Jan 4, 2021 przez Peter Kelly | wszystkie, Developer Insights
zastanawiasz się, jak zostać deweloperem?
w dzisiejszych czasach coraz więcej Australijczyków chce generować bogactwo. A dlaczego nie?
nie ma nic złego w chęci wygodnego życia lub pozostawienia czegoś dla swoich dzieci.
podczas gdy ludzie patrzyli na inwestowanie w istniejące nieruchomości dla generowania bogactwa, więcej osób bada rozwój nieruchomości zamiast.
i nie bez powodu-możesz osiągnąć poważny zysk dzieląc ziemię i budując projekt podwójnego najmu.
wszystko po kolei i nie da się tego obejść, jeśli chcesz dowiedzieć się, jak zostać deweloperem nieruchomości, musisz mieć dość silny apetyt na naukę.
Wiedza to władza, a to także pieniądze .
istnieje wiele ruchomych części w tej grze, i trzeba owinąć głowę wokół nich wszystkich i mieć dobre zrozumienie każdego z nich.
wysokie stawki, ale wysokie nagrody
Rozwój Nieruchomości to gra o wysokie stawki z poważnymi nagrodami, ale ryzyko jest również znaczące.
jeśli poważnie myślisz o zostaniu deweloperem, musisz włożyć czas i wysiłek w naukę jak najwięcej na temat cyklu życia rozwoju nieruchomości.
to nie jest coś, czego chcesz się uczyć w pracy, ponieważ możesz stracić poważne pieniądze, tak szybko, jak to możliwe.
Zrób własne badania
nie możesz sobie pozwolić na przyjmowanie informacji osób trzecich jako faktów; musisz znaleźć wiarygodne zasoby i zrobić własne badania, nie ma skrótu.
jeśli chcesz bardziej zrelaksowany, bardziej miękki sposób, możesz chcieć zbadać inne możliwości inwestycyjne. Ale pamiętaj, że nie ma czegoś takiego jak inwestycja bez ryzyka.
warto
dobrą wiadomością jest to, że jeśli zamierzasz zejść do króliczej nory, mogę ci powiedzieć z doświadczenia, że wielorodzinne osiedle mieszkaniowe, takie jak side by side dual occupancy i projekty domów jednorodzinnych, to świetna królicza Nora do zejścia.
nagrody mogą być naprawdę owocne. Mówimy o pięknych, dużych stosach zysku.
w takim przypadku możesz chcieć dowiedzieć się o podatku od zysków kapitałowych od nieruchomości-coś, co nie powinno cię przestraszyć, a raczej podniecić, co oznacza, że zarabiasz pieniądze.
co wspólnego mają odnoszący sukcesy deweloperzy?
wspólne atrybuty udanych programistów to cierpliwość i dyscyplina.
potrzebujesz cierpliwości, aby poświęcić czas na przeprowadzenie odpowiednich badań wymaganych dla każdej ruchomej części i kontroli, aby podejmować decyzje oparte na niczym innym niż faktach – Bez emocji.
podejmowanie decyzji w oparciu o swoje uczucia w tej grze to niezawodny sposób na awarię i spalenie.
nie ma pośpiechu. Jeśli się pospieszysz i potkniesz, zepsujesz to (potencjalnie na zawsze), a możliwość zostania deweloperem nieruchomości ominie Cię.
zawsze będzie więcej stron i możliwości, więc nie pociągaj za spust, dopóki nie będziesz pewny, że masz wiedzę i zrozumienie procesu rozwoju.
Twoje figury też muszą być solidne. Nie możesz sobie pozwolić na zgadywanie i zgadywanie liczb tutaj. Poznaj swoje budżety i zyski i trzymaj się ich.
w tym artykule przedstawimy 20 kluczowych wskazówek, jak zostać deweloperem nieruchomości.
jak wykonać wykonalność
wykonalność jest wtedy, gdy chrupiszesz liczby na proponowanym projekcie. Tylko dlatego, że strona może być rozwijana, nie oznacza, że powinna.
każdy pojedynczy koszt opracowania musi być brany pod uwagę, aby Twoja wykonalność była zachowana i wartościowa.
w Twojej wykonalności powinny być tylko dwie zmienne, cena budowy i Cena sprzedaży. Resztę musisz mieć bardzo ciasny uchwyt.
oto studium przypadku podwójnego obłożenia, które dzieli inne rzeczy, które musisz wziąć pod uwagę.
jak przeprowadzić Due Diligence
jest to podobne do wykonalności; w rzeczywistości proces powinien być równoległy. Nie możesz po prostu znaleźć strony na różnych portalach z ofertami nieruchomości i wiedzieć, czy nadaje się do rozwoju.
musisz dowiedzieć się, czy strona ma główny potencjał. Pamiętaj, Usuń emocje z równania.
widzieliśmy ludzi przywiązujących się do konkretnych miejsc lub mieszkań i pozwalających ich uczuciom przejąć kontrolę. Może skończyć się katastrofą.
musisz patrzeć na takie rzeczy, jak podstawowe usługi, obciążenia, Orientacja i niepowodzenia, aby wymienić tylko kilka.
pod koniec dnia, jeśli strona nie zaznacza każdego pola, Przejdź i znajdź taką, która to zrobi. Wykonanie szczegółowej analizy due diligence powinno wyraźnie powiedzieć, jaki powinien być twój ruch.
Poznaj rynek nieruchomości
musisz poznać rynek w wybranej przez siebie okolicy. Wiesz, co się sprzedaje, a co nie.
w ten sposób zaczynasz rozumieć, czego chcą kupujący, a czego nie.
poznaj cykle RYNKOWE
nieruchomość jest jak każdy rynek – jest podatna na wahania. Musisz mieć solidne zrozumienie tych zmian na rynku i co to oznacza dla projektu.
lubimy powiedzieć, że dobry deweloper może zarabiać na każdym rynku.
nie chodzi o czekanie na odpowiedni czas, chodzi o pracę z tym, co masz.
poznaj proces rozwoju
jest cały proces rozwoju, od wstępnego planowania do podziału, dokumentacji aż do budowy kamienic i ewentualnej sprzedaży planu.
musisz znać cały ten proces na wylot. Jeśli nie masz czasu lub chęci, rozważ zatrudnienie profesjonalnego kierownika projektu.
pamiętaj, nie ma tu skrótów.
Twój projekt
musisz zaangażować profesjonalistę, aby zaprojektować swoje dwupokojowe mieszkania.
dobry architekt czy kreślarz też nie jest tani, więc trzeba mieć na to budżet.
posiadaj kapitał obrotowy
warto pamiętać, że banki nie będą finansować kosztów projektowych ani żadnych innych kosztów planowania, tylko zakup gruntów i koszty budowy.
finansowanie rozwoju i strategie finansowania
nadal chcesz dowiedzieć się, jak zostać deweloperem? Pieniądze sprawy w tej grze, trzeba być w stanie pożyczyć środki na rozwój.
uzyskanie finansowania rozwoju różni się nieco od uzyskania kredytu mieszkaniowego lub kredytu inwestycyjnego.
Zwykle patrzysz na wyższe oprocentowanie i jest też kilka innych rzeczy do rozważenia.
pamiętaj, że tutaj też nie jesteś zamknięty w bankach. Istnieje kilka innych opcji Zabezpieczenia pozabankowych kredytów deweloperskich.
orientacja na stronie
poznaj orientację na stronie. Nikt nie chce żyć w ciemności przez cały czas lub w zimnym domu. Północne lub północno-wschodnie strony są z tego powodu pierwszorzędne.
zazwyczaj unikamy terenów położonych na południe lub południowy zachód, nie mówiąc o tym, że nigdy nie rozważylibyśmy jednego w każdym miejscu i każdy projekt jest inny.
Wymiary strony
jest to bardzo ważne, ponieważ poinformuje, ile właściwości (i podziałów) można osiągnąć na bloku.
z czasem zobaczysz wymiary i automatycznie dowiesz się, co można osiągnąć na wielu.
proces planowania miasta
proces planowania miasta to sposób uzyskania pozwolenia na budowę.
początkujący deweloperzy często nie rozumieją różnicy między pozwoleniem na budowę a pozwoleniem na budowę, więc napisałem artykuł, aby wyjaśnić to zamieszanie tutaj.
każdy samorząd (rada) będzie miał swoje nadrzędne zasady i przepisy dotyczące swojego planu zagospodarowania przestrzennego . Potrzebujesz kogoś, kto poprowadzi to za ciebie.
rada zawsze skontaktuje się z Tobą w celu uzyskania dalszych informacji, więc musisz być w stanie odpowiedzieć odpowiednio i terminowo.
każdy obszar będzie miał swój własny czas przetwarzania, więc wiedz, że zawsze będziesz czekać.
Plan podziału
Twój geodeta dostarczy Ci dużą listę zadań, z garścią dokumentów do wypełnienia, aby twój podział został zatwierdzony. Zwykle dzieje się tak po rozpoczęciu budowy.
zarządzanie tym planem jest niezbędne. Bez tego nie można sprzedawać oddzielnych partii.
po zakończeniu budowy jedną z najważniejszych rzeczy, którymi musisz się zająć, jest twój plan podziału.
w Victorii istnieje portal internetowy o nazwie Geodezja i planowanie poprzez elektroniczne aplikacje i skierowania znany w skrócie jako SPEAR.
zasadniczo sprawia, że składanie i przetwarzanie pozwolenia na podział jest szybsze i łatwiejsze dla Ciebie jako wnioskodawcy.
wkrótce po rozpoczęciu budowy otrzymasz od geodety obszerną listę zadań wraz z odpowiednią dokumentacją wymaganą do zatwierdzenia podziału.
wszystkie te zadania trzeba wykonać. Krótko mówiąc, bez tego nie zobaczysz pieniędzy na swoje nieruchomości, ponieważ nie będziesz w stanie uregulować sprzedaży.
jeśli nie jesteś pewien, czy możesz podzielić swoją nieruchomość, dowiedz się tutaj.
Buildability
Buildability oznacza opracowanie opłacalnego budynku dla Twojego mieszkania.
chodzi o oszczędzanie pieniędzy na swojej budowie, ale także o to, aby uzyskać kupę forsy.
Weźmy na przykład swoje fundamenty. Płyta betonowa może wydawać się prosta, ale istnieje mnóstwo opcji, a jeden rozmiar nie pasuje do wszystkich.
to zależy od twojej strony, a twój inżynier musi o tym pamiętać. Mogą po prostu chcieć się z tym uporać i kontynuować swój dzień, ale są tu ogromne zmienne.
dokumentacja budowlana – I przetarg
do rozpoczęcia prac potrzebny jest obszerny wykaz dokumentacji budowlanej. Poniżej znajduje się przydatna lista niektórych dokumentów, które złożą się na pakiet przetargowy dla budowniczych.
- zestaw planów cywilnych
- zestaw planów zagospodarowania przestrzennego
- raport energetyczny
- zestaw planów inżynieryjnych
- proponowany plan podziału
- zestaw planów energetycznych
- zestaw planów roboczych
- Osprzęt specyfikacje armatury i wykończeń
- obliczenia
- test gleby
gdy masz już gruby stos papierkowej roboty, nadszedł czas, aby znaleźć odpowiedniego budowniczego domu duplex i zaoferować swoją budowę.
proces budowania
musisz mieć podstawową wiedzę na temat tego, jak w tej grze budowane są kamienice.
nie musisz być ekspertem w żaden sposób, ale musisz znać podstawy. Od fundamentów po wykończenia i wszystko pomiędzy.
podstawowe usługi i połączenia od strony ulicy
jak wspomniano powyżej w Twojej wykonalności, Twoje mieszkania będą potrzebować przyłączy do gazu, wody, prądu i Internetu.
bez punktu przyłączeniowego od strony ulicy patrzysz na kosztowną instalację, więc wszystko to zaplanuj z wyprzedzeniem.
Zarządzanie projektami
projekt deweloperski to właśnie to – projekt. I to jest cholernie skomplikowane, jeśli wybaczysz język.
istnieje tak wiele zmiennych, ukrytych części i ruchomych aspektów, że musisz być solidnym konsultantem projektu, aby nadzorować to wszystko.
jeśli nie masz doświadczenia w zarządzaniu rozwojem i nie chcesz się uczyć, powinieneś rozważyć, czy jest to odpowiednia inwestycja dla ciebie.
lub zaangażuj firmę jak mała rybka, aby wykonała za ciebie ciężką robotę.
umiejętności negocjacyjne
podczas realizacji projektu będziesz mieć wiele negocjacji-z projektantem, geodetą, budowniczym, agentem sprzedaży i conveyancerem.
chcesz uzyskać doskonałe usługi, jednocześnie osiągając zysk.
nigdy nie przyjmuj pierwszej oferty ani oferty. Zawsze wracaj do stołu negocjacyjnego. Bądź gotów odejść, jeśli nie dostaniesz tego, czego potrzebujesz, aby twój projekt był dla ciebie opłacalny.
pamiętaj, tu chodzi o to, co najważniejsze. Ale nie palić też mostów.
zrozum kontrakty budowlane
musisz mieć dobre zrozumienie kontraktów budowlanych. I musisz zmusić wybranego konstruktora do zobowiązania się do dostarczenia projektu na czas i do budżetu.
uważaj na wariacje. Są to zmiany w projekcie w trakcie jego realizacji.
Budowniczowie je uwielbiają, bo mogą za nie płacić. Konstruktor zawsze będzie go przymierzał, więc wszystko musi być na piśmie i podpisane.
Pamiętaj również, aby mieć klauzulę kary umownej w swojej umowie. Oznacza to, że jeśli projekt działa w nadgodzinach, budowniczy musi zwrócić Ci straty z tego powodu.
w Little Fish Nie zawrzemy Umowy bez klauzuli kar umownych. Sugerujemy zrobić to samo.
jak zarządzać ryzykiem rozwoju
pamiętaj, jak powiedzieliśmy powyżej, jest to gra o wysokim ryzyku i wysokiej nagrodzie. Musisz być w stanie zarządzać i ograniczać ryzyko przed i w miarę ich powstawania.
istnieje ryzyko finansowe, takie jak podwyżki stóp procentowych, ryzyko związane z budową, takie jak opóźnienia (stąd klauzula kar umownych) i wahania na rynku.
dobry deweloper wie, jak radzić sobie z ryzykiem rozwoju i nadal przynosić zyski, więc musisz o tym wiedzieć, jeśli nadal chcesz nauczyć się, jak zostać deweloperem.
jak budować relacje – Twoje sieci są niezbędne
potrzebujesz sieci w tej grze. Musisz znać projektantów, architektów, budowniczych, agentów sprzedaży, prawników i innych.
jest to część opisu pozycji. Spraw, aby Twoje sieci działały dla Ciebie. Jeśli nie chcesz inwestować w te relacje, możesz szukać gdzie indziej dla generowania bogactwa.
Uwaga: kolejny artykuł, który warto sprawdzić, to ten o tym, jak zostać deweloperem nieruchomości.
tak więc powyższe dwadzieścia jeden wskazówek powinno sprawić, że będziesz na dobrej drodze do nauki, jak zostać deweloperem nieruchomości. Pewnego dnia możesz nawet skończyć jako główny deweloper nieruchomości, po prostu nigdy nie wiadomo!
jeśli jesteś poważnie ubogi w czas i nie możesz poświęcić czasu i wysiłku potrzebnego na naukę tego wszystkiego, nie masz szczęścia.
jest druga opcja. Możesz współpracować z firmą deweloperską, taką jak Little Fish, która zmniejsza ryzyko i wykonuje wszystkie ciężkie prace w Twoim imieniu.
w rzeczywistości w większości, jeśli nie we wszystkich przypadkach, nawet jeśli możesz to zrobić sam współpracując z kimś takim jak my, otrzymasz ukończenie projektu i szybciej niż Jeśli zrobisz to sam.
dzieje się tak, korzystając z naszej wydajności i sieci. Z kimś takim jak mała rybka płacisz hurtowo zamiast detalicznie za wszystkich wyżej wymienionych dostawców i dostawców.
wiemy, ile rzeczy kosztują i jak długo trwają.
dzięki naszemu portalowi niestandardowych projektów możesz śledzić tak dużo lub tak mało, jak chcesz.
jesteśmy transparentni przez całą drogę i nic nie powstrzymujemy, więc możesz sprawdzić się na portalu i dowiedzieć się w pracy.
część tego, co robimy, to też edukacja, więc nie wstrzymuj się z pytaniem.
zadzwoń do nas pod numer 1300 799 277, aby uzyskać bezpłatną konsultację.
Filled under: all Developer Insights