyfikacja kredytu hipotecznego
• modyfikacja kredytu a refinansowanie
• modyfikacja kredytu a wyrozumiałość
• kto kwalifikuje się do modyfikacji?
• jak poprosić o modyfikację kredytu
• programy modyfikacji kredytu hipotecznego
• czy modyfikacja to dobry pomysł?
• alternatywy
• modyfikacja pożyczki FAQ

>temat: najlepszy sposób na refinansowanie kredytu hipotecznego

co to jest modyfikacja kredytu?

modyfikacja pożyczki jest wtedy, gdy pożyczkodawca zgadza się zmienić warunki kredytu hipotecznego właściciela domu, aby pomóc im uniknąć niewypłacalności i utrzymać swój dom w czasach trudności finansowych.

celem modyfikacji kredytu hipotecznego jest zmniejszenie rat kredytobiorcy, aby mógł sobie pozwolić na pożyczkę z miesiąca na miesiąc. Zazwyczaj odbywa się to poprzez obniżenie stopy kredytu hipotecznego lub przedłużenie terminu spłaty kredytu.

„modyfikacja kredytu hipotecznego nie zastępuje istniejącego kredytu mieszkaniowego ani kredytodawcy” – wyjaśnia Karen Condor, ekspert ds. finansów i ubezpieczeń z Loans.org.

„jednak restrukturyzuje kredyt w celu uczynienia go łatwiejszym w zarządzaniu, gdy napotkasz trudności w dokonywaniu płatności hipotecznych.”

jak działa modyfikacja kredytu hipotecznego

po modyfikacji kredytu całkowita kwota główna, którą jesteś winien, nie zmieni się.

„ale pożyczkodawca może zgodzić się na niższą stopę procentową, mniejszą długość pożyczki lub dłuższy okres spłaty”, mówi Elizabeth Whitman, adwokat i członek zarządzający Whitman Legal Solutions, LLC.

każda z tych strategii może pomóc zmniejszyć miesięczne raty kredytu hipotecznego i / lub całkowitą kwotę odsetek, które płacisz w dłuższej perspektywie.

modyfikacja może również obejmować przejście z hipoteki o regulowanej stopie procentowej na hipotekę o stałej stopie procentowej i rolowanie opóźnionych opłat na kapitał, dodaje Condor.

Uwaga, modyfikacja pożyczki ma na celu uczynienie kredyt hipoteczny bardziej przystępnym z miesiąca na miesiąc. Ale często wiąże się to z przedłużeniem okresu kredytowania lub dodaniem nieodebranych płatności z powrotem do pożyczki – co może zwiększyć całkowitą kwotę zapłaconych odsetek.

refinansowanie na nowy kredyt, z drugiej strony, często zmniejsza miesięczną spłatę i całkowity koszt odsetek.

modyfikacja pożyczki a refinansowanie

refinansowanie jest zazwyczaj pierwszym planem działania dla właścicieli domów, którzy potrzebują niższej spłaty kredytu hipotecznego.

refinansowanie może zastąpić pierwotną pożyczkę nową, która ma niższą stopę procentową i / lub dłuższy okres. Może to oferować stałe zmniejszenie płatności kredytów hipotecznych bez negatywnego wpływu na kredyt.

jednak kredytobiorcy borykający się z trudnościami finansowymi mogą nie być w stanie refinansować.

mogą mieć problemy z kwalifikacją do nowej pożyczki z powodu obniżonego dochodu, niższej oceny kredytowej lub nieoczekiwanych długów (takich jak koszty leczenia).

w takich przypadkach właściciel domu może kwalifikować się do modyfikacji kredytu hipotecznego.

modyfikacja pożyczki jest zwykle zarezerwowana dla właścicieli domów, którzy nie kwalifikują się do refinansowania z powodu trudności finansowych.

modyfikacja hipoteki jest zwykle zarezerwowana dla kredytobiorców, którzy nie kwalifikują się do refinansowania i wyczerpali inne możliwe opcje ulgi hipotecznej.

„po modyfikacji pożyczki współpracujesz ze swoim istniejącym bankiem lub pożyczkodawcą nad modyfikacją warunków istniejącego kredytu hipotecznego”, wyjaśnia David Merritt, adwokat ds. sporów konsumenckich w Bernkopf Goodman, LLP.

” jeśli nie wywiązałeś się z istniejącego kredytu hipotecznego, są szanse, że twój kredyt został negatywnie wpłynął do punktu, w którym nowy pożyczkodawca byłby ostrożny, aby dać ci nową pożyczkę.”

„zazwyczaj refinansowanie nie jest możliwe w tej sytuacji” – mówi Merritt.

to oznacza, że nie ma realnej konkurencji między modyfikacją kredytu a refinansowaniem. Odpowiednia opcja dla ciebie będzie zależeć od statusu Twojej obecnej pożyczki, Twoich finansów osobistych i tego, na co zgadza się twój kredyt hipoteczny.

Sprawdź kwalifikowalność do refinansowania (30 grudnia 2021 r.)

modyfikacja pożyczki a wyrozumiałość

wyrozumiałość to kolejny sposób, w jaki serwisanci mogą pomóc pożyczkobiorcom w czasach stresu finansowego.

pożyczka to tymczasowy plan, który wstrzymuje spłatę kredytu hipotecznego, podczas gdy właściciel domu staje na nogi.

na przykład wielu właścicieli domów, którzy stracili pracę lub mieli obniżone dochody, było w stanie poprosić o wyrozumiałość nawet przez rok lub dłużej podczas pandemii COVID.

w przeciwieństwie do tego, kredyt hipoteczny jest stałym planem, który zmienia oprocentowanie lub warunki kredytu mieszkaniowego.

tolerancję i zmianę warunków kredytu można czasem połączyć, aby stworzyć bardziej skuteczny plan zmniejszenia obciążeń hipotecznych.

na przykład właściciel domu, którego dochód jest nadal obniżany pod koniec okresu spłaty, może zostać zatwierdzony do stałej zmiany pożyczki.

lub, właściciel domu zatwierdzony do zmiany hipoteki może również mieć część niezapłaconego kapitału na rzecz (odkładane) do końca okresu spłaty.

kto może ubiegać się o kredyt?

aby kwalifikować się do zmiany kredytu, kredytobiorca zwykle musi przegapić co najmniej 3 raty kredytu hipotecznego i być w zwłoce.

” czasami kredytobiorca, który doświadczył niepowodzeń finansowych, które powodują, że nieuchronna zwłoka, może kwalifikować się do modyfikacji kredytu. Ale nie każdy, kto nie spłacił kredytu hipotecznego, kwalifikuje się do modyfikacji kredytu ” – wyjaśnia Whitman.

„kredytobiorcy, których niepowodzenie finansowe jest tak poważne, że nigdy nie będą w stanie spłacić kredytu hipotecznego, nie otrzymają modyfikacji, ani kredytobiorcy, którzy mają możliwość spłaty kredytu hipotecznego z dochodów lub oszczędności.”

„kredytobiorcy, których niepowodzenie finansowe jest tak poważne, że nigdy nie będą w stanie spłacić kredytu hipotecznego, nie otrzymają modyfikacji” –Elizabeth Whitman, adwokat & członek zarządzający, Whitman Legal Solutions, LLC

oprócz dostarczenia listu lub Oświadczenia o trudnościach, przygotuj się na przedstawienie dowodu dochodu, dwuletnich zeznań podatkowych i sprawozdań bankowych/finansowych, mówi Condor.

pamiętaj jednak, że Twój pożyczkodawca nie jest zobowiązany do dostarczenia modyfikacji pożyczki.

” gdy pożyczkodawca ma wykonaną umowę-czyli pożyczkę-nie musi jej zmieniać. Wielu osobom odmawia się modyfikacji kredytu hipotecznego ” – wyjaśnia Gallagher.

” jeśli pożyczkodawca chce zmodyfikować warunki, na Twoją prośbę, masz punkt wyjścia.”

jak złożyć wniosek o zmianę pożyczki

proces składania wniosku o zmianę pożyczki będzie się różnić w zależności od tego, kto zarządza pożyczką.

pierwszą rzeczą, którą musisz zrobić, to skontaktować się z obsługującym pożyczkę. Jest to firma, do której wysyłasz płatności, i ta, z którą musisz współpracować, aby określić opcje modyfikacji pożyczki.

niektóre kredyty hipoteczne są zarządzane lub „obsługiwane” przez pierwotnego pożyczkodawcę. Ale większość kredytów mieszkaniowych są obsługiwane przez oddzielną firmę.

na przykład, możesz otrzymać pożyczkę od Wellsa Fargo, ale teraz dokonaj płatności do amerykańskiego banku.

serwis kredytowy jest firmą, która pobiera miesięczne raty kredytu hipotecznego; możesz znaleźć swoją, sprawdzając imię i nazwisko oraz dane kontaktowe na najnowszym wyciągu hipotecznym.

wielu pożyczkobiorców rozpoczyna ten proces od wysłania „listu o trudności” do swojego usługodawcy lub pożyczkodawcy. List trudności jest po prostu notatka, która opisuje trudności finansowe kredytobiorcy i wyjaśnia, dlaczego nie mogą dokonywać płatności.

pożyczkodawca prawdopodobnie zażąda informacji finansowych i dokumentacji, w tym wyciągów bankowych, odcinków wypłat i dowodów aktywów.

dokumenty te pomogą kredytodawcy zrozumieć pełny zakres finansów osobistych i określić właściwą ścieżkę ulgi hipotecznej.

programy modyfikacji kredytu hipotecznego

opcje modyfikacji kredytu zależą od rodzaju posiadanego kredytu i tego, na co zgadza się pożyczkodawca lub usługodawca kredytowy.

konwencjonalna modyfikacja pożyczki

„Fannie Mae, Freddie Mac, i prywatnych kredytodawców konwencjonalnych pożyczek mają swoje własne programy modyfikacji i wytyczne,” mówi Charles Gallagher, adwokat nieruchomości.

w szczegolnosci, Freddie Mac i Fannie Mae oferuja Flex Modyfikacje programow majacych na celu zmniejszenie kwalifikowanego kredytobiorcy kredyt hipoteczny splata o okolo 20%.

modyfikacja Flex zazwyczaj polega na dostosowaniu stopy procentowej, wstrzymaniu części salda głównego lub wydłużeniu okresu kredytowania, aby miesięczne płatności były bardziej przystępne dla właściciela domu.

aby kwalifikować się do programu modyfikacji Flex, właściciel domu musi mieć:

• co najmniej 3 miesięczne płatności przeterminowane w pierwotnym miejscu zamieszkania, drugim domu lub nieruchomości inwestycyjnej
• lub; mniej niż 3 miesięczne płatności przeterminowane, ale pożyczka jest w „nieuchronnym niewykonaniu zobowiązania”, co oznacza, że pożyczkodawca ustalił, że pożyczka na pewno nie będzie wymagalna bez modyfikacji. Jest to opcja tylko dla domów podstawowych

niektóre trudności mogą powodować „rychłe niewykonanie” statusu; na przykład śmierć głównego zarabiającego w gospodarstwie domowym lub poważna choroba lub niepełnosprawność kredytobiorcy.

bezrobocie zazwyczaj nie jest kwalifikującym się powodem zmiany Flexa.

kredytobiorcy, którzy są bezrobotni, częściej są umieszczani w tymczasowym planie kredytowania-który wstrzymuje płatności na określony okres czasu, ale nie zmienia trwale okresu kredytowania ani stopy procentowej.

ponadto pożyczki wspierane przez rząd FHA, VA i USDA nie kwalifikują się do programów modyfikacji Flex.

modyfikacja pożyczki FHA

Federalna Administracja Mieszkaniowa oferuje własne opcje modyfikacji pożyczki, aby łatwiej zarządzać spłatami dla zaległych kredytobiorców.

w zależności od sytuacji, opcje modyfikacji kredytu FHA mogą obejmować:

• obniżenie stopy procentowej
• wydłużenie okresu kredytowania
• rolowanie nieopłaconej kwoty głównej, odsetek lub kosztów kredytu z powrotem do salda kredytu
• ponowna amortyzacja kredytu hipotecznego, aby pomóc kredytobiorcy w spłacie nieodebranych płatności

w niektórych przypadkach, gdy potrzebna jest dodatkowa pomoc, kredytobiorcy z FHA mogą kwalifikować się do otrzymania kredytu.FHA–home affordable modification program (FHA–hamp).

Następnie Komisja może zażądać od HUD (nadzorcy FHA) dalszego zmniejszenia miesięcznej płatności poprzez otwarcie nieoprocentowanej pożyczki podporządkowanej w wysokości do 30% pozostałego salda kredytu. Kredytobiorca płaci jedynie kapitał i odsetki w oparciu o 70% salda, a pozostałą część może spłacić po sprzedaży lub refinansowaniu domu.

odroczenie tej dodatkowej kwoty głównej może ułatwić kredytobiorcom FHA powrót na właściwe tory ze swoimi kredytami.

FHA–HAMP jest zazwyczaj łączony z jedną z powyższych metod modyfikacji pożyczki w celu obniżenia miesięcznej płatności kredytobiorcy.

kwalifikujący się kredytobiorcy FHA muszą wypełnić próbny plan spłaty, aby zakwalifikować się do modyfikacji pożyczki lub programu FHA–HAMP. Wiąże się to z dokonywaniem płatności na czas w zmodyfikowanej kwocie przez 3 miesiące z rzędu.

modyfikacja pożyczki VA

weterani i członkowie służby posiadający pożyczki wspierane przez Departament Spraw Weteranów mogą zapytać swojego usługodawcę o zmianę pożyczki VA.

modyfikacja pożyczki VA może przenieść nieodebrane płatności z powrotem na saldo pożyczki, a także inne zaległe koszty homeownership, takie jak niezapłacone podatki od nieruchomości i ubezpieczenie właścicieli domów.

po dodaniu tych kosztów do pożyczki, kredytobiorca i serwisant współpracują, aby ustalić nowy harmonogram spłaty, który będzie możliwy do zarządzania dla weterana.

Uwaga, modyfikacja VA jest unikalna, ponieważ stopa procentowa może faktycznie wzrosnąć. Tak więc, podczas gdy ten plan może pomóc weteranom przynieść swoje kredyty aktualne, nie zawsze zmniejszy miesięczne płatności właściciela domu.

„w przypadku modyfikacji pożyczki VA stosuje się kilka wymogów”, zauważa Condor. Wyjaśnia:

• „
• Twoja pożyczka VA musi być nieosiągalna
• musisz odzyskać od tego czasu tymczasową trudność, która spowodowała niewykonanie zobowiązania
• musisz być w stanie pokryć zobowiązania finansowe zmodyfikowanej pożyczki VA
• i nie musisz modyfikować swojej pożyczki VA w ciągu ostatnich trzech lat”

niektórzy właściciele domów z kredytami VA mogą kwalifikować się do ” usprawnienia modyfikacji.”

usprawnienie modyfikacji nie wymaga tyle dokumentacji, co tradycyjny Plan modyfikacji VA, ale zawiera dwa dodatkowe wymagania:

• łączna spłata kapitału i odsetek musi spaść o co najmniej 10%
• kredytobiorca musi wypełnić 3–miesięczny próbny plan spłaty, aby udowodnić, że może dokonać zmodyfikowanych płatności

Porozmawiaj z obsługującym pożyczkę o opcjach pożyczki VA.

modyfikacja pożyczki USDA

modyfikacja pożyczki USDA jest przeznaczona dla właścicieli domów, których bieżące pożyczki są wspierane przez Departament Rolnictwa USA.

modyfikacja pożyczki USDA pozwala na rolowanie brakujących płatności hipotecznych (w tym kapitału, odsetek, podatków i ubezpieczeń) z powrotem do salda pożyczki.

plany modyfikacji USDA pozwalają również na przedłużenie okresu do 480 miesięcy lub łącznie 40 lat, aby pomóc zmniejszyć płatności kredytobiorcy. A Usługobiorca może obniżyć stopę procentową kredytobiorcy, „nawet poniżej stopy rynkowej, jeśli to konieczne”, według USDA.

serwisanci mogą pokryć do 30 procent niespłaconego salda głównego właściciela domu, korzystając z zaliczki na poczet zwrotu kredytu hipotecznego.

skontaktuj się ze swoim operatorem kredytowym, aby dowiedzieć się, czy kwalifikujesz się do modyfikacji pożyczki USDA.

czy modyfikacja kredytu hipotecznego to dobry pomysł?

kredyt hipoteczny warto przeprowadzić dla odpowiednich kandydatów.

„modyfikacja może dać ci drugi kęs jabłka i wydostać się z procesu domyślnego lub wykluczenia, umożliwiając Ci pozostanie w domu”, mówi Merritt.

ale obowiązują zastrzeżenia.

„zazwyczaj modyfikacja pobiera wszystkie utracone płatności i dodaje je do pozostałego salda głównego”, mówi Merritt.

powiedz, że twój obecny kredyt hipoteczny ma zaległe saldo w wysokości 300 000$. Załóżmy, że przegapiłeś 50,000 $ w płatnościach. W tym przykładzie Twoje zmodyfikowane saldo wyniosłoby 350 000 USD, co nazywa się kapitalizacją.”

” ale wyobraź sobie, że wartość Twojego domu to tylko 310 000 dolarów ” – dodaje Merritt. „Tutaj modyfikacja pozwoliłaby ci pozostać w domu i uniknąć przejęcia, ale wisiałbyś więcej niż twój dom jest wart. To byłby problem, gdyby, powiedzmy, dwa lata po modyfikacji chciał sprzedać swój dom.”

Refinansowanie i inne alternatywy dla modyfikacji

modyfikacja pożyczki nie jest na szczęście jedyną opcją.

możliwe alternatywy to refinansowanie, wyrozumiałość, akt zastępczy przejęcia lub upadłość w rozdziale 13.

refinansowanie

jak wspomniano powyżej, należy najpierw sprawdzić, czy jesteś uprawniony do obniżenia stopy procentowej i płatności refinansowaniem kredytu hipotecznego.

będziesz musiał zakwalifikować się do nowego kredytu hipotecznego na podstawie swojego:

• ocena kredytowa i raport kredytowy
• stosunek długu do dochodu
• stosunek pożyczki do wartości (saldo kredytu w stosunku do wartości domu)
• dochody i zatrudnienie

kwalifikowanie się do refinansowania w czasach trudności finansowych może być trudne. Ale przed napisaniem tej strategii off, sprawdź wszystkie dostępne opcje pożyczki.

na przykład pożyczki FHA mają niższe wymogi w zakresie oceny kredytowej i umożliwiają wyższy wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI) niż pożyczki konwencjonalne. Tak więc refinansowanie kredytu FHA może być łatwiejsze niż konwencjonalne.

usprawnienie refinansowania

właściciele domów z kredytami FHA, VA i USDA mają dodatkową opcję w postaci usprawnienia refinansowania.

usprawniona refinansowanie zazwyczaj nie wymaga weryfikacji dochodów lub zatrudnienia, ani nowej wyceny domu. Nawet kontrola kredytowa może zostać uchylona (choć pożyczkodawca zawsze zweryfikuje, czy dokonujesz płatności hipotecznych na czas).

te kredyty są o wiele bardziej wyrozumiałe dla właścicieli domów, których Finanse uległy pogorszeniu.

Uwaga, usprawnienie refinansowania jest dozwolone tylko w ramach tego samego programu kredytowego: FHA-to-FHA, VA–to–VA lub USDA–to–USDA.

sprawdź swój Streamline Refi kwalifikowalności (Dec 30th, 2021)

inne opcje ulgi hipotecznej

refinansowanie zazwyczaj wymaga stosunku pożyczki do wartości 97% lub niższy, co oznacza, że właściciel domu ma co najmniej 3% kapitału własnego.

jednak „kredytobiorcy, którzy mają mniej niż 3 procent kapitału własnego w swoich domach mogą kwalifikować się do programu HIRO Fannie Mae”, sugeruje Whitman.

ten „High-LTV refinansowanie opcja” jest przeznaczony dla właścicieli domów z Fannie Mae–backed pożyczki kto winien więcej na ich hipoteki niż nieruchomość jest warta.

” inne wybory dla kredytobiorców z małym lub żadnym kapitałem własnym w swoich domach obejmują konsensusową egzekucję lub krótką sprzedaż, która polega na sprzedaży nieruchomości za mniej niż kwota niespłaconego kredytu hipotecznego.”

co powinieneś zrobić?

” każdy kredytobiorca, który będzie miał problemy ze spłatą kredytu hipotecznego i innych długów po modyfikacji kredytu powinien zastanowić się, czy lepiej pozbyć się domu i znaleźć bardziej przystępną opcję mieszkaniową.”

aby lepiej określić, czy modyfikacja kredytu refinansowego lub hipotecznego jest dla Ciebie właściwą strategią, skonsultuj się z doradcą kredytowym, adwokatem lub doradcą mieszkaniowym.

modyfikacja kredytu hipotecznego FAQ

Zrozum swoje opcje

modyfikacja kredytu hipotecznego jest zwykle zarezerwowana dla właścicieli domów, którzy już zalegają z pożyczkami.

jeśli martwisz się o spłatę kredytu hipotecznego, wyprzedź problem, sprawdzając uprawnienia do refinansowania lub kontaktując się z operatorem pożyczki w sprawie opcji, zanim pożyczka stanie się zaległa.

wielu właścicieli domów boryka się obecnie z trudnościami finansowymi, a wielu kredytodawców i pożyczkodawców chętnie pomaga. Ale pomoc jest dostępna tylko dla tych, którzy o nią proszą.

Pokaż mi dzisiejsze stawki (30 grudnia, 2021)